Кризис наступил

Коррекция отношений

Результатом мозгового штурма, устроенного на очередном заседании кабмина, должен был стать план выхода из кризисной ситуации на строительном рынке. Задуманное наполовину удалось
На строительном рынке – коррекция :: Фото: Азиз Мамиров

Кризис, о возможности наступления которого говорили последнюю пару лет различные эксперты, по всей видимости, наступил. Пока ситуацию на строительном рынке называют «трудностями» и «коррекцией рынка». В условиях дефицита долгосрочной ликвидности банки второго уровня (БВУ) вынуждены были резко сократить кредитование застройщиков. Они увеличили ставки по ипотеке до 25% и первоначальный взнос до 50%. В результате строительные компании лишились оборотных средств на продолжение, завершение строительства, а значит, на привлечение новых клиентов, новых денег, и не могут выплачивать банкам долги.

По данным АФН, на 1 июля 2007 года доля займов, выданных банками второго уровня на строительство, в совокупном ссудном портфеле составляла 17,83%, на ипотеку – 9,4%, кредиты под залог недвижимости – 32,7%. «Банки стали заложниками собственной политики, когда высокая потребность в кредитных ресурсах удовлетворялась за счет предоставления среднесрочных и долгосрочных кредитов, которые зачастую лонгировались, при этом увеличивая текущие обязательства БВУ и до значительной степени внешние обязательства», – пояснил председатель АФН Арман Дунаев.

При всех вольностях БВУ и строительных компаний кризисную ситуацию разрешать надо. Обобщив предложения со стороны финансистов, строителей, Министерства индустрии и торговли, премьер предложил проектные решения, которые должна обсудить специально созданная рабочая группа под председательством министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова. В нее также войдут представители банков и строительных компаний. Мининдустрии поручено подписать с крупными строительными компаниями меморандум о взаимодействии для урегулирования ситуации на строительном рынке.

Помимо настоятельных советов банкам и строительным компаниям продать непрофильные активы при контроле финпола и налоговиков, им рекомендовано оптимизировать затраты. Банки должны провести секьюритизацию ипотечных кредитов, а застройщики – принять меры по снижению себестоимости. Кроме того, планируется увеличить капитализацию Казахстанской ипотечной компании (КИК) примерно на 11млрд тенге для выкупа у коммерческих банков всех ипотечных кредитов, уже выданных и выдаваемых по госпрограмме жилищного строительства. Будет просчитана и возможность выпуска облигаций КИК.

Галым Оразбаков предложил СПК или КИК выкупить коммерческую недвижимость по 700–800 долларов за квадратный метр и продать ее участникам жилищной программы. Заняться этим могут СПК или КИК. Но пока строительные компании не хотят продавать жилье практически по себестоимости, а предпочитают пережидать трудные времена. Пожалуй, этот вопрос коснется крупных компаний, работающих в секторе жилья эконом— и бизнес-класса, постоянно вкладывающих деньги в новые объекты.

По поводу «предоставления отсрочек погашения строительными компаниями кредитов максимум до 1 марта 2008 года и возможности кредитования строительных компаний по уже начатым проектам в соответствии с ранее заключенными договорами» и «воздержания банками до конца первого полугодия 2008 года от реализации имущества, представленного в качестве залога по проектам жилищного строительства» отрицательно высказались руководители АФН и Нацбанка. Анвар Сайденов, глава Национального банка, деликатно обошел тему снижения МРТ, сделав акцент на сужении «перечня обязательств, по которым банки должны формировать резервы и расширение структуры резервных активов». Вероятнее всего, что будет увеличен лимит доступности. По мнению главы АФН, некоторые банки могут взять на себя обязательства по возврату ставок по ипотечным кредитам по уровню, немногим больше июньского – не более 16%, и первоначального взноса до 20%. Но вот говорить о достижении 60–70% июньского объема ипотечных кредитов сложно, поскольку сумма будет зависеть от ситуации на рынке. Для повышения ответственности строительных компаний перед банками предложено обсудить возможность внедрения механизмов принудительной дополнительной эмиссии акций либо долей строительных компаний в случае невозврата ими кредитов. А также проработать возможность применения к стройкомпаниям, работающим со средствами дольщиков, механизма банкротства, аналогичного тому, который действует в банковской сфере.

Для пополнения оборотных средств строительных компаний предлагается рекомендовать крупным отечественным и иностранным компаниям выкупить у них часть земельных участков по стоимости их приобретения при первичной сделке с опционом обратного выкупа, действующим в течение года, с начислением ставки рефинансирования.

Эти и другие предложения будут рассмотрены специальной комиссией. При строгой реализации мер, предложенных правительством, найдется порядка 700 млн долларов, а для завершения строительства 1,1 млн кв. м нужно примерно 1,3 млрд. Однако пока не наблюдается горячего желания перемен ни со стороны банков, ни со стороны строительных компаний. Участники рынка более склонны к локальным переговорам tet-a-tet по строящимся объектам на предмет определения приоритетности их завершения и, может, перераспределения по ним дольщиков. А возникший клинч вроде и не кризис вовсе, а если и кризис, то для граждан, которые вложили деньги в покупку недвижимости. Власти же придется действовать очень жестко в этот раз, чтобы через год ситуация не повторилась при более сложных экономических условиях.

Цены будут падать и дальше?

