Андрей Степанов
Цены на жилье упадут: прогноз юриста
В последние месяцы, судя по данным риэлторских агентств, мы наблюдаем пусть небольшое, но снижение цен на жилье. Временное ли это явление? Руководители крупных строительных компаний на страницах газет уверяют: цена будет продолжать расти (только на этой неделе “Казахстанская правда” и “АиФ Казахстан” опубликовали две подобные проплаченные публикации). А что думают на этот счет независимые аналитики? Профессиональный юрист, директор Бюро правовых исследований “Nomos” Владимир Каратицкий утверждает, что падение цен на недвижимость начнется уже в этом году, и уже без “рецидивов роста” оно будет продолжаться с начала 2008 года
- Владимир Павлович, чем обусловлена Ваша уверенность в том, что цены на жилье будут падать? - Связано это с геополитическими причинами, точнее, с требованиями ряда международных актов, к которым Казахстан присоединился или готовится присоединиться.
- Вы действительно делаете нестандартные выводы. Причем здесь рост цен на недвижимость в нашей стране и геополитика? - Вступление Казахстана во Всемирную торговую организацию в ближайшем будущем уже предопределенный факт. Сейчас как наша республика, так и все члены ВТО заинтересованы во вступлении Казахстана в эту организацию. Конечно, это связано с существующим на сегодняшний день стабильным ростом цен на нефть. Поэтому для Казахстана, как для геополитического новичка (не стоит забывать, что суверенитету нашей страны чуть более 15 лет), сейчас выпал редкий исторический шанс, когда все члены ВТО крайне заинтересованы во вступлении Республики Казахстан в эту организацию как нового крупного игрока на нефтяном рынке, владельца очень больших нефтяных запасов.
Но в то же время это означает, что де-юре и де-факто будут открыты наши границы для свободного движения товаров и капиталов. Как от нас, так и к нам. При этом каждый из членов ВТО по отдельности и вся организация в целом не захотят допустить, чтобы границы были открыты для государства, где спокойно, законно и неконтролируемо для них легализуются теневые денежные средства. В связи с этим - как Казахстан сейчас готовится к присоединению к Конвенции ООН против коррупции (Нью-Йорк, 31 октября 2003 года). И национальное законодательство РК в ближайшее время будет корректироваться в целях установления жесткого контроля над теневыми денежными средствами.
- Вы хотите сказать, что Казахстан будет принимать такие меры под давлением мирового сообщества именно для вступления в ВТО? - Нет, конечно. Вступление в ВТО - не самоцель, это всего лишь одно из средств для достижения цели - вхождения Казахстана в 50 наиболее конкурентоспособных стран мира. При выходе на мировой рынок и в условиях либерализации валютного законодательства наше государство совершенно не заинтересовано в неконтролируемом оттоке капиталов за рубеж, и наоборот - в притоке теневых капиталов в РК. Поэтому и будут приниматься законодательные меры по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем, созданию системы всеобщего декларирования доходов, четко налаженных процедур обработки деклараций и системы информационного обмена между уполномоченными органами.
Это позволит бороться с теневым оборотом денежных средств и отмыванием преступных средств. Связано это также с принятием Казахстаном в 2002 году международных обязательств по противодействию финансированию терроризма.
- Скажите, законодательные меры, о которых Вы говорите, каким-то образом связаны с амнистией капиталов 2001 года и проходящей сейчас легализацией имущества? - Нет, полагаю, будут вводиться новые нормы в действующее законодательство. Закон РК от 2 апреля 2001 года был принят для проведения государством единовременной и разовой акции по легализации денег граждан, которые ранее были выведены из легального экономического оборота и не были задекларированы, путем освобождения от налогообложения и ответственности лиц, совершивших отдельные правонарушения в сфере экономики.
Был установлен жесткий 30-дневный срок, в течение которого любой гражданин РК мог быть амнистирован, с точки зрения налогового законодательства, но в любом случае закон не распространялся на случаи легализации денег, полученных в результате коррупционных правонарушений, преступлений против личности, мира и безопасности человечества, основ конституционного строя и безопасности государства, собственности, интересов государственной службы, общественной безопасности и общественного порядка, здоровья населения и нравственности, а также денег, принадлежащих другим лицам или полученных в качестве кредитов.
Такие акции по легализации денежных средств - обычное явление во многих странах мира и проводятся регулярно, раз в 10-15 лет или с другой периодичностью, в целях вывода из тени определенного оборота денежных средств.
