Выше крыши
http://www.caravan.kz/article/?pid=42&aid=1767
Саин ЕРМАГАМБЕТОВ
Стоимость жилья в Алматы и Астане превышает пределы разумного. Почему растут
цены на жилье? Возможен ли обвал цен и когда это может случиться? Можно ли
регулировать цены на этом рынке? “Караван” собрал мнения участников рынка –
строителей, риэлторов и незаинтересованных экономистов-аналитиков.
В советское время рынка недвижимости не было и не могло быть. Примерно 90
процентов всех квартир принадлежали государству, оставшаяся часть относилась
к так называемому кооперативному жилью. В основном же люди получали жилье
бесплатно – после длительного ожидания. Самые пробивные добивались квартир
по блату или за относительно небольшую мзду.
Конечно, и тогда в Казахстане квартирный вопрос был очень острым – он
испортил не только москвичей. Но недвижимость практически не продавалась.
Большая часть сделок сводилась к обменам: люди соединялись и разъединялись,
увеличивая или уменьшая жилплощадь.
ОТ СМЕШНОГО ДО ВЕЛИКОГО
В 1991 году началась массовая приватизация. Жилье приобреталось в частную
собственность за символическую плату или с помощью купонов. Примерно в это
же время десятки тысяч бывших казахстанцев уезжали за границу, продавая
жилье. Вот тогда, как говорится, пошел процесс становления рынка
недвижимости Казахстана.
В начале 90-х годов цены на недвижимость были смешными. В Алматы можно было
купить приличную квартиру недалеко от центра за 1500–2000 долларов. Жилье
продавалось только вторичное: советское строительство уже не велось, а новое
еще не начиналось.
В 1992-93 годах в страну хлынули иностранные кредиты. Начал зарождаться
бизнес, у некоторых людей появились деньги. Цены на квартиры поднялись, но
количество сделок было минимальным.
После ввода тенге казахстанский бизнес переживал сложные времена. Кредиты не
возвращались, предприятия банкротились и, как следствие этого, спрос на
недвижимость резко упал.
Новая волна повышения цен произошла в конце 90-х и связана с развитием
малого бизнеса. Особенным спросом пользовались квартиры на первых этажах.
Стоимость недвижимости выросла в 1,5–2 раза и доходила за трехкомнатную
квартиру на первом этаже до 15–20 тысяч долларов.
Ну а потом цены росли буквально по часам. За последние пять лет стоимость
недвижимости выросла в десять раз.
Наша справка
В алматинских новостройках “Столичный центр”, “Меркур-тауэр”, “Фантазия” 3-4
комнатные квартиры продаются по цене 700–800 тысяч долларов. Стоимость
пентхаузов доходит до 2 миллионов долларов. На вторичном рынке обыкновенная
трехкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров в панельном доме в
районе Центрального парка культуры и отдыха продается за 140 тысяч долларов.
ПОЧЕМУ РАСТУТ ЦЕНЫ
– Причин повышения цен много, – рассказывает президент Ассоциации Риэлторов
Казахстана, кандидат технических наук Александр Ким. – Одна из них –
недвижимость стала единственным инвестиционным инструментом для многих
казахстанцев. Вкладывать деньги на депозиты в банки невыгодно, банкиры
предлагают не более 8–10 процентов годовых. Акции крупных казахстанских
добывающих компаний недоступны по цене. Остается покупать квартиры и
земельные участки. Люди приобретают квартиры сегодня по одной цене, а через
год могут продать в полтора-два раза дороже. Исходя из нашего опыта работы с
клиентами, примерно до 60 процентов жилья приобретается со спекулятивными
целями. Причем эта цифра все время растет.
– Есть другие причины роста цен?
– Недвижимость является одним из инструментов легализации “теневых” денежных
средств. Покупая жилье под видом долевого участия, не надо объяснять
налоговым структурам, откуда взялись деньги. Кроме того, прибыль, полученная
от продажи недвижимости, не облагается налогом. Большие деньги были
легализованы таким образом.Развитие ипотеки – тоже серьезный фактор. Ну а
самая главная причина – спрос на жилье превышает предложение.
– Есть мнение, что цены на жилье повышают строительные компании, получающие
сверхприбыли.
