Замки на песке

Как известно, есть время разбрасывать камни и время собирать их. Этот год не принес на рынок недвижимости кардинальных изменений и не был богат на сюрпризы. Но тенденции, наметившиеся в секторе недвижимости, запущенные проекты и принятые законы в 2007 году вполне могут обернуться изменениями в структуре предложения и спроса и ценообразовании

Юля Семыкина
Алматы
http://mail.continent.kz/2006/24/10.htm


В прошлом году, примерно в этот же период, средняя цена квадратного метра жилья в Алматы составляла, по оценкам различных риэлторских структур и газеты «Крыша», от 1380 до 1480 долларов. Многие задавались вопросом: достигли ли цены своего потолка и что ожидает рынок недвижимости? Платежеспособность населения не безгранична, даже несмотря на экономический рост в стране. А инвестиции в квартиры, которые в отсутствие других эффективных финансовых инструментов стали так популярны в последние годы, имеют смысл только при постоянном росте цен на жилье. И этот рост, поддерживаемый всеми правдами и неправдами, в нынешнем году продолжался. Смысл рекламной и маркетинговой политики практически всех строительных компаний сводился к тому, чтобы убедить потенциальных покупателей, что покупать нужно сегодня, так как завтра будет дороже. А крупные риэлторы с телеэкранов и страниц печатных СМИ не уставали давать прогнозы о дальнейшем росте цен на жилье. В результате летом средние цены на квадратный метр жилья преодолели психологический барьер в 2000 долларов. А в целом рост цен в этом году составил более 65 процентов. Но рынок натянут как струна, и к концу года появилась-таки «первая ласточка» – информация о снижении цен.

Так, по данным агентства «Казахстан тудей», правда без ссылки на какой-либо источник, за четвертую неделю ноября индекс стоимости жилья в Алматы уменьшился на 1,05 процента, или на 25,76 доллара, и составил 2422 доллара за квадратный метр. Затем в прессе появилось сообщение со ссылкой на Центр коммерческой недвижимости, согласно которому в начале декабря средние цены на квадратный метр жилья в южной столице снизились на 2,21 процента, что в денежном выражении составляет 54 доллара. Средняя цена, по версии ЦКН, составила 2380 долларов. Правда, средние цены не характеризуют точного состояния рынка, и снижение произошло в основном за счет вторичного жилья, а цена на элитное жилье и квартиры в новостройках вроде бы продолжает расти, или, во всяком случае, остается стабильной. Но сам факт снижения после долгого периода постоянного роста и кратких периодов стабилизации весьма показателен.

Правда, газета «Крыша» не согласна с тем, что цены снизились. По ее данным, они продолжают расти и на прошлой неделе средняя цена квадратного метра жилья увеличилась с 2450 долларов до 2514, то есть плюс 2,61 процента. Но те, кто давал объявления в «Крышу», хорошо знают, как формируются цены в этой газете. Предлагается ориентироваться на среднюю цену на прошлой неделе плюс учесть постоянный рост и выставить цену немного выше, чем было семь дней назад. Кроме того, объявления в «Крыше» – это цена предложения, но никак не покупки. Информация же о количестве сделок у нас по-прежнему закрытая. Но по косвенным признакам можно сделать вывод о спаде активности на рынке. Например, один наш знакомый присмотрел себе летом по объявлениям три квартиры. Он не спешит покупать недвижимость, так как считает, что рост цен практически достиг своих пределов и дальше цены могут только снижаться. Но при этом он регулярно звонит по облюбованным объявлениям и убеждается, что квартиры еще не проданы. А в ноябре-декабре хозяева этих квартир изъявили готовность несколько снизить цену. Но потенциальный покупатель пока занял выжидательную позицию, и ждет более существенного снижения цены. Другой наш знакомый не мог продать квартиру в Медеуском районе несколько месяцев, при этом не забывал повышать цену на нее, в соответствии с рекомендациями риэлторов. В результате он сумел продать недвижимость своему соседу этажом ниже, который решил обустроить квартиру в двух уровнях, правда, уступить квартиру пришлось на 15 процентов дешевле, чем планировалось.