По поводу легализации недвижимости по Закону “Об амнистии в связи с легализацией имущества” - обратите внимание, что в большинстве СМИ и в официальных сообщениях госорганов говорится о том, что легализуется недвижимость в первую очередь мелких собственников, разного рода гаражи, пристройки, сараи и прочее. А крупным собственникам совершенно это не нужно. А зачем? Они совершенно на законных основаниях строят, покупают и продают недвижимое имущество. Им не нужно ничего легализовывать, у них и так все легально.
- Поясните, пожалуйста. - Дело в том, что у нас в Казахстане уже начиная с 1995 года не декларируются деньги, затраченные на строительство жилища и крупных приобретений строительных материалов для такого строительства. Законом было определено, что любой гражданин РК, совершивший в истекшем налоговом году строительство или крупное приобретение на сумму свыше 500 МРП (затем эта сумма была увеличена до 2000 месячных расчетных показателей), обязан был подать в налоговые органы декларацию о доходах, “...за исключением строительства жилища и крупных приобретений строительных материалов для такого строительства...”. Маленький, но важный правовой нюанс в тексте нормы - “строительство” (то есть не приобретение готового на вторичном рынке) и “жилища” (в единственном числе).
То есть любой, построивший для своей семьи дом или закупающий стройматериалы для такого строительства, не обязан был кому-либо, в том числе и налоговым органам, объяснять, где он взял деньги на строительство.
Эта норма была заложена еще в статье 49 Закона РК от 24.04.1995 года №2235 “О налогах и других обязательных платежах в бюджет”, а затем практически в неизмененном виде перекочевала в статью 171 Налогового кодекса, введенного в действие с января 2002 года.
В свое время эта норма была очень прогрессивной.
- Если эта норма, которую Вы так защищаете, прогрессивная, почему же она вызвала такой рост цен на недвижимость в последние годы? - Объясняется это очень простыми причинами. Предпосылки роста цен на жилье были заложены еще в 1998 году с принятием Закона РК “О борьбе с коррупцией”.
- Опять парадоксальный вывод... - Никакого парадокса. В Законе “О борьбе с коррупцией” есть статья 9 “Меры финансового контроля”, устанавливающая обязанность для госслужащих, кандидатов на госслужбу и их супругов (супруг) ежегодно подавать в налоговый орган по месту жительства декларацию о доходах и об имуществе, в том числе находящемся за пределами территории Республики Казахстан, с указанием оценочной стоимости и места нахождения указанного имущества.
Декларация должна включать целый ряд сведений, в том числе о банковских вкладах в РК и за ее пределами, о долях в уставных капиталах юридических лиц и даже о третьих лицах, у которых хранятся деньги госслужащего.
За непредставление или представление неполных, недостоверных деклараций и сведений законодательством предусмотрена жесткая ответственность: от увольнения с госслужбы до привлечения к административной и уголовной ответственности.
Но эта статья содержит очень коварную норму - пункт 11 рассматриваемой статьи, по которому меры финансового контроля, предусмотренные статьей 9 Закона “О борьбе с коррупцией”, не распространяются на правоотношения, связанные с приобретением в собственность (нюанс - уже не строительством) жилищ (уже во множественном числе) и строительных материалов для строительства жилищ в Республике Казахстан. Проще говоря, этот пункт позволил госслужащим, во-первых, приобретать жилье на вторичном рынке (то есть не строить самим), а во-вторых, не объясняя источника происхождения денежных средств, приобретать на них “жилища” во множественном числе, то есть на законных основаниях стать владельцем, по сути, неограниченного количества квартир и домов.
- Получается, что именно начиная с 1998 года у нас в Казахстане появились собственники множества квартир, подъездов, а то и целых многоквартирных домов? Потому что смогли не отчитываться, где они взяли на это деньги? - Нет, позже на семь лет... Возвращаясь к той самой норме Закона “О борьбе с коррупцией”. Далее этот пункт содержит оговорку, что “...финансовый контроль при приобретении жилищ и строительных материалов для их строительства осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан...”. Отсылка эта была направлена к налоговому законодательству - как раз к норме 49-й статьи Закона “О налогах и других обязательных платежах в бюджет”, позднее - статьи 171 Налогового кодекса РК.
Следуя ей, любой гражданин (в том числе и госслужащий), совершивший строительство или крупное приобретение, обязан был подать в налоговые органы декларацию о доходах, за исключением строительства жилища и крупных приобретений строительных материалов для такого строительства. То есть не отчитываясь, где ты взял деньги, можно было только построить самостоятельно жилище либо приобрести стройматериалы для такого строительства. Нельзя было, во-первых, строить нежилые объекты недвижимости, а во-вторых (что как раз ограничивало спекуляции жильем), приобретать жилье на вторичном рынке.