– Когда строительный бизнес только развивался, строительные компании
закладывали прибыль более ста процентов. В 2002-2003 годах себестоимость
жилья не превышала 250–300 долларов за квадратный метр. Но в то время земля
под строительство выделялась практически бесплатно. Сегодня же застройщики
должны платить за землю большие деньги плюс им необходимо провести
соответствующие коммуникации, благоустроить прилегающие территории. Тем не
менее себестоимость метра “коробки” 12-этажного дома с учетом сегодняшних
цен на металл, цемент, трудовые ресурсы примерно 400–500 долларов. Но не
забывайте, что строительные компании – коммерческие предприятия. Их цель –
получение прибыли.
МОНОПОЛИСТЫ ПРОТИВ НИЗКИХ ЦЕН
По мнению преподавателя Международной академии бизнеса доцента кафедры
финансы и аудит Рыспека Нургазина, основной причиной повышения цен является
экономический рост.
– Экономика Казахстана развивается бурными темпами. На рынке действует закон
спроса, который превышает предложение, – делится с нами Нургазин. – В то же
время строительный рынок монополизирован крупными компаниями, конкуренции
среди строителей не наблюдается.
Наша справка
По данным Центра коммерческой недвижимости, в Алматы насчитывается около 900
строительных компаний. Строят из них только 50, остальные оказывают
различные услуги.
– В Казахстане абсолютно не развита строительная промышленность, –
продолжает Нургазин. – Практически все стройматериалы покупаются за
границей. Мелкие фирмы из-за отсутствия капитала не могут позволить такие
операции. Также не в состоянии они покупать землю по нынешним баснословным
ценам. Во всем мире в строительном бизнесе наблюдается высокая коррупция,
думаю, Казахстан не исключение.
– Какие другие причины повышения цен вы можете назвать?
– Цены на жилье высокими темпами растут в Алматы и Астане. В этих городах
можно найти работу, престижно жить, население растет, повышается спрос на
жилье. Более-менее зажиточный человек из провинции старается, чтобы его дети
жили в этих городах. Влияет на рост цен также ипотека, отсутствие
альтернативных финансовых инструментов.
Наша справка
По данным Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и
финансовых организаций, суммы ипотечных кредитов для физических лиц с 1
января 2004 по 1 июля 2006 г. выросли более чем на 900 процентов. На 1 июля
2006 г. банками второго уровня выдано ипотечных кредитов на 348,3 миллиарда
тенге.
ТЕОРИЯ ЗАГОВОРА
По мнению члена государственной рабочей группы по развитию оценочной
деятельности кандидата экономических наук Александра Калинина, рынка жилья в
Казахстане не существует.
– Повышение цен – это полностью регулируемый процесс, – говорит Калинин. –
Пять-шесть строительных корпораций Казахстана диктуют свои цены. В первую
очередь в этот процесс вовлечены банки, которые занимают деньги за границей
и затем с накруткой продают их населению. Выгодно повышение цен ипотечным,
риэлторским, страховым компаниям. Для большей части казахстанцев рост цен –
головная боль.
УПАДУТ ЛИ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ?
Мой знакомый – бизнесмен с ежегодным доходом под миллион долларов – продал
практически всю свою недвижимость в Алматы. По его мнению, цены на
недвижимость в Алматы сильно перегреты. Было это примерно год назад. Теперь
он жалеет, что продал квартиры, но твердо убежден – когда-нибудь рынок жилья
в южной столице рухнет. Вот только когда?
– Если сохранится нынешнее положение дел, то рынок цен может обрушиться, как
это произошло в 70-80-е годы в Японии и США, – считает А. Калинин. –
Исследования показывают, что в Казахстане лишь 10–12 процентов населения,
способных без проблем купить жилье. Многие из тех, кто взял ипотеку в
банках, через 4–5 лет не смогут оплачивать высокие проценты. Банки останутся
с неликвидными залогами, жилье перестанут покупать, цены упадут. К тому же
рынок недвижимости весьма реагирует на политические и экономические
изменения. Когда президент Казахстана призвал строить социальное дешевое
жилье (350 долларов США за кв. м), на рынке недвижимости почти на три месяца
наступило затишье – квартиры перестали покупать и продавать.
