На рынке недвижимости может произойти резкое падение цен

В ожидании чуда
На рынке недвижимости может произойти резкое падение цен

В последнее время в обществе ходят слухи о возможном кризисе на рынке недвижимости, который повлечет за собой резкое падение цен. Эти опасения вызваны крахом американского рынка ипотеки – некоторые считают, что подобное возможно и у нас. Мнения экспертов по этому вопросу разделились: одни считают, что кризиса в республике не будет, другие – что он давно назрел. При этом все сходятся в одном: обвал цен на рынке жилья повлечет за собой неприятные последствия для экономики в целом. Однако рядовые казахстанцы видят и плюсы в возможном кризисе – шанс приобрести жилье. При нынешних ценах это сделать невозможно: по статистике, средняя стоимость одного квадратного метра нового жилья в Казахстане в июле 2007 года составила 153,4 тыс. тенге и выросла в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Цена перепродажи благоустроенного жилья равняется 133,1 тыс. тенге за квадрат – рост в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом, аренда благоустроенного жилья стоит 714 тенге за квадратный метр.
Некоторые эксперты объясняют сложившуюся ситуацию наличием ценового сговора среди участников рынка недвижимости. Его финансовая составляющая: инвесторы, банки и ипотечные компании. Следом идут строители и девелоперы, затем риэлторы, страховые компании и, наконец, специализированные рекламные издания. Три эти группы и формируют цену квадратного метра на рынке недвижимости.
Сегодня недвижимость приобрела отчетливую инвестиционную функцию: жилье и коммерческие объекты служат средством сохранения и выгодного приумножения денежных средств. Ведь, по сути, более надежной в понимании большинства казахстанцев «валюты» в стране сегодня нет. Кроме того, недвижимость – один из наиболее капиталоемких секторов экономики. Это один из основных активов современной банковской системы.
Однако в свете последних событий в мировой экономики, в частности, обвала на американском рынке ипотеки subprime, многие заговорили о том, что вскоре кризис затронет и казахстанский рынок недвижимости, и это приведет к резкому падению цен.
Но не все с этим согласны. Директор по маркетингу одной из риэлторских компаний Алматы Андриан Ю говорит: «Обвала цен не будет. Многие пытаются раздуть ситуацию на рынке недвижимости до размеров катастрофы, но если мы будем думать и рассуждать логически, обвал цен не выгоден сейчас никому, в том числе и государству. Согласен с тем мнением, что существует и будет продолжаться снижение темпов роста. Я считаю, что цены будут понижаться до тех пор, пока мы не достигнем реальной стоимости квадратного метра, и с того момента темпы роста будут зависеть только от реальной ситуации на рынке, цена будет складываться исключительно под влиянием общей экономической ситуации».
Эту позицию разделяет вице-президент Национальной ассоциации риэлторов Олег Алферов: «Как известно, Международный валютный фонд включил Казахстан в число наиболее рискованных рынков недвижимости наряду с США и Россией. Основные факторы риска на казахстанском рынке – это возможный в трехлетней перспективе кризис неплатежей по ипотечным займам и сценарий перепроизводства в строительной отрасли. Однако полномасштабный кризис в виде ценового обвала на рынке вряд ли возможен: Агентство по финансовому надзору и Национальный банк не допустят подобного развития событий. Мягкая поступательная коррекция стоимости переоцененных сегментов неизбежна, и она уже началась в весенний период. Как долго она будет продолжаться? При жесткой позиции госрегуляторов она может продолжиться и в следующем году. Если же темпы развития ипотеки не будут сбавлены, ценовая коррекция вниз может остановиться уже к концу текущего года».
Вместе с тем эксперты, не имеющие непосредственного отношения к рынку недвижимости, высказывают несколько иное мнение. К примеру, директор департамента информации и анализа казахстанской фондовой биржи KASE Андрей Цалюк считает: «Возможно все! Но снижение цен вероятнее их дальнейшего роста. И для банковской системы принципиально важно, будет ли это снижение постепенным или произойдет обвал, так сказать «лопанье пузыря». Но, по большому счету, рынок прогнозировать довольно сложно. Ярким тому примером служит то, что даже международные рейтинговые агентства не предвидели кризис американской банковской системы».
В свою очередь известный экономист Канат Берентаев считает, что обвал цен произойдет, более того, он говорил об этом еще в середине весны. «Цены на жилье должны упасть на 30–40 процентов. Эта ситуация назревала давно. Все уже поняли, что стоимость недвижимости сильно завышена из-за деятельности спекулянтов, и простые казахстанцы не могут приобрести жилье. Ипотечный кризис в США, который хоть и не произвел непосредственного влияния на казахстанский рынок недвижимости, показал направление дальнейшего развития событий. Теперь важную роль будут играть не экономические факторы, а скорее психологические: одно неосторожное высказывание высокопоставленного чиновника или банкира может вызвать бурную реакцию в секторе недвижимости».
В пользу этой версии говорит даже поверхностный анализ рынка. II–III кварталы этого года ознаменовались ростом объемов рыночного предложения в южной столице. Собственники объектов, приобретенных в краткосрочных инвестиционных (т.е. спекулятивных) целях, пришли к мысли, что ценовой «потолок» уже близко и пора фиксировать прибыль на пути к отметке 4000 долларов за квадратный метр. Масса выброшенной на рынок недвижимости потянула ценовую конъюнктуру вниз. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости, переоцененной в фазе ценовой гонки, демонстрировала поступательное снижение.
Сейчас жилой сектор находится в состоянии колебательной стабилизации, вероятно, ожидая высказываний чиновников или банкиров. Если кризис все-таки произойдет и цены на жилье резко снизятся, это отрицательно отразится на экономике, потому что в нынешней структуре ВВП рынок недвижимости лидирует наряду с сырьевым сектором.
Но это не значит, что квартиры всегда будут стоить дорого. Существует много способов снижения цен, минуя кризис. В руках государства фискальные инструменты, которые способны ограничить пыл спекулянтов: через повышение налогового бремени в случае перепродажи, при условии обязательной независимой оценки рыночной стоимости. Нет препятствий к вводу дифференцированного, прогрессивного налогообложения, к примеру, второй и последующих квартир в собственности одного лица.
Кроме того, популяризация других инструментов инвестирования и развитие инвестиционного рынка в целом могут кардинально повлиять на нынешнюю ситуацию. Население должно отойти от вложения денег в недвижимость. Казахстанский рынок молод и не может адекватно реагировать на всплески и резкие изменения микро- и макроэкономической ситуации, и в данном случае гарантом финансовой стабильности должно выступать государство.

