Кризис наступил

Коррекция отношений

Результатом мозгового штурма, устроенного на очередном заседании кабмина, должен был стать план выхода из кризисной ситуации на строительном рынке. Задуманное наполовину удалось
На строительном рынке – коррекция :: Фото: Азиз Мамиров

Кризис, о возможности наступления которого говорили последнюю пару лет различные эксперты, по всей видимости, наступил. Пока ситуацию на строительном рынке называют «трудностями» и «коррекцией рынка». В условиях дефицита долгосрочной ликвидности банки второго уровня (БВУ) вынуждены были резко сократить кредитование застройщиков. Они увеличили ставки по ипотеке до 25% и первоначальный взнос до 50%. В результате строительные компании лишились оборотных средств на продолжение, завершение строительства, а значит, на привлечение новых клиентов, новых денег, и не могут выплачивать банкам долги.

По данным АФН, на 1 июля 2007 года доля займов, выданных банками второго уровня на строительство, в совокупном ссудном портфеле составляла 17,83%, на ипотеку – 9,4%, кредиты под залог недвижимости – 32,7%. «Банки стали заложниками собственной политики, когда высокая потребность в кредитных ресурсах удовлетворялась за счет предоставления среднесрочных и долгосрочных кредитов, которые зачастую лонгировались, при этом увеличивая текущие обязательства БВУ и до значительной степени внешние обязательства», – пояснил председатель АФН Арман Дунаев.

При всех вольностях БВУ и строительных компаний кризисную ситуацию разрешать надо. Обобщив предложения со стороны финансистов, строителей, Министерства индустрии и торговли, премьер предложил проектные решения, которые должна обсудить специально созданная рабочая группа под председательством министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова. В нее также войдут представители банков и строительных компаний. Мининдустрии поручено подписать с крупными строительными компаниями меморандум о взаимодействии для урегулирования ситуации на строительном рынке.

Помимо настоятельных советов банкам и строительным компаниям продать непрофильные активы при контроле финпола и налоговиков, им рекомендовано оптимизировать затраты. Банки должны провести секьюритизацию ипотечных кредитов, а застройщики – принять меры по снижению себестоимости. Кроме того, планируется увеличить капитализацию Казахстанской ипотечной компании (КИК) примерно на 11млрд тенге для выкупа у коммерческих банков всех ипотечных кредитов, уже выданных и выдаваемых по госпрограмме жилищного строительства. Будет просчитана и возможность выпуска облигаций КИК.

Галым Оразбаков предложил СПК или КИК выкупить коммерческую недвижимость по 700–800 долларов за квадратный метр и продать ее участникам жилищной программы. Заняться этим могут СПК или КИК. Но пока строительные компании не хотят продавать жилье практически по себестоимости, а предпочитают пережидать трудные времена. Пожалуй, этот вопрос коснется крупных компаний, работающих в секторе жилья эконом— и бизнес-класса, постоянно вкладывающих деньги в новые объекты.

По поводу «предоставления отсрочек погашения строительными компаниями кредитов максимум до 1 марта 2008 года и возможности кредитования строительных компаний по уже начатым проектам в соответствии с ранее заключенными договорами» и «воздержания банками до конца первого полугодия 2008 года от реализации имущества, представленного в качестве залога по проектам жилищного строительства» отрицательно высказались руководители АФН и Нацбанка. Анвар Сайденов, глава Национального банка, деликатно обошел тему снижения МРТ, сделав акцент на сужении «перечня обязательств, по которым банки должны формировать резервы и расширение структуры резервных активов». Вероятнее всего, что будет увеличен лимит доступности. По мнению главы АФН, некоторые банки могут взять на себя обязательства по возврату ставок по ипотечным кредитам по уровню, немногим больше июньского – не более 16%, и первоначального взноса до 20%. Но вот говорить о достижении 60–70% июньского объема ипотечных кредитов сложно, поскольку сумма будет зависеть от ситуации на рынке. Для повышения ответственности строительных компаний перед банками предложено обсудить возможность внедрения механизмов принудительной дополнительной эмиссии акций либо долей строительных компаний в случае невозврата ими кредитов. А также проработать возможность применения к стройкомпаниям, работающим со средствами дольщиков, механизма банкротства, аналогичного тому, который действует в банковской сфере.

Для пополнения оборотных средств строительных компаний предлагается рекомендовать крупным отечественным и иностранным компаниям выкупить у них часть земельных участков по стоимости их приобретения при первичной сделке с опционом обратного выкупа, действующим в течение года, с начислением ставки рефинансирования.

Эти и другие предложения будут рассмотрены специальной комиссией. При строгой реализации мер, предложенных правительством, найдется порядка 700 млн долларов, а для завершения строительства 1,1 млн кв. м нужно примерно 1,3 млрд. Однако пока не наблюдается горячего желания перемен ни со стороны банков, ни со стороны строительных компаний. Участники рынка более склонны к локальным переговорам tet-a-tet по строящимся объектам на предмет определения приоритетности их завершения и, может, перераспределения по ним дольщиков. А возникший клинч вроде и не кризис вовсе, а если и кризис, то для граждан, которые вложили деньги в покупку недвижимости. Власти же придется действовать очень жестко в этот раз, чтобы через год ситуация не повторилась при более сложных экономических условиях.

Цены будут падать и дальше?

Самый элитный район города — Медеуский - в среднем сейчас оценивается в 4500 долларов за квадрат. В то же время в наиболее нефешенебельной части города установились вполне приемлемые цены — за квадратный метр жилья здесь просят чуть больше двух тысяч долларов. Далее по доступности, если можно так сказать, следует Ауэзовский район, где можно приобрести квартиры в среднем по 2700 долларов за квадрат. А вот Алмалинский и Бостандыкский районы находятся фактически в одном ценовом сегменте - 3350-3400 долларов/квадратный метр соответственно. Между Алмалинским и Ауэзовским районами прочно свои позиции занимает Жетысуский район со стоимостью квадратного метра в 3000 долларов. Стоит отметить, что все данные - это лишь мониторинг предложений, а реальные цены реальных продаж на самом деле несколько ниже - ведь продавцы зачастую уменьшают запрошенную цену.
Хотя сегодня все сделки в Алматы, несмотря на снижающиеся цены, свелись к минимуму. В то время как в предыдущие годы осенняя пора считалась сезоном активных продаж после «спящего лета».
— Это и понятно, в нынешнем году рынок недвижимости преподносит игрокам немало сюрпризов, пусть даже и прогнозируемых, — говорит независимый аналитик Евгений Долотин. — Началось все с долгожданного для многих снижения цен, а закончилось ипотечным кризисом в США, который не обошел нас стороной. В итоге покупатели уже несколько месяцев не меняют своих выжидательных настроений, инвесторы перестали вкладывать свободные средства в рынок, где нет сверхприбылей, как раньше, и который в любой момент может «обвалиться». Строительство на многих площадках, как вы знаете, приостановилось. А владельцы так называемых спекулятивных квартир на данном этапе пытаются «сбросить» их, но пока тщетно.
В некоторых районах Алматы количество выставленных на продажу квартир возросло в несколько раз, а спрос так и не активизировался. По данным Ассоциации риэлторов Казахстана, за лето снизились не только цены, но и количество сделок купли-продажи - до 80-90 процентов против прошлогодних 10-15 процентов. А некоторые агентства недвижимости за все лето так и не смогли заключить ни одного договора о продаже жилья.
Хотя многие риэлторские компании пока не признают того, что в стране, а в частности в Алматы, наступил час «Х». Есть даже уверенность, что в связи с кризисом спрос на ипотеку не просто остановился, а возрос. Хотя пока официальных подтверждений, впрочем, как и опровержений, этих выводов нет. В то же время цена квадратного метра на этой неделе снизилась почти на 2,5 процента, и это после «ценового штиля».
В противовес убеждениям агентств недвижимости строительные компании, как заявляют некоторые специалисты, активно «налегают» на рекламные кампании в надежде взбудоражить покупателей нестандартными подходами. Хотя в сложившейся ситуации с рынком недвижимости вряд ли это принесет какие-либо плоды.
Понимая это, регулировать рынок недвижимости принялось и правительство. Всю эту неделю проходили совещания на разных уровнях, где чиновники пытались найти выходы из сложившегося положения. Учитывая предложенные правительством меры, многие аналитики стали прогнозировать дальнейшее падение цен. По мнению Евгения Долотина, за два летних месяца цены упали в среднем на 10-20 процентов, но это не предел, особенно теперь, после правительственных заявлений. Специалисты не исключают, что цены на недвижимость могут упасть почти в два раза. Однако это лишь прогнозы, а что из этого выйдет, покажет время.

http://www.izvestia.kz/news.php?date=21-09-07&number=12

Как стабилизировать рынок недвижимости

Как стабилизировать рынок недвижимости

Дмитрий Покидаев

На вчерашнем заседании правительства создана рабочая группа, которая должна исправить ситуацию на строительном рынке республики. Председатель этой группы – министр индустрии и торговли Галым Оразбаков – напомнил о реалиях, на исправление которых будут направлены усилия рабочей группы: «заморозка» рядом банков ипотечных линий либо выдача ими ипотеки на более сложных для потребителя условиях, чем прежде. А также все то же замораживание кредитных линий для строительных компаний либо пересмотр банками условий ранее заключенных с ними договоров в одностороннем порядке.

Последствия этих действий банков общеизвестны – снижение количества покупателей жилья. Причем не только тех, кто рассчитывал на кредит. По мнению Галыма Оразбакова, «большинство населения, располагающего свободными средствами, заняло выжидательную позицию, не приобретая недвижимость до стабилизации положения». Масла в огонь подлило то обстоятельство, что банки второго уровня, по информации МИТ, значительно уменьшили объемы кредитования застройщиков, а в отдельных случаях его прекратили.
Все это вкупе создало ситуацию, при которой под вопросом оказалась возможность выполнения обязательств застройщиков перед клиентами, в первую очередь перед участниками долевого строительства. В связи с этим Карим Масимов и провел вчера заседание кабмина, посвященное выработке первоочередных мер, которые могли бы исправить возникший перекос. Роль первой скрипки на нем была отведена главе Мининдустрии, практически все предложения которого были поддержаны премьер­министром.
В число основных предложений Галыма Оразбакова можно включить прежде всего возвращение ипотечных параметров в доступное для граждан русло. А именно – установление ставки кредитования на уровне не более 16% и первоначального взноса до 20%. При этом, по мнению министра, банки должны обеспечивать ежемесячный объем кредитования по ипотеке на уровне хотя бы 50% от показателей мая текущего года, когда под ипотеку выдавалось порядка 32 миллиардов тенге. То есть МИТ фактически предложил банкам вернуть населению хотя бы частичную покупательскую способность, без которой смысла в труде застройщиков не будет, и новостройки будут просто-напросто замораживаться за неимением средств.
При этом банкам предлагается также рассмотреть возможность предоставления отсрочек погашения строительными компаниями кредитов максимум до 1 марта 2008 года и возможность кредитования строительных компаний по уже начатым проектам в соответствии с ранее заключенными договорами. По мнению Галыма Оразбакова, это позволит завершить строительство около миллиона квадратных метров коммерческого жилья. Министр, кстати, пошел дальше и обратился к банкам второго уровня с просьбой «воздержаться до конца первого полугодия 2008 года от реализации имущества, представленного в качестве залога по проектам жилищного строительства».
Прецедентов отчуждения строительной техники и недостроенных объектов за долги, по словам Галыма Оразбакова, еще не было, но правительство решило тут сработать на опережение. Тем более что, по мнению министра, такой шаг доброй воли со стороны банков будет равноценен продлению займов застройщиков.
А чтобы застройщики не уповали на то, что правительство все время будет заступаться за них перед банками, Галым Оразбаков предложил параллельно приступить к внедрению механизмов принудительной дополнительной эмиссии акций либо долей строительных компаний в случае невозврата ими кредитов. По его мнению, такая система сдержек и противовесов позволит, не изымая из производственного оборота заложенные активы, одновременно продолжить строительство и повысить ответственность застройщиков перед банками. Кроме того, Галым Оразбаков предложил выкуп Казах-станской ипотечной компанией (КИК) у коммерческих банков всех ипотечных кредитов, уже выданных и выдаваемых по госпрограмме жилищного строительства. На это, по его оценке, потребуется около 11 миллиардов тенге, поэтому КИК следует капитализировать.
Карим Масимов это предложение поддержал. Более того, глава правительства не исключил возможность увеличения финансового потенциала КИК за счет «переформатирования отдельных статей бюджета», а также возможной экономии на строительстве отдельных спортивных объектов в Алматы к Азиатским играм 2011 года путем передислокации их в Астану. В связи с чем министру туризма и спорта Темирхану Досмухамбетову поручено согласовать возможность проведения Азиады в двух городах с Олимпийским комитетом Азии.
Помимо этого министр предлагает правительству и Нацбанку помочь банкам с точки зрения привлечения внутренних источников финансирования взамен сократившегося внешнего заимствования. «Если Нацбанк решит незначительно снизить требования, предъявляемые банкам второго уровня, это позволит высвободить до миллиарда долларов, и в этом случае не менее 40% от этой суммы, то есть около 400 миллионов долларов банки должны направить на кредитование строительства и ипотеку», – продолжил подсчет внутренних резервов глава МИТ.
Таким образом, суммарно эти меры позволили бы влить в банковский сектор для кредитования жил­строительства и ипотеки суммарно порядка 470 миллионов долларов, что, по мнению МИТ, «даст возможность поддержать рынок недвижимости до конца текущего года». А за это время возможна и стабилизация финансовых рынков и смена настроений среди населения. При этом изысканием средств на завершение строительства должны заниматься не только банки, но и сами компании. Галым Оразбаков в числе прочего предложил застройщикам продать свои высоколиквидные непрофильные активы для финансирования завершения строительства жилья с участием дольщиков. А чтобы продавалось лучше, предложил для «побудительного» к этому мотива подключить к контролю за этим финполицию и налоговую.
Это предложение, судя по всему, особенно пришлось по душе Кариму Масимову, который порекомендовал застройщикам брать пример с банков – по его сведениям, некоторые из них для выполнения своих обязательств перед клиентами подобный сброс непрофильных активов уже начали. Правда, до распродажи таких непрофильных «мелочей», как яхты и дорогостоящие автомобили, по информации главы АФН Армана Дунаева, дело в банках еще не дошло. Что, видимо, также следует воспринимать как «позитивный сигнал»: коль скоро наши банкиры не спешат пересаживаться с «Бентли» на обычный «шестисотый», то многочисленные заверения премьера и главы Нацбанка об устойчивости нашей банковской системы имеют под собой все основания…
В число мероприятий по затягиванию поясов со стороны застройщиков министр индустрии также включил «необходимость побудить строительные компании оптимизировать свои затраты и предпринять меры по снижению себестоимости строительства и… направлять все имеющиеся и поступающие или высвобождающиеся финансовые средства на строительство объектов с долевым участием». Иными словами, руководству стройкомпаний в отличие от банкиров поменять класс служебных авто все же предложили.
Впрочем, большинство предложений еще предстоит обкатать на заседаниях упомянутой рабочей группы с участием застройщиков и банкиров. А вот изменения в законодательство, которые позволят правительству регулировать деятельность стройкомпаний, работающих со средствами дольщиков, – это уже вопрос решенный. Вчера Карим Масимов поручил министерствам индустрии и юстиции «в срочном порядке подготовить изменения в законодательство, для того чтобы мы могли регулировать стройкомпании, работающие со средствами дольщиков». «Привлекаемые ими у физических лиц деньги должны идти только на строительство», – аргументировал премьер необходимость этого поручения.