Что касается растущих цен в новостройках, то у казахстанских строительных компаний выработался свой принцип ценообразования, который они пока не собираются менять. Он на 50 процентов состоит из психологических «трюков» и предполагает еженедельную или ежемесячную корректировку цен в сторону повышения, периодическую приостановку продаж и так далее. То есть сначала продается какой-то блок квартир, а цены на квадратные метры регулярно повышаются. Затем продажи приостанавливаются, а через некоторое время на продажу выставляется следующий блок квартир опять с еженедельным или ежемесячным ростом цен. В результате у покупателей, во-первых, создается ощущение, что недвижимость постоянно дорожает. А во-вторых, появляется иллюзия, что на рынке существует дефицит квартир. Но никто точно не знает, до каких пор можно нагнетать ситуацию и когда наступит тот критический момент, когда покупать перестанут.

Пора продавать?

Уже не секрет, что рынок новостроек держится в основном на покупателях инвестиционных квартир. Так, по оценкам президента Ассоциации риэлторов Казахстана Александра Кима, доля инвестиционных покупок квартир составляет порядка 60 процентов от общего количества сделок купли-продажи, и этот процент постоянно растет. Но инвестиции в недвижимость становятся все более рискованными, и наиболее осторожные инвесторы уже пробуют выставлять свои квартиры на продажу. Пока этот процесс не приобрел массового характера, и не вызвал обвала цен. Но вполне возможно, что тех, кто решит именно сейчас зафиксировать свою прибыль, станет на порядок больше, и тогда уже цены неминуемо поползут вниз. Кроме инвесторов, реально платежеспособных казахстанцев, которым действительно нужна жилплощадь, на рынке не так уж много. Ведь рост цен на недвижимость в этом году вымыл с рынка еще один социальный слой потенциальных покупателей, с доходом от 1500 до 2000 тысяч долларов на семью, и для большинства сделал нереальной покупку собственной квартиры даже в ипотеку. Среди потребителей усилились ожидания падения цен, и многие из тех, кому позволяют обстоятельства, решили повременить с покупкой квартиры. О чем, кстати, косвенно свидетельствует и заметная активизация рынка аренды жилья, которая наблюдалась в этом году.

«На аренду квартиры я трачу в год четыре тысячи долларов. Чтобы купить самую простенькую однокомнатную квартиру, мне потребуется 80 тысяч долларов, а по ипотеке я в конечном итоге должен буду выплатить 160 тысяч долларов. На эти деньги я смогу 40 лет арендовать жилье. Конечно, собственная квартира всегда хорошо, и я хотел бы ее иметь, но не по таким же нереальным ценам. Цены на недвижимость должны упасть, но даже если этого не произойдет, я, возможно, смогу как-то решить свою жилищную проблему, ведь государство старается принимать определенные меры. Я слышал, что будет продлена государственная жилищная программа, планируется выдача земельных участков под ИЖС. В любом случае, не один экономист не советует что-либо покупать на пике цен, будь то валюта, акции или недвижимость», – считает алматинец Данияр Тасмуканов. И мнения, подобные этому, становятся все более типичными.

Первый ажиотаж с ипотекой, который подхлестнула активная реклама, начал спадать, и люди постепенно осознают, насколько тяжело ежемесячно отдавать большую часть своих доходов банку. К тому же одно дело было брать в кредит 30 тысяч долларов на покупку квартиры три года назад, и совсем другое – получить у банка 100 тысяч на приобретение недвижимости сегодня. Вице-президент Палаты оценщиков Казахстана Александр Калинин считает, что «проблемы с выплатами ипотечных кредитов начинаются на третий-четвертый год. И при сохранении нынешней ситуации цены на недвижимость могут обрушиться, как это произошло в 1970–80-е годы в Японии и США. Исследования показывают, что в Казахстане лишь 10–12 процентов населения способны без проблем купить жилье. А многие из тех, кто взял ипотеку в банках, скоро не смогут оплачивать высокие проценты по кредитам».

У нас уже есть случаи, когда люди понимают, что не могут выплачивать ипотеку. Пока они не массовые, поэтому квартиру может по приемлемой цене забрать себе банк, и продать ее собственным же сотрудникам. Но если несостоятельных плательщиков будет много, то незаинтересованные в непрофильных активах банки будут вынуждены выставлять недвижимость в открытую продажу, что опять же поспособствует снижению цен.

