Невозможное стало возможным

Анастасия Моторина
http://www.expert.ru/printissues/kazakhstan/2007/25/rost_cen_na_nedvizhimost/

Цены на жилую недвижимость, вопреки уверениям ряда аналитиков, стабилизировались и медленно, но верно поползли вниз. Но вряд ли это может свидетельствовать о начале краха рынка



Эксперты расходятся во мнении, насколько все-таки снизились цены. Одни утверждают, что падение составило 10–15%, другие – 3–5%. Третьи же и вовсе считают, что снижения как такового нет, цены не растут, но и не падают, а остаются стабильно высокими. Однако все тише становятся голоса тех, кто предвещает значительное увеличение стоимости квадратного метра.

«Надо четко понимать, о каком рынке идет речь – о первичном или вторичном. Если говорить о первичном рынке, то там много категорий – это дешевое жилье, среднеценового сегмента, дорогое. Хорошие проекты продаются очень хорошо, нет никакого снижения, но цены не растут. Сейчас в некоторых новых проектах в Алматы цена за 1 квадратный метр доходит до 15 тыс. долларов, т.е. на них цены не падают. Есть проекты, продающиеся не очень хорошо, поэтому, чтобы выплачивать кредиты или увеличивать скорость продаж, цены снижают. Это же касается и вторичного рынка. На вторичном рынке есть запрашиваемые цены, а есть реальные цены продаж. Если, к примеру, кто-то за свою квартиру просит 200 тыс. долларов, а продает за 150–160 тыс., то мы не можем говорить о том, что цены упали на 25%. Просто есть переоцененные квартиры, которые потом продаются по реальным ценам», – считает партнер компании Scot Holland Евгений Долбилин.

«Следует говорить о наметившейся стабилизации цен. Но, учитывая их рост в последние 3–4 года до 10% в месяц и снижение в мае-июне в среднем до 20 долларов в неделю, изменения очевидны», – считает исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.

Доллар и нефть?

По данным агентства недвижимости «Абсолют», снижение стоимости квадратного метра в среднем в южной столице в мае составило около 2,5%. Правда, по словам заместителя председателя правления компании по развитию и внешним связям Олега Алферова, данное снижение является лишь сезонным спадом и в скором времени все вернется на круги своя. «Перегретый в I квартале 2007 года сектор вторичного жилья, вероятнее всего, ожидает дальнейшая неспешная коррекция маловостребованных объектов вплоть до середины III – начала IV квартала. В IV квартале восстановление баланса спрос–предложение на вторичном рынке может смениться возобновлением ценового роста».

Естественно, ни для кого не секрет, что цены на алматинскую недвижимость значительно переоценены, но вряд ли нынешнее снижение можно списывать лишь на сезонные колебания. Потому как в течение последних практически четырех лет стоимость жилой недвижимости стабильно повышалась невзирая ни на что.

То, что сейчас переживает алматинский рынок, можно назвать кризисом, но кризисом не затяжным, как было, к примеру, в Париже в 1991–1998 годах, когда цены упали на 35% (для уже устоявшегося цивилизованного рынка это ощутимое снижение), а быстрым кризисом, при котором рынок из одного состояния перестраивается в другое. Причинами таких быстрых кризисов обычно выступают либо экономический спад в стране или даже в регионе (пример Гонконга, где цены за год выросли на 76%, а с началом кризиса азиатских экономик не только вернулись к прежней отметке, но и упали на 40%. Кстати, в отличие от того же Парижа на рынке недвижимости Гонконга был образован типичный «мыльный пузырь»), либо изменения правил игры на рынке. В Казахстане экономического кризиса нет, напротив, страна находится на подъеме. А падение или стагнация обусловлены абсолютно иными факторами. «Следует дождаться окончания легализации и введения новой шкалы налогов на недвижимость. Конец осени, по моему убеждению, положит начало серьезному снижению цен на рынке недвижимости, – говорит г-н Калинин. – Недвижимость уже не рассматривается как главный предмет инвестиций или спекуляции. Попытки застройщиков и риелторов объяснить снижение цен сезоном отпусков, падением цен на нефть и т.д., на мой взгляд, безосновательны. Доллар опять растет – и что? Нефть вообще здесь ни при чем. Мы что, живем в Арабских Эмиратах и каждый имеет свою долю от ее продажи? Появилась и новая «фишка» – трехкратный безосновательный рост на цемент. Реакция правительства последовала незамедлительно – картельный, ценовой сговор».