Самый элитный район города — Медеуский - в среднем сейчас оценивается в 4500 долларов за квадрат. В то же время в наиболее нефешенебельной части города установились вполне приемлемые цены — за квадратный метр жилья здесь просят чуть больше двух тысяч долларов. Далее по доступности, если можно так сказать, следует Ауэзовский район, где можно приобрести квартиры в среднем по 2700 долларов за квадрат. А вот Алмалинский и Бостандыкский районы находятся фактически в одном ценовом сегменте - 3350-3400 долларов/квадратный метр соответственно. Между Алмалинским и Ауэзовским районами прочно свои позиции занимает Жетысуский район со стоимостью квадратного метра в 3000 долларов. Стоит отметить, что все данные - это лишь мониторинг предложений, а реальные цены реальных продаж на самом деле несколько ниже - ведь продавцы зачастую уменьшают запрошенную цену.
Хотя сегодня все сделки в Алматы, несмотря на снижающиеся цены, свелись к минимуму. В то время как в предыдущие годы осенняя пора считалась сезоном активных продаж после «спящего лета».
— Это и понятно, в нынешнем году рынок недвижимости преподносит игрокам немало сюрпризов, пусть даже и прогнозируемых, — говорит независимый аналитик Евгений Долотин. — Началось все с долгожданного для многих снижения цен, а закончилось ипотечным кризисом в США, который не обошел нас стороной. В итоге покупатели уже несколько месяцев не меняют своих выжидательных настроений, инвесторы перестали вкладывать свободные средства в рынок, где нет сверхприбылей, как раньше, и который в любой момент может «обвалиться». Строительство на многих площадках, как вы знаете, приостановилось. А владельцы так называемых спекулятивных квартир на данном этапе пытаются «сбросить» их, но пока тщетно.
В некоторых районах Алматы количество выставленных на продажу квартир возросло в несколько раз, а спрос так и не активизировался. По данным Ассоциации риэлторов Казахстана, за лето снизились не только цены, но и количество сделок купли-продажи - до 80-90 процентов против прошлогодних 10-15 процентов. А некоторые агентства недвижимости за все лето так и не смогли заключить ни одного договора о продаже жилья.
Хотя многие риэлторские компании пока не признают того, что в стране, а в частности в Алматы, наступил час «Х». Есть даже уверенность, что в связи с кризисом спрос на ипотеку не просто остановился, а возрос. Хотя пока официальных подтверждений, впрочем, как и опровержений, этих выводов нет. В то же время цена квадратного метра на этой неделе снизилась почти на 2,5 процента, и это после «ценового штиля».
В противовес убеждениям агентств недвижимости строительные компании, как заявляют некоторые специалисты, активно «налегают» на рекламные кампании в надежде взбудоражить покупателей нестандартными подходами. Хотя в сложившейся ситуации с рынком недвижимости вряд ли это принесет какие-либо плоды.
Понимая это, регулировать рынок недвижимости принялось и правительство. Всю эту неделю проходили совещания на разных уровнях, где чиновники пытались найти выходы из сложившегося положения. Учитывая предложенные правительством меры, многие аналитики стали прогнозировать дальнейшее падение цен. По мнению Евгения Долотина, за два летних месяца цены упали в среднем на 10-20 процентов, но это не предел, особенно теперь, после правительственных заявлений. Специалисты не исключают, что цены на недвижимость могут упасть почти в два раза. Однако это лишь прогнозы, а что из этого выйдет, покажет время.

http://www.izvestia.kz/news.php?date=21-09-07&number=12

Как стабилизировать рынок недвижимости

Как стабилизировать рынок недвижимости

Дмитрий Покидаев

На вчерашнем заседании правительства создана рабочая группа, которая должна исправить ситуацию на строительном рынке республики. Председатель этой группы – министр индустрии и торговли Галым Оразбаков – напомнил о реалиях, на исправление которых будут направлены усилия рабочей группы: «заморозка» рядом банков ипотечных линий либо выдача ими ипотеки на более сложных для потребителя условиях, чем прежде. А также все то же замораживание кредитных линий для строительных компаний либо пересмотр банками условий ранее заключенных с ними договоров в одностороннем порядке.