Жилой пассив

Жилой пассив
№ 35 (350) от 10.09.2007
Сергей ТУНИК
http://www.megapolis.kz/show_article.php?art_id=6671

Очередная выставка Kazbuild-2007 собрала на неделе в Алматы около 600 компаний из трех десятков стран мира, однако традиционного наплыва потенциальных партнеров и клиентов в отличие от прошлых лет не наблюдалось. Либо все встречи и переговоры проходили за кулисами – во что можно поверить, либо, учитывая реалии дня, наши бизнесмены охладели к этому сектору экономики. Мои попытки разговорить представителей отечественных фирм натыкались на упорное нежелание комментировать нынешнее состояние строительства и стройиндустрии. Иностранцы же, хотя и демонстрировали открытость, но говорить о своих перспективах работы с казахстан-скими коллегами и в Казахстане вообще или отказывались, или отделывались общими фразами. Поскольку все признаки кризиса в отрасли проявились только после их решения принять участие в выставке. Может, именно поэтому зевак возле стендов было больше, чем профессионалов?

Уже больше месяца финансовые аналитики, эксперты, руководители банков, ипотечных, строительных и девелоперских компаний, риэлторских контор, государственных институтов и прочих причастных к этому процессу структур соревнуются в прогнозах: чем обернется для Казахстана кризис ипотечного кредитования в США? Никак не заденет? Ударит так, что никому мало не покажется, обрушив цены на недвижимость? Пощадит, «наказав» лишь самых неразумных и беззащитных?

Справка «Мегаполиса»

Проблема грянула в США в начале лета, когда почти 150 тысяч американцев либо не сумели, либо отказались платить по ипотечным кредитам банкам и компаниям. После почти трехлетнего взлета строительной отрасли и расцвета ипотеки это стало не-ожиданностью. По мнению Wall Street Journal, большинство клиентов влезало в ипотеку с одной целью: купить жилье, чтобы потом либо продать его с выгодой для себя, либо сдавать в аренду.

Разумеется, когда фирмы и банки столкнулись с массовым невозвратом – а заемные средства для выдачи кредитов надо отдавать – рынок отреагировал вполне адекватно: акции этих контор стали резко падать в цене, а кредиторы – не будь дураками – потребовали побыстрее вернуть заемные деньги.

Вам не кажется, что эта ситуация здорово напоминает отечественные настроения, при которых спекулянты скупили все более-менее подходящее для перепродажи жилье в надежде на то, что они сумеют стать биллами гейтсами? Поэтому в цепочке вздувания цен на «квадраты» риэлторы оказались сегодня первыми жертвами – особенно те, кто работал на пресловутых процентах от сделок. Что и подтвердила пресс-конференция вице-президента Национальной ассоциации риэлторов Олега АЛФЕРОВА.

Риэлторы: кто верит в сказки – вам сюда

Я и раньше не очень верил этому господину. Но в то, что он наговорил во вторник, не поверит даже полупьяный, но не до конца обкуренный пэтэушник. Вот вы верите в то, что «активность потенциальных заемщиков в части спроса на ипотечное кредитование возросла за счет трудностей у банков второго эшелона, не входящих в первую тройку»? При этом г-н Алферов подчеркнул, что в последние три недели отмечается рост покупательской активности на 20-25 процентов и активность заемщиков по ипотечному кредитованию – невзирая на то, что сегодня уровень первоначального взноса возрос до 30-50 процентов, а ставки достигают 20-25 процентов годовых»…

Покажите мне таких идиотов, которые согласны сегодня на такие условия!

При этом сам риэлтор заметил, что у него нет реальных фактических данных, поскольку рынок недвижимости – закрытый и непрозрачный. Что, впрочем, не помешало ему заявить, что цены падать не будут, а, скорее, расти, поскольку растет и спрос. И добавил, что с 28 августа по 4 сентября покупательская активность возросла в два с половиной раза! Помилуйте!!! Откуда г-н Алферов взял такие цифры, если рынок «непрозрачный»? С какого абсолютного потолка?

А я скажу, с какого потолка. Последние два месяца риэлторские компании в Алматы практически прекратили работу: единичные сделки по купле-продаже там отмечают чуть ли не шампанским! Они стали редкостью. Более того: большинство риэлтор-ских контор было вынуждено отправить многих своих сотрудников в не-оплачиваемый отпуск. А в одной – это достоверные данные – отключили междугородную связь, Интернет и даже кондиционеры.

Это называется «стабилизация цен»? Или нечто более сильное? Кризис?!

Похоже, что некоторые риэлторы, привыкшие работать на «процентном договоре», никак не хотят поверить в то, что их время уже ушло, что цены давно достигли своего потолка, и хозяева спекулятивного жилья уже «пролетают». Но марку-то держать надо! Надо как-то поддерживать миф о спросе. Вот есть спрос на хлеб, есть спрос на «Бентли» и есть – на нормальное жилье. Но спрос – платежеспособный. Это как в «Кавказской пленнице»: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу – но не имею желания. Так выпьем же за то…». Совершенно очевидно, что г-н Алферов с коллегами-подельниками имеют желание выпить за нечто другое…

Коллеги-риэлторы тоже вовсю дуют в эту дуду: «Обвала цен не предвидится». Хотя уже более полутора месяцев продавцы охотно идут на 15-20-процентные скидки, не оглашая эти цифры. Рынок не «замерз», он просто начал адекватно реагировать на спрос – какими бы потерями он ни обернулся для риэлторов. Даже спекулянты-коллекционеры квартир столкнулись с проблемами сброса ставшего ненужным жилья: желания не совпали с их возможностями…

Мы строили-строили и, наконец, «приплыли»

Тенденция августа: крупные строительные корпорации вдруг стали обращаться к агентствам по недвижимости – чтобы помочь продать по-строенное. Что раньше можно было представить только в кабачно-цыганском угаре. По оценкам разных экспертов (в том числе и бывших работников строительных корпораций с очень известными брендами), от 30 до 60 процентов жилья категории «бизнес» и «люкс» так и не нашли своего покупателя. Руководители компаний просто отказываются говорить на эту тему, топ-менеджеры – тем более. Конторы несут многомиллионные убытки, но боятся в этом признаться. На выставке Kazbuild-2007 одна девушка, призванная за-влекать клиентов своей короткой юбкой и длинными ногами, призналась, что зарплату она получила только за июнь. А в октябре, видимо, ей придется искать другую фирму, где потребуются ее длинные ноги…

Можно, конечно, не драматизировать происходящее. Тем более, что сами «драматизаторы» уже так «наварились», что каждое их последующее слово воспринимается как попытка еще раз обмануть слепого нищего возле кладбища. Уже и аналитики три года назад сказали, что такие сверхприбыли строителей и работающих с ними на паях девелоперов, банкиров и риэлторов приведут к «пузырю», который лопнет и сильно забрызгает всех причастных к этому. В том числе и очень известных людей… Не поняли и не восприняли…

Храните деньги в трехлитровой банке

Сегодня в алматинских судах рассматривают восемь дел об отказе «ипотечных рабов» выплачивать сумасшедшие кредиты по нынешним ценам (возможно, гораздо больше, но в этой информации мне отказали). И это совершенно не странно: практически все банки, которые привлекали займы из-за границы по божеским ценам – под 5-7 процентов годовых, продавали свои услуги согражданам по 13-20. Чувствуете разницу? В общем-то, господа банкиры и ранее не стеснялись, вздувая общий пузырь. Хотя знали про «синдром ипотечной усталости».

Между тем именно банки, соревнуясь между собой за клиента, вдруг «обнаружили», что кредит можно выдать человеку, который никак не подтвердит свою платежеспособность. Это стало первым признаком того, что ипотечное кредитование в нынешних формах обречено на проблемы. Но за этим шагом последовало и потребительское кредитование – не обремененное обязательствами…

Война за клиента такими способами обернулась тяжкими последствиями в России: компании несут убытки, страховые компании в результате своих совершенно правильных действий – становятся врагами общества, судебные исполнители – исчадиями ада, а клиенты – заложниками. И если кто-то думает, что в Казахстане все будет гораздо благополучнее, похоже, ошибаются…

Правительство: никакого ценового сговора!

Премьер-министр Карим Масимов сказал, что вероятность кризиса – ноль. А то, что большинство банков перестало кредитовать ипотеку и подняло проценты по выплате – ерунда? А то, что строительные компании в поисках кредитов не могут найти средства для новых проектов (а на самом деле завершить начатые) – чепуха? А то, что страховые компании уже полтора месяца отказываются брать на себя ответственность за деятельность строителей – бред собачачий? А то, что в судах идут разборки между ипотечниками и строителями – выдумка инопланетян? А то, что стоимость даже новопостроенного жилья упала почти на 18 процентов в результате всего вышеперечисленного (даже в Казкоммерцбанке этого не отрицают) – это галюцинации риэлторов и самих строителей? А то, что стагнация в строительной сфере может привести к проблемам в смежных областях – заговор международных конкурентов? А то, что до сих пор участниками игры в ипотеку могут стать не более ВОСЬМИ процентов граждан республики – интриги оппозиции? А то, что внешние займы ипотечных институтов США составляли 94 процента, а в Казахстане – 80, тоже простое совпадение?..