– Массовый снос жилья, который наблюдается в Алматы, только подхлестнет
цены, – рассуждает Александр Ким. – Люди получают немалые компенсации за
жилье, а точнее, за землю – до 70 тысяч долларов за сотку в верхней части
города. Те, кто имел 10–20 соток, становятся “миллионерами”. На эти деньги
покупается другое жилье и тем самым подогревается спрос. Конечно, этот
процесс не может длиться вечно, но обвала цен в ближайшее время мы не
прогнозируем.
– В ближайшее время цены не упадут, – считает Р. Нургазин. – Обвал цен
невыгоден для крупных строительных компаний, которые, на мой взгляд, ведут
строительство невысокими темпами, искусственно поддерживая спрос. С другой
стороны, теоретически обвал возможен. И связан он в основном с ипотечным
кредитованием – в Казахстане слишком высокие проценты по ипотеке. Люди,
взявшие кредиты, вынуждены отдавать банкам до 70 процентов своих доходов.
БОЛЬШЕ СТРОИТЬ, МЕНЬШЕ ГОВОРИТЬ
– Что сделать для стабилизации и снижения цен на жилье?
– Жилье всегда будет пользоваться спросом, и цены на него наверняка
останутся высокими, – говорит Александр Ким. – Другое дело, что на рынке
недвижимости необходимо срочно снять напряженность и строить недорогое
муниципальное жилье. Государственная жилищная программа работает вяло. Я
понимаю, когда в бюджете не было денег, но сейчас они есть!
– Во-первых, строительный бизнес должен стать более прозрачным, – считает
А. Калинин. – Во-вторых, надо строить дешевое жилье. Строительство стало
стержнем казахстанской экономики, и в случае обвала цен вместе с ними рухнет
и вся наша экономика.
– Надо больше строить и развивать промышленное производство в регионах, –
говорит Р. Нургазин. – Тогда к строительным материалам получат доступ более
мелкие фирмы, которые выбросят на рынок более дешевое жилье, появится
конкуренция. И в целом надо развивать производство, чтобы у людей в
провинции была работа. Тогда приток населения в Алматы и Астану начнет
уменьшаться, соответственно уменьшится спрос на жилье.
Наша справка
По данным Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и
финансовых организаций, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным
банками на строительство и приобретение жилья, 1 апреля 2004 года равнялась
14,7 процента; на 1 января 2005 г. – 13,8; 1 января 2006 г. – 14,5; на 1
июля 2006 г. – 12,2 процента.
ОТ КОММЕНТАРИЕВ ОТКАЗАЛИСЬ
“Караван” обратился в некоторые крупные строительные фирмы с аналогичными
вопросами, но в них отказались с нами разговаривать. Однако нам удалось
узнать мнение одного из руководящих работников небольшой алматинской
строительной компании.
– Нам отнюдь не так легко, как считают многие. Чтобы получить землю под
строительство, надо давать взятки, – говорит строитель, пожелавший остаться
неизвестным. – Мы вынуждены закладывать эти издержки в себестоимость.
Крупные строительные фирмы обходятся без взяток, но цены у них примерно
такие же, как у нас. На повышение цен влияет и рост стоимости
стройматериалов. Также цены на жилье повышают средние-крупные инвесторы, они
покупают сразу по 10–15 квартир, как правило, через посредников. На
вторичном рынке цены растут из-за того, что многие казахстанцы не имеют
возможности покупать квартиры в строящихся домах. В них слишком большая
жилплощадь, и в итоге платить надо больше, чем, например, за квартиру
площадью 25 квадратов в старом доме.
– Почему вяло работает жилищная программа?
– Строители бегут от этой программы как от чумы. Представьте себе, это же
надо будет строить на государственные деньги, а значит, нас ждут бесконечные
проверки чиновников со всеми вытекающими отсюда последствиями.
От редакции
Мы задались вопросом, который волнует сегодня всех, – но получили ли
исчерпывающие ответы? Если у вас есть свои соображения на эту тему или новые
вопросы – пишите нам по адресу: sain71@mail.ru. В ближайших номерах
“Каравана” вы узнаете, сколько стоит жилье в мировых столицах и почему в
Казахстане такая дорогая ипотека.
