Квадратные метры по осени считают

Беседовала Вероника МЕЛЬНИКОВА, № 25 (687), 29 июня - 5 июля 2007

В конце осени алматинцы могут ожидать серьезного снижения цен на рынке недвижимости, уверен исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков. О том, что повлечет за собой снижение стоимости недвижимости, кто «заказывает музыку» на рынке жилья и что скрывается за государственными надобностями, рассказал Александр Калинин.

- Александр Николаевич, в последнее время в Алматы муссируется слух о том, что цены на недвижимость все-таки упали? Насколько Вам знакома эта информация, является ли она истинной и не выдается ли вновь желаемое за действительное, как уже бывало?

- Дело в том, что алматинский рынок недвижимости уже пережил пик роста цен. Поэтому о постепенном снижении действительно можно говорить. Однако, учитывая рост цен в последние 3-4 года до 10% в месяц и снижение в мае-июне в среднем до 20 долларов в неделю, изменения очевидны. Как известно, жилье подразделяется на основные категории: муниципальное (бесплатное), социальное (недорогое), бизнес-, эконом-, элит- и эксклюзив- класса. Первое (муниципальное) у нас отменили. Второе продается по Госпрограмме. До 2012 года предусмотрено ввести более 26 миллионов квадратных метров по цене не выше 56 515 тенге за 1 квадрат. Анализ показывает, что две последние категории имеют постоянную тенденцию к росту, так как очень ограничены по объему и во многом зависят от особенностей отделки и дополнительных услуг.

Так вот, цены в южной столице стабилизировались в первую очередь на первичное, бизнес- и эконом- жилье, и начали снижаться на вторичном рынке на трех и более комнатные квартиры в спальных районах. Падение вызвано тем, что недвижимость уже не рассматривается как главный предмет инвестиции или спекуляции. Попытки застройщиков и риэлторов объяснить снижение цен сезоном отпусков, падением на нефть и прочее, на мой взгляд, безосновательны. Доллар опять растет – и что? Нефть вообще здесь ни при чем. Мы что, живем в Эмиратах и каждый имеет свою долю от ее продажи?

- Вопрос о ценообразовании в Алматы уже стал притчей во языцех. Понятно, что о цивилизованном рынке говорить нет смысла. А по вашим данным, что или кто сегодня является самым главным фактором повышения или понижения стоимости недвижимости?

- В Казахстане сформировался реальный сектор экономики – строительная индустрия. И естественно, в нем есть свои участники. Условно основных заинтересованных участников рынка можно разделить на три группы: финансисты (банки, инвесторы, девелоперы, дольщики); производители (застройщики); торговцы (риэлторы, перекупщики, страховщики, рекламщики). Все они заинтересованы в одном – постоянном росте цен, так как одни получают прямую прибыль, другие сидят на проценте. В последнее время (я связываю это также с Международным конгрессом по недвижимости, на котором были озвучены причины роста цен) активные участники рынка – банки, девелоперы, застройщики, риэлторы и скупщики - серьезно задумались о последствиях искусственного поддержания высокого уровня цен. Но говорить о кризисе или обвале цен все же не стоит.

- И все-таки кто сегодня «заказывает музыку» на рынке недвижимости?

- Только в Алматы зарегистрированы более 900 лицензированных строительных компаний. Однако реальную производственную деятельность ведут 10-12 известных строительных холдингов. Очевидна монополизация рынка в первую очередь путем предоставления земельных участков под комплексную застройку. И видно, она уже не всем по вкусу. Неслучайно у специалистов и аналитиков возникают сомнения относительно одной известной корпорации – можно ли потянуть такие, как у них, объемы строительства по южной, северной, нефтяной столицам? Зачем за счет привлекаемых средств выкупать 600 участков для строительства восточной объездной дороги, не имея собственной строительно-дорожной службы и фактически замораживая строительство второй очереди микрорайона «Сайран» в Алматы? Не секрет, что и банки в последнее время ограничили свою «дружбу» с данной организацией.

- Получается, чем больше объемы строительства – тем ниже качество? Еще одна «вечная тема» - это качество новостроек. Недавно была информация, что в одном из жилых комплексов образовалась трещина и недостатки есть и в других строениях. По-вашему, можно ли за нынешние расценки (явно элитного жилья) приобрести квартиру в сейсмостойком и качественном здании?