Директор департамента информации и анализа казахстанской фондовой биржи Андрей ЦАЛЮК сказал: «Возможно все»…

Экономист Канат БЕРЕНТАЕВ: «Обвал цен произойдет… Цены на жилье должны упасть на 30-40 процентов»… На многих Интернет-форумах специалисты, скрываясь под анонимами, предрекают ту же ситуацию, которая приведет к негативным последствиям всей экономики республики. Между тем правительство уже приступило к переговорам о покупке 33 многоквартирных домов на окраине Алматы, которые не обрели своих владельцев, – первый сигнал о том, что Госпрограмма жилищного строительства не достигла своей цели. Вполне вероятно, что сделка будет совершена уже весной, когда завершится строительство еще нескольких десятков подобных строений в южной и северной столицах. Возможно, это несколько снизит цены на рынке – но не сильно. Строительные компании все равно будут стремиться к максимуму. Но доходность в 300-400 процентов в прошлом. Кто этого не понял – пусть строят заборы. Все равно за ними ничего не происходит. Там стоят пустые краны и бегают бездомные собаки…

Рынок недвижимости: ни жилой, ни мертвый

А еще в городах стоят высотки, в которых охранники зажигают свет – чтобы создать презумпцию заселенности и оправдать надежды правительства, что госпрограмма позволила соотечественникам получить свою крышу над головой.

Хе-хе… У кого «крыша», а у кого – жилье…

Рисунок Ибрагима КУБЕКОВА

KUAT - первая жертва финансового кризиса в Казахстане?

Иван Войцеховский
http://www.np.kz/2007/35/index35.html

Точка невозврата

На стройплощадках одной из крупнейших строительных компаний республики - корпорации KUAT - вот уж который день тишина. Замершие строительные краны говорят о кризисе на рынке недвижимости лучше любых аналитиков. Деньги на эти стройки заняты нашими банками на Западе. Приходит время платить по счетам. Если пирамида рухнет, виноваты будут не только строители и банки - виновато будет и правительство, которое ничего не сделало для сдерживания этой кредитной истерии

По состоянию на июль, банки вложили в строительную индустрию более триллиона тенге. На пять миллиардов долларов выдано ипотечных кредитов. И вот теперь товар, в который столько вложено, перестал продаваться. О чем думали банкиры, раздавая кредиты под жилье стоимостью 3-5 тысяч долларов за метр? Только о прибыли и более ни о чем. Жадность поразила нашу банковскую систему, подобно болезни. Лечение в этом случае одно - ампутация пораженных частей.
11 августа KUAT с размахом отметил в алматинском Дворце Республики День строителя. Гуляли весело под живое пение солиста легендарной группы Modern Talking Томаса Андерса. Отличившимся сотрудникам вручили ценные призы - два авто Hyundai Getz. Шоу с подарками, видимо, было необходимо для поддержания высокого морального духа работников компании.
Реклама этой компании несколько лет заполняла все газеты и телеканалы, билборды и щиты зазывали покупателей постоянно дорожавших квартир. Все что-то имели: чиновники, отдававшие ей самые лакомые участки земли, посредники, продававшие жилье, “прикормленные” аналитики и журналисты, обещавшие рост цен на десять лет вперед. И вот все, похоже, кончилось.
На строительных площадках KUAT большой “перекур”

“Корпорация KUAT - крупнейшая строительная компания в Казахстане”, - гордо сообщает ее корпоративный сайт. Уже в прошлом году на стройках компании трудились 23 тысячи строителей. Самым большим объектом KUAT стал мегапроект “Манхэттен” в Алматы. Название элитного района Нью-Йорка, видимо, не совсем отражало творческий замысел авторов и местную специфику, и стройку переименовали в “Сайран”. Под проект городом выделено 228 гектаров. “Район нашего города в квадрате улиц Абая - Толе би - Розыбакиева - набережная озера Сайран сегодня представляет из себя территорию, застроенную частными домами и унылыми пятиэтажками прошлого века... В течение нескольких лет мы планируем полностью преобразить этот район”, - обещал KUAT.
Возможно, все это так и останется обещаниями, потому что сегодня у компании налицо серьезные финансовые проблемы. Посетив объект “29 квартал” - первую очередь “города в городе”, мы убедились в этом лично. Строительство остановлено, лишь в уже возведенных зданиях ведутся отделочные работы. По словам охраны и немногочисленных рабочих, всякая деятельность на новых объектах замерла еще в начале августа. С тех пор большинство сотрудников находится в отпуске без содержания. Пока сроком на месяц.

В “НП” №29 мы писали про смелых людей, замахнувшихся своими бульдозерами и лопатами не просто на старые здания, а на действующие храмы... Речь шла о крупной строительной корпорации KUAT, решившей на месте двух православных церквей - Богоявленской и Всех Скорбящих Радость - построить жилые дома и развлекательный центр. Мы тогда предупреждали, чем может кончиться вторжение в столь тонкие материи.
Ведь даже у самой маленькой церквушки - очень серьезные покровители, спорить с которыми себе дороже.
“Любые попытки людей осквернить храмы во все времена имели печальные последствия”, - заметил тогда в интервью “НП” руководитель пресс-службы Астанайской и Алматинской епархии протоиерей Александр Иевлев.
Сегодня у строительной компании серьезные проблемы. Даже при том, что от своей вероломной идеи - растоптать храмы - куатовцы почти сразу отказались, о чем публично заявили в СМИ: церкви не тронем!
Но, как говорится, осадок остался.
...А может, конечно, это и просто совпадение.

Остановлены работы и на другом крупном алматинском объекте KUAT - “Тау-К” в районе улиц Навои и Жандосова. Стройка известна недавней забастовкой рабочих - в середине марта этого года более 300 сотрудников компании перекрыли проспект Жандосова, требуя прекратить манипуляции с заработной платой. Выяснилось, что за 12-часовой рабочий день люди тут получали по 20-30 тысяч тенге в месяц, хотя им обещали не менее 100 тысяч. К началу сентября, по словам охранников, работы на стройке не велись уже около месяца.
Получить информацию “из первых рук” нам не удалось - все телефоны компании, в том числе и телефон службы продаж, молчали. Между тем слухи о проблемах KUAT ходили по Алматы уже давно. На известном интернет-форуме “Центр тяжести” даже появилась тема с характерным для этого сайта названием “Корпорация KUAT обанкротилась?”, где покупатели квартир делятся друг с другом информацией о последних невеселых событиях. Обсуждается даже проект открытого письма президенту компании Олегу Наму.
Во второй половине августа, по сообщениям с того же форума, компания резко - чуть ли не полтора-два раза - снизила цены на свои квартиры. А ведь еще недавно KUAT заявлял об амбициозных планах разместить свои акции в Лондоне. Теперь, судя по всему, с “крупнейшей строительной компанией Казахстана” не очень активно работает не только английская биржа, но и казахстанские банки.
Спекуляции на рынке недвижимости привели к закономерному итогу - цены поднялись до уровня, на котором жилье просто никто не мог купить. Бизнес остановился, его “создатели” - банки и строительные компании - подсчитывают убытки. Еще большие убытки понесет город Алматы, который не получит в срок обещанные объекты соцкультбыта и дороги. По некоторым данным, KUAT, не имея собственной дорожно-строительной службы, скупил множество земельных участков в районах строительства кольцевой автотрассы...
Правительство, наконец, спустя несколько лет после предупреждений аналитиков заметило, что на рынке недвижимости происходит что-то нехорошее. “В ближайшее время будет принято решение по ограничениям в области перепродажи жилья”, - сообщил заместитель председателя комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли Николай Тихонюк 4 сентября. “Сама стоимость строительства жилья выросла незначительно, сильно растет цена при перепродаже. Поэтому для регулирования цен на недвижимость будет принято такое решение. Цена строительства сейчас составляет 500-700 долларов, а продают от двух до пяти тысяч”, - искренне возмутился чиновник и пообещал учесть все эти вопросы в новом законе, который “скоро будет опубликован”.
О том, что рынок недвижимости рухнет, “НП” писало с лета прошлого года. Об этом предупреждали эксперты, об этом говорили сами строители. Но “наверху” это услышали и поняли почему-то только сейчас.

Цены на жилье: Падают или просто приседают?

http://www.caravan.kz/article/?pid=90&aid=3720
Жанар КАНАФИНА, Тахир САСЫКОВ (фото)

увеличить изображение
Самый больной вопрос экономики – квартирный. Упадут цены на недвижимость или, наоборот, поднимутся? От этого зависит финансовая стабильность страны.

Те, кто не имеет жилья, надеются, что цены снизятся. Причем настолько, что станут по карману простым казахстанцам.

Те, кто зарабатывает на рынке недвижимости, любые слухи о падении цен решительно опровергают.

Как утверждают риелторы, “приседание” цен на рынке недвижимости произошло в начале мая, хотя остановку роста многие зафиксировали уже в марте–апреле. По словам вице-президента Ассоциации риелторов Казахстана Александра Кима, за последние два месяца сделок по купле-продаже недвижимости практически не совершалось. Отчасти риелторы объясняют это сезонным снижением покупательской активности, а также ростом курса доллара.

В числе причин снижения спроса на жилье еще и легализация. Раньше, мол, рынок был сильно перегрет, а сейчас приток свободных денег, которые срочно требовалось куда-нибудь вложить, прекратился. Уменьшились и объемы сносимого жилья – и соответственно спрос на квартиры тоже.

В результате цены по некоторым подсчетам в среднем снизились на 10–15 процентов.

Заметно снизили аппетиты на жилье и действия банкиров. В некоторых банках вообще ввели негласный мораторий на ипотеку. В других в одночасье повысили процентные ставки и ужесточили требования по ипотечным кредитам. Например, при оформлении кредита вновь стали требовать 30-процентный первоначальный взнос – а это не каждому по карману. Плюс всему резко снизилась рыночная оценка недвижимости, покупаемой в кредит, – примерно на 20 процентов. Тем самым на колени, по мнению Александра Кима, были поставлены заемщики, на чьи плечи банки сейчас перекладывают свои риски.

Система работает на повышение

Между тем известно, что платежеспособный спрос населения всегда был очень низким, за деньгами люди шли в банк, и ипотека составляла до 40–45 процентов в общей структуре сделок по недвижимости.

Мораторий на ипотеку резко снизил количество желающих обзавестись дешевеющей недвижимостью. С другой стороны, сократилось и количество инвесторов, вкладывавших свои сбережения в рынок недвижимости. В их числе и крупные банки. Они, по подсчетам экспертов, составляли львиную долю рынка – примерно 60 процентов.

Как полагает вице-президент Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, цены на недвижимость были искусственно раздуты банками. С одной стороны, они кредитовали строительство, с другой стороны – население при покупке этой самой недвижимости, при этом зачастую явно завышая рыночную цену залогового имущества.

– Банк инвестирует, застройщик строит, чиновник помогает тем, что разрешает снос, изымает землю, имея свой процент. Застройщик застраивает территорию, перепоручая риелтору продажу, – каждый имеет свой кусочек пирога, и цены взлетают до небес. Через застройку имеется дополнительная возможность отмывания черных денег, потому что строительство – это такая сфера деятельности, где сколько ни вкладывай, у тебя никто не спросит, где деньги взял, – объясняет Калинин. – То есть появилась отрасль, где соединились интересы чиновников, строителей, банкиров и риелторов. Ведь вся система работала только на повышение цен.

Кстати, после того, как он на одной из пресс-конференций рассказал о действительных, по его мнению, причинах роста цен на недвижимость – спекулятивная составляющая, доля чиновников при изъятии земельных участков для госнужд и другие, – к нему в личном порядке обращались инвесторы, у которых в собственности было до 200–300 квартир.

Кто скажет правду?

Сейчас никто не может сказать ничего определенного о реальной ситуации на рынке недвижимости – независимых исследований не проводится, а те, кто так или иначе работает в этом бизнесе, правды не говорят. Возможно, все решат ближайшие два-три месяца, в течение которых по самым пессимистическим прогнозам цены могут снизиться до 30 процентов.

Впрочем, представители Национальной ассоциации риелторов считают, что заявления о падении цен сильно преувеличены.

– Цены стабилизировались, – заметил на прошедшей на этой неделе пресс-конференции вице-президент Национальной ассоциации риелторов Олег Алферов. – Более того, активность потенциальных заемщиков в части спроса на ипотечное кредитование возросла за счет трудностей у банков второго эшелона, не входящих в первую тройку.

По словам риелторов, спрос на ипотеку вопреки всем ожиданиям сильно вырос, поскольку потенциальные заемщики, испугавшись ужесточения условий кредитования, прямо-таки побежали в банки за кредитами, невзирая на увеличившиеся проценты и первоначальный взнос. Правда, никаких доказательств на этот счет господин Алферов представить не смог, поскольку все данные были взяты экспертами ассоциации из инсайдерских источников в банках и… газетных объявлений, информация в которых, как отметили сами риелторы, очень далека от истины, то есть реальной цены сделок.