Абзал САМАНОВ, фото Александра КАНЦЕДАЛОВА, Алматы

Теорема о сумме квадратов

Мы неоднократно рассуждали о том, какому риску подвергают себя казахстанские банки, увлекшись финансированием рынка недвижимости. И вот они пожинают плоды своей неразумной политики.
А теперь стоит задаться вопросом: какой будет обратная связь? Как кризис ликвидности, с которым столкнулись казахстанские банки, отразится на стоимости квартир и земли?

Вне всяких сомнений, банковские проблемы отразятся на рынке недвижимости Алматы. Здесь с апреля наблюдается коррекция, которую в первый момент назвали началом кризиса. Проще говоря, цены снижаются, но пока не критически. Обвала не наблюдается, рынок замер в ожидании. Что означает это снижение цен на жилье? И главный вопрос: что же будет дальше? Ведь банки, скорее всего, снизят объемы кредитования рынка недвижимости и ужесточат условия выдачи кредитов.
С просьбой прокомментировать ситуацию и дать прогноз мы обратились к вице-президенту Национальной ассоциации риэлторов Олегу Алферову:
- Ползучая стабилизация, начавшаяся во втором квартале этого года, продолжается. Причем должен заметить, что дешевеет переоцененная недвижимость. То есть неадекватно дорогая. Цены же на востребованные категории жилой и коммерческой недвижимости и сегодня демонстрируют поступательный рост. Таким образом, происходит ценовое расслоение в разрезе классов, за счет коррекции секторов рынка, необоснованно перегретых на волне ценовой гонки 2005-2006 годов. Это симптом взросления рынка.
Весной рост объема предложения спровоцировал стабилизацию цен (то есть остановку роста), а затем коррекцию (снижение, обусловленное объективными причинами). И этот процесс продолжается.
Что будет дальше? Ответ зависит от будущего курса кредитной политики отечественных банков. Вопрос доступности ипотеки здесь имеет решающее значение, ведь именно ипотека обеспечивает высокий спрос, люди берут деньги на покупку недвижимости у банков.


