Бурный рост казахстанского рынка недвижимости, продолжающийся несколько лет, был одним из залогов благополучия нашего финансового сектора и экономики в целом. Он, как локомотив, потянул за собой множество отраслей экономики, и «состав» двинулся вперед в светлое будущее. Но сейчас этот локомотив, похоже, сбавляет ход. Во всяком случае, остановка роста цен на жилую недвижимость на самом показательном, алматинском, рынке позволяет предположить, что в ближайшем будущем мы рискуем получить серьезный дестабилизирующий фактор
Юля Cемыкина
Алматы
О том, что на алматинском рынке недвижимости раздувается «мыльный пузырь», то есть идет игра на поддержание высоких цен без наличия реального платежеспособного спроса, «КонтиненТ» начал говорить еще два года назад. Но в то время нашлось много несогласных с этим утверждением, называвших самые различные причины якобы объективного роста стоимости квартир. Банки, девелоперы, инвесторы, застройщики и риэлторы чрезвычайно заинтересованы в том, чтобы рост цен продолжался, и последние годы они как мантру повторяли, что покупать нужно сегодня, так как завтра цены на недвижимость будут еще выше, а никакого «мыльного пузыря» не существует. Но отрицать очевидное тяжело, и сегодня веские аргументы у заинтересованных игроков рынка, похоже, закончились.
О спекулятивном характере нашего рынка недвижимости в течение последнего года неоднократно говорили чиновники самого различного уровня. И даже строительным компаниям скрывать обилие спекулятивных сделок все сложнее. Например, в ходе недавнего разбирательства между газетой «Литер» и корпорацией «Базис-А» по поводу то ли существующей, то ли несуществующей трещины в стене элитного комплекса «Столичный центр» прозвучала любопытная информация. Комментируя ситуацию одной из казахстанских газет, исполнительный директор службы эксплуатации «Столичного центра» Георгий Треногин отметил, что в комплексе, насчитывающем 330 квартир, заселено менее 40 процентов квартир, и еще примерно столько же выкуплено, но пустует. Непонятен статус еще 20 процентов квартир. Получается, что они вообще не проданы?
Впрочем, в данном случае важно, что в «Столичном центре» реально проживают только сорок процентов жильцов из ста возможных. И это, заметьте, в комплексе корпорации «Базис-А», которая славится высоким качеством строительства. Вернее, славилась, так как пресловутая история с трещиной наверняка оставит определенный след в сознании потребителей. К тому же, по слухам, и астанинский комплекс «Базис-А» «Триумф Астаны» дал осадку, и в «Нурлы Тау» не все в порядке.
Не только современные новостройки отличаются невысоким качеством строительства, но и многие дома из старого жилого фонда уже давно нуждаются в капитальном ремонте. Тем не менее было время, когда квартиры и в тех и в других раскупались, как горячие пирожки. В Казахстане очень много свободных денег, и людям нужно их куда-то вкладывать. Фондовый рынок у нас не развит, банковские депозиты малодоходны, а ПИФы не слишком эффективны и у многих пока не вызывают доверия. Сделки же с недвижимостью доступны и понятны массовому потребителю, не требуют особых знаний, и худо ли бедно юридически защищены. Поэтому практически все, у кого были свободные средства и накопления, ринулись инвестировать в недвижимость. В результате к началу 2007 года количество инвестиционных сделок на рынке оценивалось Казахстанской ассоциацией оценщиков в 60 процентов.
Наш рынок недвижимости в некоторой степени подменил собой фондовый, поэтому и игра на нем строилась по похожим правилам. Долгое время на нем царили «бычьи» настроения, то есть между держателями квартир (к которым относятся как частные лица, так и целые структуры) шла игра на повышение цен. Они перепродавали квартиры друг другу, «замораживали» их, сдавали в аренду, продавали тем, кто хотел приобрести недвижимость действительно для проживания, но при этом не забывали все время поднимать цену. А помогали им в этом кровно заинтересованные в росте риэлторы, застройщики и финансовые институты. Но в последнее время цены раздули до такого уровня, что покупка собственной квартиры стала не по карману подавляющему большинству потребителей. Люди же с высоким уровнем дохода давно успели решить свои жилищные проблемы. Поэтому в последние месяцы предложение существенно превысило платежеспособный спрос, и, как и следовало ожидать, цены все-таки поползли вниз. Сегодня на рынке недвижимости начинает преобладать «медвежий» тренд, а «мыльный пузырь» оторвался от платежеспособного спроса и завис в воздухе. Люди ожидают плохих новостей и боятся паники, которая может спровоцировать еще более массовый выброс квартир на рынок. Тем не менее раздувать цены дальше, видимо, уже некуда, и это были вынуждены признать даже самые консервативные участники рынка.