А вот с января 2005 года и начался неконтролируемый, обвальный, дикий (сколько угодно можно приводить эпитетов) рост цен на жилье. Потому что в соответствии с Законом РК от 13.12.2004 года из статьи 171 Налогового кодекса РК был исключен пункт 2, обязывающий граждан, совершивших крупное приобретение или строительство (за исключением строительства жилища или приобретения стройматериалов), декларировать свои доходы.
Вот тогда, как дремлющий разрушительный вирус, проснулся и заработал маленький пунктик другого нормативного акта - Закона “О борьбе с коррупцией”, по которому любой госслужащий мог без какого-то подтверждения легальности доходов приобретать жилье, причем без ограничения количества жилых объектов - домов, квартир... На рынок, по сути, хлынул неконтролируемый поток теневых денег, начались спекуляции. Затормозилось индивидуальное жилищное строительство. А зачем что-то строить, созидать, когда можно скупить несколько квартир или домов, затем перепродать - и сколотить состояние?
Начался “перегрев” экономики, и ситуация начала угрожать экономической безопасности страны. Именно поэтому ситуация с ростом цен на жилье, исполнение Государственной жилищной программы и необходимость недопущения дальнейшего перегрева экономики уже неоднократно обсуждались на заседаниях Совета безопасности РК, последнее из которых состоялось 27 июня 2007 года.
Полагаю, что будет принят целый комплекс законодательных мер, направленных на ограничение теневого оборота денежных средств на рынке жилья. И главной из них явится введение всеобщего декларирования с 2008 года, подготовка к которому по поручению премьер-министра начата Министерством финансов еще с января 2007 года.
Как об этом заявила министр финансов Наталья Коржова, “следующим шагом после завершения акции по легализации имущества будет введение всеобщего декларирования доходов... На начальном этапе всеобщего декларирования потребуется предоставление всеми физическими лицами деклараций о своем имуществе, включая денежные средства, ценные бумаги, имущество в Казахстане и за рубежом, имеющиеся у них по состоянию на 1 января 2008 года”.
Таким образом, лазейка, через которую беспрепятственно легализовались теневые денежные средства - через приобретение жилья, будет прикрыта. И естественно, теневые деньги уйдут с рынка, что неизбежно вызовет понижение цен.
- На Ваш взгляд, понижение будет обвальным или постепенным? Не вызовет ли это банковского дефолта? - Снижение цен, полагаю, будет постепенным, обвала не будет. И дефолта, как это предрекают некоторые аналитики, тоже не будет. Связано это в первую очередь с тем, что у банков второго уровня имеется “жировая прослойка” - средства населения, накопленные на депозитах.
По сведениям Минфина, по состоянию на 1 января 2007 года на депозитах банков второго уровня хранится 4 триллиона тенге. Очевидно, что самими банками второго уровня и Нацбанком будут предприняты меры по недопущению ситуации, по которой граждане, купившие жилье по договорам ипотеки, не смогут по ним расплачиваться, возможно, будут пересмотрены процентные ставки по этим договорам.
Ну и, в конце концов, выкупить неликвидные залоговые объекты недвижимости у банков второго уровня всегда сможет само государство, используя средства Нацфонда. А затем это жилье может быть использовано в рамках второго этапа Государственной жилищной программы.
- На Ваш взгляд, какие еще меры могли бы привести к понижению цен на жилье, помимо введения всеобщего декларирования доходов? - Конечно, введение поправок в законодательство о миграции населения в целях ограничения неконтролируемой урбанизации и хаотичного переселения граждан в города Алматы и Астана, которое сейчас наблюдается.
Статья 21 Конституции РК устанавливает, что граждане имеют право на свободу передвижения и выбор места жительства, однако это право может быть ограничено законами. Еще в апреле 2004 года правительством был внесен на рассмотрение мажилиса парламента проект закона о внесении дополнений и изменений в Закон РК “О миграции населения”, в котором как раз и устанавливалось регулирование внутренней миграции в РК.
Однако по непонятным причинам само правительство отозвало этот законопроект в апреле 2005 года.
- И до каких пределов, как Вы думаете, будут опускаться цены? - Полагаю, до тех пор, пока приобретение жилья не станет экономически возможным для большенства населения Казахстана. Думаю, этого хотим мы все.
http://www.np.kz/2007/26/index26.html
26 (67) 16 июля 2007