Последствия этих действий банков общеизвестны – снижение количества покупателей жилья. Причем не только тех, кто рассчитывал на кредит. По мнению Галыма Оразбакова, «большинство населения, располагающего свободными средствами, заняло выжидательную позицию, не приобретая недвижимость до стабилизации положения». Масла в огонь подлило то обстоятельство, что банки второго уровня, по информации МИТ, значительно уменьшили объемы кредитования застройщиков, а в отдельных случаях его прекратили.
Все это вкупе создало ситуацию, при которой под вопросом оказалась возможность выполнения обязательств застройщиков перед клиентами, в первую очередь перед участниками долевого строительства. В связи с этим Карим Масимов и провел вчера заседание кабмина, посвященное выработке первоочередных мер, которые могли бы исправить возникший перекос. Роль первой скрипки на нем была отведена главе Мининдустрии, практически все предложения которого были поддержаны премьер­министром.
В число основных предложений Галыма Оразбакова можно включить прежде всего возвращение ипотечных параметров в доступное для граждан русло. А именно – установление ставки кредитования на уровне не более 16% и первоначального взноса до 20%. При этом, по мнению министра, банки должны обеспечивать ежемесячный объем кредитования по ипотеке на уровне хотя бы 50% от показателей мая текущего года, когда под ипотеку выдавалось порядка 32 миллиардов тенге. То есть МИТ фактически предложил банкам вернуть населению хотя бы частичную покупательскую способность, без которой смысла в труде застройщиков не будет, и новостройки будут просто-напросто замораживаться за неимением средств.
При этом банкам предлагается также рассмотреть возможность предоставления отсрочек погашения строительными компаниями кредитов максимум до 1 марта 2008 года и возможность кредитования строительных компаний по уже начатым проектам в соответствии с ранее заключенными договорами. По мнению Галыма Оразбакова, это позволит завершить строительство около миллиона квадратных метров коммерческого жилья. Министр, кстати, пошел дальше и обратился к банкам второго уровня с просьбой «воздержаться до конца первого полугодия 2008 года от реализации имущества, представленного в качестве залога по проектам жилищного строительства».
Прецедентов отчуждения строительной техники и недостроенных объектов за долги, по словам Галыма Оразбакова, еще не было, но правительство решило тут сработать на опережение. Тем более что, по мнению министра, такой шаг доброй воли со стороны банков будет равноценен продлению займов застройщиков.
А чтобы застройщики не уповали на то, что правительство все время будет заступаться за них перед банками, Галым Оразбаков предложил параллельно приступить к внедрению механизмов принудительной дополнительной эмиссии акций либо долей строительных компаний в случае невозврата ими кредитов. По его мнению, такая система сдержек и противовесов позволит, не изымая из производственного оборота заложенные активы, одновременно продолжить строительство и повысить ответственность застройщиков перед банками. Кроме того, Галым Оразбаков предложил выкуп Казах-станской ипотечной компанией (КИК) у коммерческих банков всех ипотечных кредитов, уже выданных и выдаваемых по госпрограмме жилищного строительства. На это, по его оценке, потребуется около 11 миллиардов тенге, поэтому КИК следует капитализировать.
Карим Масимов это предложение поддержал. Более того, глава правительства не исключил возможность увеличения финансового потенциала КИК за счет «переформатирования отдельных статей бюджета», а также возможной экономии на строительстве отдельных спортивных объектов в Алматы к Азиатским играм 2011 года путем передислокации их в Астану. В связи с чем министру туризма и спорта Темирхану Досмухамбетову поручено согласовать возможность проведения Азиады в двух городах с Олимпийским комитетом Азии.
Помимо этого министр предлагает правительству и Нацбанку помочь банкам с точки зрения привлечения внутренних источников финансирования взамен сократившегося внешнего заимствования. «Если Нацбанк решит незначительно снизить требования, предъявляемые банкам второго уровня, это позволит высвободить до миллиарда долларов, и в этом случае не менее 40% от этой суммы, то есть около 400 миллионов долларов банки должны направить на кредитование строительства и ипотеку», – продолжил подсчет внутренних резервов глава МИТ.
Таким образом, суммарно эти меры позволили бы влить в банковский сектор для кредитования жил­строительства и ипотеки суммарно порядка 470 миллионов долларов, что, по мнению МИТ, «даст возможность поддержать рынок недвижимости до конца текущего года». А за это время возможна и стабилизация финансовых рынков и смена настроений среди населения. При этом изысканием средств на завершение строительства должны заниматься не только банки, но и сами компании. Галым Оразбаков в числе прочего предложил застройщикам продать свои высоколиквидные непрофильные активы для финансирования завершения строительства жилья с участием дольщиков. А чтобы продавалось лучше, предложил для «побудительного» к этому мотива подключить к контролю за этим финполицию и налоговую.
Это предложение, судя по всему, особенно пришлось по душе Кариму Масимову, который порекомендовал застройщикам брать пример с банков – по его сведениям, некоторые из них для выполнения своих обязательств перед клиентами подобный сброс непрофильных активов уже начали. Правда, до распродажи таких непрофильных «мелочей», как яхты и дорогостоящие автомобили, по информации главы АФН Армана Дунаева, дело в банках еще не дошло. Что, видимо, также следует воспринимать как «позитивный сигнал»: коль скоро наши банкиры не спешат пересаживаться с «Бентли» на обычный «шестисотый», то многочисленные заверения премьера и главы Нацбанка об устойчивости нашей банковской системы имеют под собой все основания…
В число мероприятий по затягиванию поясов со стороны застройщиков министр индустрии также включил «необходимость побудить строительные компании оптимизировать свои затраты и предпринять меры по снижению себестоимости строительства и… направлять все имеющиеся и поступающие или высвобождающиеся финансовые средства на строительство объектов с долевым участием». Иными словами, руководству стройкомпаний в отличие от банкиров поменять класс служебных авто все же предложили.
Впрочем, большинство предложений еще предстоит обкатать на заседаниях упомянутой рабочей группы с участием застройщиков и банкиров. А вот изменения в законодательство, которые позволят правительству регулировать деятельность стройкомпаний, работающих со средствами дольщиков, – это уже вопрос решенный. Вчера Карим Масимов поручил министерствам индустрии и юстиции «в срочном порядке подготовить изменения в законодательство, для того чтобы мы могли регулировать стройкомпании, работающие со средствами дольщиков». «Привлекаемые ими у физических лиц деньги должны идти только на строительство», – аргументировал премьер необходимость этого поручения.

Жилой пассив

Жилой пассив
№ 35 (350) от 10.09.2007
Сергей ТУНИК
http://www.megapolis.kz/show_article.php?art_id=6671

Очередная выставка Kazbuild-2007 собрала на неделе в Алматы около 600 компаний из трех десятков стран мира, однако традиционного наплыва потенциальных партнеров и клиентов в отличие от прошлых лет не наблюдалось. Либо все встречи и переговоры проходили за кулисами – во что можно поверить, либо, учитывая реалии дня, наши бизнесмены охладели к этому сектору экономики. Мои попытки разговорить представителей отечественных фирм натыкались на упорное нежелание комментировать нынешнее состояние строительства и стройиндустрии. Иностранцы же, хотя и демонстрировали открытость, но говорить о своих перспективах работы с казахстан-скими коллегами и в Казахстане вообще или отказывались, или отделывались общими фразами. Поскольку все признаки кризиса в отрасли проявились только после их решения принять участие в выставке. Может, именно поэтому зевак возле стендов было больше, чем профессионалов?

Уже больше месяца финансовые аналитики, эксперты, руководители банков, ипотечных, строительных и девелоперских компаний, риэлторских контор, государственных институтов и прочих причастных к этому процессу структур соревнуются в прогнозах: чем обернется для Казахстана кризис ипотечного кредитования в США? Никак не заденет? Ударит так, что никому мало не покажется, обрушив цены на недвижимость? Пощадит, «наказав» лишь самых неразумных и беззащитных?

Справка «Мегаполиса»

Проблема грянула в США в начале лета, когда почти 150 тысяч американцев либо не сумели, либо отказались платить по ипотечным кредитам банкам и компаниям. После почти трехлетнего взлета строительной отрасли и расцвета ипотеки это стало не-ожиданностью. По мнению Wall Street Journal, большинство клиентов влезало в ипотеку с одной целью: купить жилье, чтобы потом либо продать его с выгодой для себя, либо сдавать в аренду.

