Цены на жилье рухнут...

Цены на жилье рухнут...

http://www.liter.kz/print.php?lan=russian&id=151&pub=1004
Два взгляда на ипотечно-жилищную проблему

Все выше, выше и выше – это не строчка из старой и доброй песенки. Так характеризуется предложение на рынках жилья практически по всему Казахстану. Где-то рост цен остается еще в разумных пределах, а где-то, как в Алматы, Астане и нефтяных столицах, он уже не поддается никакой логике.
Многие в галопирующем росте цен винят ипотечный бум, пришедшийся в нашей стране на последние два года. Вполне возможно, что это небезосновательно. Так чего нам ожидать на столь привлекательном рынке жилья? Будет ли снижение цен? Эти и другие вопросы для читателей «Литера» прокомментировал председатель правления Народного банка Григорий Марченко. Человек, как считает народная молва, разбирающийся во всех вопросах, касающихся цен, денег, рынков и прочих финансовых атрибутов.
– Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье – что есть следствие и что причина?
– Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части «квартировладельцев» наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
– Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, «слезы разочарований» начнутся через 4–5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?
– Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. «Недвижимость всегда в цене!» – лозунг, появившийся на свет явно по «подсказке» заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость – это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения – инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры – рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: «Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!» А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты. То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема – дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, – нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл «бум-баст». То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены. За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно – никто не знает, но падение, вернее «стабилизация» цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал. Есть сегмент элитного жилья, там уровень переоценки наибольший. Есть жилье для среднего класса, в Алматы это около 1000 долларов за метр, там падение цен будет не очень большим, а у жилья эконом-класса (представленного, в основном, на вторичном рынке) также нижний ценовой порог существенно завышен.
Цены – это всегда пересечение кривых спроса и предложения. И на рынке вторичного жилья эти цены уже сейчас для большинства неподъемны. Нынешний повышенный спрос на жилье вызван рядом факторов, во-первых, до 2001–2002 годов проблема почти не решалась. Во-вторых, пять лет подряд динамичный рост реальных доходов у населения подстегивал спрос. И в-третьих – теневая экономика. Да, еще есть и четвертое – это нехватка других инструментов для инвестиций. Все это накладывается друг на друга, но точно так, как это накладывается сейчас, усиливая рост цен, в противном случае, если хоть что-то развернется в другую сторону, то и сыграет, естественно, на падение.
– Но, вроде бы, у нас сейчас вполне благоприятная ситуация. Что может произойти?
– Любой рынок активов, если посмотреть, имеет периоды, когда прибыль выше крыши, а есть такие же периоды, когда годовая доходность в минусах. Обычно обывателям аналитики с большим удовольствием показывают графики, где действительно наблюдался рост, но в неблагоприятные периоды нам демонстрируют усредненные данные. По акциям, если брать за последние 50 лет, то в среднем они приносили около 10% годовых. Но это говорит о том, что в отдельные периоды там доходность была и плюс 25%, а иногда и минус 15%. Человеку же, который попал на тот период, когда доходность минус 15%, рассказы о том, что в прошлом веке кто-то заработал 30% – являются слабым утешением. Живем-то мы сегодня. Поэтому нужно понимать, что нельзя все вбухивать в недвижимость как средство инвестиций, потому что именно оно сейчас является предпочтительным для большего количества людей. Это тоже навязчивая идея. Да и связано подобное явление с отсутствием других финансовых инструментов. Это с одной стороны. И избыток денег – с другой. А ценовая коррекция на жилищном рынке, конечно, будет. Но с какой амплитудой? Кто может сказать?

Подготовил Игорь НЕВОЛИН, фото Андрея МАГАЯ, Алматы

Или будут расти?

Центр коммерческой недвижимости (ЦНК) впервые представил широкой публике анализ ситуации с недвижимостью в южной столице. Как заявил генеральный директор группы компаний центра Болат Байтасов, впервые специалисты решили собрать воедино все слухи, сплетни, а также заключения экспертов по рынку жилья и коммерческих строений в Алматы, которые уже где-либо были озвучены.
Болат Байтасов привел в пример российский журнал «Forbes», где регулярно публикуется информация о том, кто владеет Москвой. Однако позже господин Байтасов пояснил, что центр пока не ставит для себя задачи разоблачения владельцев алматинской недвижимости в масштабах специализированного бюллетеня, но при этом результаты исследований все же будут доводиться до сведения аудитории не реже, чем два раза в год посредством подобных пресс-конференций для дальнейших публикаций в прессе.
По словам директора департамента ЦКН Казахстана Руслана Тлеужанова, строительная деятельность получит наибольшее развитие в 2006 году. Рост строительства в южной столице составит от 3 до 7 процентов в год. Это должно положительно сказаться на бизнес-туризме в южную столицу. Хотя качественные коммерческие площади строятся не так быстро, как хотелось бы. Кроме того, недавно поднятый вопрос о переносе всех международных авиарейсов из Алматы в Астану в случае положительного решения может существенно сказаться на стоимости жилья в южной столице. Оно резко подешевеет, поскольку реальный спрос на него упадет. Как сказал Руслан Тлеужанов, южная столица не сможет стать действительным бизнес-центром без международного авиасообщения. Пока же, по предварительным прогнозам, цены на недвижимость будут продолжать расти. Минимальный рост составит от 3 до 6 процентов, максимальный – до 20.
На пресс-конференции была поднята проблема элитного жилья. Представители центра недвижимости признали, что этот термин не совсем подходит к большей части жилых площадей. Элитным считается дом, в котором не больше 40 квартир. Стоимость одного квадратного метра площади в таких домах бывает слишком завышенной. Но, как сказал Руслан Тлеужанов, спрос на элитное жилье будет всегда, так как многие приобретают его «в спекулятивных целях», то есть с расчетом дальнейшей аренды или продажи. С учетом стабильного роста цен такое вложение капитала считается вполне выгодным. По его же словам, алматинцам теперь стоит забыть о крупнопанельных домах. Спрос на панели фактически сведен к нулю. В период с 2002 по 2004 годы в южной столице возводилось исключительно элитное жилье из кирпичей в виде наполнителей в железных каркасах. Хотя общеизвестно, что с точки зрения сейсмостойкости крупнопанельные дома считаются самыми надежными.
Был еще один момент, который заставляет задуматься о качестве строительства в южной столице. Сотрудники центра прямо заявили, что ввиду нехватки средств многие компании вынуждены снижать себестоимость строящихся объектов, то есть попросту экономить. Хотя Руслан Тлеужанов поспешил пояснить, что экономия чаще всего наблюдается только в отделочных работах, но не в основных конструкциях. Как нам обещают, ситуация с качеством строительства наладится лишь к 2006 году. Но на сегодняшний день жилья и коммерческих помещений в Алматы уже построено достаточно, и добротность определенной части этих новостроек можно поставить под сомнение.
К сожалению, на пресс-конференции отсутствовал председатель Союза архитекторов Казахстана Тимур Сулейменов. Однако Болат Байтасов взял на себя смелость и заявил, что полностью солидарен с господином Сулейменовым по всем вопросам, в том числе по сохранению архитектурных памятников Алматы, за что так активно борется председатель Союза архитекторов.

Альбина АХМЕТОВА, Алматы