Но журналистам показали графики, в которых стоимость квадратного метра застыла на отметке 3600 долларов. При этом риелторы уточнили – мол, это так называемая “средняя температура по больнице”, но она, мол, очень хорошо отражает действительность. А мелкие игроки на рынке вроде владельцев вторичного жилья, которые сегодня не могут продать свою недвижимость, даже снизив цену на 10–20 процентов, вряд ли как-то могут повлиять на рынок.

Риелторы намекнули, что цена будет зависеть от игры, которую поведут крупные владельцы недвижимости (видимо, как раз те, у кого в собственности по 200–300 квартир). А они пока занимают выжидательную позицию.

Спокойно, это коррекция!

Посчитали нужным высказаться и банковские работники. По мнению топ-менеджера одного из крупнейших банков страны, цены зависят от баланса между количеством продавцов и количеством покупателей на местном рынке. И небольшое удорожание ипотечных кредитов не повлияет на цены, так как вопреки утверждениям риелторов подавляющее большинство сделок (около 80%) совершается за счет собственных средств, а не за счет ипотечного кредита.

– Очевидно, что после стольких лет быстрого роста должна наступить стабилизация или даже коррекция. При этом я не думаю, что падение цен будет драматическим, так как объем вводимого жилья может также сокращаться. Это связано, во-первых, с трудностями у строителей в приобретении лицензии на продажу строящегося жилья физическим лицам (т.е. долевое строительство). В этом году очень немногие компании смогли получить такую лицензию. Во-вторых, финансирование строительных компаний теперь резко сократится. В-третьих, снижение цен резко увеличит количество желающих приобрести квартиру или дом. В период снижения цен объем выдаваемых ипотечных кредитов сократится, но после стабилизации вновь начнет набирать обороты.

Риски лучше заморозить?

Но, несмотря на внешнее спокойствие, возможное падение цен на недвижимость не может не волновать банки. Поскольку у них в залоге слишком много недвижимости, резкое удешевление которой может привести к массовому невозврату кредитов – отдать квартиру банку может быть выгодней, чем долгие годы выплачивать дорогой кредит. По данным АФН, проблемные кредиты уже сегодня составляют около 40 процентов.

Сейчас высказываются самые разные предложения по тому, как не обрушить рынок и следом за ним финансовую систему Казахстана. Кандидат экономических наук Александр Калинин предлагает заморозить строительство новых объектов.

– Цель одна – рассчитаться с внешними долгами, чтобы не было крушения банковской системы. Ведь если сегодня существует негласный мораторий на ипотеку, то зачем давать деньги на долгострой? Так мы во много раз повышаем риски. Строительные компании и без того хорошо защищены, заложенная в стоимость квадрата маржа словно “подушка” застраховала их от всяческих падений.

Сегодняшний кризис, при котором ипотека и в целом рынок недвижимости сильно влияют на банковскую систему, – серьезная проверка для всей системы. Никому из нынешних руководителей банков не приходилось пока поработать в кризисной ситуации. И от того, как они из нее выйдут, зависит финансовое благополучие страны. Ни больше ни меньше.

На грани краха?

На грани краха?
Цены на недвижимость стали катастрофически падать

Стоимость жилья уже значительно снизилась во многих регионах Казахстана, и, судя по всему, это только начало. Намерение правительства взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости наверняка продолжит эту тенденцию. Вмешательство государства в рыночную экономику, может быть, не лучший, но в данной ситуации действенный способ остановить разгул цен. Кроме того, развитие института арендного жилья тоже будет способствовать падению цен на недвижимость. Весь цивилизованный мир живет в арендованном жилье, и европейцы не чувствуют себя от этого ущербными людьми.
Наиболее актуальный вопрос для каждого казахстанца: «Когда же все-таки надуется этот самый пузырь на рынке недвижимости и лопнет наконец?» При таком раскладе, рассчитывают граждане, они смогут приобрести крышу над головой, не прибегая к кабальной банковской ипотеке.
Казахстан на фоне тех же Германии, США, России, которые не так давно столкнулись с этим самым лопанием пузыря недвижимости, не отличается высоким уровнем доходов населения как основного фактора роста цен на жилье. Однако в вышеуказанных странах пузырь все же лопнул. Казахстан же, будто заговоренный, вопреки законам экономики сохраняет достаточно уверенный рост цен на недвижимость. Предпосылки для проявления стагнационных процессов здесь уже имеются. Причем их формирование происходит уже на протяжении приблизительно трех лет. Однако выстрелить им не дают, применяя для этого различные способы.
Если обратиться к опыту США, где процесс лопания пузыря наиболее свеж в памяти, то здесь ситуация в общем очень похожа на нашу. Единственный нюанс – в Казахстане эти процессы идут с небольшим запозданием.
До прошлого года цены на дома в Америке росли такими темпами, что банки стали предоставлять ссуды на их покупку лицам с не самой благополучной кредитной историей. Популярны были также ссуды с варьирующимся процентом, вначале соблазнительно низким, но потом резко повышавшимся. Банкам нужно было оправдывать средства, заимствованные за рубежом (в США доля внешних займов к активам составляет 94 процента, в Казахстане – 80 процентов). Аналогия с Казахстаном просматривается четко. Ежегодный прирост цен на недвижимость в республике превышает 120 процентов. И тот день, когда авантюристы-заемщики посчитают разницу в выгоде наличия собственного жилья по ипотеке и возможностью попросту арендовать его, – уже не за горами. К примеру, в Европе, да и в Америке, арендное жилье занимает порядка 70 процентов рынка.
Судите сами, уже сейчас из-за высоких цен на жилье арендатор вынужден платить отечественному арендодателю за квартиру 500–600 долларов в месяц. Однако, обладая крайне консервативным менталитетом, казахстанцы по-прежнему считают, что крыша над головой должна быть своя, а не арендованная. Поэтому рынок ипотеки выживает, несмотря ни на что.
При этом, если отбросить ментальную позицию и просто логически просчитать, выходит, что, арендуя, отдавать «дяде» 500 долларов в месяц намного выгоднее, нежели по ипотеке выплачивать «дяде» проценты в размере от 700 долларов и выше ежемесячно. При этом само вложение в будущую квартиру, как правило, не превышает 500–600 долларов. Этого осознавать никто не желает. Ипотека по-прежнему пользуется популярностью, а люди предпочитают иметь «свою» крышу над головой, отдавая дань сложившимся стереотипам.
Сравнивая нашу ситуацию с американской, становится понятно, почему банки были вынуждены пойти на крайние меры, чтобы в них нуждались. Такой привязанности к «своей крыше» – как у нас, в Америке нет. Тогда-то и, появились так называемые сверхрисковые кредиты subprime. Пока дома продолжали дорожать, особой проблемы не было. Но рост цен на недвижимость прекратился, а местами они пошли вниз, и число домовладельцев, которые не в состоянии, а на самом деле утратили стимул выплачивать ссуды, начало быстро расти. Таким образом, посредством ипотеки под лозунгом «Жилье для всех» банки сами надули пузырь на рынке недвижимости, сами же его лопнули, а сейчас с дрожью в голосе признают, что оказались неплатежеспособными.
Обратив свой взор на казахстанский банковский рынок, усматривается множество совпадений с ситуацией в США. Стоило банкам затаиться после ситуации в США и прекратить выдачу кредитов с целью корректировки ставок две недели назад, как в большинстве регионов Казахстана цены на недвижимость стали катастрофически падать. К примеру, если приличный дом в областном центре Жамбылского региона в июне стоил порядка 20–25 тысяч долларов, то сейчас его цена не превышает 8–10 тысяч долларов. Налицо настораживающая зависимость рынка жилья от банковской подпитки в виде ипотеки. В Алматы и Астане таких тенденций пока не наблюдается, однако и здесь рынок недвижимости сильно сдал за последний месяц.
– Банки стали более требовательно относиться к клиентам, которых мы к ним приводим, – говорит руководитель отдела продаж одного из агентств по недвижимости южной столицы Бектас Хусаинов. – Если раньше предварительное собеседование наших сотрудников с потенциальным покупателем жилья в девяноста процентах случаев давало положительную оценку банка, то теперь две трети запросов на ипотеку не удовлетворяются. Падают объемы продаж. Продавцы не хотят снижать цену, ожидая позитивных изменений, покупатели не могут купить, поскольку банки не хотят повторять ошибок западной ипотеки.
По мнению господина Хусаинова, если это продолжится больше трех месяцев, то снижение спроса неминуемо повлечет обвал на рынке недвижимости, подобный тому, что год назад наблюдался в Америке. И тогда банки либо начнут инвестировать экономику, что не менее рискованно, либо начнут давать кредиты subprime.

Артур БАЛИВАРОВ, Алматы

На рынке недвижимости может произойти резкое падение цен

В ожидании чуда
На рынке недвижимости может произойти резкое падение цен

В последнее время в обществе ходят слухи о возможном кризисе на рынке недвижимости, который повлечет за собой резкое падение цен. Эти опасения вызваны крахом американского рынка ипотеки – некоторые считают, что подобное возможно и у нас. Мнения экспертов по этому вопросу разделились: одни считают, что кризиса в республике не будет, другие – что он давно назрел. При этом все сходятся в одном: обвал цен на рынке жилья повлечет за собой неприятные последствия для экономики в целом. Однако рядовые казахстанцы видят и плюсы в возможном кризисе – шанс приобрести жилье. При нынешних ценах это сделать невозможно: по статистике, средняя стоимость одного квадратного метра нового жилья в Казахстане в июле 2007 года составила 153,4 тыс. тенге и выросла в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Цена перепродажи благоустроенного жилья равняется 133,1 тыс. тенге за квадрат – рост в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом, аренда благоустроенного жилья стоит 714 тенге за квадратный метр.
Некоторые эксперты объясняют сложившуюся ситуацию наличием ценового сговора среди участников рынка недвижимости. Его финансовая составляющая: инвесторы, банки и ипотечные компании. Следом идут строители и девелоперы, затем риэлторы, страховые компании и, наконец, специализированные рекламные издания. Три эти группы и формируют цену квадратного метра на рынке недвижимости.
Сегодня недвижимость приобрела отчетливую инвестиционную функцию: жилье и коммерческие объекты служат средством сохранения и выгодного приумножения денежных средств. Ведь, по сути, более надежной в понимании большинства казахстанцев «валюты» в стране сегодня нет. Кроме того, недвижимость – один из наиболее капиталоемких секторов экономики. Это один из основных активов современной банковской системы.
Однако в свете последних событий в мировой экономики, в частности, обвала на американском рынке ипотеки subprime, многие заговорили о том, что вскоре кризис затронет и казахстанский рынок недвижимости, и это приведет к резкому падению цен.
Но не все с этим согласны. Директор по маркетингу одной из риэлторских компаний Алматы Андриан Ю говорит: «Обвала цен не будет. Многие пытаются раздуть ситуацию на рынке недвижимости до размеров катастрофы, но если мы будем думать и рассуждать логически, обвал цен не выгоден сейчас никому, в том числе и государству. Согласен с тем мнением, что существует и будет продолжаться снижение темпов роста. Я считаю, что цены будут понижаться до тех пор, пока мы не достигнем реальной стоимости квадратного метра, и с того момента темпы роста будут зависеть только от реальной ситуации на рынке, цена будет складываться исключительно под влиянием общей экономической ситуации».
Эту позицию разделяет вице-президент Национальной ассоциации риэлторов Олег Алферов: «Как известно, Международный валютный фонд включил Казахстан в число наиболее рискованных рынков недвижимости наряду с США и Россией. Основные факторы риска на казахстанском рынке – это возможный в трехлетней перспективе кризис неплатежей по ипотечным займам и сценарий перепроизводства в строительной отрасли. Однако полномасштабный кризис в виде ценового обвала на рынке вряд ли возможен: Агентство по финансовому надзору и Национальный банк не допустят подобного развития событий. Мягкая поступательная коррекция стоимости переоцененных сегментов неизбежна, и она уже началась в весенний период. Как долго она будет продолжаться? При жесткой позиции госрегуляторов она может продолжиться и в следующем году. Если же темпы развития ипотеки не будут сбавлены, ценовая коррекция вниз может остановиться уже к концу текущего года».
Вместе с тем эксперты, не имеющие непосредственного отношения к рынку недвижимости, высказывают несколько иное мнение. К примеру, директор департамента информации и анализа казахстанской фондовой биржи KASE Андрей Цалюк считает: «Возможно все! Но снижение цен вероятнее их дальнейшего роста. И для банковской системы принципиально важно, будет ли это снижение постепенным или произойдет обвал, так сказать «лопанье пузыря». Но, по большому счету, рынок прогнозировать довольно сложно. Ярким тому примером служит то, что даже международные рейтинговые агентства не предвидели кризис американской банковской системы».
В свою очередь известный экономист Канат Берентаев считает, что обвал цен произойдет, более того, он говорил об этом еще в середине весны. «Цены на жилье должны упасть на 30–40 процентов. Эта ситуация назревала давно. Все уже поняли, что стоимость недвижимости сильно завышена из-за деятельности спекулянтов, и простые казахстанцы не могут приобрести жилье. Ипотечный кризис в США, который хоть и не произвел непосредственного влияния на казахстанский рынок недвижимости, показал направление дальнейшего развития событий. Теперь важную роль будут играть не экономические факторы, а скорее психологические: одно неосторожное высказывание высокопоставленного чиновника или банкира может вызвать бурную реакцию в секторе недвижимости».
В пользу этой версии говорит даже поверхностный анализ рынка. II–III кварталы этого года ознаменовались ростом объемов рыночного предложения в южной столице. Собственники объектов, приобретенных в краткосрочных инвестиционных (т.е. спекулятивных) целях, пришли к мысли, что ценовой «потолок» уже близко и пора фиксировать прибыль на пути к отметке 4000 долларов за квадратный метр. Масса выброшенной на рынок недвижимости потянула ценовую конъюнктуру вниз. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости, переоцененной в фазе ценовой гонки, демонстрировала поступательное снижение.
Сейчас жилой сектор находится в состоянии колебательной стабилизации, вероятно, ожидая высказываний чиновников или банкиров. Если кризис все-таки произойдет и цены на жилье резко снизятся, это отрицательно отразится на экономике, потому что в нынешней структуре ВВП рынок недвижимости лидирует наряду с сырьевым сектором.
Но это не значит, что квартиры всегда будут стоить дорого. Существует много способов снижения цен, минуя кризис. В руках государства фискальные инструменты, которые способны ограничить пыл спекулянтов: через повышение налогового бремени в случае перепродажи, при условии обязательной независимой оценки рыночной стоимости. Нет препятствий к вводу дифференцированного, прогрессивного налогообложения, к примеру, второй и последующих квартир в собственности одного лица.
Кроме того, популяризация других инструментов инвестирования и развитие инвестиционного рынка в целом могут кардинально повлиять на нынешнюю ситуацию. Население должно отойти от вложения денег в недвижимость. Казахстанский рынок молод и не может адекватно реагировать на всплески и резкие изменения микро- и макроэкономической ситуации, и в данном случае гарантом финансовой стабильности должно выступать государство.