Кстати, в Москве в сентябре этого года впервые зафиксировано падение спроса на ипотеку, хотя традиционно осенью спрос на такие кредиты, напротив, возрастает. Две трети банков из опрошенных газетой «Ведомости» отметили, что спрос на ипотечные кредиты снизился, так как люди не хотят покупать квартиры по существующим ценам. В Москве цены в этом году, как и у нас, выросли на 65 процентов, а усредненный индекс жилья превысил 4000 долларов за квадрат. Но осенью цены приостановились и по некоторым категориям жилья стали снижаться. Наиболее смелые российские эксперты прогнозируют падение цен к лету следующего года. К тому же после многочисленных проверок участников строительного рынка, прошедших в России, выявлены ценовые сговоры, что также повлияло на дестабилизацию рынка. В Казахстане же подобных проверок пока не проводится. Но если раньше о спекулятивном росте цен предпочитали говорить только в кулуарах и неофициально, то сейчас об искусственном создании ажиотажа на рынке и неоправданно раздутых ценах открыто говорят многие официальные лица. Например, министр финансов Наталья Коржова, председатель Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК Кайсар Омаров и даже Президент Казахстана.

На прошедшем в этом году VI Конгрессе финансистов РК Нурсултан Назарбаев отметил и то, что в Казахстане рост кредитования сопровождается ухудшением качества ссудного портфеля. По его информации, в прошлом году размер сомнительных и безнадежных обязательств банков возрос на 61 процент, а за 9 месяцев текущего года на 47 процентов, и их доля в ссудном портфеле составляет порядка 40 процентов. Львиную долю в структуре кредитных портфелей банков занимает именно ипотека. Кстати, некоторое ухудшение качества кредитных портфелей наметилось и в структуре казахстанских ипотечных организаций. Так, по состоянию на 1 ноября, у ипотечных организаций процент стандартных кредитов составляет 95,1, сомнительных – 4,7, а безнадежных – 0,2 проц. По данным же на 1 октября, сомнительных кредитов было 4,3 процента, а по информации на 1 мая – всего 0,9 проц.

И тут уместно вспомнить, что кризис экономик стран Юго-Восточной Азии 1998 года начался именно с невыплат по банковским кредитам. Сегодня даже для того, чтобы приобрести жилье эконом-класса, нужно иметь как минимум три, а лучше четыре тысячи долларов дохода на семью из трех человек, в которой ребенок, понятное дело, не работает. А несмотря на ежегодный рост зарплат казахстанцев, таким доходом все-таки может похвастаться достаточно небольшой процент нашего населения. Число желающих впрячься в ипотечную кабалу в самое ближайшее время может уменьшиться, хотя банки и привлекают клиентов продлением сроков кредита и активной рекламой.

Исполнительный директор Colliers International kz Изабелла Пластовец: На 30–40 процентов можно обосновать рост цен на жилье объективными косвенными факторами. Но на остальные 60–70 процентов он не объясним и не оправдан. В Алматы приезжает много студентов из регионов, и если у них состоятельные родители, то они стараются приобретать детям квартиры в южной столице. Вообще среди состоятельных граждан из регионов престижно иметь недвижимость в Алматы. Идет естественная миграция населения в город, который привлекателен как с точки зрения работы и ведения бизнеса, так и просто для жизни. Кроме того, большой объем жилых площадей предназначен под снос. Люди получают достойные компенсации и идут с ними на рынок. Идет прирост населения, многие стремятся улучшить жилищные условия и из старого жилого фонда с маленькими квартирами перебираются в современные квартиры большей площади. Цены же в старом фонде растут, так как определенной категории казахстанцев по средствам только квартиры небольшой площади на вторичном рынке, которые обходятся дешевле, чем просторные и соответственно более дорогие квартиры в новостройках. Но, несмотря на естественную миграцию населения как в масштабах страны, так и в пределах города, основной рост цен провоцируют сделки спекулятивного характера. Я не знаю ни одной консалтинговой компании, которая могла бы более или менее точно спрогнозировать когда наступит предел роста цен. Мы тоже дальше чем на полгода вперед не заглядываем, но считаем, что в течение этого периода обвала цен не произойдет.