Условия ипотечных программ таких игроков, как БТА, Казком, Евразийский Банк, уже потеряли былую привлекательность с повышением ставок в отношении вновь привлекаемых заемщиков. В то же время названные финансовые институты всерьез рассматривают планы по изменению условий кредитования в рамках ранее выданных займов.
Ряд банков второго эшелона на время вышел с рынка ипотеки, либо в республиканских масштабах, либо в отдельных регионах.
Сегодняшний оплот прежних, “докризисных” ставок - Халык Банк в ближайшее время вполне может последовать примеру соседей по первой тройке, скорректировав нынешнюю ставку в 11 процентов. Пока же Народный дает заемщикам конкурентов фактически безальтернативную возможность рефинансирования на прежних условиях.
Наибольшие опасения вызывает сценарий, при котором будут пересмотрены сроки кредитования в отношении ранее привлеченных заемщиков. Это чревато ростом суммы текущих обязательств для тех людей, кто уже взял кредит.
Условия предоставления ипотечных займов в краткосрочной перспективе будут ужесточаться. Рано или поздно кризис на мировых рынках капитала будет исчерпан. Но очевидно, что даже по возвращении к прежней стоимости фондирования (то есть привлечения денег из-за рубежа) доступность ипотечных займов может оказаться ниже докризисного уровня. Так что объем платежеспособного спроса будет сокращен в ближайшее время.
Кроме того, снижение темпов роста кредитных портфелей коммерческих банков служит фактором, сдерживающим рост экономики. Следовательно, реальные доходы населения не смогут демонстрировать те темпы роста, которые мы наблюдали ранее.
Насколько сократится покупательная способность? В данном случае это будет напрямую зависеть от реакции отечественных госрегуляторов.
Так или иначе, вероятное снижение спроса не совместимо с прежними темпами роста цен на недвижимость. Это факт. Возможно продолжение коррекции и даже ускорение ее темпов. Иными словами, сценарий удешевления недвижимости допустим. Однако, если кризис на рынках капитала не затянется или же если не окажет существенного влияния на привлекательность казахстанской ипотеки, мы ожидаем некоторого оживления на рынке недвижимости уже осенью.
Как я уже говорил, в апреле начиналась стабилизация цен. И конец весны - начало лета были ознаменованы легкой паникой, число сделок резко сократилось. Крупные рыночные игроки и рядовые участники рынка ждали развития событий. Но в течение лета ситуация стабилизировалась, наметилась тенденция к восстановлению деловой активности. И с началом нового сезона (если не окажут своего пагубного влияния макроэкономические факторы) ожидается рост числа сделок. Но той активности, которая наблюдалась в фазе ажиотажного ценового роста 2005-2006 года, ждать не стоит.
Итак, ситуация на мировых рынках, реакция казахстанских банков, государственных органов и настроение аналитиков свидетельствуют: на рынке банковских услуг и на рынке недвижимости однозначно произошел перелом. Период безудержного роста завершился, и в ближайшее время мы будем пожинать его плоды. Теперь недвижимость уже не будет так дорожать, как раньше, не исключено, что продолжится снижение цен. А условия предоставления ипотечных займов ужесточатся.
Однако велика вероятность того, что банковский сектор при поддержке государства сможет противостоять возникшим сложностям. А что касается недвижимости, то обвала, по всей видимости, ждать рано. Происходит выравнивание ситуации.
Алматинская недвижимость по-прежнему будет дорогой. Но есть шанс, что теперь она будет разумно, а не безумно дорогой. И это радует. В любом случае, мы пришли к тому, что было давно предсказано, к чему страна психологически была готова. Важно, чтобы не воплотились в жизнь пессимистические сценарии развития ситуации, когда проблемы банковского сектора отразятся на всей экономике страны. Однако на данный момент складывается впечатление, что у Казахстана есть все шансы выйти из этой ситуации с минимальными потерями.