Абзал САМАНОВ, фото Александра КАНЦЕДАЛОВА, Алматы

Теорема о сумме квадратов

Мы неоднократно рассуждали о том, какому риску подвергают себя казахстанские банки, увлекшись финансированием рынка недвижимости. И вот они пожинают плоды своей неразумной политики.
А теперь стоит задаться вопросом: какой будет обратная связь? Как кризис ликвидности, с которым столкнулись казахстанские банки, отразится на стоимости квартир и земли?

Вне всяких сомнений, банковские проблемы отразятся на рынке недвижимости Алматы. Здесь с апреля наблюдается коррекция, которую в первый момент назвали началом кризиса. Проще говоря, цены снижаются, но пока не критически. Обвала не наблюдается, рынок замер в ожидании. Что означает это снижение цен на жилье? И главный вопрос: что же будет дальше? Ведь банки, скорее всего, снизят объемы кредитования рынка недвижимости и ужесточат условия выдачи кредитов.
С просьбой прокомментировать ситуацию и дать прогноз мы обратились к вице-президенту Национальной ассоциации риэлторов Олегу Алферову:
- Ползучая стабилизация, начавшаяся во втором квартале этого года, продолжается. Причем должен заметить, что дешевеет переоцененная недвижимость. То есть неадекватно дорогая. Цены же на востребованные категории жилой и коммерческой недвижимости и сегодня демонстрируют поступательный рост. Таким образом, происходит ценовое расслоение в разрезе классов, за счет коррекции секторов рынка, необоснованно перегретых на волне ценовой гонки 2005-2006 годов. Это симптом взросления рынка.
Весной рост объема предложения спровоцировал стабилизацию цен (то есть остановку роста), а затем коррекцию (снижение, обусловленное объективными причинами). И этот процесс продолжается.
Что будет дальше? Ответ зависит от будущего курса кредитной политики отечественных банков. Вопрос доступности ипотеки здесь имеет решающее значение, ведь именно ипотека обеспечивает высокий спрос, люди берут деньги на покупку недвижимости у банков.


Условия ипотечных программ таких игроков, как БТА, Казком, Евразийский Банк, уже потеряли былую привлекательность с повышением ставок в отношении вновь привлекаемых заемщиков. В то же время названные финансовые институты всерьез рассматривают планы по изменению условий кредитования в рамках ранее выданных займов.
Ряд банков второго эшелона на время вышел с рынка ипотеки, либо в республиканских масштабах, либо в отдельных регионах.
Сегодняшний оплот прежних, “докризисных” ставок - Халык Банк в ближайшее время вполне может последовать примеру соседей по первой тройке, скорректировав нынешнюю ставку в 11 процентов. Пока же Народный дает заемщикам конкурентов фактически безальтернативную возможность рефинансирования на прежних условиях.
Наибольшие опасения вызывает сценарий, при котором будут пересмотрены сроки кредитования в отношении ранее привлеченных заемщиков. Это чревато ростом суммы текущих обязательств для тех людей, кто уже взял кредит.
Условия предоставления ипотечных займов в краткосрочной перспективе будут ужесточаться. Рано или поздно кризис на мировых рынках капитала будет исчерпан. Но очевидно, что даже по возвращении к прежней стоимости фондирования (то есть привлечения денег из-за рубежа) доступность ипотечных займов может оказаться ниже докризисного уровня. Так что объем платежеспособного спроса будет сокращен в ближайшее время.
Кроме того, снижение темпов роста кредитных портфелей коммерческих банков служит фактором, сдерживающим рост экономики. Следовательно, реальные доходы населения не смогут демонстрировать те темпы роста, которые мы наблюдали ранее.
Насколько сократится покупательная способность? В данном случае это будет напрямую зависеть от реакции отечественных госрегуляторов.
Так или иначе, вероятное снижение спроса не совместимо с прежними темпами роста цен на недвижимость. Это факт. Возможно продолжение коррекции и даже ускорение ее темпов. Иными словами, сценарий удешевления недвижимости допустим. Однако, если кризис на рынках капитала не затянется или же если не окажет существенного влияния на привлекательность казахстанской ипотеки, мы ожидаем некоторого оживления на рынке недвижимости уже осенью.
Как я уже говорил, в апреле начиналась стабилизация цен. И конец весны - начало лета были ознаменованы легкой паникой, число сделок резко сократилось. Крупные рыночные игроки и рядовые участники рынка ждали развития событий. Но в течение лета ситуация стабилизировалась, наметилась тенденция к восстановлению деловой активности. И с началом нового сезона (если не окажут своего пагубного влияния макроэкономические факторы) ожидается рост числа сделок. Но той активности, которая наблюдалась в фазе ажиотажного ценового роста 2005-2006 года, ждать не стоит.
Итак, ситуация на мировых рынках, реакция казахстанских банков, государственных органов и настроение аналитиков свидетельствуют: на рынке банковских услуг и на рынке недвижимости однозначно произошел перелом. Период безудержного роста завершился, и в ближайшее время мы будем пожинать его плоды. Теперь недвижимость уже не будет так дорожать, как раньше, не исключено, что продолжится снижение цен. А условия предоставления ипотечных займов ужесточатся.
Однако велика вероятность того, что банковский сектор при поддержке государства сможет противостоять возникшим сложностям. А что касается недвижимости, то обвала, по всей видимости, ждать рано. Происходит выравнивание ситуации.
Алматинская недвижимость по-прежнему будет дорогой. Но есть шанс, что теперь она будет разумно, а не безумно дорогой. И это радует. В любом случае, мы пришли к тому, что было давно предсказано, к чему страна психологически была готова. Важно, чтобы не воплотились в жизнь пессимистические сценарии развития ситуации, когда проблемы банковского сектора отразятся на всей экономике страны. Однако на данный момент складывается впечатление, что у Казахстана есть все шансы выйти из этой ситуации с минимальными потерями.

Амина Джалилова

Кризис начался в понедельник тринадцатого

Интернет-издание Позиция.kz (http://www.posit.kz)

Марат ШИБУТОВ

Как обычно развивается кризис? Сначала о нем говорят отдельные профессионалы, самые умные инвесторы выводят свои деньги из-под удара. Потом все профессиональное сообщество говорит об этом, но широкой публике пока еще ничего не известно. Затем об этом узнают журналисты и пишут в СМИ. Только тогда кризис можно считать начавшимся.

То, что наша финансовая система под угрозой, говорили еще в прошлом году, и АФН пыталось ограничить поток заимствований из-за рубежа. Но мощное банковское лобби долго сопротивлялось этому, и вакханалия с заимствованиями, которые потом раздавались под бешеные проценты, продолжалась.

Наши банкиры ухитрились набрать только за прошлый год 15,3 миллиарда долларов, и большинство из них было вложено или в строительство или в розничное кредитование. Строительство и банковская сфера составили практически 50% ВВП Казахстана.

Но наша страна не изолирована от внешнего рынка – наоборот, она в силу вышесказанного очень уязвима. Кризис, вызванный непродуманной политикой американской резервной системы и последующими невыплатами американцев по ипотеке, пришел и к нам.

Первым звонком стала статья в «Коммерсанте» «Ипотечный кризис достиг Казахстана». Затем прозвучал второй звонок – статья на «Банкир.Ру» «Полномасштабный банковский кризис в Казахстане может разразиться уже в этом году». Можно сказать, что это были наши «Мене, текел , фарес» во время пира.

И наружу выходят неприглядные факты, о которых обычно говорили только профессионалы: объем просроченных кредитов составляет больше 300 миллиардов тенге, ставки межбанковского кредитования растут, курс тенге резко падает. И теперь все проблемы с возвратом денег банки не смогут компенсировать новыми кредитами из-за рубежа, потому что те или не дадут их, или просто повысят проценты.

Мало того, теперь с нашего рынка акций иностранные инвесторы станут уводить свои деньги, и цены на акции будут падать. Начнется продажа наиболее привлекательных ликвидных активов, а значит цены на металлы, нефть и жилье тоже пойдут вниз. Причем жилья это будет касаться в большей мере. Пойдет мощная цепная реакция, рушащая практически все.

Чем это грозит казахстанцам?

1. Сильная инфляция за счет падения курса тенге и роста цен на импортные товары

2. Банковский кризис – самые слабые банки, видимо, обанкротятся

3. Оставшиеся банки введут гораздо более жесткую кредитную политику – о прежних объемах розничного и ипотечного кредитования можно будет забыть

4. Огромное количество долгов будет продано по минимальным ценам коллекторским агентствам, которые будут всеми способами выбивать деньги из должников

5. Продажи жилья и, соответственно, цены на него упадут очень сильно. Ведь спекуляции на этом рынке из-за отсутствия доступной ипотеки уже будут невозможны

6. Будет закрыта большая часть агентств по продаже недвижимости и кредитных организаций

7. Те застройщики, которые не имеют мощной производственной базы, прогорят тоже – ведь они уже заплатили за землю гигантские деньги, и как они вернут свои вложения, если цены на квартиры упадут даже на 30%?

Может ли это предотвратить наше правительство и финансовые организации? Видимо, нет. Потому что практически не осталось времени на срочные меры, да и альтернативы, кроме кредитов западных банков, у нас нет. Вследствие этого резко вырастет социальная напряженность – как выплачивать кредит за квартиру, которая стоит в 2 раза меньше, чем когда ты ее покупал? Тем более непонятно, какими могут быть политические последствия…

Ипотечный кризис достиг Казахстана

Газета "КоммерсантЪ" № 142(3718) от 10.08.2007

Его проблемы будут актуальны для России с 2008 года

Среди стран СНГ первым последствия кризиса ликвидности на мировом рынке испытал на себе Казахстан. С 1 по 8 августа взлетели ставки на рынке межбанковского кредита, казахский тенге начал падать, неожиданно для властей начался отток капитала из страны. Основная причина проблем -- огромные внешние займы казахских банков и растущий разрыв торгового сальдо. Последнее обстоятельство уже актуально для Украины и в перспективе двух лет будет проблемой экономики России.