Это предел?
Агентство недвижимости «Абсолют», которое ведет на рынке достаточно агрессивную политику и всегда уверенно прогнозировало рост цен, 2 мая этого года впервые объявило, что цены упали на 1 доллар. Не густо, конечно, но, по данным того же «Абсолюта», к 4 июня цены уже снизились с 3771 доллара за квадрат до 3708 долларов, то есть чуть более чем на 1,6 процента. Правда, по данным газеты «Крыша», понизилась только цена квадратного метра жилья в панельных домах, в целом же (данные за 7 июня) средняя цена за неделю увеличилась с 3570 до 3577 долларов, то есть выросла на 0,196 процента. Но данные газета «Крыша» – это, как известно, цена предложения, и ориентироваться на нее не совсем правильно. Хотя в газете появились любопытные объявления. Например, однокомнатные квартиры площадью около 50 квадратных метров в уже сданных новостройках ведущих казахстанских застройщиков в последнее время выставлялись на продажу по 200 тысяч долларов (цена перепродажи). В «Крыше» же появилось объявление о продаже квартиры в одном из новых комплексов за 135 тысяч. То есть метр предлагался по 2700, вместо привычных 4 тысяч долларов за квадрат. И можно предположить, что таких квартир будет больше, ведь те, кто вложился еще на этапе строительства, все равно остаются с прибылью, а если долго тянуть с ее фиксацией, и ждать когда на рынок будет выброшено еще больше квартир, то можно и прогадать.
Некоторые заинтересованные в росте цен риэлторы пока еще говорят о том, что спад цен незначительный, и пытаются объяснить его сезонностью, дескать, народ уехал отдыхать и ему не до покупки квартир. Но, во-первых, цены фактически перестали расти еще до того, как это признали крупные риэлторские компании, а весенние месяцы не являются для алматинцев традиционным периодом отпусков. А во-вторых, в прошлые годы рост цен наблюдался даже летом, и никакая сезонность не была ему помехой. И это говорит о том, что сейчас, видимо, наступил своеобразный предел возможностей потребителей, и люди просто не хотят и не могут покупать недвижимость по существующим ценам.
По мнению же таких действительно незаинтересованных экспертов, как оценщики, реально цены на квартиры на вторичном рынке Алматы за три-четыре недели упали значительно больше, чем на полтора процента. «Сейчас продать квартиру очень тяжело, – отмечает директор исполкома, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин. – На пять–шесть предложений приходится только один спрос. Народ сам начал ходить и расклеивать объявления по подъездам, а специализированные издания за счет притока объявлений о продаже недвижимости становятся все толще и толще. В итоге цены стабилизировались и пошли вниз. За последний месяц реальные цены упали на 15 процентов, и их снижение – это уже четко определенная тенденция, а не временное явление».
Но даже сейчас, когда стагнация рынка вполне очевидна, находятся люди, утверждающие, что ценовой предел не достигнут и рост будет продолжаться. Один из наиболее часто используемых ими аргументов: потребность населения в жилье в два-три раза превышает предложение. Между тем нужно отдавать себе отчет в том, что потребность в жилье и платежеспособный спрос – это два абсолютно разных понятия. Конечно, многие хотят иметь собственную квартиру в Алматы или улучшить свои жилищные условия, но многие ли могут покупать недвижимость по существующим ценам? В какой-то момент рынок неплохо подхлестнула ипотека, и люди, мечтающие о собственном жилье, достаточно активно брали займы у банков. Но одно дело взять 40 тысяч долларов, которые требовались на покупку квартиры несколько лет назад, и совсем другое – взвалить на себя бремя ипотеки сейчас. Ведь сегодня, чтобы приобрести самую скромную квартиру за 140 тысяч долларов, необходимо ежемесячно выплачивать банку около 1200 долларов. Средняя зарплата в южной столице порядка 500–550 долларов, и получается, что два работающих и получающих среднюю зарплату человека должны отдавать на погашение кредита весь свой доход, и то его будет не хватать.
