Очень привлекателен и опасен
Анастасия Моторина
http://www.expert.ru/printissues/kazakhstan/2007/11/rynok_nedvizhimosti_kazahstana/
Нынешний год может стать переломным для рынка недвижимости в том случае, если государство возьмет на себя роль регулятора, иначе велика опасность возникновения социального взрыва, несоизмеримо большего по масштабам, нежели события в «Шаныраке» и Бакае
Разговоры о том, что казахстанский рынок недвижимости сильно перегрет, ходят уже давно. Еще в 2005 году, когда цена за 1 квадратный метр на вторичном рынке составляла чуть более 1 тыс. долларов, аналитики прогнозировали, что дальше ценам расти некуда. Однако, как показал 2006 год, есть – летом цены перевалили за психологическую отметку в 2 тыс. долларов, а осенью – уже за 2,5 тыс. Некоторые эксперты в нынешнем году прогнозируют такую же динамику роста цен, часть из них даже уверена, что к концу года цена 1 квадратного метра нового жилья может составить 5–7 тыс. долларов.
Предложений мало и спрос невелик
С одной стороны, все обосновано: раз спрос значительно превышает предложение, то тот, кто предоставляет тот или иной товар, в данном случае недвижимость, и диктует цену. По нашим расчетам, при нормативных 20 квадратных метрах на человека дефицит жилья в Алматы составляет примерно 3,8 млн квадратов. Однако эти расчеты основаны на официальных данных о численности населения южной столицы, в которой, по данным Управления статистики города Алматы, проживает более 1,2 млн человек (по некоторым данным, в бывшей столице живет практически на 750 тыс. человек больше). В прошлом году было введено в эксплуатацию 829,7 тыс. квадратных метров, т.е. примерно по 0,66 квадратных метра на каждого жителя города. В Астане дефицит жилья на рынке еще острее – 6 млн квадратных метров. С другой стороны, как только цены зашкаливают и значительная часть потребителей отказывается от покупки товара, производители начинают производить большие объемы и снижают цены. Но в случае с рынком недвижимости представляется маловероятным, что производители смогут значительно повысить предложение, так как существует ограниченность производственных возможностей. Например, в Алматы наблюдается недостаток строительных площадок – свободной земли, так как в центре города большинство мест под застройку уже занято. Кроме того, ограничена и существующая в городе инфраструктура. И это актуально не только для Алматы и Астаны, но и для всех городов Казахстана. Другое дело, что именно в столицах – южной и северной – идет наиболее массовое строительство, поэтому и особенно «на виду» эта трудность в данных городах.
Но напрашивается вопрос – не подошли ли мы уже к той отметке, когда большая часть населения отказывается от покупки этого блага цивилизации? «В Казахстане крайне ограничен платежеспособный спрос населения на продаваемую по нынешним ценам недвижимость. Проблема – в деструктурированной собственности, когда 1,5–2% населения владеют более 90% национального богатства. Еще 5–7% – это чиновники высшего звена, топ-менеджеры и представители бизнес-элиты с высоким уровнем доходов. Но у данной категории населения вопросы с жильем решены, и не в одном поколении. Позволить себе ипотеку может дополнительно не более 3–5%. Следовательно, практически 80% населения и не мечтают о новом жилье. Если мы в центре Алматы у 10 прохожих спросим: «Хотите улучшить свои жилищные условия?», 8–9 ответят «да». На вопрос: «Имеете ли для этого возможности?» – может быть, один ответит утвердительно, и только потому, что опрос проводится в центре южной столицы», – сказал «Эксперту Казахстан» исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО), кандидат экономических наук Александр Калинин.
Ввиду отсутствия свободной земли в пределах города, вероятнее всего, в дальнейшем будет развиваться рынок загородной недвижимости и коттеджных городков. По данным председателя комитета по делам строительства Мининдустрии Кайсара Омарова, подача заявок на индивидуальное жилищное строительство постоянно возрастает. «Сейчас гражданами подано 552 тыс. заявлений на ИЖС, из них удовлетворено 154 тыс.», – заметил глава стройкомитета. При этом подчеркнул, что расходы на подведение коммуникаций возьмет на себя государство. По подсчетам, создание необходимой инфраструктуры для одного участка обойдется всего лишь в 4 тыс. долларов.
Корни роста
Только за первые два месяца нынешнего года цены на жилую недвижимость выросли на 20%, тогда как за этот же период в 2006−м этот показатель составлял 12%. Рост цен на недвижимость обусловлен рядом факторов, как объективных, так и субъективных, среди которых и неразвитость фондового рынка, и спекулятивная составляющая. Недавно заместитель председателя АФН Гани Узбеков, комментируя очередное ужесточение требований к внешним заимствованиям банков, заявил, что активные заимствования банков второго уровня являются одной из причин роста инфляции и перегрева экономики. «Если взглянуть на структуру ссудных портфелей банков, то сегодня они получают деньги в основном за счет рынков недвижимости, за счет строительства. Фактически те средства, которые они занимают за рубежом, еще усиливают давление на цены и на перегрев как на рынке недвижимости, так и строительства», – считает он. При этом г-н Узбеков добавил: «Рынок недвижимости у нас худо-бедно растет, но вдруг что-то случится в другом месте и это отразится на рынке недвижимости, на активах, на залоговой стоимости и так далее. Поэтому сегодня необходимо давать меньшую мотивацию для инвестирования банками в недвижимость и направлять эти средства, к примеру, в строительство инфраструктуры. Я не утверждаю, что рынок недвижимости и строительства – это плохо. Но там высоки риски, и к ним надо адекватно приготовиться».