В Казахстане заговорили о серьезном дефиците банковской ликвидности на фоне глобального кредитного кризиса, вызванного дефолтами в секторе американской ипотеки subprime. Средняя межбанковская кредитная ставка в республике за первые восемь дней августа выросла на 1,8%. Индикатор KazPrime, отражающий среднее значение по ставкам трехмесячных межбанковских депозитов, в среду составлял 8,08% годовых (6,54% -- неделю назад). Происходящее сопровождается неожиданной девальвацией казахского тенге. Несмотря на то что денежные власти Казахстана и эксперты прогнозировали укрепление тенге (Goldman Sachs прогнозировал укрепление с 121 тенге за доллар в июне до 115 тенге к концу 2007 года), биржевой курс доллара в среду вырос до 124,53 тенге. Еще больше снизился курс тенге по отношению к евро и российскому рублю -- курс Нацбанка Казахстана на среду составил 172,06 тенге за евро и 4,90 тенге за рубль против 168,96 тенге за евро и 4,83 тенге за рубль на конец июля.

В отличие от Украины и России, где значительная часть банковских кредитов обеспечивается сбережениями (депозитами населения), казахские банки обеспечивают свою кредитоспособность внешними займами -- и это провоцирует проблемы. К концу I квартала 2007 года внешний долг республики за счет роста внешних заимствований частного сектора увеличился до 95,7% ВВП. "Казахстан -- единственная страна в СНГ, где банки занимают за границей так много",-- говорит Екатерина Малофеева из "Ренессанс Капитал". "Увеличение кредитования частного сектора с 34,6% год назад до 50,2% вызывает серьезные опасения относительно качества кредита",-- отмечает Анна Задорнова из Goldman Sachs. Основным источником растущего внутреннего спроса в Казахстане являются банковские кредиты. "Население Казахстана активно берет в долг, но оно не очень богато",-- утверждает госпожа Малофеева. По оценками Нацбанка Казахстана, кредитование физических лиц за год в реальном выражении (на июль 2007 года) выросло на 122%.

В Нацбанке республики признают, что ослабление тенге обусловлено резким увеличением оттока капитала из страны. Для экономики республики такая ситуация крайне критична -- в Казахстане наблюдается опережающий рост импорта, а также увеличение выплат по внешним заимствованиям и дивидендов инвесторам. Нацбанк Казахстана в конце июля объявил о повышении нормы резервирования по внешним обязательствам банков с 8% до 10% с 29 августа 2007 года. "У нас объем минимальных резервных требований вырастет процентов на десять",-- сказал Ъ казначей крупного казахского банка.

Казахстан не единственная страна в СНГ, где растущие внешние займы банков усиливают волатильность в финансовой системе. С 19 октября 2007 года, согласно новым правилам, установленным Национальным банком Украины (НБУ), компании--резиденты страны могут привлекать внешние займы по ставке не выше LIBOR+2%. Показатель будет пересматриваться раз в полгода. Как пояснил Ъ источник в НБУ, решение было принято с целью ограничить займы мелких и средних банков на внешнем рынке. "Иностранные займы в некоторых банках составляют до 70%. Банковский внешний долг растет очень высокими темпами, что увеличивает риски",-- отметил он.

Пока следов кризиса ликвидности не наблюдается в Грузии, Молдавии, Азербайджане. Финансовый сектор России считается наиболее устойчивым в СНГ -- происходящее может вызвать даже приток капитала в страну (см. текст на стр. 1). Но проблемы с торговым сальдо из-за роста импорта и активного кредитования населения в любом случае ждут Россию в 2008-2009 годах. Пока же единственной жертвой глобального кризиса ликвидности стал "Газпром", которому на прошлой неделе не удалось полностью разместить крупный пакет облигаций -- впрочем, неделей позже его размещение, видимо, было бы под вопросом вообще.



Алексей Ъ-Шаповалов; Махамбет Ауезов, Астана

До конца года цены на недвижимость в Алматы не поднимутся

[13:25] 17.07.07, Kazakhstan Today

АЛМАТЫ. 17 июля. Kazakhstan Today. До конца года цены на недвижимость в Алматы не поднимутся. Такое мнение сегодня на пресс-конференции высказал исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, передает корреспондент агентства.

"Нам удалось стабилизировать рынок цен, потому что мы объяснили спекулянтам, то есть, сейчас такое модное слово, инвесторам, что не надо торопиться вкладывать в рынок недвижимости, потеряете потом, и они остановились", - заявил А. Калинин. "Я вас как аналитик уверяю, что после окончания процесса легализации этот процесс еще больше стабилизируется, поскольку не будет потока "черных" денег на рынок недвижимости", - добавил он.

Оценщик пояснил, что три месяца цены на недвижимость остаются на прежнем уровне, а значит, "они не повысились на 30%, и есть такая поговорка "Рубль заработанный - это рубль сэкономленный". "Я знаю, поскольку участвовал в разработке нового Налогового кодекса, новых положений, которые будут введены после легализации имущества, будет введен новый налог на излишки, будет дифференцированный налог введен, и человеку иметь 200 квартир будет невыгодно", - отметил А. Калинин.

Однако, по его мнению, застройщики в сложившейся ситуации "ищут возможности удержать цены или повысить их, то цементный сговор, то высокие покупные цены" на земельные участки. "Сейчас созрела ситуация, когда застройщики используют высокую выкупную цену для того, чтобы поддержать цены на рынке недвижимости", - отметил он.

"Я объясняю застройщикам и банкирам, почему такая высокая выкупная цена, говорю: приходите, мы вам покажем и рассчитаем цену, а они говорят: нет, нам этого не нужно. Но когда мы встречаемся с людьми, которые уже получили высокие выкупы, они рассказывают, как это происходит: просят 200 тыс., им говорят: хорошо дадим, но "откат" 10%", - подчеркнул он.

По информации исполнительного директора, уже сейчас в Алматы сложно продать квартиру, поскольку покупательная способность низкая. "Не могут ни первичный рынок продать, ни вторичный, оборотов нет", - добавил А. Калинин.

Как сообщалось ранее, в июне 2007 года в Казахстане цена одного квадратного метра в среднем по Алматы колебалась около значения $3656 c незначительным трендом на повышение как реакция на снижение предложения. В начале июня средняя цена составила $3632,32 за один квадратный метр, в конце - $3700,71.

При использовании информации ссылка на информационное агентство Kazakhstan Today обязательна

Непредсказуемость срока смерти пузыря

“Экономические исследования неизменно показывают,
что лучшим годом для покупки чего бы то ни было,
был предыдущий год”.

Марти Ален

“Американские ипотечные компании, показав за короткий срок фантастические цифры роста, теперь уходят с казахстанского рынка. Расписались в неумении работать при такой степени непредсказуемости”, - сообщил источник на условиях анонимности. Специфика почти всего, что связано со строительством и недвижимостью такова, что информацию - мера уменьшения неопределенности – большинство людей “в теме” предпочитает сообщать инкогнито. При этом все отмечают, мягко выражаясь, нездоровость ситуации, и не могут ручаться за точные сроки, протекание и последствия “выздоровления”.

Точка фиксации

Чрезмерно высокий отрыв цен на недвижимость от реальных возможностей платежеспособного спроса экономист Григорий Марченко отмечал еще в 2004 году, будучи первым заместителем премьер-министра. За прошедшее время цены поднялись еще выше, двигаясь по стоимостному коридору от Праги к Парижу.

Г-н Марченко, кстати, перейдя из правительства в топ-менеджмент АО “Народный сберегательный банк Казахстана”, с амплуа Кассандры завязал. Причина этого видится не в положительных изменениях строительного сектора, а в специфике занимаемого поста. По оценкам осведомленных источников, примерно четверть недвижимости Алматы находится в залоге у банков, и те экономически не заинтересованы в быстром обесценивании данных активов, поскольку они в определенной степени сами заложники высоких цен.

Экономист Ораз Жандосов в 2006 году на круглом столе в дискуссионном клубе “Реформа” отметил, что снизить цены на жилье в той же южной столице не проблема. Экономический инструментарий для этого давно создан и главное – это политическая воля и последовательность в действиях. Однако люди, доминирующие у механизма принятия решений, весь ресурс использовали и используют для поддержания высоких цен, стараясь не принимать в расчет объективные доходы большинства казахстанцев.

“Бум жилищного строительства привел к резкому росту цен на жилье, сделав его недоступным практически абсолютному большинству населения”, - это уже из оценок экономиста Каната Берентаева. Такая ситуация привела к сокращению реального количества игроков на рынке недвижимости, что само по себе делает его более уязвимым и менее устойчивым во всех отношениях. При этом доля спекулянтов давно перешагнула 30% барьер, с которого и начинается “пузырь” в данной сфере.

Первые симптомы того, что рост цен уперся в свой потолок, отчетливо проявились уже в феврале текущего года. Весна дала заметную дифференциацию по рынку жилья. Если на первичном рынке элитных квартир минимальный рост продолжился, то сегмент вторичного жилья стал переживать стагнацию. Цены от продавцов не падают, но и покупателей, готовых платить такую сумму все меньше. Недаром же появилась новая сфера занятости – имитировать жизнь в многоэтажках (включать – выключать свет, открывать - закрывать занавески на окнах, ходить по этажам с прозрачными лестничными пролетами).

Цены на жилье могут заметно упасть уже завтра, а могут и продержаться еще какое-то время или пережить мощную дифференциацию, потому что есть основания к каждому из вариантов. Современные учебники по экономике похожи на учебники по психологии, поскольку сегодня многое зависит от настроения потребителей. Казахстанский потребитель при этом ведет себя нервно, о чем свидетельствует “рваный” график обращений за ипотекой (среди тех, разумеется, кому это по карману). Люди хотят определенности на рынке, но она как раз в самом большом дефиците.

Вот и американские ипотечные компании, поначалу показав на казахстанском поле колоссальный рост, теперь сворачивают свою деятельность. Их аналитики бессильны предсказать поведение местного рынка недвижимости в силу непрогнозируемости многих фундаментальных факторов. В том числе государственной политики. Вдобавок в самих США большинство экспертов склоняется к предстоящему понижению цен на жилье, а в эпоху глобализации тренды главных экономических центров дают свои импульсы остальным на манер расходящихся кругов по воде. С другой стороны, в республике разворачивают свою инфраструктуру российские и китайские компании, которые как раз специализируются на жилищном рынке периода снижающихся цен.

Бессилие здравого смысла

Жилье относится к предметам первой необходимости, также как продукты питания с одеждой. Однако анализ ситуации в данной сфере показывает причудливую смесь как привычных для жилищной сферы факторов, так и механизмов, привнесенных сюда из области предметов роскоши.

В этом году заканчивается первая государственная программа жилищного строительства (правительством уже подготовлен новый документ на 2008-2010 годы). О ее недостатках сказано много, и мы только повторим отмеченное Канатом Берентаевым. Действия правительства свелись к стимулированию платежеспособного спроса на жилье путем развития ипотечного кредитования. При этом не было учтено резкое социальное расслоение и несоответствие доходов подавляющей массы населения требованиям банков второго уровня к заемщикам.

Когда президент говорит о среднестатистической месячной зарплате в $400 на каждого работающего, то из вида упускаются многие принципиальные моменты. Человек с годовым доходом в $250 млн. может удерживать планку в $400 в месяц, если с “дополняющей” стороны будут тысячи людей с месячными доходами $150 – 200. В развитых странах существует понятие “срединный доход”, то есть когда 50% жителей над этой линией доходов и 50% - ниже. Даже в Палм-бич, на острове миллионеров, статистика фиксирует сильную разницу между “средним” и “срединным” уровнями доходов. В Казахстане модель расчета срединного показателя статистикой вообще не используется.

В действующей правительственной программе не было уделено достаточного внимания стимулированию индустрии промышленных материалов. В итоге даже поставки цемента из России и Кыргызстана не могут покрыть его дефицита в стране, а импорт из Китая затруднен коррумпированной и неповоротливой таможенной системой. “В программе не были предусмотрены механизмы удешевления жилищного строительства”, - подчеркивает г-н Берентаев.

Одним из стержневых моментов рыночной экономики является мобильный переток капиталов в более прибыльные сектора. Это позволяет оперативно удовлетворять растущий спрос и возвращать отрасли-лидеры по прибыли к средней норме дивидендов по всей экономике. Но в Казахстане участники строительного пира предусмотрели механизмы защиты своей ниши. Главным из них выступает бюрократизация отрасли, делающая вход для многих игроков невозможным.