Цены на квартиры в Алматы стали стремительно расти, когда покупка недвижимости из способа решения жилищного вопроса превратилась в финансовый инструмент. То есть чтобы спекулятивный рост остановился, должны появиться альтернативные недвижимости инструменты для вложения средств. И они в общем-то появляются. В частности, в Казахстане пока медленно, но верно развиваются паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В среднем они предлагают доходность порядка 30 процентов, но есть ПИФы, которые показывают доходность порядка 60 процентов в год, что уже сопоставимо с ростом цен на недвижимость и при этом не столь рискованно. Вполне вероятно, что более активно начнет развиваться и фондовый рынок, так как масса пенсионных денег давит на рынок. И уже очень явно назрела необходимость искать новые инструменты для инвестирования этих пенсионных накоплений, чтобы не дискредитировать саму идею накопительной пенсионной системы. Но развитие фондового рынка – это вопрос не ближайших месяцев, поэтому некоторые эксперты склонны предполагать, что у цен на недвижимость еще есть потенциал роста. Хотя наш дикий, неструктурированный и хрупкий рынок недвижимости может отреагировать падением цен на любое потрясение, а такие потрясения потенциально уже назрели.

В этом году принят закон «О долевом участии в жилищном строительстве», который вступит в силу с 1 января грядущего года. Он оговаривает размер неустойки за нарушение сроков сдачи жилья – 0,1 процента от суммы, уплаченной по договору за каждый день просрочки. Сейчас же застройщики в основном включают в свои договора с дольщиками неустойку в размере 0,01 процента. Согласно новому закону, собственный капитал строительной компании не должен быть меньше 12 процентов от общей стоимости здания. Застройщики также будут проверяться на благонадежность, прежде чем им выдадут лицензию на привлечение долевых средств. Законом установлен и срок гарантии зданий, который не должен быть меньше двух лет со дня сдачи дома в эксплуатацию.

Закон о долевом участии призван организовать казахстанский строительный сектор и сделать его более цивилизованным, но за то время, пока права дольщиков не были у нас защищены на законодательном уровне, на рынке назрело немало скандалов. Они могут разразиться как раз в следующем году и стать тем самым дестабилизирующим фактором, который вызовет волнения на рынке. В Астане уже были примеры проектов, дольщики которых остались у разбитого корыта. В Алматы громких скандалов пока не случилось, но они уже намечаются. Многие строительные компании не выдерживают взятых на себя нагрузок, и не справляются с объемами. Причины, объясняющие нарушения сроков сдачи жилых комплексов в эксплуатацию, выдвигаются самые различные, но все происходящее напоминает классическую пирамиду. Застройщик привлекает деньги дольщиков на строительство определенного объекта. Затем часть денег он направляет на закладку нового объекта, чтобы уже под него привлечь деньги новых дольщиков. И так может продолжаться до бесконечности, но только при условии, что недвижимость активно раскупается. И то, что в ряде компаний назревают скандалы, а сроки сдачи превышены на год и более, свидетельствует о снижении активности на рынке. Квартиры перестали раскупаться как горячие пирожки, и некоторые компании уже не смогут замять конфликт с дольщиками.

Например, компания APS Constraction, аффилированная с компанией «Алматыпромстрой», превысила сроки сдачи своего жилого комплекса «Акмарал» на Нурмакова–Виноградова больше, чем на год. Комплекс должны были сдать еще осенью 2005 года, но дом пока готов только на 70 процентов. Компания латает финансовые дыры в одном месте, но они появляются в другом. В результате застройщик пытается идти на переговоры с дольщиками, и обратился к ним с просьбой дополнительно вложиться еще по 2,5 тысячи долларов. Но у многих в памяти московский пример обманутых дольщиков, который показал, что вкладываться дополнительно финансовыми ресурсами дольщикам противопоказано. Поэтому дольщики просто заключили со строительной компанией дополнительное соглашение еще на полгода, где прописаны штрафные санкции, которые в перспективе должен выплатить застройщик. Подавать же в суд на застройщика не имеет никакого смысла, так как суд парализует строительную деятельность компании. Все работы встанут, и дольщики еще на какой-то срок потеряют надежду дождаться вожделенных квадратных метров. Кстати, три года назад квадратный метр в комплексе «Акмарал» продавался по 800 с небольшим долларов. И теперь представители компании даже умудряются утверждать, что в свое время продали квартиры по нереально низкой цене, и именно поэтому денег на завершение строительства не хватает.