Аналитики полагают, что в нынешнем году не имеет смысла ждать снижения цен на недвижимость. «Массовый невозврат ипотечных займов и выброс на рынок залоговой недвижимости в текущем году нам, вероятнее всего, не грозит. А это один из немногих факторов, способных (хоть и искусственно) приблизить рынок к более здоровому балансу «спрос–предложение» в двух-, трехлетней перспективе. Но даже случись это, мы столкнулись бы лишь со стабилизацией либо остановкой ценового роста. Но не падением, – считает Олег Алферов, директор по маркетингу агентства недвижимости «Абсолют». – Палитра основополагающих факторов перегрева ценовой конъюнктуры пока неизменна: доступность ипотечных заимствований, неразвитый фондовый рынок плюс спекулятивные инвестиции и иммиграционная активность. Рынок строящейся недвижимости, как известно, наиболее привлекателен по показателю низкой (по отношению к «вторичке») первоначальной капитализации и высокой доходности, потому особенно подвержен влиянию означенных обстоятельств».
Правда, по мнению г-на Калинина, нынешний взлет цен является не чем иным, как «агонией» рынка, т.е. сейчас некоторые инвесторы уже стали выбрасывать на рынок часть принадлежащей им недвижимости перед стабилизацией и последующим снижением цен на нее. «Проблема в том, что до 70% ипотечных кредитов и на строительство являются заемными средствами иностранных банков. Нет проблемы брать за границей деньги под 3–4% и отдавать у себя под 13–15%. Такие деньги опасны, потому что являются короткими (3–5 лет) и значительными по суммам. Ясно, что когда придет время отдавать иностранцам долги, потребуются не квадратные метры, но живые деньги, что может привести к банковскому кризису, а вслед за ним и к кризису всей финансовой системы и государственному дефолту. Все участники рынка недвижимости заинтересованы в одном – в росте цен, так как одни имеют прямую прибыль, другие сидят на процентах. Основными же действующими лицами являются банк – застройщик – недобросовестный риелтор. Расчеты показывают, что 60–70% сделок с недвижимостью носят спекулятивный характер без наличия конечного платежеспособного потребителя. Подобная ситуация имела место в 70−х годах в Японии и позднее в 80−х в Европе, где всеобщий кризис также начался с обрушения цен на рынках недвижимости», – говорит исполнительный директор КАО.
Кстати, не самую последнюю роль в нынешнем взлете цен сыграло изъятие земельных участков и недвижимости для государственных нужд. Так как, получая солидную компенсацию, которая, по данным Казахстанской ассоциации оценщиков, соответствует рыночной, а иногда и превышает ее, бывшие владельцы сносимой недвижимости выходят на рынок, тем самым еще больше подогревая его. А в связи с выплатой подобных компенсаций возрастают и расходы застройщиков, что в конечном итоге отражается на стоимости квадратных метров новостроек. Тогда как в мировой практике предусмотрено предоставление жилья владельцам изымаемой недвижимости в доме, построенном на месте снесенного или в том же районе. У нас же этого нет. Хотя в законе «О жилищных отношениях» сказано, что собственнику недвижимости при сносе его дома полагается либо иное жилье, либо компенсация. При этом если стоимость предоставляемой недвижимости превышает стоимость изымаемой, то эта разница не взимается с собственника, тогда как при противоположном варианте разница собственнику возмещается. Правда, предоставление жилья на месте сносимого происходит лишь в том случае, если на это согласен застройщик. Очевидно, что строительным компаниям это невыгодно, так как часто на месте сносимых дешевых «старушек» возводят дома элит— и бизнес-класса, где квартиры весьма дороги. И застройщикам выгоднее выплатить компенсацию, нежели предоставить бывшим жильцам квартиры в новых домах.