Когда требуется бесконечное количество лицензий, вплоть на работу маляров у одних, а другим прощается незаконное привлечение низкооплачиваемых гастарбайтеров, то ни о каком равенстве условий не может быть и речи. Столкновение с коррумпированными чиновниками гибельно для представителей любой части реального сектора, а в строительстве особенно. Система же построена таким образом, чтобы участники строительного сговора располагали массой преимуществ перед остальными – от доступа к земельным участкам (непрозрачное распределение) до подключения к инфраструктурным сетям.

Финансовые параметры входа на рынок также постоянно растут, подстегиваемые увеличением взяток и удорожанием строительных материалов.

Траектория падения

Ресурсная база для сохранения высоких цен недвижимости сохраняется. В первую очередь, это приток сырьевых долларов, монополизация отрасли и уязвимость собственников.

Цены на нефть раньше осени упасть не должны (сезон отпусков в странах “золотого миллиарда”). А если угрозы Белого дома в адрес Тегерана получат военное содержание, то тем более.

Монополизация отрасли, строящаяся на сращивании крупных застройщиков и представителей органов государственного управления, вряд ли переживет существенную трансформацию. Механизм административного отстрела неугодных, обладающих недостаточным властным ресурсом, отработан хорошо и надежно. Финансовые барьеры затрудняют выход на рынок даже представителей среднего бизнеса, не говоря уже о малом.

Разгул рейдерства не дает собственникам оснований быть спокойными практически за любой вид бизнеса. Квартиру же отобрать на порядок сложнее, чем ресторан или сельскохозяйственное предприятие. Поэтому квартиры в качестве бизнеса (сдача в аренду) или сокровища (сохранение активов) должны остаться востребованными.

На понижение играет нереально высокая цена жилья, никак не соответствующая финансовым возможностям среднего покупателя. В первую очередь, это касается вторичного рынка недвижимости, живущего по иным, нежели элитный сегмент, принципам. Дифференциация на рынке жилья – одна из основных тенденций современного момента, с вытекающими из этого ценовыми последствиями.

Такие факторы, как развитие фондового рынка, право граждан на 10 соток земли и развитие социально-предпринимательских корпораций (СПК) больше выступают в качестве сил с неопределенным вектором воздействия на жилищный рынок.

Нормальный фондовый рынок, где зажиточные люди могут покупать акции интересных предприятий, по идее должен оттянуть внушительные средства из строительной отрасли. Однако пока такого фондового рынка нет, и одномоментно возникнуть он не может. Здесь требуются специальные кадры, инфраструктура, знания и привычка к игре на бирже у потенциальных ее участников.

Десять соток, которые теоретически может получить любой гражданин, что, в потенциале должно способствовать улучшению жилищных условий рядовых казахстанцев, мало соотносятся с реальностью. Простым гражданам их получить как раз тяжелее всего, плюс объективный дефицит земельных участков в оптимальных для жилищного строительства местах.

СПК, на словах, должны способствовать повышению качества жизни населения. Жилищное строительство в таком разрезе выступает одним из ключевых моментов. Пока этот вид корпораций еще не заработал, и уже сегодня с трудностями идет передача им от акиматов заявленных земельных ресурсов.

Главным источником падения цен остается высокая цена жилья. Данный фактор носит объективный характер, тогда как механизм поддержания ее на современном уровне создан искусственно. Вдобавок строительный сектор по своей экономической природе носит циклический характер, а потому понижение цен на жилье неизбежно (с землей ситуация более сложная). Непредсказуемыми остаются конкретные сроки и степень снижения по сегментам и регионам. Ведь в столицах, главных и вспомогательных точках экономического роста строительный бум имеет собственную специфику. По-разному он будет и принимать нормальный вид.

http://zonakz.net/articles/18509

Казахская вилка

Экономический рост Казахстана под угрозой. Полномасштабный банковский кризис может разразиться уже в этом году. Впрочем, надежда, что его все же удастся избежать, остается. В этом случае в 2008 г. ВВП Казахстана увеличится более чем на 9%

---

• все иллюстрации

---

Укрепления тенге, скорее всего, не миновать

---

Всего за один год внешний долг Казахстана вырос до $73,5 млрд, достигнув в 2006 г. примерно 91% ВВП. Это выше всех ожиданий — еще в 2005 г. объем долга не превышал $43 млрд. Причем огромная его часть приходится на банковские заимствования. Если в 2005 г. их объем составлял $15 млрд, то в 2006 г. они достигли уже $33,3 млрд. Это крайне опасно, если учесть, что доля финансового и строительного секторов вместе достигает 50% ВВП. Еще опаснее то, что большая часть банковских портфелей — это именно инвестиции в строительство. Хотя пока все выглядит очень хорошо: оба сектора в I квартале этого года показали наибольший рост. Финансовый сектор — 53,9%, строительный — 43,4%. “Рано или поздно банки начнут сокращать кредитную активность, жилье начнет дешеветь. Это может серьезно ударить по банковским балансам”, — предупреждает Александр Морозов из HSBC.

Другая опасность для экономического роста — ускоряющаяся инфляция. В 2005 г. уровень инфляции был 7,6%, в 2006 г. вслед за скачком цен на энергоносители инфляция выросла до 8,6%. Начало этого года, казалось, вернет индекс потребительских цен в комфортные условия 2005 г. В феврале инфляция в годовом исчислении опустилась до 7,9%, в марте — до 7,8%, в апреле — до 7,7%. Увы, июнь разрушил эти надежды: уровень инфляции достиг 8,1%.

Единственный способ удержать в рамках растущий индекс потребительских цен — укрепление тенге. По планам правительства в этом году национальная валюта Казахстана может укрепиться до уровня 117 тенге/$. Для нефтегазовой отрасли — основного налогоплательщика страны — подобное изменение курса было бы довольно болезненным. Тем более что этот год для казахстанских нефтяных компаний простойный. “Существующие месторождения уже выработаны, необходима интенсификация добычи, причем неизвестно, насколько эта дорогая процедура оправданна. Так что в этом году добыча нефти останется на уровне прошлого — порядка 65-67 млн т в год”, — уверен Андрей Лысенко из “Ист Кэпитал”.

Вторая очередь перерабатывающих мощностей компании “Тенгизшевройл” может быть введена в эксплуатацию не раньше следующего года. “Добыча немедленно вырастет на 15-20%”, — полагает Морозов. В этом случае и укрепление тенге было бы не опасно: экономический рост все равно достиг бы 9,4%. Впрочем, для экономики Казахстана и это уже замедление. А новый взрыв экономического роста откладывается вместе с разработкой новых месторождений. “Правительство скорректировало свои планы: раньше выход на производство 100 млн т нефти в год ожидался в 2010 г., но теперь понятно, что это случится не раньше 2012-2013 гг.”, — констатирует Лысенко.

Татьяна Сейранян
26 (67) 16 июля 2007

<table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"><tr><td style="background-color:#f6f7ed;border:1px solid #999;padding:10px;color:#333;font-family:Arial, Tahoma, Helvetica, sans-serif!important;"><a href="http://www.smoney.ru/"><img src="http://www.smoney.ru/img/global/sm_logo_blogs.gif" width="145" height="48" alt="SmartMoney" border="0" style="margin-bottom:10px;" /></a><br /><span style="font-size:+1;"><b><a href="http://www.smoney.ru/article.shtml?2007/07/16/3352" style="text-decoration:underline;color:#000;">Казахская вилка</a></b></span><p style="font-size:14px;color:#666;font-weight:bold;margin-top:5px;">Над экономикой Казахстана сгущаются тучи. Во всем виновата чрезмерная банковская активность</p><p style="font-size:12px;"><!-- Совет: Анонс ниже можно поменять на цитату из текста -->Экономический рост Казахстана под угрозой. Полномасштабный банковский кризис может разразиться уже в этом году. Впрочем, надежда, что его все же удастся избежать, остается. В этом случае в 2008 г. ВВП Казахстана увеличится более чем на 9%<!-- Совет: Анонс выше можно поменять на цитату из текста --> <a href="http://www.smoney.ru/article.shtml?2007/07/16/3352" style="text-decoration:underline;color:#000;">Далее</a></p></td></tr></table>

Риэлторы закинули «уточку»?

Ажиотаж вокруг цен на недвижимость продолжает будоражить соотечественников. Еще в марте, впервые за несколько лет, некоторые эксперты стали поговаривать об их снижении, а затем и о крахе перегретого рынка. В конце мая - начале июня, как и прогнозировалось, ценовая кривая пошла в минус. Рынок замер, сделки купли­продажи свелись к минимуму. А те, кто ждал падения цен как манну небесную, вздохнули с облегчением: «Свершилось!». Ленты новостей еженедельно фиксировали пусть маленькое, но снижение, вселяя надежду, что скоро хотя бы средний класс сможет покупать жилье. Эйфория длилась недолго – в начале июля цены, по данным некоторых агентств недвижимости, вновь подскочили. Информационные агентства подхватили эту информацию. «Все это – инсинуации риэлторов», – говорят эксперты. Никаких намеков на очередной рост цен на жилье пока нет.

– Цены стоят, нет ни малейших поводов для повышения, – говорит директор департамента маркетинга ЦКН Нариман Туреханов. – Вторичная недвижимость вообще не покупается, элитное жилье повысилось в цене, но не так значительно, чтобы весь рынок среагировал. А последние новости о взлете – это лишь «подготовка» к осеннему сезону. Многим риэлторам очень хочется, чтобы цены вновь поднимались, а потому они пытаются сыграть на сознании населения, которое может своими действиями спровоцировать рост. По сути, это нечестная игра.

Судя по всему, казахстанцам, а особенно алматинцам и жителям столицы, пока рано бить тревогу и скупать квартиры и дома. В принципе же, динамику цен на 2007 год можно разбить на две стадии.

С января до конца марта – интенсивный рост. В этот промежуток времени цена еженедельно возрастала в среднем на 2,2 процента. Максимальный прирост пришелся на вторую неделю февраля – 4,5 процента. За первые три месяца средняя цена увеличилась почти на 36 процентов, превысив ожидаемые 2,5¬3 процента в месяц.

Но к концу марта и в первых числах апреля ценовой рост неожиданно замедлился.

– Причем существенно, – говорит Нариман Туреханов. – В неделю по Алматы цены поднимались в среднем на 0,4 процента – в пять раз ниже, чем в предыдущем месяце. А потом началось падение. В марте­апреле риэлторы отметили спад в реальных продажах, цены окончательных сделок были на 10-15 процентов ниже изначально назначенных.

По мнению независимых экспертов, причиной снижения стал спад активного выкупа участков под снос. А вместе с тем снизилась покупательская способность алматинцев. Ведь значительную долю спроса на вторичном рынке (менее привлекательном для инвестирования и спекуляции) обеспечивают владельцы сносимых домов.

На данный момент, по мнению экспертов, темпы продаж возобновляются и нормализуются. Правда, роста цен не наблюдается.

– Рынок подвержен социальному воздействию, – говорит Нариман Туреханов. – Многие игроки, ориентируясь на московский рынок, находятся в ожидании. А цены в Москве по¬прежнему падают, и сценарии развития наших рынков недвижимости, как показывает практика, во многом схожи. Хотя то, как будет развиваться казахстанский рынок в ближайшее время, во многом зависит от поведения крупных игроков. «Выбросят» ли инвесторы большое количество квартир, боясь потерять прибыль, или продолжат вкладывать средства в новостройки, чтобы в будущем вновь выиграть на спекуляции? Вопрос еще и в поведении застройщиков: снизят ли они цены, ориентируясь на вторичный рынок, или упорно будут играть на повышение? Но пока для роста цен нет объективных причин.

