HOW MUCH?!

[11:15] 15/08/2006, Сергей Портер
http://www.gazeta.kz/art.asp?aid=79111

Цены на недвижимость в Алматы растут еженедельно и каждый месяц достигают все более астрономических значений.

Программа президента и новые проекты ипотечного кредитования дают существенные преимущества в вопросах приобретения жилья, но ситуация все равно потрясает - как чьи-то счета и кошельки, так и обывательское воображение.

"НЕ ПУГАЙСЯ", - гласила надпись на энциклопедии "Путеводитель "Автостопом по Млечному Пути". (Адамс Дуглас, "Автостопом по галактике"). Возможно, именно эти два слова стоит писать под предложениями о продаже недвижимости в Южной столице.

Интересный пример:

Штат Флорида, США - Тип: квартира/апартаменты, 1.200 кв. футов (366 кв. метра), 2 спальни, 2 с/у, кондиционеры, балкон, кабельное ТВ, ковры. Возможно приобретение места на доках - $239 000

Майами - Тип: дом/вилла, Новый 2-этажный дом, 3 спальни, 2,5 с/у, хорошая планировка. Общая площадь около 2420 кв.футов (738 кв. метра). Гараж на 2 машины. Участок 50х100. - $264 000

Алмалинский район, г. Алматы - Тип: квартира, с/у раздельный, телефон отдельный, общая площадь 113 кв. м., жилая 90 кв.м., кухня студия, евроремонт - $270 000.

В Испании дом на побережье Коста Бланка (один из самых знаменитых курортов Испании) обойдется в $180 000 (130 кв.м.), в Турции (Анталия) вилла "Умный дом" в элитном комплексе - 350 000 EURO (250 кв.м.), в Сочи - элитный дом (2005г.), 550 кв.м., 12 соток, 21 комната, 350 метров до моря - $ 950 000.

По алматинским меркам, каждый из этих домов имеет просто смехотворную цену, учитывая их уровень. Но московским ценам Алматы все-таки не много уступает, хотя все успешнее конкурирует с Санкт-Петербургом.

Однако, все возможно. В Алмате можно найти жилье и дешевле. Ситуация выглядит так: самый дорогой район в Алматы - Медеуский (недвижимость стоит, как правило, не ниже $2000 за кв.м.), за ним идут Бостандыкский и Алмалинский.

Квартира в приличном состоянии (3-комнатная, например) в этих районах будет стоить от $85 000-90 000 и выше. Есть квартиры дешевле, в Алмалинском районе можно найти 3-комнатную квартиру за $40 000, а в Медеуском примерно за $60 000 - однако качество этих квартир очень настораживает.

Дешевле стоят квартиры в микрорайонах. Квартира в хорошем состоянии здесь будет стоить примерно $65 000-70 000 и выше. Это довольно неплохое предложение, единственный недостаток - квартиры здесь, как правило, не отличаются хорошей планировкой и просторностью.

Квартиры подороже и более хорошего качества (просторные, с достойной жилой площадью) лучше искать в районах подороже, стоимость не элитного жилья варьируется от $100 000 до $400 000 (3-комнатная квартира).

Квартиры в кирпичных домах обойдутся дороже, чем в панельных или монолитных. Элитное жилье начинается в ценовом коридоре от $500 000 и выше.

Насчет новостроек: при покупке жилья в не построенном доме, оно обойдется гораздо дешевле. Например, элитное жилье можно купить по цене $950 за кв.м., затем цена будет расти каждую неделю примерно на $10 по мере строительства. Стоимость такой квартиры в готовом доме может достигать уже $4 000 за кв.м.

Однако далеко не все готовы вкладывать деньги в недостроенные дома. Долевое участие в строительстве хоть и сулит выгоду, но вместе с тем предполагает большой риск.

Есть два главных фактора, которые могут помешать покупателю остаться довольным своей покупкой:

1. Фактор мошенничества;

2. Экономический фактор.

При слове "мошенничество" вспоминается агентство по недвижимости MERXIA. Когда некая Лейла Жуптыбаева (основатель агентства) продавала квартиры в новом строящемся доме в микрорайоне "Мамыр-3". Всего по $350 за квадратный метр - прекрасное предложение. Однако квартир никто так и не увидел. И это далеко не единичный пример.

MERXIA занималась самым простым методом мошенничества, есть и гораздо более сложные схемы. Даже если вы все-таки, получили квартиру - есть вероятность быть обманутым. Новоиспеченный жилец, решив ради смеха измерить свою квартиру, может запросто недосчитаться доброго десятка квадратных метров.

Что касается экономического фактора, здесь все проще. При строительстве здания компаниям часто приходится брать кредит в банке (под неплохие проценты) и, кроме того, они сильно зависят от покупателей.

Инвесторы покупающие квартиры на первых этапах стройки обеспечивают финансирование дальнейшего строительства. Если покупателей не будет или будет слишком мало - строительство может существенно замедлиться. Кроме того, у компании могут возникнуть и другие финансовые (например, оплата кредита) и не финансовые (например, с законом) трудности в процессе строительства.

Случаи с серьезным замедлением строительства наблюдались у компаний "Казстрой", "Столичная Недвижимость" и некоторых других. Однако покупатели часто ждут до последнего, так как расторжение договора сулит им штрафами. Когда покупаешь квартиру в строящемся доме, всегда есть вероятность, что дом так и не будет построен. Рынок недвижимости в Алматы не отличается стабильностью.

Единственный способ избежать рисков при долевом участии в строительстве - работать с крупными компаниями. Почти нет риска мошенничества, нет риска недостатка финансирования и, кроме того, крупные компании стараются уладить все конфликты мирным путем. Но и цены здесь значительно выше.

Услугами агентств по недвижимости лучше пользоваться в случаях когда "деньги не проблема", за свои услуги они берут довольно неплохие гонорары.

Стоит отметить, что динамика цен, которая наблюдалась в Алматы последние несколько лет, сейчас наблюдается и в некоторых других городах Казахстана.

Например, в Усть-Каменогорске и Семипалатинске сейчас растет интенсивными темпами жилищное строительство, сопровождаясь резким ростом цен на жилье.

В Алматы, тем временем, рост цен несколько замедлился. Спрос на жилье не безграничен, кроме того, программа развития жилищного строительства предполагает ряд мер для снижения себестоимости жилья.

Важно отметить, что чем дороже стоят квартиры, тем больше вероятность перегрева рынка недвижимости и как следствие - падения цен.

Никто наверняка не знает, что будет с ценами на жилье завтра, но инвесторы все больше проявляют осторожность при вложении денег в недвижимость города Алматы.