| Япона недвижимость... |
| № 75 (16223) от 28.04.2007 С джентльменским приветом с майдана Незалежности Марк АЙСБЕРГ, Киев http://www.express-k.kz/show_article.php?art_id=8694 |
У казахстанской экономики, чудом избежавшей голландской болезни, появились симптомы так называемой японской недвижимости, в простонародье именуемой мыльным пузырем.
А не сбегать ли нам за пузырем? |
Квадратные ветры-2
Специалистам известна примерная дата стабилизации цен на рынке жилья
На прошлой неделе Всемирный банк назвал весьма рискованными российский и казахстанский ипотечные рынки. Это достаточно серьезный сигнал, на который мы должны бы отреагировать. Так как рейтинг ВБ запросто может повлиять на настроения западных заемщиков, дающих кредиты казахстанским банкам второго уровня.
В конце прошлого года московский рынок жилья, который реально мониторится, а не оценивается по прогнозам риэлторов, работающих в связке с банками и застройщиками, замер. Квадратные метры не росли и не падали в цене в течение нескольких месяцев. И вот, начиная с третьей декады марта, каждую неделю рыночная стоимость жилья начала медленно «отползать» вниз от рекордной отметки в 4200 долларов за метр.
Катастрофического обвала, конечно, еще нет. И «коррекция» со средней скоростью 0,1 процента в 7–10 дней у большинства игроков рынка еще не вызывает панику. Но все же эта ситуация развенчала самый главный обывательский миф на постсоветском пространстве – о том, что недвижимость – это вечный актив, стоимость которого с годами может только возрастать.
Можно ли провести аналогию между московским и алматинским рынками жилья? Полную – нет. Между нами есть определенные различия. Но в целом опыт россиян доказывает, что рыночная стоимость определяется в соответствии с экономическими законами, а не прогнозами заинтересованных контор и чьими-то желаниями играть на повышение.
Между тем на днях Агентство по статистике РК подвело итоги первого квартала 2007 года по строительной отрасли. На первый взгляд показатели этого сегмента экономики Казахстана если и не внушают оптимизма (так как усредненные данные демонстрируют рост объемов строительных работ по сравнению с январем–мартом прошлого года в 1,4 раза), то и не предрекают никакого кризиса. Поскольку в республике сейчас еще действительно строится много и, нередко, быстро. А именно: темпы строительства, как показывает практика Москвы, являются подтверждением того, что «в Багдаде все (или не все) спокойно» (как только в российской столице стоимость одного квадратного метра жилья замерла на отметке 4200 долларов, так москвичи вспомнили, что такое долгострой: застройщики замерли в ожидании).
Вместе с тем, если проанализировать статистические данные, становится очевидным, что у нас в последнее время произошло смещение акцентов из обеих столиц на провинцию. С начала года наибольшие темпы роста объема строительных работ зарегистрированы уже не в Алматы и Астане, где наиболее переоценено жилье, а в Павлодарской, Мангистауской, Акмолинской и Кызылординской областях.
По количеству возведенных квадратных метров жилья города Астана (рост 1,2 раза) и Алматы (1,5 раза) еще, конечно, недосягаемы для того же Павлодара (рост темпов 3,1 раза). Но эта ситуация с переносом акцентов – уже не знаю какой по счету звоночек для всех игроков данного рынка.
Кстати, теперь свои тревожные настроения больше не пытаются скрывать и сами застройщики. Например, 9 апреля президент «Астана групп» Нурлан Смагулов признал, что строительные предприятия уже испытывают серьезные трудности от продолжительного роста цен на недвижимость. По его мнению, нынешняя ситуация напоминает бег по кругу: вторичный рынок дорожает, соответственно, дорожает снос, что еще больше увеличивает в цене новостройки, с ориентировкой на которые у частников будут выкупаться следующие земельные участки.
Наглядным примером являются большие строительные площадки, так называемые площадки комплексной застройки, отданные крупным корпорациям. В Алматы жители окрестных микрорайонов уже обращают внимание на то, что в Тастаке и по улице Навои от Джандосова до Фрунзе небоскребы не только не растут прежними темпами, но и на самих стройплощадках пооставались одноэтажные строения, на выкуп или снос которых у застройщиков уже не хватает сил.
В сегодняшних условиях уже надо бы сойти с этой изнуряющей всех застройщиков беговой дорожки. Однако гиганты стройиндустрии все еще пытаются соревноваться друг с другом в конкурентоспособности. В то время как те, кто не рассчитывает ни на какие политические, родственные или административные ресурсы, начинают осваивать регионы, где земельные участки еще имеют разумную цену и рынки жилья не столь спекулятивны, как в том же Алматы.
Отсюда и чемпионские показатели темпов строительства в регионах.