Квартиры в другом жилом комплексе – на Сейфулина–Шевченко – по договору с компанией A-Corp., входящей в Atameken Holding, дольщики должны были получить в конце декабря прошлого года. В общем-то дом практически готов, но он до сих пор не сдан в эксплуатацию, и у дольщиков нет на руках документов о том, что они являются собственниками квартир. К тому же новоселье обернулось бесконечным устранением таких изъянов, как протекающие навесные фасады и потолки, лопнувшие трубы и так далее. Вместо положенных по договору двойных деревянных стеклопакетов жильцы обнаружили дешевые пластиковые, а ключи от дверей некоторым новоселам предлагали в обмен на подписанное заявление о том, что финансовых претензий к компании они не имеют. Впрочем, жильцы этого дома имеют вполне реальный шанс, что все-таки станут полноправными обладателями квартир. А, скажем, строительство жилого комплекса на Мустафина–Рыскулбекова, которое ведет компания «Казстрой», постоянно приостанавливается, и сроки сдачи скоро также будут превышены на год. Будущие жильцы, воодушевляемые тем, что стройка периодически оживает, пока покорно ждут своих квартир. Но если строительство в очередной раз заморозится, их чаша терпения может переполниться.

Консультант департамента исследований и аналитики Colliers International Гульмира Пазилова: Пока ситуации с задержками сроков строительства умалчиваются, и не достигли критической массы, но скандалы в любой момент могут разразиться. Психологически дольщик может ждать своей квартиры год, но он вряд ли будет дожидаться ее два года. Моральные и материальные ресурсы дольщиков не безграничны. Кто-то просчитывает, насколько невыгодно платить за аренду съемной квартиры, когда уже давно должна быть готова собственная. Другие, например молодые семьи, устают жить с родственниками и пребывать в чемоданном настроении. Вполне вероятно, что в следующем году алматинский рынок недвижимости потрясет ряд скандалов.

Вопрос цен на недвижимость сегодня волнует очень многих, и читатели обычно ждут от статей о недвижимости конкретного ответа: когда остановится рост цен? Вряд ли кто-то знает это точно, а те, кто обладает определенной информацией о количестве сделок на рынке, об истинном соотношении платежеспособного спроса и предложения, и о реальных суммах сделок, не заинтересован в оглашении этих данных. И тем не менее, учитывая все вышесказанное, а также большие объемы возводимого коммерческого жилья, которое будет сдано в эксплуатацию в следующем году, и сообщения пусть о незначительном, но все-таки снижении цен, можно предположить, что именно следующий год будет переломным на рынке жилья.

Коммерческая недвижимость

Основная тенденция этого года на рынке коммерческой и офисной недвижимости – это появление большого количества новых, грандиозных по масштабам проектов. Заявлен ряд крупных объектов, относящихся к торговой, офисной и другой коммерческой недвижимости. Это в основном объекты класса А, соответствующие международным стандартам и имеющие градообразующее значение. В частности, можно назвать такие проекты, как «Есентай-парк», Finantial Plaza, «Тулебаев-парк». Также многие компании уже имеют земельные участки и готовые концепции, но официально о своих не менее крупномасштабных проектах пока не заявляли.

«Ввод в эксплуатацию новых масштабных объектов коммерческой недвижимости начнется в 2008 году, и только тогда они смогут как-то повлиять на соотношение спроса и предложения на рынке и, возможно, на цены. Но пока говорить об этом преждевременно. Хотя каждый из запущенных в этом году проектов предполагает не менее 50 тысяч квадратных метров арендных площадей. В этом же году в эксплуатацию вводились только небольшие в масштабах города проекты, которые имели локальное значение и, безусловно, помогли в корректировке рынка, но не способствовали каким-то глобальным изменениям в формировании тенденций и цен на рынке», – считает Изабелла Пластовец.

В этом году стало известно, что в Алматы в ближайшем будущем появятся новые пяти- и четырехзвездочные отели. Заложено строительство пятизвездочных Kempinski и Mariott, а на пересечении улиц Тимирязева–Дзержинского уже близится к завершению четырехзвездочный отель Holliday Inn. У международных гостиничных операторов казахстанский рынок вызывает большой интерес, и можно предположить, что в ближайшем будущем список отелей еще пополнится.