- Я неоднократно упоминал, что по нашим расчетам и по тем материалам, которыми мы располагаем, себестоимость жилья, которое мы в этих высотках видим, составляет 800-900 долларов за 1 квадратный метр в черновой отделке. Но у нас его продают в десятки раз дороже. Ведь существуют целые цепочки, схемы внутри корпораций, в которых идет ценовое повышение, настоящий ценовой сговор. Поэтому такой монстр, как строительная индустрия, диктует практически всю жизнь! Поэтому говорить о прямой зависимости цены от качества вообще не имеет смысла.

- Александр Николаевич, снос домов в любых районах крупных городов Казахстана сегодня оправдывают «государственными нуждами». Вы, например, видите какие-нибудь «госнадобности» в постройке многоэтажных новостроек в центре или в верхней части города?..

- В этой части закона уже есть серьезные подвижки в лучшую сторону. Наконец-то Конституционный совет и мажилис разобрались в госнуждах и госнадобностях. Хитрость акиматовских чиновников заключалась в подмене понятия «госнужда», четко определенном в Земельном кодексе РК, другим понятием «госнадобность». Последнее позволяло через Генеральный план застройки и внутренние акиматовские постановления фактически изымать земельные участки под коммерческую застройку. На сегодняшний день установлено, что для госнужд, в том числе при реализации Генплана, жестко определен перечень исключительных случаев изъятия, где нет ни слова о коммерческой застройке. Следовательно, и деятельность акиматовских предприятий может распространяться исключительно для изъятия имущества при прокладке дорог, развязок, ЛЭП и т.п., но НИКАК не при коммерческой застройке.

- На днях британские исследователи опубликовали данные, согласно которым, Алматы вошел в 50 самых дорогих городов мира, заняв 30-ю позицию. На первом месте стоит Москва. Поскольку критерием оценки исследователей являлась и цена недвижимости – в чем мы приближаемся к мировым столицам, как вы считаете, есть у Алматы «шанс» попасть в десятку?

- Я недавно вернулся из Москвы и хорошо знаком с их ситуацией. Для сравнения приведу несколько цифр: площадь столицы России – один миллион квадратных километров, население – 8,5 миллиона человек, годовой объем вводимого жилья – 5 миллионов квадратных метров Алматы, соответственно: 315 тысяч километров метров – 1,5 миллиона человек – один миллион квадратных метров. В Москве до 20 % коммерческого жилья передается безвозмездно в муниципальную собственность – источник бесплатного и дешевого жилья. Заканчивается Программа сноса пятиэтажек “хрущевок” в пределах второго кольца с предоставлением аналогичного по площади в новых высотках в данном районе. Грамотная политика властей привела к сбалансированности спроса и предложения по основным категориям жилья. Конечно, имеются хоромы по 30-35 и более тысяч долларов за 1 квадрат. Но в Москве крутятся до 75% всех российских денег, и в итоге цены стабилизировались за последние 3-6 месяцев и постепенно снижаются.

А в южной столице все иначе – ограниченный платежеспособный спрос при ограниченном предложении. Так что аналогии проводить сложно.

- Все сегодня требуют прогнозов: чего ожидать от нашего рынка недвижимости, когда покупать жилье, когда лучше продавать?.. Снизятся ли процентные ставки по ипотеке? Вы можете что-нибудь посоветовать?

- Насчет ипотеки, которая сегодня приобрела массовый, доступный характер. Серьезного снижения ипотечной ставки, на мой взгляд, не предвидится. Проблема в увеличивающихся рисках банков и ипотечных компаний. Расширяется клиентская база с одновременным снижением реальной платежеспособности населения. К тому же известно, что каждый третий-четвертый кредит используется под коммерческие цели (челночный бизнес, ростовщичество, закупка оборотных средств и т.д.). Клиентам удобно – аннуитетный (фиксированный, регулярный) платеж и вся сумма сразу. Риски банков при этом лишь увеличиваются. Что касается сегмента долевого участия - принятие в начале года соответствующего закона серьезно ограничило круг строительных компаний, соответствующих предъявляемым требованиям. Да и крупнейшие строительные холдинги предпочитают не связываться с «дольщиками» и работают напрямую с банками, инвесторами.

Могу сказать одно – если участники рынка недвижимости умерят свои аппетиты - обвал, крушение, как и общеэкономический кризис, нам не грозят, произойдет снижение цен. Следует дождаться окончания легализации и введения новой шкалы налогов на недвижимость. И я убежден, что конец осени положит начало серьезному снижению цен на рынке недвижимости.

http://www.nachnem.kz/articles/1610