Текущая роль рынка недвижимости в экономике Казахстана

Айдархан Кусаинов. Компания «Almagest» .06.03.2006, специально для ThinkTank.kz
http://www.thinktank.kz/mneniya.php?PageLevelID=133#goprint

Текущая роль рынка недвижимости в экономике Казахстана
Сравнение рынка недвижимости с фондовым рынком
Рынок недвижимости - менее регулируемый, вернее вообще не регулируемый, однако обладает всеми свойствами биржевого рынка.
Товар унифицированный - особенно по новому жилью. При варианте реализации квартир в черновой отделке торгуются собственно квадратные метры. Существует публикуемый индекс, который является базой для оценки и мониторинга рынка. Стоимость квадратного метра квартир довольно унифицирована по застройщику и по географическому расположению (см. аналитику, приведенную в предыдущей статье).

Ниже приводятся ключевые показатели фондового рынка Казахстана и рынка недвижимости Алматы. В данной статье я подразумеваю под фондовым рынком только рынок негосударственных ценных бумаг, данные взяты с сайта Казахстанской Фондовой биржи.
Капитализация и торгуемый объем рынка
Капитализация фондового рынка (по негосударственным ценным бумагам) Казахстана - 78 млрд. долларов. Как считается: Если акции зарегистрированы на бирже, то цена акции в последней сделке, даже если продана одна акция, умножается на все акции этого выпуска и определяется капитализация.

При таком подходе капитализация рынка недвижимости в Алматы составляет 69 млрд. долларов США (все квадратные метры города по 3 тыс. долларов за квадрат).

Исходя из того, что из 68 млрд. долларов США по акциям предприятий листинга А и Б 60 млрд. приходится на 11 предприятий (4 банка: ККБ, БТА, Халык, АТФ, 4 нефтяные: ММГ, СНПС АМГ, КМГ РД, компании Казцинк, Казхром, Казахтелеком) то в принципе можно оценить торгуемый объем. От КМГ РД размещено 25%, ММГ - 2%, СНПС АМГ 10-15%, ККБ - 13-15%, БТА - 15-20% и т.д. Остальные бумаги принадлежат крупным стратегическим инвесторам, государству, пенсионным фондам или создателям Компаний. Короче, оценка в 20% от общей капитализации будет максимальной оценкой доступных к покупке бумаг. Оценки делал я сам, поиск более детальной информации занял бы долгое время, но для целей исследования он становится неважен, так как задача просто сопоставить рынки.

По рынку облигаций, максимальной оценкой торгуемого объема является порядка 20% от всей капитализации. По оценкам специалистов 75% сделок с облигациями составляет сделки РЕПО - это не продажи, а обычно краткосрочные займы по залог облигаций.
Итак, мы оцениваем максимальный торгуемый объем негосударственных ценных бумаг в 10-15 млрд. долларов США. Остальные бумаги в портфелях или у стратегических инвесторов, которые их на рынок ставить не собираются. В этом плане характерно ИПО Казкоммерцбанка, которое в открытую признавалось не совсем обычным ИПО, в ходе которого текущие акционеры сохранили свою долю в банке.

Торгуемый объем на рынке недвижимости Алматы оценивается в 3 млн. кв.м., а по данным Крыши и 4,5 млн. кв.м. (подробнее в предыдущей статье). Что составляет от 6 до 12 млрд. долларов США.
Оборот
Годовой оборот рынка негосударственных ценных бумаг составляет 5-10 млрд. долларов США. Точные данные не найдены, оценки получены исходя из еженедельного оборота в 100-200 млн. долларов США.

Годовой оборот рынка недвижимости Алматы только по первичному жилью составляет как минимум 2 млрд. долларов США - просто исходя из того, что только новых площадей за два последних года введено 1,5 млн. кв.м., даже исходя из средней цены в 1200 долларов США за квадрат. С учетом вторичной недвижимости мы оцениваем годовой оборот в минимум в 6 млрд. долларов США, исходя из оборота в 3 млн. кв.м. по 2000 долларов за квадрат. (Подробнее по оценкам смотри предыдущую статью).

Участники

На фондовом рынке - институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, в том числе и иностранные, доля ПИФов незначительна и частных инвесторов незначительная.

Рынок недвижимости Алматы - физические лица - доля юридических лиц незначительна.
Вывод:
1. В настоящее время рынок недвижимости Алматы сопоставим с рынком негосударственных ценных бумаг Казахстана.

2. В связи с тем, что на нем участвуют физические лица и с тем, его поведение гораздо сильнее сказывается на персональном богатстве каждого жителя.