Конечно, в Алматы сейчас немало рабочих мест с достойной оплатой, но цены на недвижимость столь высоки, что и людям, получающим 1000–1500 долларов в месяц, ипотека стала не по карману. И даже хорошо оплачиваемые специалисты, получающие 2000–3000 долларов (а таких, надо отметить, не так уж много), отдавая значительную часть своих доходов банку, вынуждены постоянно себе в чем-то отказывать. Например, лишний раз не поехать на отдых, не сходить в ресторан, не купить более престижный автомобиль и так далее. В общем, приходится сокращать потребление, а это многим не по вкусу, и прежде всего молодежи, которая нынче нацелена на увеличение потребления.
Ипотечные компании и банки продолжают говорить о росте объемов ипотечных кредитов в Казахстане, но в Алматы бум на ипотеку уже прошел. Цены на недвижимость столь высоки, что на новый массовый приток заемщиков, которые выйдут со своими кредитами на рынок и начнут активно покупать квартиры, надеяться сейчас не приходится. Конечно, еще есть отчаянные головы, но их уже не так много, как раньше. «Сегодня ипотека уже не является серьезным фактором, влияющим на рост цен, так как в Алматы те, кто мог позволить себе ипотечный кредит, его уже взяли. Между тем накапливается число таких, кому тяжело оплачивать кредиты. Банки во всем, что касается ипотеки, – достаточно закрытые структуры, но из неофициальных бесед с банковскими работниками среднего звена (высшее – это обсуждать никогда не будет) известно, что с ипотекой сейчас все обстоит непросто, и каждый четвертый-пятый кредит, по сути, невозвратный», – считает Александр Калинин.
Словом, людей, нуждающихся в собственном жилье и одновременно способных приобрести его по существующим ценам (сразу или в ипотеку), очень мало. Остаются те самые инвесторы-спекулянты, которых, видимо, и имеют в виду различные «незаинтересованные» эксперты, говоря о том, что спрос на недвижимость высокий. Но в большинстве своем эти инвесторы – люди разумные и они не могут бесконечно перепродавать квартиры друг другу. В процессе еще должно участвовать и достаточное количество тех, кто покупает квартиры не для перепродажи, а для проживания. Сейчас это количество реальных покупателей (не спекулянтов) снизилось до той критической отметки, которая заставила задуматься держателей инвестиционных квартир. Ведь два основных критерия выгодного вложения – это ликвидность и доходность. Квартиры сегодня становятся все менее ликвидными, так как их сложно быстро продать и зафиксировать прибыль. Доход же свой большинство инвесторов получат и в том случае, если цены несколько снизятся. Многие инвестиционные квартиры были приобретены еще на этапе, когда квадратный метр стоил 800–1000–1500 долларов. Но всем хочется получить прибыль по максимуму, поэтому и начался сброс квартир.
Спекулятивные же интересы частных инвесторов перекинулись на землю. Как еще год-два назад в ажиотаже скупались квартиры, так теперь скупается земля. Например, в Каскелене за одну неделю сотка земли подорожала с 7500 долларов до 10500. Участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в районе алматинского проспекта Достык стоят уже от 60–70 тысяч долларов за сотку, участки там же под крестьянское хозяйство (их за взятки можно потом перевести под ИЖС) стоят 15–20 тысяч долларов за сотку, а под административные здания – 200–300 тысяч долларов за сотку. Похоже, рынок земли в недалеком будущем ожидает все тот же «мыльный пузырь», но сейчас это никого не смущает. Людям со свободными деньгами, где бы они ни жили, у нас или на Западе, всегда нужна некая фишка, в которую бы все начали вкладываться. На Западе это был сначала Интернет, затем биотехнологии, чуть позже нанотехнологии. У нас же недостаточно развит фондовый рынок, производство и научные институты, поэтому люди выбирают то, что попроще, и инвестируют в недвижимость и землю.
Но вернемся к алматинскому рынку вторичной недвижимости. Те немногие потребители, которые готовы были приобрести квартиру, сейчас затаились и ждут развития событий. Держатели же квартир убедились, что быстро продать не получается, и того и гляди поддадутся панике. Ситуация, прямо скажем, критическая, и неизвестно, что ждать от рынка – коррекции цен или их обвала.
А как у соседей?