Зарина Мусаева

13 июль 2007

Источник цитаты (орган): Сайт газеты «Известия-Казахстан» (http://www.izvestia.kz)

Цены на жилье упадут: прогноз юриста

Андрей Степанов
Цены на жилье упадут: прогноз юриста

В последние месяцы, судя по данным риэлторских агентств, мы наблюдаем пусть небольшое, но снижение цен на жилье. Временное ли это явление? Руководители крупных строительных компаний на страницах газет уверяют: цена будет продолжать расти (только на этой неделе “Казахстанская правда” и “АиФ Казахстан” опубликовали две подобные проплаченные публикации). А что думают на этот счет независимые аналитики? Профессиональный юрист, директор Бюро правовых исследований “Nomos” Владимир Каратицкий утверждает, что падение цен на недвижимость начнется уже в этом году, и уже без “рецидивов роста” оно будет продолжаться с начала 2008 года

- Владимир Павлович, чем обусловлена Ваша уверенность в том, что цены на жилье будут падать?
- Связано это с геополитическими причинами, точнее, с требованиями ряда международных актов, к которым Казахстан присоединился или готовится присоединиться.
- Вы действительно делаете нестандартные выводы. Причем здесь рост цен на недвижимость в нашей стране и геополитика?
- Вступление Казахстана во Всемирную торговую организацию в ближайшем будущем уже предопределенный факт. Сейчас как наша республика, так и все члены ВТО заинтересованы во вступлении Казахстана в эту организацию. Конечно, это связано с существующим на сегодняшний день стабильным ростом цен на нефть. Поэтому для Казахстана, как для геополитического новичка (не стоит забывать, что суверенитету нашей страны чуть более 15 лет), сейчас выпал редкий исторический шанс, когда все члены ВТО крайне заинтересованы во вступлении Республики Казахстан в эту организацию как нового крупного игрока на нефтяном рынке, владельца очень больших нефтяных запасов.
Но в то же время это означает, что де-юре и де-факто будут открыты наши границы для свободного движения товаров и капиталов. Как от нас, так и к нам. При этом каждый из членов ВТО по отдельности и вся организация в целом не захотят допустить, чтобы границы были открыты для государства, где спокойно, законно и неконтролируемо для них легализуются теневые денежные средства. В связи с этим - как Казахстан сейчас готовится к присоединению к Конвенции ООН против коррупции (Нью-Йорк, 31 октября 2003 года). И национальное законодательство РК в ближайшее время будет корректироваться в целях установления жесткого контроля над теневыми денежными средствами.
- Вы хотите сказать, что Казахстан будет принимать такие меры под давлением мирового сообщества именно для вступления в ВТО?
- Нет, конечно. Вступление в ВТО - не самоцель, это всего лишь одно из средств для достижения цели - вхождения Казахстана в 50 наиболее конкурентоспособных стран мира. При выходе на мировой рынок и в условиях либерализации валютного законодательства наше государство совершенно не заинтересовано в неконтролируемом оттоке капиталов за рубеж, и наоборот - в притоке теневых капиталов в РК. Поэтому и будут приниматься законодательные меры по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем, созданию системы всеобщего декларирования доходов, четко налаженных процедур обработки деклараций и системы информационного обмена между уполномоченными органами.
Это позволит бороться с теневым оборотом денежных средств и отмыванием преступных средств. Связано это также с принятием Казахстаном в 2002 году международных обязательств по противодействию финансированию терроризма.
- Скажите, законодательные меры, о которых Вы говорите, каким-то образом связаны с амнистией капиталов 2001 года и проходящей сейчас легализацией имущества?
- Нет, полагаю, будут вводиться новые нормы в действующее законодательство. Закон РК от 2 апреля 2001 года был принят для проведения государством единовременной и разовой акции по легализации денег граждан, которые ранее были выведены из легального экономического оборота и не были задекларированы, путем освобождения от налогообложения и ответственности лиц, совершивших отдельные правонарушения в сфере экономики.
Был установлен жесткий 30-дневный срок, в течение которого любой гражданин РК мог быть амнистирован, с точки зрения налогового законодательства, но в любом случае закон не распространялся на случаи легализации денег, полученных в результате коррупционных правонарушений, преступлений против личности, мира и безопасности человечества, основ конституционного строя и безопасности государства, собственности, интересов государственной службы, общественной безопасности и общественного порядка, здоровья населения и нравственности, а также денег, принадлежащих другим лицам или полученных в качестве кредитов.
Такие акции по легализации денежных средств - обычное явление во многих странах мира и проводятся регулярно, раз в 10-15 лет или с другой периодичностью, в целях вывода из тени определенного оборота денежных средств.
По поводу легализации недвижимости по Закону “Об амнистии в связи с легализацией имущества” - обратите внимание, что в большинстве СМИ и в официальных сообщениях госорганов говорится о том, что легализуется недвижимость в первую очередь мелких собственников, разного рода гаражи, пристройки, сараи и прочее. А крупным собственникам совершенно это не нужно. А зачем? Они совершенно на законных основаниях строят, покупают и продают недвижимое имущество. Им не нужно ничего легализовывать, у них и так все легально.
- Поясните, пожалуйста.
- Дело в том, что у нас в Казахстане уже начиная с 1995 года не декларируются деньги, затраченные на строительство жилища и крупных приобретений строительных материалов для такого строительства. Законом было определено, что любой гражданин РК, совершивший в истекшем налоговом году строительство или крупное приобретение на сумму свыше 500 МРП (затем эта сумма была увеличена до 2000 месячных расчетных показателей), обязан был подать в налоговые органы декларацию о доходах, “...за исключением строительства жилища и крупных приобретений строительных материалов для такого строительства...”. Маленький, но важный правовой нюанс в тексте нормы - “строительство” (то есть не приобретение готового на вторичном рынке) и “жилища” (в единственном числе).
То есть любой, построивший для своей семьи дом или закупающий стройматериалы для такого строительства, не обязан был кому-либо, в том числе и налоговым органам, объяснять, где он взял деньги на строительство.
Эта норма была заложена еще в статье 49 Закона РК от 24.04.1995 года №2235 “О налогах и других обязательных платежах в бюджет”, а затем практически в неизмененном виде перекочевала в статью 171 Налогового кодекса, введенного в действие с января 2002 года.
В свое время эта норма была очень прогрессивной.
- Если эта норма, которую Вы так защищаете, прогрессивная, почему же она вызвала такой рост цен на недвижимость в последние годы?
- Объясняется это очень простыми причинами. Предпосылки роста цен на жилье были заложены еще в 1998 году с принятием Закона РК “О борьбе с коррупцией”.
- Опять парадоксальный вывод...
- Никакого парадокса. В Законе “О борьбе с коррупцией” есть статья 9 “Меры финансового контроля”, устанавливающая обязанность для госслужащих, кандидатов на госслужбу и их супругов (супруг) ежегодно подавать в налоговый орган по месту жительства декларацию о доходах и об имуществе, в том числе находящемся за пределами территории Республики Казахстан, с указанием оценочной стоимости и места нахождения указанного имущества.
Декларация должна включать целый ряд сведений, в том числе о банковских вкладах в РК и за ее пределами, о долях в уставных капиталах юридических лиц и даже о третьих лицах, у которых хранятся деньги госслужащего.
За непредставление или представление неполных, недостоверных деклараций и сведений законодательством предусмотрена жесткая ответственность: от увольнения с госслужбы до привлечения к административной и уголовной ответственности.
Но эта статья содержит очень коварную норму - пункт 11 рассматриваемой статьи, по которому меры финансового контроля, предусмотренные статьей 9 Закона “О борьбе с коррупцией”, не распространяются на правоотношения, связанные с приобретением в собственность (нюанс - уже не строительством) жилищ (уже во множественном числе) и строительных материалов для строительства жилищ в Республике Казахстан. Проще говоря, этот пункт позволил госслужащим, во-первых, приобретать жилье на вторичном рынке (то есть не строить самим), а во-вторых, не объясняя источника происхождения денежных средств, приобретать на них “жилища” во множественном числе, то есть на законных основаниях стать владельцем, по сути, неограниченного количества квартир и домов.
- Получается, что именно начиная с 1998 года у нас в Казахстане появились собственники множества квартир, подъездов, а то и целых многоквартирных домов? Потому что смогли не отчитываться, где они взяли на это деньги?
- Нет, позже на семь лет... Возвращаясь к той самой норме Закона “О борьбе с коррупцией”. Далее этот пункт содержит оговорку, что “...финансовый контроль при приобретении жилищ и строительных материалов для их строительства осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан...”. Отсылка эта была направлена к налоговому законодательству - как раз к норме 49-й статьи Закона “О налогах и других обязательных платежах в бюджет”, позднее - статьи 171 Налогового кодекса РК.
Следуя ей, любой гражданин (в том числе и госслужащий), совершивший строительство или крупное приобретение, обязан был подать в налоговые органы декларацию о доходах, за исключением строительства жилища и крупных приобретений строительных материалов для такого строительства. То есть не отчитываясь, где ты взял деньги, можно было только построить самостоятельно жилище либо приобрести стройматериалы для такого строительства. Нельзя было, во-первых, строить нежилые объекты недвижимости, а во-вторых (что как раз ограничивало спекуляции жильем), приобретать жилье на вторичном рынке.
А вот с января 2005 года и начался неконтролируемый, обвальный, дикий (сколько угодно можно приводить эпитетов) рост цен на жилье. Потому что в соответствии с Законом РК от 13.12.2004 года из статьи 171 Налогового кодекса РК был исключен пункт 2, обязывающий граждан, совершивших крупное приобретение или строительство (за исключением строительства жилища или приобретения стройматериалов), декларировать свои доходы.
Вот тогда, как дремлющий разрушительный вирус, проснулся и заработал маленький пунктик другого нормативного акта - Закона “О борьбе с коррупцией”, по которому любой госслужащий мог без какого-то подтверждения легальности доходов приобретать жилье, причем без ограничения количества жилых объектов - домов, квартир... На рынок, по сути, хлынул неконтролируемый поток теневых денег, начались спекуляции. Затормозилось индивидуальное жилищное строительство. А зачем что-то строить, созидать, когда можно скупить несколько квартир или домов, затем перепродать - и сколотить состояние?
Начался “перегрев” экономики, и ситуация начала угрожать экономической безопасности страны. Именно поэтому ситуация с ростом цен на жилье, исполнение Государственной жилищной программы и необходимость недопущения дальнейшего перегрева экономики уже неоднократно обсуждались на заседаниях Совета безопасности РК, последнее из которых состоялось 27 июня 2007 года.
Полагаю, что будет принят целый комплекс законодательных мер, направленных на ограничение теневого оборота денежных средств на рынке жилья. И главной из них явится введение всеобщего декларирования с 2008 года, подготовка к которому по поручению премьер-министра начата Министерством финансов еще с января 2007 года.
Как об этом заявила министр финансов Наталья Коржова, “следующим шагом после завершения акции по легализации имущества будет введение всеобщего декларирования доходов... На начальном этапе всеобщего декларирования потребуется предоставление всеми физическими лицами деклараций о своем имуществе, включая денежные средства, ценные бумаги, имущество в Казахстане и за рубежом, имеющиеся у них по состоянию на 1 января 2008 года”.
Таким образом, лазейка, через которую беспрепятственно легализовались теневые денежные средства - через приобретение жилья, будет прикрыта. И естественно, теневые деньги уйдут с рынка, что неизбежно вызовет понижение цен.
- На Ваш взгляд, понижение будет обвальным или постепенным? Не вызовет ли это банковского дефолта?
- Снижение цен, полагаю, будет постепенным, обвала не будет. И дефолта, как это предрекают некоторые аналитики, тоже не будет. Связано это в первую очередь с тем, что у банков второго уровня имеется “жировая прослойка” - средства населения, накопленные на депозитах.
По сведениям Минфина, по состоянию на 1 января 2007 года на депозитах банков второго уровня хранится 4 триллиона тенге. Очевидно, что самими банками второго уровня и Нацбанком будут предприняты меры по недопущению ситуации, по которой граждане, купившие жилье по договорам ипотеки, не смогут по ним расплачиваться, возможно, будут пересмотрены процентные ставки по этим договорам.
Ну и, в конце концов, выкупить неликвидные залоговые объекты недвижимости у банков второго уровня всегда сможет само государство, используя средства Нацфонда. А затем это жилье может быть использовано в рамках второго этапа Государственной жилищной программы.
- На Ваш взгляд, какие еще меры могли бы привести к понижению цен на жилье, помимо введения всеобщего декларирования доходов?
- Конечно, введение поправок в законодательство о миграции населения в целях ограничения неконтролируемой урбанизации и хаотичного переселения граждан в города Алматы и Астана, которое сейчас наблюдается.
Статья 21 Конституции РК устанавливает, что граждане имеют право на свободу передвижения и выбор места жительства, однако это право может быть ограничено законами. Еще в апреле 2004 года правительством был внесен на рассмотрение мажилиса парламента проект закона о внесении дополнений и изменений в Закон РК “О миграции населения”, в котором как раз и устанавливалось регулирование внутренней миграции в РК.
Однако по непонятным причинам само правительство отозвало этот законопроект в апреле 2005 года.
- И до каких пределов, как Вы думаете, будут опускаться цены?
- Полагаю, до тех пор, пока приобретение жилья не станет экономически возможным для большенства населения Казахстана. Думаю, этого хотим мы все.

http://www.np.kz/2007/26/index26.html