Разумеется, когда фирмы и банки столкнулись с массовым невозвратом – а заемные средства для выдачи кредитов надо отдавать – рынок отреагировал вполне адекватно: акции этих контор стали резко падать в цене, а кредиторы – не будь дураками – потребовали побыстрее вернуть заемные деньги.

Вам не кажется, что эта ситуация здорово напоминает отечественные настроения, при которых спекулянты скупили все более-менее подходящее для перепродажи жилье в надежде на то, что они сумеют стать биллами гейтсами? Поэтому в цепочке вздувания цен на «квадраты» риэлторы оказались сегодня первыми жертвами – особенно те, кто работал на пресловутых процентах от сделок. Что и подтвердила пресс-конференция вице-президента Национальной ассоциации риэлторов Олега АЛФЕРОВА.

Риэлторы: кто верит в сказки – вам сюда

Я и раньше не очень верил этому господину. Но в то, что он наговорил во вторник, не поверит даже полупьяный, но не до конца обкуренный пэтэушник. Вот вы верите в то, что «активность потенциальных заемщиков в части спроса на ипотечное кредитование возросла за счет трудностей у банков второго эшелона, не входящих в первую тройку»? При этом г-н Алферов подчеркнул, что в последние три недели отмечается рост покупательской активности на 20-25 процентов и активность заемщиков по ипотечному кредитованию – невзирая на то, что сегодня уровень первоначального взноса возрос до 30-50 процентов, а ставки достигают 20-25 процентов годовых»…

Покажите мне таких идиотов, которые согласны сегодня на такие условия!

При этом сам риэлтор заметил, что у него нет реальных фактических данных, поскольку рынок недвижимости – закрытый и непрозрачный. Что, впрочем, не помешало ему заявить, что цены падать не будут, а, скорее, расти, поскольку растет и спрос. И добавил, что с 28 августа по 4 сентября покупательская активность возросла в два с половиной раза! Помилуйте!!! Откуда г-н Алферов взял такие цифры, если рынок «непрозрачный»? С какого абсолютного потолка?

А я скажу, с какого потолка. Последние два месяца риэлторские компании в Алматы практически прекратили работу: единичные сделки по купле-продаже там отмечают чуть ли не шампанским! Они стали редкостью. Более того: большинство риэлтор-ских контор было вынуждено отправить многих своих сотрудников в не-оплачиваемый отпуск. А в одной – это достоверные данные – отключили междугородную связь, Интернет и даже кондиционеры.

Это называется «стабилизация цен»? Или нечто более сильное? Кризис?!

Похоже, что некоторые риэлторы, привыкшие работать на «процентном договоре», никак не хотят поверить в то, что их время уже ушло, что цены давно достигли своего потолка, и хозяева спекулятивного жилья уже «пролетают». Но марку-то держать надо! Надо как-то поддерживать миф о спросе. Вот есть спрос на хлеб, есть спрос на «Бентли» и есть – на нормальное жилье. Но спрос – платежеспособный. Это как в «Кавказской пленнице»: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу – но не имею желания. Так выпьем же за то…». Совершенно очевидно, что г-н Алферов с коллегами-подельниками имеют желание выпить за нечто другое…

Коллеги-риэлторы тоже вовсю дуют в эту дуду: «Обвала цен не предвидится». Хотя уже более полутора месяцев продавцы охотно идут на 15-20-процентные скидки, не оглашая эти цифры. Рынок не «замерз», он просто начал адекватно реагировать на спрос – какими бы потерями он ни обернулся для риэлторов. Даже спекулянты-коллекционеры квартир столкнулись с проблемами сброса ставшего ненужным жилья: желания не совпали с их возможностями…

Мы строили-строили и, наконец, «приплыли»

Тенденция августа: крупные строительные корпорации вдруг стали обращаться к агентствам по недвижимости – чтобы помочь продать по-строенное. Что раньше можно было представить только в кабачно-цыганском угаре. По оценкам разных экспертов (в том числе и бывших работников строительных корпораций с очень известными брендами), от 30 до 60 процентов жилья категории «бизнес» и «люкс» так и не нашли своего покупателя. Руководители компаний просто отказываются говорить на эту тему, топ-менеджеры – тем более. Конторы несут многомиллионные убытки, но боятся в этом признаться. На выставке Kazbuild-2007 одна девушка, призванная за-влекать клиентов своей короткой юбкой и длинными ногами, призналась, что зарплату она получила только за июнь. А в октябре, видимо, ей придется искать другую фирму, где потребуются ее длинные ноги…

Можно, конечно, не драматизировать происходящее. Тем более, что сами «драматизаторы» уже так «наварились», что каждое их последующее слово воспринимается как попытка еще раз обмануть слепого нищего возле кладбища. Уже и аналитики три года назад сказали, что такие сверхприбыли строителей и работающих с ними на паях девелоперов, банкиров и риэлторов приведут к «пузырю», который лопнет и сильно забрызгает всех причастных к этому. В том числе и очень известных людей… Не поняли и не восприняли…

Храните деньги в трехлитровой банке

Сегодня в алматинских судах рассматривают восемь дел об отказе «ипотечных рабов» выплачивать сумасшедшие кредиты по нынешним ценам (возможно, гораздо больше, но в этой информации мне отказали). И это совершенно не странно: практически все банки, которые привлекали займы из-за границы по божеским ценам – под 5-7 процентов годовых, продавали свои услуги согражданам по 13-20. Чувствуете разницу? В общем-то, господа банкиры и ранее не стеснялись, вздувая общий пузырь. Хотя знали про «синдром ипотечной усталости».

