В последнее время все чаще можно слышать, что алматинский рынок недвижимости перегрет, а цены на нем искусственно «раздуты». А так как судьба любого мыльного пузыря хорошо известна, в городе появились слухи о предстоящем существенном снижении цен на жилье и даже об обвале рынка. С одной стороны, дыма без огня не бывает, и в основе слухов есть рациональное зерно. С другой – на рынке недвижимости Алматы нет ни одного серьезного игрока, которому понижение цен было бы выгодно
Юля Семыкина
Алматы
http://www.continent.kz/2005/10/11.htm
В южной столице строительный бум. В прошлом году, согласно данным официального сайта городского акимата, в Алматы было введено 311,7 тысячи квадратных метров жилья. В нынешнем — планируется ввести еще 442,5 (около 470—500 домов) тысячи квадратных метров. Наконец-то появившийся у нас генеральный план застройки города предполагает отведение под новые жилые дома достаточно больших массивов, в том числе строительство будет идти в районах, где старое и ветхое жилье подлежит сносу. В Алматы работает несколько сотен строительных компаний, и конкуренция между ними, по идее, должна привести к снижению цен на жилье в новостройках. А активно идущий процесс покупки квартир в новых домах по логике вещей должен вызвать падение цен на вторичном рынке. Но всего этого не происходит. Парадоксальная ситуация, при которой средние цены на вторичном рынке выше цен на первичном (в среднем 933 и 926 долларов за квадратный метр соответственно), сохраняется. Строительные же компании не спешат баловать покупателей недвижимости снижением цен и даже, напротив, прогнозируют их рост. Давайте попробуем разобраться, почему это происходит.
Выгодные инвестиции
На сегодняшний день для казахстанцев недвижимость это самое доступное и выгодное вложение средств. С тех пор как доллар перестал расти, а тенге укрепился, люди предпочитают вкладывать в квадратные метры жилья. В последние годы цены на рынке недвижимости росли значительно быстрее, чем множились деньги на депозитах в банках. Фондовый рынок в Казахстане не развит и не мог (и сейчас не может) предложить достойных альтернативных вариантов. В результате как только у людей появились свободные деньги, которые они хотели куда-либо инвестировать, сразу возник вариант — недвижимость. Если говорить о вторичном рынке, то процесс пошел снизу, то есть свободных денег у большинства горожан было немного и хватало их лишь на покупку недорогих одно-, двухкомнатных квартир в «спальных» районах города. Спрос на них превысил предложение, и цены, соответственно, поползли вверх. Естественно, обладатели квартир где-нибудь в «золотом квадрате» также поспешили поднять цены, как только поняли, что их недвижимость стала стоить практически столько же, сколько и в отдаленных районах города.
В свою очередь, в первичный рынок недвижимости инвестировались капиталы покрупнее. Не секрет, что во многих квартирах в «элитных» новостройках никто не живет. И это может заметить любой любопытствующий, если возьмется рассматривать окна возведенных в последние годы «элитных» домов. Во многих квартирах нет ни штор, ни жалюзи, в них никогда не горит свет по вечерам и не видно мебели. Это так называемые «инвестиционные» квартиры. Впрочем, среди них есть и меблированные, которые владельцам удалось выгодно сдать в аренду. В кулуарах некоторых крупных строительных компаний не скрывают, что ряд их клиентов приобретает квартиры в каждом вновь построенном компанией доме.
Конечно, часть квартир в новостройках приобретается алматинцами действительно для того, чтобы в них жить. Но большинство тех, кто хотел и мог себе позволить перебраться в новые дома повышенной комфортности, которые у нас без разбору величают «элитными», уже перебрались. Еще в прошлом году риэлтеры говорили о том, что с реализацией элитных квартир у строительных компаний возникают проблемы.