Пожалуй, уместно будет посмотреть на ситуацию на московском рынке недвижимости, который хоть и отличается во многом от алматинского, тем не менее в чем-то и схож с ним. На рынке Москвы уже несколько месяцев идет снижение цен, а недавно аналитики впервые за много лет зафиксировали отрицательный индекс доходности жилья. То есть недвижимость перестает быть интересной для инвесторов, так как коррекция цен, по данным известного московского агентства «Индикаторы рынка недвижимости», уже не покрывается доходами от аренды. Что касается индекса стоимости жилья, то есть средних цен на него, то по состоянию на 11 июня он понизился в Москве до отметки 4090 долларов за квадрат, в то время как в апреле составлял 4195 долларов. Специалисты российского информационно-аналитического агентства Rway считают, что цены на жилье будут снижаться как минимум до марта следующего года, то есть до президентских выборов. Хотя ни о каком обвале цен в Москве речи не идет и прогнозируется, что жилье будет дешеветь примерно такими темпами, как в данный период, то есть на 1–1,5 процента в месяц. Возможно ли, что и в Алматы цены будут медленно снижаться или попросту стабилизируются?
Московские аналитики говорят о том, что сейчас предложение в российской столице в два раза превышает платежеспособный спрос. У нас же это соотношение в несколько раз больше. Кроме того, в Москве количество инвестиционных сделок никогда не превышало число реальных, а о «мыльном пузыре» хоть и говорилось, но масштабы его не были столь велики, как в Алматы. Ведь в Москве недвижимость лишь один из инструментов для вложения средств, так как российский фондовый рынок успешно работает, а те же ПИФы давно обрели массовую популярность. У нас же недвижимость являлась единственным инструментом для частных инвестиций, а в азарте и в погоне за быстрой и большой прибылью участники рынка попросту перескочили тот разумный порог, на котором еще можно было остановиться.
Скажем, в Астане более или менее разумный баланс спроса и предложения соблюдался всегда. В казахстанской столице большие масштабы строительства, более терпимое отношение к аренде и меньше спекулятивная составляющая. И даже астанинские риэлторы работают за один процент от сделки, а не за десять, как в Алматы. Возможно, в связи со всем вышеперечисленным уже на протяжении достаточно долгого времени в Астане можно приобрести квартиру по цене порядка 2000 долларов за квадрат, а на этапе строительства и вовсе по 800–1000 долларов. Астанинские цены на недвижимость в последние годы тоже росли, но это был более плавный рост, и сегодня на рынке казахстанской столицы не ощущается такого напряжения, как в Алматы. В южной же столице цены удалось взвинтить по максимуму, и теперь плавно притормозить их рост будет очень непросто.
Там, за горизонтом
На самом деле в обвале цен на рынке недвижимости сегодня не заинтересован никто, включая тех, кто уверяет, что им все равно, что будет дальше, лишь бы жилье стало доступным. Обвал рынка недвижимости может повлечь за собой банковский и в целом финансовый кризис, а в худшем случае и дефолт. А то, что кризис экономики, если он случится, затронет все население, объяснять, наверное, не надо. Кризис – это и снижение доходов, и потеря рабочих мест и множество других негативных последствий. А прецеденты такого развития событий уже были в Юго-Восточной Азии и Японии, и повторять подобный сценарий в Казахстане очень не хочется.
Другое дело, коррекция цен и их постепенный откат к более или менее приемлемому уровню. Именно к этому сейчас стоит стремиться. Конечно, даже если цены остановятся и несколько снизятся, платежеспособный спрос будет еще долго догонять их, но все-таки это наилучший выход. Ведь раздувать рынок дальше, даже если бы вдруг цены и получилось подогреть какими-либо мерами или заявлениями, очень опасно. «Мыльный пузырь» будет расти, и рано или поздно перспектива обвала станет еще более реальной, чем сейчас. А уже сейчас обвал на нашем нестабильном рынке может спровоцировать все что угодно, начиная с каких-то серьезных изменений на мировом рынке и заканчивая разорением одной-единственной казахстанской строительной компании или каким-нибудь неосторожным политическим заявлением.
Рынок нужно спасать всеобщими усилиями, а больше всего шансов нормализовать ситуацию конечно же у государства. И определенные шаги в этом направлении уже делаются. Так, достаточно своевременно принят закон «О долевом участии», который предотвратил возможность создания финансово-строительных пирамид в Казахстане еще до того, как их распространение приобрело у нас массовый характер. Другой закон, на который можно возлагать надежды, это закон «Об аренде».