3. Индекс недвижимости является гораздо более важным показателем для населения в оценке экономической ситуации, чем индекс казахстанской фондовой биржи.

4. В отличие от фондового рынка, где участвуют профессиональные инвесторы, рынок недвижимости базируется на предпочтениях и оценках широких слоев населения, а значит вероятность панического "стадного" поведения в нем гораздо выше. Причем как в сторону повышения, так и в сторону понижения.
Ключевым фактором в анализе является то, что рынок недвижимости стал реальным индикатором экономического состояния широких слоев населения. По своему влиянию на оценку собственного богатства индекс цен на жилую недвижимость несопоставим с индексами Казахстанской фондовой биржи. А оценка собственного богатства влияет на потребительское поведение людей.

Роль недвижимости в финансовом секторе

В соответствии с отчетом о финансовой стабильности, подготовленным Национальным Банком РК и Агентством Финансового Надзора доля кредитов, связанных с недвижимостью по состоянию на 01.10.06 составляет 33,6% от всех выданных кредитов.

Ниже приводится таблица с указанием объемов кредитов экономике, доли их в ВВП и доли кредитов, связанных с недвижимостью в ВВП.
01.10.06
01.01.07

ВВП
7077
9738

Кредиты банков экономике
3825
5992

Доля кредитов, связанных с недвижимостью
33,6%
33,6% (по аналогии)

Кредиты, связанные с недвижимостью к ВВП
18%
16%


Как видно, само по себе значение роли недвижимости очень велико и более того, она стабильно растет. Ниже приведена динамика доли займов под залог недвижимости в ссудном портфеле БВУ.

Рассмотрим динамику богатства среднего гражданина РК, и оценим его возможности как активного хозяйствующего субъекта.

Ниже приводится таблица роста депозитной базы физических лиц, объемов потребительского кредитования и объемов кредитов населению на строительство и приобретения жилья.

Будем считать, чистыми накоплениями граждан страны разницу между их депозитами, потребительскими кредитами и кредитами на строительство и приобретение жилья.
Млрд. тенге

01.12.2003
01.12.2004
01.12.2005
01.12.2006


Вклады в БВУ
343 268
447 976
596 848
1 055 194

Кредиты на потребительские цели
63 306
144 422
320 501
782 511

Строительство и приобретение
37 339
129 099
268 563
528 623

Чистые накопления
279 962
303 554
276 347
272 683

Чистые накопления со стройкой
242 623
174 455
7 784
- 255 940


Очевидно, что в последние два года чистые сбережения граждан Казахстана снижаются, т.е. средний гражданин не наращивает свои финансовые сбережения.

А с учетом строительства видно, что за последний год граждане Казахстана должны банковской системе. Т.е. реально благополучие среднего гражданина РК зависит от цены на недвижимость, причем эта зависимость критически важна. В случае существенной корректировки цен, средний гражданин РК может оказаться банкротом.

Ниже приводится динамика накоплений населения РК в БВУ.

Некоторые данные по Росту ВВП и кредитованию экономики.
По итогам 2006 года лидерами роста ВВП являлись:
Рост
(млрд. тенге)
Доля в ВВП 2006
прирост к 2005 году (млрд. тенге)

Финансовые услуги
43,4%
436,7
4,5%
132,2

Строительство
35,6%
868,8
8,9%
228,1

Связь
20,4%
207,4
2,1%
35,1

Гостиницы и рестораны
10,5%
89.9
0,9%
0,8

Операции с недвижимым имуществом,
9,9%
1471,5
15,1%
132,6

Торговля, ремонт авто и изделий
9,8%
1171,3
12%
104,5

Итого
4245,6
41,5%
633,3

В то же время только прирост потребительского кредитования в стране составил 450 млрд. тенге, а прирост ипотечного кредитования 250 млрд. тенге. Таким образом, основными причинами роста указанных секторов можно назвать кредитные ресурсы банков, направленные именно на потребление.

Каковы пределы роста?

В настоящем разделе используются данные следующих отчетов:
Отчет о финансовой стабильности (НацБанк РК совместно с АФН)
Отчет МВФ (IMF Country report 05/240 Июль 2005 года – найдено в Интернете, адрес указать не могу сейчас за давностью скачивания)
Статистические сборники Национального Банка.

В отчете о финансовой стабильности приведено сравнение финансовой систему РК с соответствующими системами стран Юго-Восточной Азии в предкризисный период.

Данные из отчета приведены ниже:

Активы финансового сектора к ВВП


Кредиты банков экономике в % от ВВП

Доля «нефункционирующих» кредитов. В соответствии с классификацией представлена доля безнадежных кредитов.