Спрос и предложение
Пока идет быстрый рост цен на квартиры, инвестиции в них выгодны, и порождают большое количество краткосрочных спекулятивных сделок. Купил, через несколько месяцев продал по более высокой цене, купил следующую квартиру и так далее. На первичном рынке существует и такой выгодный вариант: купил на этапе котлована, перепродал на этапе незавершенного строительства или после сдачи новостройки в эксплуатацию, разницу положил в карман или вновь вложил. Но рост цен не может продолжаться вечно, и реальный спрос должен подтверждаться реальным количеством людей, стремящихся улучшить свои жилищные условия или поселиться в Алматы.
Стремятся к этому, может быть, и многие, но далеко не все имеют возможности. То есть спрос должен быть подкреплен реальными доходами населения. В последние годы они росли, но далеко не такими темпами, как цены на квадратный метр жилья в Алматы. Одно время спрос на рынке недвижимости хорошо подогрела ипотека, но сейчас сделки по приобретению ипотечных кредитов осуществляются уже не так активно, как год назад. Ведь условия ипотеки, предполагающие определенный уровень ежемесячного дохода, не для всех приемлемы. Кроме того, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам приводят к тому, что за квартиру в конечном итоге приходится переплачивать практически вдвое. А на это готов пойти далеко не каждый.
В целом потенциальный спрос на жилье в Алматы, может быть, и велик, но «обеспеченный спрос» себя исчерпывает, то есть желающих и имеющих возможность приобретать недвижимость по сегодняшним ценам уже не много. Есть, конечно, частные инвесторы, которые создают «инвестиционный» спрос на недвижимость и могут позволить себе еще не одну квартиру, но ведь предполагается, что, купив пять, десять или пятнадцать квартир, человек их рано или поздно капитализирует, то есть продаст. А такие инвесторы уже начинают задумываться о том, что если они сейчас разом решат реализовать всю свою недвижимость, то по существующим ценам ее никто не купит. Что касается строительных компаний, то зачастую они с оптимизмом заявляют, что все жилье в новостройке продано, но при этом рекламные объявления о продаже не исчезают после таких заявлений месяцами, и желающим по-прежнему демонстрируют квартиры «на продажу».
То есть вполне вероятно, что мнение о том, что спрос на жилье в Алматы превышает предложение, мягко говоря, не соответствует действительности. Но тогда почему не падают цены? Ведь что делают представители любого другого бизнеса, когда спрос на их товар снижается и он начинает продаваться вяло? Один из наиболее вероятных вариантов — снизить цену, тем более если себестоимость товара это вполне позволяет. Но в том-то и дело, что участники нашего рынка недвижимости не могут позволить себе этого сделать, так как более или менее существенное снижение цен может вызвать панику среди перекупщиков и людей, которые хранят свои капиталы в недвижимости. В условиях снижения цен выиграют только те, кто первыми начнут «сбрасывать» свою недвижимость. И если большинство «держателей» квартир поспешат это сделать, дабы не остаться в убытке, рынок просто обвалится. Следовательно, цены снижать нельзя, поводов для паники тоже давать нельзя, и необходимо искусственно поддерживать мнение о том, что стоимость жилья в Алматы будет только расти. Кто же поддерживает раздутый алматинский рынок недвижимости?
Версия первая. Риэлтеры
Мнение
Управляющий вице-президент Казахстанской республиканской палаты оценщиков Александр Калинин: «Нормальным законам и логике ситуация на алматинском рынке недвижимости не поддается. А раз не поддается, значит диктуется. Обеспеченный спрос уже давно ушел, и сейчас идет регулирование рынка. Я считаю, что рынок недвижимости южной столицы полностью регулируют несколько крупных строительных компаний, имеющих мощное лобби. Все остальные строительные структуры, в том числе многочисленные «дочки», субподрядчики и аффилированные фирмы крупных строительных компаний создают лишь необходимый антураж на рынке. Поэтому кроме объективных причин, влияющих на рост цен, есть немало и субъективных. А именно: завышенная прибыль строительных компаний и как фактор регулируемость рынка недвижимости через эти компании; наличие на рынке множества посредников, начиная от риэлтеров и заканчивая перекупщиками; использование жилой недвижимости под коммерческую.