Мыльная опера: «Ценовой сговор»

Напомним, что буквально несколько недель назад Ассоциация застройщиков предрекала значительный рост стоимости возводимого жилья. Причина – нехватка цемента. «В текущем году цена цемента выросла в три раза. И это неминуемо повлечет за собой скачок цен на жилье, как минимум, на 25–30%. У застройщиков просто не останется другого выхода, кроме как включить новые затраты в стоимость квадратного метра», – таковы главные доводы АЗК.

В связи с этим застройщики обратились в уполномоченные государственные органы, дабы те посодействовали в стабилизации ситуации с поставками данного строительного материала. «Производители цемента разом уменьшили объемы продаж своего товара, в результате чего за два последних месяца стоимость тонны цемента возросла с 18 тыс. тенге до 35 тыс., – говорится в обращении Ассоциации застройщиков. – По оценкам специалистов, ежегодно потребность в цементе растет на 30%, тогда как прирост производства внутри страны не превышает 20%. Очевидно, что такое положение дел может, во-первых, привести к еще более резкому скачку цен, во-вторых, повлияет на сроки и качество строящегося в республике жилья».

Прошла неделя, и правительство сделало ряд сенсационных заявлений: во-первых, о том, что в 2005–2006 годах имел место ценовой сговор между двумя производителями – Семипалатинским и Усть-Каменогорским цементными заводами, во-вторых, об отмене 5−процентной пошлины на импорт цемента.

Видимо, обвинять цементников в картельных сговорах уже стало «хорошей» традицией Ассоциации застройщиков Казахстана. По крайней мере, в начале лета 2005 года АЗК обращалась с подобным письмом к Сауату Мынбаеву, бывшему в то время министром индустрии и торговли, в котором, как и сейчас, просила «рассмотреть ситуацию и принять соответствующие меры по стабилизации цементного рынка». Причем тогда застройщики опасались, что повышение стоимости цемента не просто взвинтит цены на жилье (это было не столь актуально, как сейчас), а поставит под угрозу реализацию Государственной жилищной программы.

И тогда, и сейчас строители ссылались на то, что цена цемента значительно влияет на конечную стоимость недвижимости. Однако, по оценкам экспертов, доля этого строительного материала в стоимости 1 квадратного метра составляет 3–5%. Кроме того, если цены на жилье растут в среднем на 5–10% в неделю (путем нехитрых математических расчетов можно вычислить годовой прирост), то значительный скачок цен на цемент приходится именно на летнее время – основной сезон продаж. Получается, что, если бы всему виной был «ценовой сговор» и в целом цены на цемент, то и цены на недвижимость должны взмывать вверх именно в летнее время – вслед за цементными. Но в реальности все наоборот – цены на цемент догоняют цены на недвижимость.

«Табу Масимова»

В данное время ситуация на рынке недвижимости настолько шатка, что любое решение правительства может как взвинтить цены, так и обрушить их. Но если говорить о нашумевшем запрете на продажу земель в Алматы и Алматинской области, то он практически никоим образом не повлиял на рынок. «Большинство из нас, не исключая участников рынка недвижимости, воспитаны в эпоху перемен – послеперестроечных, кто-то еще и социалистических. И нам с вами достаточно самого скромного повода для того, чтобы начать скупать соль и спички. Достаточно лишь намека со стороны государства, и мы пускаемся в судорожные раздумья на тему «как бы чего не вышло…». И это закономерно – слишком часто в нашей истории, даже новой истории, менялись правила игры, – говорит г-н Алферов. – Мы неусыпно настороже – мы пытаемся уловить скрытую угрозу в малейшем жесте чиновника, имеющего влияние на нашу собственность, бизнес, качество жизни. А такого рода обостренные чувства рискуют перерасти в категорию абсурда, когда теряется первоначальный смысл происходящего. Именно это периодически и случается при попытках трактовать решения и высказывания фигур, облеченных властью. Яркий пример – ложное восприятие заявления главы правительства о прекращении продаж земли в Алматы и области».