У застройщиков свои аргументы
Сейчас у застройщиков появился еще один повод для повышения цен на строящуюся недвижимость – закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Недавно представители строительных компаний заявили, что цены на жилую недвижимость вырастут на 30%, мотивируя это ужесточением требований к компаниям, которые возводят жилье за счет привлечения долевого капитала. По нашим данным, этот закон является результатом лоббирования крупных строительных компаний, желающих избавиться от конкуренции со стороны более мелких застройщиков. Так, только департаментом государственного архитектурно-строительного контроля города Алматы в 2006 году выдано 923 лицензии на право осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. И с самого начала было ясно, что его принятие приведет к повышению цен, в частности на первичном рынке недвижимости. Что мы сейчас и наблюдаем. «Со вступлением закона в силу большая часть застройщиков прекратила продажи до середины февраля, а в начале марта они «вернулись» на рынок с приростом в 5–30% к прежней цене. Для оставшихся строителей «выжидательный» период завершится в апреле–июне. Как ни прискорбно, покупателям он принесет не менее резкий ценовой скачок, чем февральский. Со 100−процентной уверенностью можно сказать, что в наступившем году мы станем свидетелями вывода с рынка застройщиков, не относящихся к числу лидеров, и их слияния. Результатом станет снижение уровня конкуренции и расширение возможностей застройщиков по ценовому контролю над рынком. Даже при деятельности, не выходящей за рамки антимонопольного законодательства, застройщикам будет легче теперь вести цены вверх», – считает Олег Алферов.
Одним из результатов принятия данного закона явился отзыв лицензий у 60 алматинских и 63 астанинских строительных компаний. Должно быть, в дальнейшем эта ситуация еще более обострится, и на рынке останутся лишь крупные строительные компании, которые чаще предпочитают строить без привлечения средств дольщиков.
В то же время сокращение числа строительных компаний может быть обусловлено еще одним моментом – переходом от точечных застроек к комплексным. «До 2006 года в южной столице преобладала точечная застройка, и на площади в 60 соток можно было возвести 9–12−этажный дом, получив до 300% прибыли. В настоящее время акиматом установлены требования комплексной застройки с привлечением крупных отечественных и иностранных инвесторов. Для освоения выделяются значительные по размерам земельные участки в 5–10 и более гектаров, возводятся многоэтажные кварталы и объекты социального назначения – торговые и развлекательные центры, школы, детские сады, дороги и т.д. Мелкие и средние строительные компании редко самостоятельно ведут такие проекты и обычно выступают субподрядчиками», – говорит Александр Калинин.
Также на увеличение цен на строящуюся недвижимость влияет удорожание строительных материалов, а 50–70% из них приходится на долю импортных. Однако если верить Агентству РК по статистике, то за последний год цены на строительные материалы и предметы домашнего обихода выросли всего на 0,3%, тогда как цены на недвижимость увеличились, как минимум, в два раза. Учитывая, что реальный сектор экономики, и в частности производство строительных материалов, пока развит недостаточно и растет не столь быстрыми темпами, как строительство, застройщикам либо придется мириться с зависимостью от импорта, либо создавать собственные дочерние предприятия, к чему, собственно, сейчас и прибегают практически все крупные игроки строительного рынка.
Здоровый баланс
И президент, и правительство неоднократно заявляли о необходимости стабилизировать обстановку на рынке недвижимости, так как практически вся система, так или иначе связанная с этим рынком, коррумпирована, существует так называемая система откатов. Последние события, в частности ситуация с ГКП «Алматыжер» и астанинским «Квартирным бюро», свидетельствуют о том, что власть от слов перешла к делу. Напомним, что в феврале нынешнего года генеральный прокурор Рашид Тусупбеков заявил, что деятельность данных организаций противоречит законодательству страны. «Акиматами городов Астаны и Алматы созданы специализированные предприятия по изъятию земель – «Квартирное бюро» и «Алматыжер», деятельность которых сводится к посредничеству между строительными фирмами и гражданами, тогда как, согласно земельному законодательству, застройщик должен самостоятельно достичь соглашения об условиях компенсации убытков с собственником», – сказал он.
Вряд ли можно добиться каких-то значимых подвижек на рынке недвижимости одним лишь упразднением этих организаций. Необходим комплексный подход. «Серьезным фактором стабилизации цен может явиться завершение процесса легализации имущества и принятия постановления правительства Казахстана о декларировании денежных средств при сделках с недвижимостью. Представляется необходимым также установить и контролировать экономически обоснованную стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости, на 20–30% превышающую ее себестоимость. К примеру, в южной столице себестоимость жилья эконом— и бизнес-класса не превышает 850 долларов за 1 квадратный метр. Относительно коммерческой недвижимости (офисы, магазины, аптеки и т.д.) следует утвердить решением акимата ставку капитализации, как это делается в крупнейших столицах мира. Принятие прогрессивного налога на излишки недвижимости (по примеру налога на богатство), как и 10−процентного налога на перепродажу недвижимости в течение года, дополнительно ограничит спекулятивные сделки. Одним словом, с ростом цен на квадратные метры вполне можно справиться при наличии четкой государственной политики и контроля», – считает Александр Калинин. Возможно, данные методы далеки от рыночных. Но не стоит забывать, что на карту в данном случае поставлена социальная стабильность в стране.
Наводя порядок на рынке недвижимости, государству необходимо соблюсти здоровый баланс между отстаиванием интересов народа с одной стороны и бизнеса – с другой. Тем более что государство рассчитывает и на иностранные инвестиции в эту сферу. А как известно, слишком жесткая правительственная политика отпугивает потенциальных инвесторов.