Что касается реальной цены на жилье в Алматы, то строители в свое время сами ее назвали. После того как Президент обозначил цену на квадратный метр жилья в 350 долларов (а эта цифра явно была взята не с неба, и ей предшествовала долгая аналитическая работа), в городе была создана ассоциация строителей. В нее как раз и вошли всевозможные дочерние предприятия крупных строительных компаний, и они заявили, что в Алматы невозможно строить меньше, чем за 450 долларов за квадрат. Это и был так называемый «момент истины». Реальная цена. Правда, потом они заявили, что меньше чем по 750 долларов за квадрат никак не построить. Но это уже относится к вопросу регулирования рынка.
Так как рынок регулируется, об обвале цен говорить преждевременно, если же назвать факторы, которые могут повлиять на стабилизацию цен, то это политические заявления и принятие закона о легализации недвижимости (если он будет принят, на продажу будет выставлено много недвижимости). Кроме того, строительным компаниям необходимо умерить аппетиты, а население должно четко знать, что большинство возводимой у нас «элитной» недвижимости, по сути, никакого отношения к этой категории не имеет. Можно также обратиться к мировой практике, где компании, занимающиеся элитным строительством, обязаны также строить муниципальное жилье (не менее 20 процентов от их объема работ в целом)».
Рынок недвижимости за период роста цен в Алматы породил множество посредников. Например, в Алматы более 120 риэлтерских компаний, около 50 риэлтерских фирм без названия, исправно дающих объявления в газеты, и огромное количество маклеров. Все они успешно существуют на рынке в условиях роста цен, и понятно, что как только спрос падает, этим участникам рынка недвижимости, привыкшим к высоким прибылям и большому количеству сделок, приходится нелегко. А тут еще государство принялось за решение жилищной проблемы. Объявление Президента о государственной программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005—2007 годы и его заявление о том, что жилье в Казахстане должно стоить не более 350 долларов за квадратный метр, которое прозвучало в начале прошлого года, буквально заморозило сделки на рынке на два месяца. За это время цены на вторичном рынке южной столицы, по оценкам риэлтеров, упали в среднем на 20—30 процентов. На первичном рынке строительные компании цены не снижали, но продажи шли очень вяло. Затем, как принято говорить, люди поняли, что за несколько месяцев жилищную программу не осуществить и дешевого жилья на всех не хватит, вследствие чего сделки оживились, а цены вновь поползли вверх. На самом деле вполне вероятно, что людей в этом попытались убедить сами же риэлтеры. А строительные компании поддержали активность рынка своими высказываниями по поводу того, что 350 долларов за квадрат в южной столице — это нереально.
В этом году на майские праздники в рамках программы по возведению жилья уже были вручены ключи от квартир в новостройках, цена квадратного метра в которых не превышает обещанных 350 долларов. Правда, новостройки эти, конечно, находятся не в центральных районах города, а в микрорайоне «Мамыр». И во время торжественного заселения новоселов было сказано, что 350 долларов за квадратный метр — себестоимость жилья в Алматы, но государство сумело заинтересовать строителей. Две компании, построившие 11 удешевленных многоэтажек, получили за это от городских властей бесплатные земельные участки для застройки на окраине Алматы. Следующие дома будут возводить уже 7 фирм, также заинтересованных государством.
Приоритетное право на получение недорогого муниципального жилья и ипотечных кредитов по нему имеют молодые семьи с детьми и работники государственных органов, учреждений и предприятий социальной сферы. Но, во-первых, речь идет лишь о приоритете, а не о твердом правиле. А во-вторых, главное даже не это, а то, что прецедент создан. В Алматы можно построить жилье за 350 долларов, правда, если город поможет с решением административного и бюрократического ресурса. Конечно, многие начинают высказывать сомнения по поводу качества муниципального жилья, но и о качестве якобы «элитного» жилья можно сказать немало. И штукатурка с балконов «элитных» новостроек осыпается, и трещины в подъездах по стенам ползут, и крыши порой протекают.