И добавляет: «Все это звучало, бесспорно, сенсационно, чем не преминули воспользоваться отдельные представители прессы, жадные до лихих заголовков. Развернулась цепная реакция все более угрожающих слухов и домыслов. «Табу Масимова», как его окрестили журналистские перья, стало просто неприлично обсуждать в ином тоне, кроме заговорщицкого. Одним словом, на гребне этой сарафанной волны содержательная сторона решения премьера в ее достоверном свете перестала кого-либо волновать. Согражданами был сделан единогласный вывод: «Запрещена продажа ВСЕХ земель!».

Лишь незначительное число наблюдателей (из числа обремененных правовыми знаниями) отметило, что, первое, премьер не мог дать антиконституционного распоряжения – а именно таковым следовало бы признать решение об ограничении права на продажу гражданами собственного имущества (коим является земля).

И второе: речь шла исключительно о землях, право собственности на которые наступило по решению акиматов г.Алматы и Алматинской области! Оборот же земель, приобретенных на основании сделок купли-продажи, дарения и других операций, в которые не вовлечены органы исполнительной власти, не может быть ограничен в рамках действующего законодательства! Тем более что глава правительства о них не говорил и говорить не мог – земля по-прежнему продается и покупается в соответствии с законодательством РК.

Однако часть потенциальных покупателей земельных участков, находящихся в частной собственности, истолковала слова премьера в меру личной юридической осведомленности и, как следствие, отложила приобретение до лучших времен. Доля таких покупателей заметна. Но рынок отделался легким испугом, не успев погрузиться в глубокие переживания. Яркое тому подтверждение – гиперактивные темпы роста уровня цен на землю, удвоившиеся по отношению к первому полугодию 2006 года. Тенденция роста не пошатнулась и с заявлением главы кабинета. Земельный рынок, подгоняемый дефицитом территорий, занят собственным феноменальным подъемом и не отвлекается даже на столь громкие манифесты, как «табу Масимова».

«Хорошие участки уже находятся в частных руках. Этот запрет реально начнет влиять тогда, когда основная масса земель обретет последних хозяев, которые начнут строить склады, гостиницы и т.д. Как только это произойдет, земля уйдет с государственного рынка, но в то же время нельзя сказать, что эта земля с государственного рынка уйдет совсем. Просто она будет продаваться, но продаваться через специально созданные компании. Я не могу сказать, что сейчас земля сильно дорожает», – отмечает Евгений Долбилин.

Общемировой тренд или собственный опыт

Многие страны мира сейчас переживают кризис на рынке недвижимости: США, Испания, Россия, а точнее Москва, так как именно в столице РФ идет падение цен. На первый взгляд существует общемировой тренд, но в каждом отдельном случае факторы возникновения кризиса на рынке различны. В случае с США «мыльный пузырь» был создан «благодаря» увеличению количества выданных ипотечных кредитов. После того как стало ясно, что не все плательщики могут позволить оплачивать эти кредиты, на рынок было выброшено значительное количество залоговых домов, что, естественно, и пошатнуло рынок. «В США займы давали всем без разбора, кредиты выдавались абсолютно любому желающему и даже не проверялась его платежеспособность. В Америке падение цен на жилье началось еще в прошлом году: в августе–сентябре в каких-то штатах они упали на 1%, в каких-то – на 8–9%. В среднем по стране – около 4%, в нынешнем году эта цифра немного увеличилась», – рассказывает партнер Scot Holland.

Сейчас американские банки стали более осторожными и выдают кредиты лишь состоятельным заемщикам. А если учесть, что в США до 95% жилья приобретается по ипотеке, то спрос на недвижимость ограничен лишь числом людей с хорошей кредитной историей.

Эта же ситуация может повториться и у нас. Как известно, в стране выдается все больше ипотечных кредитов и на строительство. И ни для кого не секрет, что существуют «черные схемы», позволяющие взять ипотеку не совсем благонадежным заемщикам. «Мы еще не столкнулись с той ситуацией, когда идет массовый невозврат кредитов. Если это случится, то сильно пошатнет рынок недвижимости», – уверен г-н Долбилин.