Между тем именно банки, соревнуясь между собой за клиента, вдруг «обнаружили», что кредит можно выдать человеку, который никак не подтвердит свою платежеспособность. Это стало первым признаком того, что ипотечное кредитование в нынешних формах обречено на проблемы. Но за этим шагом последовало и потребительское кредитование – не обремененное обязательствами…

Война за клиента такими способами обернулась тяжкими последствиями в России: компании несут убытки, страховые компании в результате своих совершенно правильных действий – становятся врагами общества, судебные исполнители – исчадиями ада, а клиенты – заложниками. И если кто-то думает, что в Казахстане все будет гораздо благополучнее, похоже, ошибаются…

Правительство: никакого ценового сговора!

Премьер-министр Карим Масимов сказал, что вероятность кризиса – ноль. А то, что большинство банков перестало кредитовать ипотеку и подняло проценты по выплате – ерунда? А то, что строительные компании в поисках кредитов не могут найти средства для новых проектов (а на самом деле завершить начатые) – чепуха? А то, что страховые компании уже полтора месяца отказываются брать на себя ответственность за деятельность строителей – бред собачачий? А то, что в судах идут разборки между ипотечниками и строителями – выдумка инопланетян? А то, что стоимость даже новопостроенного жилья упала почти на 18 процентов в результате всего вышеперечисленного (даже в Казкоммерцбанке этого не отрицают) – это галюцинации риэлторов и самих строителей? А то, что стагнация в строительной сфере может привести к проблемам в смежных областях – заговор международных конкурентов? А то, что до сих пор участниками игры в ипотеку могут стать не более ВОСЬМИ процентов граждан республики – интриги оппозиции? А то, что внешние займы ипотечных институтов США составляли 94 процента, а в Казахстане – 80, тоже простое совпадение?..

Директор департамента информации и анализа казахстанской фондовой биржи Андрей ЦАЛЮК сказал: «Возможно все»…

Экономист Канат БЕРЕНТАЕВ: «Обвал цен произойдет… Цены на жилье должны упасть на 30-40 процентов»… На многих Интернет-форумах специалисты, скрываясь под анонимами, предрекают ту же ситуацию, которая приведет к негативным последствиям всей экономики республики. Между тем правительство уже приступило к переговорам о покупке 33 многоквартирных домов на окраине Алматы, которые не обрели своих владельцев, – первый сигнал о том, что Госпрограмма жилищного строительства не достигла своей цели. Вполне вероятно, что сделка будет совершена уже весной, когда завершится строительство еще нескольких десятков подобных строений в южной и северной столицах. Возможно, это несколько снизит цены на рынке – но не сильно. Строительные компании все равно будут стремиться к максимуму. Но доходность в 300-400 процентов в прошлом. Кто этого не понял – пусть строят заборы. Все равно за ними ничего не происходит. Там стоят пустые краны и бегают бездомные собаки…

Рынок недвижимости: ни жилой, ни мертвый

А еще в городах стоят высотки, в которых охранники зажигают свет – чтобы создать презумпцию заселенности и оправдать надежды правительства, что госпрограмма позволила соотечественникам получить свою крышу над головой.

Хе-хе… У кого «крыша», а у кого – жилье…

Рисунок Ибрагима КУБЕКОВА

KUAT - первая жертва финансового кризиса в Казахстане?

Иван Войцеховский
http://www.np.kz/2007/35/index35.html

Точка невозврата

На стройплощадках одной из крупнейших строительных компаний республики - корпорации KUAT - вот уж который день тишина. Замершие строительные краны говорят о кризисе на рынке недвижимости лучше любых аналитиков. Деньги на эти стройки заняты нашими банками на Западе. Приходит время платить по счетам. Если пирамида рухнет, виноваты будут не только строители и банки - виновато будет и правительство, которое ничего не сделало для сдерживания этой кредитной истерии

По состоянию на июль, банки вложили в строительную индустрию более триллиона тенге. На пять миллиардов долларов выдано ипотечных кредитов. И вот теперь товар, в который столько вложено, перестал продаваться. О чем думали банкиры, раздавая кредиты под жилье стоимостью 3-5 тысяч долларов за метр? Только о прибыли и более ни о чем. Жадность поразила нашу банковскую систему, подобно болезни. Лечение в этом случае одно - ампутация пораженных частей.
11 августа KUAT с размахом отметил в алматинском Дворце Республики День строителя. Гуляли весело под живое пение солиста легендарной группы Modern Talking Томаса Андерса. Отличившимся сотрудникам вручили ценные призы - два авто Hyundai Getz. Шоу с подарками, видимо, было необходимо для поддержания высокого морального духа работников компании.
Реклама этой компании несколько лет заполняла все газеты и телеканалы, билборды и щиты зазывали покупателей постоянно дорожавших квартир. Все что-то имели: чиновники, отдававшие ей самые лакомые участки земли, посредники, продававшие жилье, “прикормленные” аналитики и журналисты, обещавшие рост цен на десять лет вперед. И вот все, похоже, кончилось.
На строительных площадках KUAT большой “перекур”

“Корпорация KUAT - крупнейшая строительная компания в Казахстане”, - гордо сообщает ее корпоративный сайт. Уже в прошлом году на стройках компании трудились 23 тысячи строителей. Самым большим объектом KUAT стал мегапроект “Манхэттен” в Алматы. Название элитного района Нью-Йорка, видимо, не совсем отражало творческий замысел авторов и местную специфику, и стройку переименовали в “Сайран”. Под проект городом выделено 228 гектаров. “Район нашего города в квадрате улиц Абая - Толе би - Розыбакиева - набережная озера Сайран сегодня представляет из себя территорию, застроенную частными домами и унылыми пятиэтажками прошлого века... В течение нескольких лет мы планируем полностью преобразить этот район”, - обещал KUAT.
Возможно, все это так и останется обещаниями, потому что сегодня у компании налицо серьезные финансовые проблемы. Посетив объект “29 квартал” - первую очередь “города в городе”, мы убедились в этом лично. Строительство остановлено, лишь в уже возведенных зданиях ведутся отделочные работы. По словам охраны и немногочисленных рабочих, всякая деятельность на новых объектах замерла еще в начале августа. С тех пор большинство сотрудников находится в отпуске без содержания. Пока сроком на месяц.