Но вернемся к государственной жилищной программе. Итак, первые дома с доступными по цене квартирами сданы в эксплуатацию. Теперь риэлтеры говорят о том, что появление муниципального жилья на рынке не окажет на цены никакого влияния. И вообще, рынок проглотит новое жилье, практически не заметив. То есть и планируемые к вводу до конца года 141 тысячу квадратных метров, и в целом 340 тысяч квадратных метров ипотечного и коммунального жилья, которое согласно программе собираются ввести до 2007 года. Но так ли это? Ведь риэлтеры — сторона заинтересованная, и не все их оценки и прогнозы стоит принимать безоговорочно.
Например, в алматинской прессе в последнее время появилось множество публикаций, в которых говорится, что цены на жилье в Алматы растут с начала года, и прогнозируется дальнейший рост цен в этом и в следующем году. Во всех этих публикациях дается ссылка на мнения экспертов риэлтерских агентств. А, например, компания «Центр коммерческой недвижимости» не так давно даже провела в южной столице пресс-конференцию, посвященную развитию рынка недвижимости Алматы, на которой эксперты отметили продолжающийся рост цен, составивший с начала года, по их данным, 16—17 процентов. Похожие цифры называют и некоторые другие компании.
Наш же собственный мониторинг объявлений в газетах показывает, что цены с начала года не только не выросли, но и несколько снизились. Конечно, мониторинг объявлений о продаже недвижимости не может считаться объективным, так как, во-первых, среди продавцов недвижимости в Алматы широко распространена практика давать сразу несколько объявлений с различными ценами на одну и ту же квартиру. То есть дается, скажем, объявление, в котором сообщается о продаже квартиры за 30 тысяч долларов, и одновременно запускается еще несколько объявлений, где за эту же квартиру запрашивается, к примеру, 35 тысяч долларов (в них указываются другие телефоны). Если покупатель ищет квартиру в предложенном районе, то обнаруживает похожие варианты, один из которых очевидно выгоднее других. И, естественно, спешит приобрести жилплощадь по цене «ниже рыночной».
Во-вторых, не секрет, что информация об объявлениях, в которых продавец квартиры просит за свою недвижимость нормальную, не завышенную цену, моментально доходит до посредников (для этого у них в редакциях рекламных газет есть «свои», регулярно поощряемые люди). И посредники покупают такие квартиры еще до выхода номера, чтобы потом перепродать по «рыночной» цене.
В общем, мониторинг объявлений дает субъективный результат, но, проводя его, можно скорее получить представление о ценах выше реальных, нежели о ценах ниже реальных. Тем не менее ценовой уровень предложений по недвижимости, согласно нашему знакомству с газетами, оказался ниже, чем в конце прошлого года. То, что цены на жилье в Алматы с начала года не росли, нам подтвердили и некоторые маклеры (правда, попросив об этом не писать) и отдельные риэлтерские агентства.
Директор ABC Realty Азамат Карбузов: С конца прошлого года особого спроса на недвижимость в Алматы не наблюдалось. В «золотом квадрате», центральных и бизнес-районах города цены оставались стабильными. Там, где идет активное строительство (некоторые микрорайоны, «Мамыр» и так далее), цены также стабилизировались и растут лишь на коммерческую недвижимость. На некоторые же типы квартир они, напротив, снижаются. Вообще с января по март многие хотели продать квартиры, но никто не покупал, и продавцы стали снижать цены (в среднем на 10 процентов), что, видимо, сказалось на нервах тех, кто вкладывает в недвижимость. Отсюда и прогнозы дальнейшего роста цен, очередная волна заявлений о том, что государственная жилищная программа неосуществима и не может повлиять на рынок.
В общем, росли ли цены на недвижимость в Алматы с начала этого года — вопрос спорный. В городе нет независимых и незаинтересованных экспертов, которые проводили бы соответствующий мониторинг цен. Как альтернатива базам данных крупных риэлтерских агентств существует только база данных городского Центра недвижимости (бывшее БТИ). Но известно, что на эту организацию в свое время были возложены задачи по регистрации, инвентаризации и оценке недвижимости в целях налогообложения. Что, по словам независимых оценщиков, означает в среднем на 40 процентов ниже рыночной стоимости жилья.