Роль и структура кредитования физических лиц

Исходя из данных по состоянию на 01.01.07 можно обновить приведенные данные и тогда приведенные выше показатели будут следующими:
Показатель
01.10.06
01.01.07

Активы финансового сектора к ВВП
97,2
Свыше 105 (без учета страховых организаций и кредитных товариществ)

Кредиты банков экономике
54,1%
62%

Доля кредитов физическим лицам
26,9%
30%


Таким образом, в настоящее время по показателям финансового сектора, Казахстан вплотную вошел в середину показателей стран предкризисного периода.

По оценкам МВФ медианный рост кредитов за три года, предшествующих пику кредитного бума составлял 17%. Кредитный бум в развивающихся экономиках длится 3,5 года с разбросом от 2 до 5 лет. Кредиты в Казахстане растут с 2000 года со скоростью 64%,30%,42%. При этом в 2005 году рост составил около 80% и в 2006 году 100%.
Классификация потребительских кредитов по сравнению с кредитами в целом по экономике.

Потребительское кредитование считается одним из наиболее рискованных видов кредитования, однако текущая структура кредитов по принятой классификации лучше, чем в среднем по системе:
Структура кредитов на 01.10.2006
По банкам в целом
Потребительское

Стандартные
59,2
72,8

Сомнительные
38,8
25,5

Безнадежные
2
1,8


Такое качество потребительского кредитования объясняется пока еще новизной этого продукта и его бурным ростом. В течение 2007 года качество будет ухудшаться, по объективным причинам.
Вывод.
Дальнейший рост кредитования ограничен по следующим причинам:
1. В настоящее время сальдо сбережений населения в банках второго уровня уже отрицательно.

2. Рост кредитования промышленности и частного сектора уже угрожает финансовой стабильности Республики.

3. Реальная оценка качества потребительского и ипотечного кредитования будет проявляться в 2007 году.

Другие факторы

Я предполагаю, что оценки темпов роста экономики Республики Казахстан значительно преувеличены в силу нескольких факторов.
1. В Казахстане существует кредитный бум. Прирост потребительских и ипотечных кредитов в размере около 1 трлн. тенге дал сильный толчок росту ВВП в 2006 году. Рост торгового оборота и рынка недвижимости в этом году во многом связан с переносом покупок товаров длительного пользования (холодильники, телевизоры, машины, недвижимость и прочее) с 2007 года на 2006. Можно предположить, что темпы роста торгового оборота в 2007 году будут меньше, в случае снижения прироста потребительского кредитования.
2. Рост услуг финансовой сферы также связан с бурной выдачей кредитов, так как комиссии банков и платежи, связанные с выдачей кредита выплачиваются перед получением кредитов. В случае снижения темпов прироста выдачи кредитов, этот показатель также может уменьшиться.
3. Такой сценарий основан на предположении, что темпы роста кредитования замедлятся. Я думаю, что это так по приведенным выше причинам.
4. Рост остальных секторов. Темпы роста нефтегазового и промышленного сектора также будут значительно меньше. В 2007 году не прогнозируется существенный рост добычи нефти и остальных экспортных позиций в физическом выражении. Также не предполагается существенный ценовой рост по этим позициям, в связи с тем, что в предыдущие годы они значительно выросли.
Цена на нефть, равно как и цена на многие металлы достигла своего максимума
В 2006 году цена на нефть достигла всех своих возможных исторических максимумов.


Замедление темпов роста приведет к замедлению темпов роста доходов населения, и самое главное к изменению ожиданий.

Как уже говорилось, необходимо время для того, чтобы привыкнуть, что экономика не растет двузначными цифрами, равно как и зарплаты, бонусы и т.д. Займы, которые делались в надежде на общий рост доходов и покупательский бум, который был в предыдущие годы, начнут ухудшаться.

Снижение качества потребительского кредитования повлечет за собой усложнение процессов получения займов, что еще более снизит покупательскую активность.

В условиях, когда недвижимость приобреталась и строилась на кредитные деньги банков, врем я «удержания» недвижимости становится критическим. Т.е. обязательства по погашению процентов и кредитов буду стимулировать инвесторов к продаже квартир, ограничивая время поиска выгодной цены. В связи с этим, стагнация на рынке недвижимости даже на полгода сделает возможным массовый сброс квартир, так как остановка цены означает реально снижение эффективности вложений.

Итак, рынок недвижимости становится одним из ключевых факторов в текущей финансовой стабильности РК.