Развитие арендного рынка жилья вообще может стать одним из реальных выходов из сложившейся ситуации. Заметьте, уже сейчас спрос на аренду возрос, так как многие люди пришли к выводу, что аренда – это более приемлемое решение жилищной проблемы, нежели ипотека. Когда размер платежей по ипотечным кредитам не превышал стоимость аренды, алматинцы даже умудрялись выплачивать взносы за счет нее. Но сегодня арендовать гораздо дешевле, чем брать в кредит. Кстати, например, в Германии 60 процентов населения живут в арендованных квартирах и домах, и они не спешат брать на себя ипотечные обязательства, несмотря на то, что процент по ипотеке в этой стране по сравнению с Казахстаном просто мизерный, а срок, на который дается кредит, значительно больше, чем у нас. Правда, у наших соотечественников менталитет предполагает, что жилье должно быть собственным, но в том же законе «Об аренде» предусмотрен и такой вариант, как аренда с последующим выкупом, а это уже может многим показаться интересным.
Предполагается, что у нас будут строиться и государственные, и частные арендные дома. Кроме того, те же владельцы инвестиционных квартир, если они не захотят массово выбрасывать свою недвижимость на рынок, дабы не спровоцировать обвал, могут переориентироваться на доход от аренды. Но очень важно, чтобы квартиры в аренду предлагались по приемлемым ценам, ведь только в этом случае найдется достаточное количество людей, которые захотят их арендовать. Сейчас рассматривается вариант введения фиксированных ставок аренды, которые практикуются во многих странах. То есть хочешь сдавать квартиру в аренду по фиксированной ставке, пожалуйста, и налог в этом случае будет щадящим. Хочешь сдавать дороже, плати кратный налог. Но все это в теории, а насколько эффективно удастся претворить закон «Об аренде» в жизнь и проконтролировать рынок аренды, который сегодня лишь на 10–15 процентов охвачен налогами, пока неизвестно. Так же как и неизвестно, насколько грамотными и продуманными будут различные подзаконные акты, которыми необходимо подкрепить закон «Об аренде».
Повлиять на рынок может и легализация имущества и капиталов, которая закончится 1 августа. По идее, приток теневых денег по окончании легализации должен быть ограничен, а ведь именно свободные средства сомнительного происхождения во многом подпитывают рынок недвижимости. Фискальными органами сейчас рассматривается и схема прогрессивного налогообложения на излишки недвижимости. То есть если на каждого члена семьи приходится, скажем, не более 25 квадратных метров, то можно платить небольшой налог. Обладатели же нескольких квартир должны будут расставаться со значительными суммами, отчисляя их в качестве налогов государству. Возможен и такой вариант, как установление годовалого срока между куплей и продажей недвижимости. В случае нарушения этого срока владельца опять же будет ожидать высокий налог.
Необходимо также принять закон о риэлторской деятельности, который бы хоть как-то регламентировал и контролировал деятельность этих посреднических структур. Ведь более 400 риэлторских компаний кормятся на алматинском рынке недвижимости и способствуют удорожанию жилья. В то время как в той же Астане риэлторских фирм всего несколько десятков, и они вполне удовлетворяют потребность населения в посреднических услугах при покупке или продаже жилья.
В общем, рычаги влияния на рынок существуют, и сейчас задача заключается в том, чтобы выбрать наиболее эффективные. А пока их ищут, цены, вероятно, будут снижаться, но не во всех сегментах рынка одинаково. Заметьте, что уже сейчас дешевеет прежде всего наименее престижное жилье вторичного рынка. И это вполне закономерно, так как любой разумный человек понимает, что не может квартира в старом панельном доме на окраине сейсмоопасного города стоить четверть миллиона долларов. Если же жилье на вторичном рынке станет продаваться по более или менее реальной цене, то и участники строительного сектора, возможно, несколько умерят свои аппетиты. Хотя существуют и категории жилья, которые в ближайшем будущем вряд ли подешевеют. Так, пока нет никаких предпосылок для снижения цен на квартиры в самой престижной части «золотого квадрата». Ведь очень много людей желают жить, скажем, на улице Тулебаева, но предложение в этом районе ограничено, и квартиры в качественных домах, построенных для советской элиты, и в будущем будут в цене. Тем более что и соседи в таких домах, что называется, престижные, и коммунальные услуги, по сравнению с новыми жилыми комплексами, недорогие.
В целом же потребителям можно дать совет не торопиться с покупкой квартиры. Дорожать жилью на данном этапе нашего развития и при существующем нынче платежеспособном спросе дальше некуда. Нет, конечно, можно напрячься и еще разогреть рынок, но тогда уж обвал будет гораздо более вероятен, чем коррекция цен. Будем надеяться, что разум все-таки возобладает над жаждой прибыли, и коллапса в нашей в общем-то стабильной стране не случится.