Итак, объективной картины цен на рынке жилья у нас нет. Зато есть все предпосылки к росту необоснованного спроса. Риэлтерский рынок в Казахстане не отрегулирован, и все агентства и маклеры (то есть добрая пара сотен) занимаются одной и той же недвижимостью. Представьте, что вы хотите купить, например, двухкомнатную квартиру в заданном районе. Если у вас нет знакомых в каком-либо риэлтерском агентстве, скорее всего вы откроете газеты и обзвоните столько агентств, сколько сможете и сочтете нужным, и всем им дадите одну и ту же заявку. Риэлтеры в свою очередь начнут звонить продавцам квартир в этом районе и друг другу, узнавая, есть ли у кого подходящие варианты. То есть множество агентств и маклеров начинают искать двухкомнатную квартиру, скажем, в «Орбите». Возникает необоснованный спрос на такую жилплощадь в данном районе, и продавец требуемой квартиры, получив множество звонков, естественно, поднимает цену.
Существует и другой способ, посредством которого риэлтеры влияют на рост цен. Если в мировой практике риэлтерское агентство берет определенный и строго зафиксированный процент от стоимости квартиры только с продавца, то в Алматы наметилась следующая тенденция. Риэлтерские агентства стремятся заключить с продавцом эксклюзивный контракт, согласно которому продавец предоставляет агентству право реализовывать квартиру. При этом, когда обговаривается ее реальная стоимость, риэлтер, как правило, указывает на все возможные минусы квартиры, минуя ее плюсы. Когда же сумма установлена и закреплена в контракте, и риэлтер начинает предлагать квартиру покупателю, внимание акцентируется уже на ее плюсах, а заодно риэлтер авторитетно заявляет, что предложений на рынке немного, а желающих приобрести такую недвижимость пруд пруди. Разницу между запрашиваемой продавцом ценой и той, по которой квартира ушла на самом деле, риэлтер кладет в карман. Плюс оговоренный в соответствии с договором процент от сделки. Сколько составляет разница, сказать сложно. Пострадавшие от подобных риэлтерских агентств и выяснившие, за сколько на самом деле купили проданные ими квартиры, говорят, что от 10 до 30 процентов. То есть когда риэлтеры говорят о росте цен на рынке в 17 процентов, они сами же могут его обеспечить.
Конечно, не все риэлтеры прибегают в своей работе к таким варварским методам. Но в Казахстане риэлтерская деятельность не относится к лицензионной, поэтому заняться ею может любой желающий. Между тем неплохо бы не только лицензировать ее, но и иметь закон о риэлтерской деятельности, где оговаривались бы четкие правила игры и ответственность риэлтерских компаний перед клиентами. Во многих странах деятельность риэлтеров регулируется государством. У нас же при совершении сделок через агентства проигрывают все: государство — так как не может проконтролировать прибыль и, вполне вероятно, недополучает налогов, продавец — который недополучает прибыли, и покупатель — который переплачивает. Все, кроме самих риэлтеров. Так что в росте цен на рынке, его неотрегулированности и хаотичности они вполне могут быть заинтересованы (хотя, конечно, нельзя говорить обо всех риэлтерах, ведь некоторые из них наверняка стараются работать по цивилизованным законам).
Кстати, говоря о причинах, которые могли бы повлиять на стабилизацию цен на рынке жилья, риэлтеры все чаще называют снижение банками процентной ставки ипотечных кредитов. На самом деле опять же напрашивается мысль, что это снижение ставки им очень нужно, так как вовлечет в процесс новых желающих купить квартиры и подогреет остывающий спрос. Причем риэлтеры противоречат сами себе: и среди причин, повлиявших на рост цен, они называют ипотеку, и среди факторов, которые этот рост цен могут остановить, опять же звучит ипотека, при условии, что она станет более доступной. Впрочем, степень влияния крупных риэлтерских компаний на рынок и их деятельность по «подогреву» цен на жилье это лишь версия, одно из мнений, имеющих место быть. Существует и другое мнение: регулируют рынок и взвинчивают цены не риэлтеры, а крупные строительные компании, естественно, при поддержке инвесторов.