В “НП” №29 мы писали про смелых людей, замахнувшихся своими бульдозерами и лопатами не просто на старые здания, а на действующие храмы... Речь шла о крупной строительной корпорации KUAT, решившей на месте двух православных церквей - Богоявленской и Всех Скорбящих Радость - построить жилые дома и развлекательный центр. Мы тогда предупреждали, чем может кончиться вторжение в столь тонкие материи.
Ведь даже у самой маленькой церквушки - очень серьезные покровители, спорить с которыми себе дороже.
“Любые попытки людей осквернить храмы во все времена имели печальные последствия”, - заметил тогда в интервью “НП” руководитель пресс-службы Астанайской и Алматинской епархии протоиерей Александр Иевлев.
Сегодня у строительной компании серьезные проблемы. Даже при том, что от своей вероломной идеи - растоптать храмы - куатовцы почти сразу отказались, о чем публично заявили в СМИ: церкви не тронем!
Но, как говорится, осадок остался.
...А может, конечно, это и просто совпадение.

Остановлены работы и на другом крупном алматинском объекте KUAT - “Тау-К” в районе улиц Навои и Жандосова. Стройка известна недавней забастовкой рабочих - в середине марта этого года более 300 сотрудников компании перекрыли проспект Жандосова, требуя прекратить манипуляции с заработной платой. Выяснилось, что за 12-часовой рабочий день люди тут получали по 20-30 тысяч тенге в месяц, хотя им обещали не менее 100 тысяч. К началу сентября, по словам охранников, работы на стройке не велись уже около месяца.
Получить информацию “из первых рук” нам не удалось - все телефоны компании, в том числе и телефон службы продаж, молчали. Между тем слухи о проблемах KUAT ходили по Алматы уже давно. На известном интернет-форуме “Центр тяжести” даже появилась тема с характерным для этого сайта названием “Корпорация KUAT обанкротилась?”, где покупатели квартир делятся друг с другом информацией о последних невеселых событиях. Обсуждается даже проект открытого письма президенту компании Олегу Наму.
Во второй половине августа, по сообщениям с того же форума, компания резко - чуть ли не полтора-два раза - снизила цены на свои квартиры. А ведь еще недавно KUAT заявлял об амбициозных планах разместить свои акции в Лондоне. Теперь, судя по всему, с “крупнейшей строительной компанией Казахстана” не очень активно работает не только английская биржа, но и казахстанские банки.
Спекуляции на рынке недвижимости привели к закономерному итогу - цены поднялись до уровня, на котором жилье просто никто не мог купить. Бизнес остановился, его “создатели” - банки и строительные компании - подсчитывают убытки. Еще большие убытки понесет город Алматы, который не получит в срок обещанные объекты соцкультбыта и дороги. По некоторым данным, KUAT, не имея собственной дорожно-строительной службы, скупил множество земельных участков в районах строительства кольцевой автотрассы...
Правительство, наконец, спустя несколько лет после предупреждений аналитиков заметило, что на рынке недвижимости происходит что-то нехорошее. “В ближайшее время будет принято решение по ограничениям в области перепродажи жилья”, - сообщил заместитель председателя комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли Николай Тихонюк 4 сентября. “Сама стоимость строительства жилья выросла незначительно, сильно растет цена при перепродаже. Поэтому для регулирования цен на недвижимость будет принято такое решение. Цена строительства сейчас составляет 500-700 долларов, а продают от двух до пяти тысяч”, - искренне возмутился чиновник и пообещал учесть все эти вопросы в новом законе, который “скоро будет опубликован”.
О том, что рынок недвижимости рухнет, “НП” писало с лета прошлого года. Об этом предупреждали эксперты, об этом говорили сами строители. Но “наверху” это услышали и поняли почему-то только сейчас.

Цены на жилье: Падают или просто приседают?

http://www.caravan.kz/article/?pid=90&aid=3720
Жанар КАНАФИНА, Тахир САСЫКОВ (фото)

увеличить изображение
Самый больной вопрос экономики – квартирный. Упадут цены на недвижимость или, наоборот, поднимутся? От этого зависит финансовая стабильность страны.

Те, кто не имеет жилья, надеются, что цены снизятся. Причем настолько, что станут по карману простым казахстанцам.

Те, кто зарабатывает на рынке недвижимости, любые слухи о падении цен решительно опровергают.

Как утверждают риелторы, “приседание” цен на рынке недвижимости произошло в начале мая, хотя остановку роста многие зафиксировали уже в марте–апреле. По словам вице-президента Ассоциации риелторов Казахстана Александра Кима, за последние два месяца сделок по купле-продаже недвижимости практически не совершалось. Отчасти риелторы объясняют это сезонным снижением покупательской активности, а также ростом курса доллара.

В числе причин снижения спроса на жилье еще и легализация. Раньше, мол, рынок был сильно перегрет, а сейчас приток свободных денег, которые срочно требовалось куда-нибудь вложить, прекратился. Уменьшились и объемы сносимого жилья – и соответственно спрос на квартиры тоже.

В результате цены по некоторым подсчетам в среднем снизились на 10–15 процентов.

Заметно снизили аппетиты на жилье и действия банкиров. В некоторых банках вообще ввели негласный мораторий на ипотеку. В других в одночасье повысили процентные ставки и ужесточили требования по ипотечным кредитам. Например, при оформлении кредита вновь стали требовать 30-процентный первоначальный взнос – а это не каждому по карману. Плюс всему резко снизилась рыночная оценка недвижимости, покупаемой в кредит, – примерно на 20 процентов. Тем самым на колени, по мнению Александра Кима, были поставлены заемщики, на чьи плечи банки сейчас перекладывают свои риски.