Амина Джалилова

Кризис начался в понедельник тринадцатого

Интернет-издание Позиция.kz (http://www.posit.kz)

Марат ШИБУТОВ

Как обычно развивается кризис? Сначала о нем говорят отдельные профессионалы, самые умные инвесторы выводят свои деньги из-под удара. Потом все профессиональное сообщество говорит об этом, но широкой публике пока еще ничего не известно. Затем об этом узнают журналисты и пишут в СМИ. Только тогда кризис можно считать начавшимся.

То, что наша финансовая система под угрозой, говорили еще в прошлом году, и АФН пыталось ограничить поток заимствований из-за рубежа. Но мощное банковское лобби долго сопротивлялось этому, и вакханалия с заимствованиями, которые потом раздавались под бешеные проценты, продолжалась.

Наши банкиры ухитрились набрать только за прошлый год 15,3 миллиарда долларов, и большинство из них было вложено или в строительство или в розничное кредитование. Строительство и банковская сфера составили практически 50% ВВП Казахстана.

Но наша страна не изолирована от внешнего рынка – наоборот, она в силу вышесказанного очень уязвима. Кризис, вызванный непродуманной политикой американской резервной системы и последующими невыплатами американцев по ипотеке, пришел и к нам.

Первым звонком стала статья в «Коммерсанте» «Ипотечный кризис достиг Казахстана». Затем прозвучал второй звонок – статья на «Банкир.Ру» «Полномасштабный банковский кризис в Казахстане может разразиться уже в этом году». Можно сказать, что это были наши «Мене, текел , фарес» во время пира.

И наружу выходят неприглядные факты, о которых обычно говорили только профессионалы: объем просроченных кредитов составляет больше 300 миллиардов тенге, ставки межбанковского кредитования растут, курс тенге резко падает. И теперь все проблемы с возвратом денег банки не смогут компенсировать новыми кредитами из-за рубежа, потому что те или не дадут их, или просто повысят проценты.

Мало того, теперь с нашего рынка акций иностранные инвесторы станут уводить свои деньги, и цены на акции будут падать. Начнется продажа наиболее привлекательных ликвидных активов, а значит цены на металлы, нефть и жилье тоже пойдут вниз. Причем жилья это будет касаться в большей мере. Пойдет мощная цепная реакция, рушащая практически все.

Чем это грозит казахстанцам?

1. Сильная инфляция за счет падения курса тенге и роста цен на импортные товары

2. Банковский кризис – самые слабые банки, видимо, обанкротятся

3. Оставшиеся банки введут гораздо более жесткую кредитную политику – о прежних объемах розничного и ипотечного кредитования можно будет забыть

4. Огромное количество долгов будет продано по минимальным ценам коллекторским агентствам, которые будут всеми способами выбивать деньги из должников

5. Продажи жилья и, соответственно, цены на него упадут очень сильно. Ведь спекуляции на этом рынке из-за отсутствия доступной ипотеки уже будут невозможны

6. Будет закрыта большая часть агентств по продаже недвижимости и кредитных организаций

7. Те застройщики, которые не имеют мощной производственной базы, прогорят тоже – ведь они уже заплатили за землю гигантские деньги, и как они вернут свои вложения, если цены на квартиры упадут даже на 30%?

Может ли это предотвратить наше правительство и финансовые организации? Видимо, нет. Потому что практически не осталось времени на срочные меры, да и альтернативы, кроме кредитов западных банков, у нас нет. Вследствие этого резко вырастет социальная напряженность – как выплачивать кредит за квартиру, которая стоит в 2 раза меньше, чем когда ты ее покупал? Тем более непонятно, какими могут быть политические последствия…

Ипотечный кризис достиг Казахстана

Газета "КоммерсантЪ" № 142(3718) от 10.08.2007

Его проблемы будут актуальны для России с 2008 года

Среди стран СНГ первым последствия кризиса ликвидности на мировом рынке испытал на себе Казахстан. С 1 по 8 августа взлетели ставки на рынке межбанковского кредита, казахский тенге начал падать, неожиданно для властей начался отток капитала из страны. Основная причина проблем -- огромные внешние займы казахских банков и растущий разрыв торгового сальдо. Последнее обстоятельство уже актуально для Украины и в перспективе двух лет будет проблемой экономики России.