Версия вторая. Крупные строительные компании
Мнения
Директор ABC Realty Азамат Карбузов: «Стабилизации цен на рынке недвижимости может поспособствовать государственная жилищная программа. Рынок чутко реагирует на шаги, которые предпринимаются в рамках программы. Например, хорошо было заметно два периода, во время которых цены прекращали расти и даже снижались. Первый наступил, когда впервые было объявлено о государственной жилищной программе. А второй – когда программа начала реализовываться, и департамент жилья объявил о приеме документов у желающих приобрести недвижимость по доступным ценам. Что касается коммерческой застройки, то жилье эконом-класса будет появляться в Алматы, но важно, чтобы строители и город пришли к диалогу. Скажем, если строительная компания возведет 9-этажный дом в районе, предназначенном к сносу, и поселит туда жильцов из сносимой пятиэтажки, то у нее еще останется 4 этажа на продажу. Если же строители будут вынуждены сначала выплачивать жильцам компенсацию за их жилье или куда-либо расселять их, потом сносить старый дом, а только потом строить, то цены в новостройке низкими точно не будут».
Казахстанским крупным строительным компаниям, которые начинали свою работу в суперприбыльном секторе элитного жилья, похоже, очень не хочется переходить на возведение доступного жилья эконом-класса. Такое строительство сулит значительно меньшие прибыли, ведь земля дорогая и выгоднее возвести на ней дом, который будет продаваться за 1300 и выше долларов за квадрат, нежели новостройку с квартирами по цене, скажем, 700 долларов за квадрат. Кроме того, «элитные» покупатели располагают средствами, а казахстанский средний класс, на который, по идее, и должно быть рассчитано экономичное жилье и жилье повышенной комфортности, все еще слаб и немногочислен. Тем не менее при упавшем спросе на элитное жилье необходимо как-то подогревать интерес покупателей, чтобы они не перестали приобретать квартиры в процессе возведения дома.
Продавать жилье на этапе котлована строителям очень выгодно, так как при таком методе ведения бизнеса проект отчасти финансируют сами покупатели. Ведь не всегда у компаний все бывает гладко с банковскими кредитами. С одной стороны, быстро растущий сектор строительства выгодно кредитовать, с другой — строительные компании для банков рискованные клиенты. Конечно, если речь идет о перспективном проекте, банк может и поучаствовать в строительстве, и даже специально под проект создать аффилированную структуру и прокредитовать ее. Правда, такая схема опять же сказывается на конечной цене объекта. Ведь при разработке проекта строительная компания заложила для себя определенную прибыль, а когда в игру вступает родственная банку компания, на прибыль претендуют уже две структуры. Приходится или делиться или поднимать цену продаваемой недвижимости.
Когда же спрос на рынке стабилен и продажи идут активно, строительные компании могут обходиться без привлечения банков. Вернее, кредитные деньги или деньги инвесторов строителям нужны, но только на этапе выкупа земельного участка и разработки проекта. Как только вокруг строительства появляется забор и начинаются работы, денежные вливания обеспечиваются за счет покупателей. А так как строительные компании у нас амбициозные, то зачастую, не закончив один объект, они уже приступают к строительству другого. Естественно, на него отчасти идут и деньги людей, купивших квартиры в первом объекте. Не закончив второй объект, можно начать третий, четвертый, пятый и так далее. Получается своеобразная строительно-финансовая «пирамида», которая стоит, пока процесс идет и строящееся жилье раскупается. Если же спрос упадет, у компаний может не хватить денег на завершение строительства части объектов, и у покупателей, вложивших в строящуюся недвижимость деньги, возникнут нешуточные проблемы.
Конечно, в условиях перегрева казахстанской экономики деньгами и продолжающих поступать доходов от сырьевого сектора проблемы строительных компаний незаметны. Вернее, их вроде бы и нет. К тому же на рынке достаточно краткосрочных инвесторов, которые не прочь получить быструю прибыль в суперрентабельном строительном секторе. Но тем не менее всегда есть риск, что «пирамида» развалится. Поэтому допускать стагнации рынка, как в Москве, где в начале года люди не захотели покупать недвижимость на этапе котлована по существующим ценам, и многие подобные пирамиды едва-едва не рухнули, никак нельзя.