Система работает на повышение

Между тем известно, что платежеспособный спрос населения всегда был очень низким, за деньгами люди шли в банк, и ипотека составляла до 40–45 процентов в общей структуре сделок по недвижимости.

Мораторий на ипотеку резко снизил количество желающих обзавестись дешевеющей недвижимостью. С другой стороны, сократилось и количество инвесторов, вкладывавших свои сбережения в рынок недвижимости. В их числе и крупные банки. Они, по подсчетам экспертов, составляли львиную долю рынка – примерно 60 процентов.

Как полагает вице-президент Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, цены на недвижимость были искусственно раздуты банками. С одной стороны, они кредитовали строительство, с другой стороны – население при покупке этой самой недвижимости, при этом зачастую явно завышая рыночную цену залогового имущества.

– Банк инвестирует, застройщик строит, чиновник помогает тем, что разрешает снос, изымает землю, имея свой процент. Застройщик застраивает территорию, перепоручая риелтору продажу, – каждый имеет свой кусочек пирога, и цены взлетают до небес. Через застройку имеется дополнительная возможность отмывания черных денег, потому что строительство – это такая сфера деятельности, где сколько ни вкладывай, у тебя никто не спросит, где деньги взял, – объясняет Калинин. – То есть появилась отрасль, где соединились интересы чиновников, строителей, банкиров и риелторов. Ведь вся система работала только на повышение цен.

Кстати, после того, как он на одной из пресс-конференций рассказал о действительных, по его мнению, причинах роста цен на недвижимость – спекулятивная составляющая, доля чиновников при изъятии земельных участков для госнужд и другие, – к нему в личном порядке обращались инвесторы, у которых в собственности было до 200–300 квартир.

Кто скажет правду?

Сейчас никто не может сказать ничего определенного о реальной ситуации на рынке недвижимости – независимых исследований не проводится, а те, кто так или иначе работает в этом бизнесе, правды не говорят. Возможно, все решат ближайшие два-три месяца, в течение которых по самым пессимистическим прогнозам цены могут снизиться до 30 процентов.

Впрочем, представители Национальной ассоциации риелторов считают, что заявления о падении цен сильно преувеличены.

– Цены стабилизировались, – заметил на прошедшей на этой неделе пресс-конференции вице-президент Национальной ассоциации риелторов Олег Алферов. – Более того, активность потенциальных заемщиков в части спроса на ипотечное кредитование возросла за счет трудностей у банков второго эшелона, не входящих в первую тройку.

По словам риелторов, спрос на ипотеку вопреки всем ожиданиям сильно вырос, поскольку потенциальные заемщики, испугавшись ужесточения условий кредитования, прямо-таки побежали в банки за кредитами, невзирая на увеличившиеся проценты и первоначальный взнос. Правда, никаких доказательств на этот счет господин Алферов представить не смог, поскольку все данные были взяты экспертами ассоциации из инсайдерских источников в банках и… газетных объявлений, информация в которых, как отметили сами риелторы, очень далека от истины, то есть реальной цены сделок.

Но журналистам показали графики, в которых стоимость квадратного метра застыла на отметке 3600 долларов. При этом риелторы уточнили – мол, это так называемая “средняя температура по больнице”, но она, мол, очень хорошо отражает действительность. А мелкие игроки на рынке вроде владельцев вторичного жилья, которые сегодня не могут продать свою недвижимость, даже снизив цену на 10–20 процентов, вряд ли как-то могут повлиять на рынок.

Риелторы намекнули, что цена будет зависеть от игры, которую поведут крупные владельцы недвижимости (видимо, как раз те, у кого в собственности по 200–300 квартир). А они пока занимают выжидательную позицию.

Спокойно, это коррекция!

Посчитали нужным высказаться и банковские работники. По мнению топ-менеджера одного из крупнейших банков страны, цены зависят от баланса между количеством продавцов и количеством покупателей на местном рынке. И небольшое удорожание ипотечных кредитов не повлияет на цены, так как вопреки утверждениям риелторов подавляющее большинство сделок (около 80%) совершается за счет собственных средств, а не за счет ипотечного кредита.

– Очевидно, что после стольких лет быстрого роста должна наступить стабилизация или даже коррекция. При этом я не думаю, что падение цен будет драматическим, так как объем вводимого жилья может также сокращаться. Это связано, во-первых, с трудностями у строителей в приобретении лицензии на продажу строящегося жилья физическим лицам (т.е. долевое строительство). В этом году очень немногие компании смогли получить такую лицензию. Во-вторых, финансирование строительных компаний теперь резко сократится. В-третьих, снижение цен резко увеличит количество желающих приобрести квартиру или дом. В период снижения цен объем выдаваемых ипотечных кредитов сократится, но после стабилизации вновь начнет набирать обороты.

Риски лучше заморозить?

Но, несмотря на внешнее спокойствие, возможное падение цен на недвижимость не может не волновать банки. Поскольку у них в залоге слишком много недвижимости, резкое удешевление которой может привести к массовому невозврату кредитов – отдать квартиру банку может быть выгодней, чем долгие годы выплачивать дорогой кредит. По данным АФН, проблемные кредиты уже сегодня составляют около 40 процентов.

Сейчас высказываются самые разные предложения по тому, как не обрушить рынок и следом за ним финансовую систему Казахстана. Кандидат экономических наук Александр Калинин предлагает заморозить строительство новых объектов.

– Цель одна – рассчитаться с внешними долгами, чтобы не было крушения банковской системы. Ведь если сегодня существует негласный мораторий на ипотеку, то зачем давать деньги на долгострой? Так мы во много раз повышаем риски. Строительные компании и без того хорошо защищены, заложенная в стоимость квадрата маржа словно “подушка” застраховала их от всяческих падений.