Что касается офисных помещений, то их в Алматы по-прежнему не хватает, причем как класса «А» и «В», так и экономичных современных офисов класса «С». Ныне существующие офисы класса «С» в старом жилищном фонде, имеющие какой-то потенциал, в ближайшие годы, вероятно, будут ремонтироваться и доводиться до уровня «В–». Что касается офисов класса «В», то их строительство у нас практически не планируется. При нынешней дороговизне земли девелоперам выгоднее строить офисные здания класса «А», прибыль от сдачи в аренду которых больше. Но требования, предъявляемые к офисам класса «А», ежегодно растут, и с появлением новых современных офисных зданий в 2008 году некоторые из ныне существующих офисов класса «А», скорее всего, перейдут в разряд офисов класса «В». Бизнес в Алматы развивается, к тому же южная столица стремится стать региональным финансовым центром, а значит, все возводимые офисы, в отличие от многочисленных жилых проектов, с большой долей вероятности обретут своих хозяев.

Несмотря на открытие нынешней осенью огромного торгово-развлекательного центра «Мега Алма-Ата», потребность города как в торговых площадях, так и в развлекательных заведениях еще не удовлетворена. Потребительский спрос на товары и услуги ежегодно растет, а заодно растут и требования к качеству этих услуг. Именно поэтому в Алматы ощущается нехватка продуманных и грамотно спроектированных торговых площадей. Вместе с тем все более назревает необходимость смены концепции во многих уже существующих торговых центрах, которые оказались нежизнеспособными. Если появятся новые торгово-развлекательные центры с более конкурентной концепцией и эффективным управлением, то ситуация для уже существующих торговых домов, которые изначально выбрали неправильную стратегию, только усугубится. А наиболее яркие примеры таких неудачных проектов – это «Ритц-Палас», «Мерей», «Сити-плюс» (на улице Утеген-батыра – бывшая Мате Залки), который уже несколько раз менял концепцию, но так и не решил своих проблем. Для успешной работы любому торговому центру нужны правильно выбранные концепция и направление, которые должны основываться на грамотно составленном портрете потенциальных покупателей. Но, к сожалению, далеко не все подходят у нас к реализации проектов продуманно и взвешенно, отсюда и невысокое качество большинства проектов.

Число развлекательных заведений в Алматы может возрасти после принятия в Казахстане закона об игорном бизнесе и планируемого переноса игорных заведений в Капшагай, которое должно быть осуществлено до 1 апреля 2007 года (Ассоциация игорного бизнеса Казахстана просит продлить срок переноса до трех лет). По данным на 1 октября 2006-го, в целом по республике насчитывалось 132 казино и 2023 зала игровых автоматов. В Алматы 37 казино, а открытой для широкой публики статистики по игровым залам не существует. Если же предположить, по аналогии с казино, что порядка 30 процентов всех игровых залов сосредоточено в южной столице, получается, что в городе около 600 этих заведений. И многие из них должны освободиться в связи с переездом игорного бизнеса на капчагайские берега.

Гульмира Пазилова: То количество казино и залов игровых автоматов, которое имеется в городе, не настолько критическая масса, чтобы повлиять на цены на коммерческую недвижимость. Кажется, что их много, но большинство игорных заведений находится в центральной части города, в старых домах, которые рассматриваются под снос. Поэтому большая часть помещений не будет представлять интереса. Есть, конечно, отдельно стоящие здания, которые наверняка заинтересуют потенциальных покупателей. Но планировка и отделка помещений, предназначенных под игорный бизнес, очень специфичны, и перепрофилировать их можно, прежде всего, под различные развлекательные заведения: рестораны, залы торжеств и так далее. Спрос на такие заведения в городе есть.

В целом, получается, что основные изменения на рынке недвижимости у нас еще впереди. И есть все основания предположить, что в ближайшие пару лет спокойно на нем не будет. А расставить все точки над «и» под силу только времени. Мы же в свою очередь можем лишь пообещать отслеживать ситуацию, а также пожелать читателям, чтобы в новом году они все-таки сумели решить все свои вопросы, связанные с недвижимостью!