Как же подогреть покупательскую активность алматинцев? Хотя, по некоторым оценкам, прибыль крупных строительных компаний составляет 200 процентов и выше, объявить о снижении цен они не могут, ведь, как мы уже отметили, это может вызвать ажиотаж на рынке. Что же делают строительные компании? Выдвинув ряд причин, по которым строить недорогое жилье в Алматы невозможно (рост цен на строительные материалы, дорогая земля и так далее), они все же принимаются за возведение более доступного по цене жилья. При этом строительным компаниям не обязательно напрямую объявлять о снижении цен на первичном рынке, они могут просто заняться его структурированием.
Несколько лет подряд за элитное жилье нам выдавали любую новостройку с квартирами относительно большой площади, расположенную в мало-мальски удачном районе и отделанную красивыми современными материалами. Теперь же компании, наработавшие репутацию и обросшие клиентурой, принимаются за возведение «суперэлитного» жилья. Другие строители стали позиционировать свою недвижимость как «полуэлитную», «повышенной комфортности», «эконом-класса» и так далее. При этом усредненный показатель цен на первичном рынке не падает (ведь снизив цену на «полуэлитное» жилье на пару сотен долларов, на «суперэлитное» жилье ее подняли на несколько сотен) и даже растет, о чем не забывают сообщать в своих прогнозах риэлтеры. Надо отметить, что все это стало возможным лишь в условиях, когда нет четких критериев категорий недвижимости. Кто как хочет, так свою новостройку и позиционирует.
В общем, все опять в порядке: спрос стабилен, цены растут, предлагаемая на продажу недвижимость становится все более разнообразной. Правда, «пирамиды» продолжают возводиться, но раз в стране нет закона о долевом участии, по сути, можно делать все, что не запрещено.
Три сценария развития
Из истории вопроса
Размеры «мыльных пузырей», существующих на рынках недвижимости, как правило, становятся понятны, только когда рынок обваливается. Так, во время финансово-экономического кризиса в Юго-Восточной Азии в 1997–1998 годах цены на недвижимость в ряде стран упали в разы. Например, в Гонконге в 1998 году они снизились вдвое, а в Малайзии с 1997 по 1998 год упали в 8 раз! Когда рынок недвижимости рухнул в Таиланде, оказалось, что в одном только Бангкоке с конца 1995 года скопилось невостребованной недвижимости (жилье и офисы) на 20 миллиардов долларов. При этом до обвала рынка инвестиции в строительство считались очень выгодными, а спрос, по бытующему мнению, превышал предложение.
Японский миллиардер Иосиаки Цуцуми, стоявший во главе деловой империи, которая контролировала гостиницы, курорты, железные дороги и строительные компании, возглавлял список самых богатых людей планеты (по версии журнала Forbes) с 1987 по 1990 год. Однако катастрофическое для экономики Японии падение цен на недвижимость, происшедшее в 1990-х годах, отбросило Цуцуми на 159-ю позицию в списке Forbes прошлого года. От его состояния, ранее оценивавшегося в 21 млрд. долларов, к 2004 году осталось лишь 3 млрд. Впрочем, в этом году положение господина Цуцуми еще ухудшилось. В марте экс-глава группы «Сэйбу» Иосиаки Цуцуми был арестован Токийской прокуратурой. Он обвиняется в махинациях с акциями и подделке финансовых документов.
Вернувшись к слухам о возможном обвале цен на недвижимость южной столицы, можно сказать, что у рынка еще есть запас прочности, но каков он, никто не знает. Инвесторы, банки, риэлтеры, строительные компании и множество мелких игроков не хотят, чтобы цены падали. Но вечный рост цен не может продолжаться, и все это понимают. Поэтому все игроки рынка смотрят друг на друга с опаской и не знают, кто первым спровоцирует падение. Не могут они и договориться между собой, так как на нашем нестабильном рынке роль детонатора, который «взорвет» рынок, может сыграть и небольшая строительная компания, и даже частный инвестор.