Сегодняшний кризис, при котором ипотека и в целом рынок недвижимости сильно влияют на банковскую систему, – серьезная проверка для всей системы. Никому из нынешних руководителей банков не приходилось пока поработать в кризисной ситуации. И от того, как они из нее выйдут, зависит финансовое благополучие страны. Ни больше ни меньше.

На грани краха?

На грани краха?
Цены на недвижимость стали катастрофически падать

Стоимость жилья уже значительно снизилась во многих регионах Казахстана, и, судя по всему, это только начало. Намерение правительства взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости наверняка продолжит эту тенденцию. Вмешательство государства в рыночную экономику, может быть, не лучший, но в данной ситуации действенный способ остановить разгул цен. Кроме того, развитие института арендного жилья тоже будет способствовать падению цен на недвижимость. Весь цивилизованный мир живет в арендованном жилье, и европейцы не чувствуют себя от этого ущербными людьми.
Наиболее актуальный вопрос для каждого казахстанца: «Когда же все-таки надуется этот самый пузырь на рынке недвижимости и лопнет наконец?» При таком раскладе, рассчитывают граждане, они смогут приобрести крышу над головой, не прибегая к кабальной банковской ипотеке.
Казахстан на фоне тех же Германии, США, России, которые не так давно столкнулись с этим самым лопанием пузыря недвижимости, не отличается высоким уровнем доходов населения как основного фактора роста цен на жилье. Однако в вышеуказанных странах пузырь все же лопнул. Казахстан же, будто заговоренный, вопреки законам экономики сохраняет достаточно уверенный рост цен на недвижимость. Предпосылки для проявления стагнационных процессов здесь уже имеются. Причем их формирование происходит уже на протяжении приблизительно трех лет. Однако выстрелить им не дают, применяя для этого различные способы.
Если обратиться к опыту США, где процесс лопания пузыря наиболее свеж в памяти, то здесь ситуация в общем очень похожа на нашу. Единственный нюанс – в Казахстане эти процессы идут с небольшим запозданием.
До прошлого года цены на дома в Америке росли такими темпами, что банки стали предоставлять ссуды на их покупку лицам с не самой благополучной кредитной историей. Популярны были также ссуды с варьирующимся процентом, вначале соблазнительно низким, но потом резко повышавшимся. Банкам нужно было оправдывать средства, заимствованные за рубежом (в США доля внешних займов к активам составляет 94 процента, в Казахстане – 80 процентов). Аналогия с Казахстаном просматривается четко. Ежегодный прирост цен на недвижимость в республике превышает 120 процентов. И тот день, когда авантюристы-заемщики посчитают разницу в выгоде наличия собственного жилья по ипотеке и возможностью попросту арендовать его, – уже не за горами. К примеру, в Европе, да и в Америке, арендное жилье занимает порядка 70 процентов рынка.
Судите сами, уже сейчас из-за высоких цен на жилье арендатор вынужден платить отечественному арендодателю за квартиру 500–600 долларов в месяц. Однако, обладая крайне консервативным менталитетом, казахстанцы по-прежнему считают, что крыша над головой должна быть своя, а не арендованная. Поэтому рынок ипотеки выживает, несмотря ни на что.
При этом, если отбросить ментальную позицию и просто логически просчитать, выходит, что, арендуя, отдавать «дяде» 500 долларов в месяц намного выгоднее, нежели по ипотеке выплачивать «дяде» проценты в размере от 700 долларов и выше ежемесячно. При этом само вложение в будущую квартиру, как правило, не превышает 500–600 долларов. Этого осознавать никто не желает. Ипотека по-прежнему пользуется популярностью, а люди предпочитают иметь «свою» крышу над головой, отдавая дань сложившимся стереотипам.
Сравнивая нашу ситуацию с американской, становится понятно, почему банки были вынуждены пойти на крайние меры, чтобы в них нуждались. Такой привязанности к «своей крыше» – как у нас, в Америке нет. Тогда-то и, появились так называемые сверхрисковые кредиты subprime. Пока дома продолжали дорожать, особой проблемы не было. Но рост цен на недвижимость прекратился, а местами они пошли вниз, и число домовладельцев, которые не в состоянии, а на самом деле утратили стимул выплачивать ссуды, начало быстро расти. Таким образом, посредством ипотеки под лозунгом «Жилье для всех» банки сами надули пузырь на рынке недвижимости, сами же его лопнули, а сейчас с дрожью в голосе признают, что оказались неплатежеспособными.
Обратив свой взор на казахстанский банковский рынок, усматривается множество совпадений с ситуацией в США. Стоило банкам затаиться после ситуации в США и прекратить выдачу кредитов с целью корректировки ставок две недели назад, как в большинстве регионов Казахстана цены на недвижимость стали катастрофически падать. К примеру, если приличный дом в областном центре Жамбылского региона в июне стоил порядка 20–25 тысяч долларов, то сейчас его цена не превышает 8–10 тысяч долларов. Налицо настораживающая зависимость рынка жилья от банковской подпитки в виде ипотеки. В Алматы и Астане таких тенденций пока не наблюдается, однако и здесь рынок недвижимости сильно сдал за последний месяц.
– Банки стали более требовательно относиться к клиентам, которых мы к ним приводим, – говорит руководитель отдела продаж одного из агентств по недвижимости южной столицы Бектас Хусаинов. – Если раньше предварительное собеседование наших сотрудников с потенциальным покупателем жилья в девяноста процентах случаев давало положительную оценку банка, то теперь две трети запросов на ипотеку не удовлетворяются. Падают объемы продаж. Продавцы не хотят снижать цену, ожидая позитивных изменений, покупатели не могут купить, поскольку банки не хотят повторять ошибок западной ипотеки.
По мнению господина Хусаинова, если это продолжится больше трех месяцев, то снижение спроса неминуемо повлечет обвал на рынке недвижимости, подобный тому, что год назад наблюдался в Америке. И тогда банки либо начнут инвестировать экономику, что не менее рискованно, либо начнут давать кредиты subprime.

Артур БАЛИВАРОВ, Алматы