В Казахстане заговорили о серьезном дефиците банковской ликвидности на фоне глобального кредитного кризиса, вызванного дефолтами в секторе американской ипотеки subprime. Средняя межбанковская кредитная ставка в республике за первые восемь дней августа выросла на 1,8%. Индикатор KazPrime, отражающий среднее значение по ставкам трехмесячных межбанковских депозитов, в среду составлял 8,08% годовых (6,54% -- неделю назад). Происходящее сопровождается неожиданной девальвацией казахского тенге. Несмотря на то что денежные власти Казахстана и эксперты прогнозировали укрепление тенге (Goldman Sachs прогнозировал укрепление с 121 тенге за доллар в июне до 115 тенге к концу 2007 года), биржевой курс доллара в среду вырос до 124,53 тенге. Еще больше снизился курс тенге по отношению к евро и российскому рублю -- курс Нацбанка Казахстана на среду составил 172,06 тенге за евро и 4,90 тенге за рубль против 168,96 тенге за евро и 4,83 тенге за рубль на конец июля.

В отличие от Украины и России, где значительная часть банковских кредитов обеспечивается сбережениями (депозитами населения), казахские банки обеспечивают свою кредитоспособность внешними займами -- и это провоцирует проблемы. К концу I квартала 2007 года внешний долг республики за счет роста внешних заимствований частного сектора увеличился до 95,7% ВВП. "Казахстан -- единственная страна в СНГ, где банки занимают за границей так много",-- говорит Екатерина Малофеева из "Ренессанс Капитал". "Увеличение кредитования частного сектора с 34,6% год назад до 50,2% вызывает серьезные опасения относительно качества кредита",-- отмечает Анна Задорнова из Goldman Sachs. Основным источником растущего внутреннего спроса в Казахстане являются банковские кредиты. "Население Казахстана активно берет в долг, но оно не очень богато",-- утверждает госпожа Малофеева. По оценками Нацбанка Казахстана, кредитование физических лиц за год в реальном выражении (на июль 2007 года) выросло на 122%.

В Нацбанке республики признают, что ослабление тенге обусловлено резким увеличением оттока капитала из страны. Для экономики республики такая ситуация крайне критична -- в Казахстане наблюдается опережающий рост импорта, а также увеличение выплат по внешним заимствованиям и дивидендов инвесторам. Нацбанк Казахстана в конце июля объявил о повышении нормы резервирования по внешним обязательствам банков с 8% до 10% с 29 августа 2007 года. "У нас объем минимальных резервных требований вырастет процентов на десять",-- сказал Ъ казначей крупного казахского банка.

Казахстан не единственная страна в СНГ, где растущие внешние займы банков усиливают волатильность в финансовой системе. С 19 октября 2007 года, согласно новым правилам, установленным Национальным банком Украины (НБУ), компании--резиденты страны могут привлекать внешние займы по ставке не выше LIBOR+2%. Показатель будет пересматриваться раз в полгода. Как пояснил Ъ источник в НБУ, решение было принято с целью ограничить займы мелких и средних банков на внешнем рынке. "Иностранные займы в некоторых банках составляют до 70%. Банковский внешний долг растет очень высокими темпами, что увеличивает риски",-- отметил он.

Пока следов кризиса ликвидности не наблюдается в Грузии, Молдавии, Азербайджане. Финансовый сектор России считается наиболее устойчивым в СНГ -- происходящее может вызвать даже приток капитала в страну (см. текст на стр. 1). Но проблемы с торговым сальдо из-за роста импорта и активного кредитования населения в любом случае ждут Россию в 2008-2009 годах. Пока же единственной жертвой глобального кризиса ликвидности стал "Газпром", которому на прошлой неделе не удалось полностью разместить крупный пакет облигаций -- впрочем, неделей позже его размещение, видимо, было бы под вопросом вообще.



Алексей Ъ-Шаповалов; Махамбет Ауезов, Астана