Те, кто зарабатывает на рынке недвижимости и инвестирует в него, напоминают вкладчиков печально известной пирамиды «МММ». Все знают, что в любой момент может обвалиться, но надеются, что время еще есть. Конечно, при этом и друг друга, и всех вокруг необходимо убеждать в том, что все хорошо, и рост, подкрепленный спросом, продолжается. Но убеждать не всегда удается. Тем более что существуют и внешние факторы, которые от игроков рынка не зависят. Когда в свое время движение «Талибан» стояло у границ государств нашего региона, алматинская недвижимость в цене не росла. Котируется только жилье в стабильных регионах, и это объективный закон мирового рынка недвижимости. А недавние события в Киргизии, если и не повлияли на рынок недвижимости южной столицы (как утверждают риэлтеры), то во всяком случае заставили наших сограждан призадуматься.
Когда же наступит предел роста цен на алматинском рынке недвижимости? Давайте обратимся к примеру московского рынка. В прошлом году в столице северного соседа было введено около 4,5 миллиона квадратных метров жилья. Всю вторую половину прошлого года на рынке наблюдалась стагнация. В этом году ряд российских экспертов прогнозируют возможное снижение цен. Поговаривают и о варианте с обвалом рынка. Хотя согласно наиболее оптимистичным прогнозам рынку ничего не угрожает. При этом средний индекс цен в Москве сейчас составляет порядка 1800 долларов за квадратный метр. Многие полагают, что это и есть потолок.
В Алматы в этом году планируется возвести 442,5 тысячи квадратных метров жилья. То есть практически в 10 раз меньше, чем в Москве, что, учитывая примерно десятикратную разницу в численности населения городов, вполне соизмеримо. Средний индекс цен в Алматы перевалил за 1000 долларов. Потолок ли это? Или мы можем дотянуть до московских 1800? Сложно сказать, но очевидно, что обвал рынка недвижимости, который раздут инвестиционным спросом и спекулятивными сделками и не подкреплен спросом реальным, вполне возможен.
Существует и другой вариант развития рынка, менее катастрофичный. Это коррекция цен, которая, как показывает практика других стран, может составить минус 30—40 процентов от цен сегодняшних. В этом случае цены со временем могут вновь начать расти, и рынок сделает очередной рывок. Правда, скорее всего это произойдет лишь тогда, когда потенциальный спрос значительного числа казахстанцев будет подкреплен ростом доходов и перейдет в спрос реальный. Скажем, когда средний класс окрепнет, а ряды его представителей пополнятся.
Наконец, третий оптимистичный вариант развития рынка — тот, о котором говорят риэлтеры и строительные компании. То есть цены будут продолжать расти (так как рынок вовсе не «раздут», а спрос превышает предложение), а затем стабилизируются.
Естественно, из всех трех сценариев развития катастрофический вариант, предполагающий обвал цен, — самый худший не только для участников рынка недвижимости, но и для экономики в целом. Еще достаточно свеж в памяти пример экономического кризиса в Юго-Восточной Азии. Тогда, в 1997 году, и в Гонконге, и в Таиланде, и в Индонезии, и в других странах обвал гипертрофированного и раздутого рынка недвижимости стал хоть и не единственной, но одной из основных причин глобального экономического кризиса. «Рухнувший» рынок недвижимости моментально потянул за собой банковскую систему, ведь финансовые институты и кредитовали строительство, и щедро раздавали ипотечные кредиты населению. Когда же «сдулся» рынок недвижимости, соответственно «сдулись» и банковские активы, а немалая часть кредитов перешла в разряд «невозвратных».
Всегда лучше учиться на чужих, а не на своих ошибках. И на нашем рынке все-таки есть один серьезный участник, который по логике вещей очень заинтересован в том, чтобы избежать катастрофического сценария развития рынка. Это государство. И помочь оно может как минимум созданием хорошей законодательной базы, регулирующей сектор строительства, инвестиции в него и риэлтерскую деятельность. Впрочем, принятие новых законов процесс не быстрый, а детонатор может сработать в любой момент.