«Клиентская база банков и ипотечных компаний расширяется с одновременным снижением платежеспособного спроса. К тому же известно, что каждый третий-четвертый кредит используется под коммерческие цели (челночный бизнес, ростовщичество, закупка оборотных средств и т.д. Клиентам удобно – аннуитетный (фиксированный) платеж и вся сумма сразу. Риски банков при этом лишь увеличиваются», – отмечает Александр Калинин.

С начала 2007 года на московском рынке недвижимости наблюдается стабилизация и снижение цен. Согласно обзору «Индикаторы рынка недвижимости» в последние несколько недель квартиры в столице РФ – это убыточный объект инвестиций. Их доходность составляет -0,34 доходности банковского депозита. Но несмотря на то что на московском рынке, как и на нашем, был типичный «мыльный пузырь», нынешнее снижение – результат иных причин. «Несколько цифр для сравнения. Москва: площадь – 1 млн кв. км, население – 8,5 млн человек, годовой объем вводимого жилья – 5 млн кв. м. Алматы, соответственно, 315 тыс. кв. км – 1,5 млн человек – 1млн кв. м. В Москве до 20% коммерческого жилья передается безвозмездно в муниципальную собственность – источник бесплатного и дешевого жилья. Заканчивается программа сноса пятиэтажек-«хрущевок» в пределах второго кольца с предоставлением аналогичного по площади жилья в новых высотках в данном районе. Грамотная политика властей привела к сбалансированности спроса и предложения по основным категориям жилья. Конечно, имеются хоромы по 30–35 и более тысяч долларов за квадрат. Но в Москве крутится до 75% всех российских денег. Итог – цены за последние 3–6 месяцев стабилизировались и постепенно снижаются», – уверен исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков.

Именно поэтому в российской столице быстрее всего дешевеют квартиры низшего ценового сегмента – в панельных пятиэтажках. Так, если за неделю с 18 по 25 июня цены на них снизились на 0,3%, то в дорогих сталинских квартирах стоимость 1 кв. м упала на 0,1.

Однако то, что актуально для Москвы, абсолютно неактуально для нас. «Жилье подразделяется на основные категории: муниципальное (бесплатное), социальное (недорогое), бизнес-, эконом-, элит— и эксклюзив-класса. Первое (муниципальное) у нас отменили. Второе продается по госпрограмме. До 2012 года предусмотрено ввести более 26 млн кв. м по цене не выше 56 515 тенге за квадрат. Анализ показывает, что две последние категории имеют постоянную тенденцию к росту, так как очень ограничены по объему, во многом зависят от особенностей отделки и дополнительных услуг. Так вот, цены в южной столице стабилизировались в первую очередь на первичное, бизнес— и эконом-жилье и начали снижаться на вторичном рынке на трех— и более комнатные квартиры в спальных районах. В Алматы – ограниченный платежеспособный спрос при ограниченном предложении», – рассказывает г-н Калинин.

По прогнозам Евгения Долбилина, спрос и предложение могут сравняться к 2011 году. «Мы знаем все проекты, которые сейчас строятся и которые планируется построить. Так что, по нашим прогнозам, спрос и предложение сравняются к 2011 году, если ввод жилья в эксплуатацию будет на нынешнем уровне».


Все дополнительные материалы:
График 1
Прямая зависимость между ценами на цемент и жилье существует, однако неясно, зависят ли цены на недвижимость от цен на цемент или же наоборот

График 2
Весной нынешнего года цены стабилизировались. А наиболее значительное снижение стоимости квадратного метра произошло в июне, когда цены упали более чем на 70 долларов

График 3
Цены на недвижимость не зависят от колебаний курса доллара

График 4
Изменения цен на нефть никоим образом не влияют на изменения цен на алматинскую жилую недвижимость

График 5
Парижский кризис был более «мягким», хотя и более затяжным, нежели гонконгский, ставший результатом раздувшегося «мыльного пузыря»

График 6
С 2003 по 2006 год цены на жилье росли без каких-либо сезонных колебаний