Тем не менее, если даже допустить, что все строительные корпорации поймут пагубность «бега по кругу», или, как это можно еще назвать, «надувания пузырей», и это не спасет ситуацию. Так как общий кризис, судя по множеству характерных примет, уже не за горами.
Покупают только лохи
Сегодня в южной столице снять в аренду двухкомнатную меблированную квартиру (упакованную бытовой техникой) на длительный срок реально за 600–800 долларов в месяц. Это достаточно свежие данные сайта газеты «Крыша», причем нередко с пометкой «предложение такого-то центра недвижимости», что дает основание надеяться на более низкие цены в случае предложения из первых рук.
Стоимость съема трехкомнатной квартиры с мебелью варьирует от 700 до 2000 долларов. Здесь играет огромную роль район, наличие ремонта по европейским стандартам и уровень обустроенности жилья. Кроме того, разброс цен зависит и от того, что подобные жилые площади, с одной стороны, востребованы достаточно состоятельными людьми, а с другой – «трешки» не так часто встречаются в предложениях.
У нас в течение нескольких лет очень легко скупались однокомнатные и полуторки, причем в большинстве случаев их приобретали изначально для коммерческого использования. Тогда как «лишние» квартиры большей площадью, после завершения массового выезда в Россию русскоязычных, чаще всего попадали на рынок для того, чтобы решить какие-то проблемы владельцев. Например, потребовались деньги на свадьбу, на жилье или автомобиль подросшим детям. Такая продажа позволяла решить эти вопросы и на оставшиеся средства купить жилье более скромных размеров.
Еще меньше предложение четырех- и пятикомнатных квартир. Поэтому здесь разброс цен соответствующий: от полутора тысяч и практически до бесконечности (такое жилье нередко без всяких разрешительных документов сдается под офисы).
При аренде, естественно, не нужно делать никаких «первоначальных взносов» банку, страховать недвижимость и свою жизнь и много еще чего, что придется делать в том случае, если вам вдруг захотелось стать собственником жилья. Как не нужно думать о том, на какие средства делать капитальный ремонт в приобретаемом жилье и на что купить хотя бы самую необходимую мебель, холодильник, телевизор и так далее. Как правило, у представителей старшего поколения хоть какая-то своя крыша над головой есть, а вот у молодых нет не только ее, но и всех перечисленных атрибутов.
Кроме того, при аренде всегда имеетс
я возможность подобрать себе «семейный шанырак» поближе к месту работы, сэкономив на транспортных расходах, так как съемное жилье никто не берет на всю жизнь.
Уже в этом условия аренды выгодно отличаются от условий банков, готовых профинансировать ваши собственнические инстинкты.
Один из наших читателей, несмотря на требуемую кредитором конфиденциальность, представил копии реального кредитного договора об ипотеке (со всеми графиками выплат и квитанциями об оплате дополнительных банковских услуг), заключенного в феврале этого года с одним из ведущих казахстанских банков (называть его нет смысла, поскольку условия займов во всех финансовых институтах схожи).
В этом конкретном случае человек имел 50 тысяч долларов (продал квартиру в одном из областных центров). На покупку видавшей виды «недорогой двушки» в микрорайонах требовалось еще 90 тысяч. Банк, естественно, не отказал. Тут бы радоваться новому квартировладельцу, если бы не одно «но». Одно, но существенное: сумма ежемесячного платежа достигает почти 1200 долларов. И будет таковой в ближайшие 15 лет.
Есть разница: 50 тысяч отдано сразу и по 1200 долларов нужно отдавать ежемесячно или, как в случае аренды, и первоначальный взнос можно было куда-то пристроить, и платить за двухкомнатную пришлось бы в полтора, а то и в два раза меньше?
Прошло всего два месяца, а он уже сокрушается, что, несмотря на то, что уже семь лет жил в южной столице на съемных квартирах, сейчас, как лох, поддался на банковскую рекламу и уговоры жены. В итоге уже сегодня он платит на пределе возможностей, а через два года ему предстоит раскошелиться еще и на высшее образование для будущего наследника ипотечной квартиры. Если она когда-нибудь все-таки станет собственной.
В чем заемщик уже сомневается. По-этому и намерен, максимум, через год продать ее. Правда, он надеется, что к тому времени цены на жилье значительно вырастут. Но вырастут ли настолько, чтобы можно было рассчитаться с банком и на оставшиеся деньги купить домик в пригороде, о чем мечтает участник ипотечной программы? Возможно, ему повезет, но, скорее всего, ожиданиям нашего читателя по объективным причинам не суждено сбыться.
Возникший перекос в соотношении величины ежемесячного платежа по ипотечному кредиту к размерам платы за аренду жилья является одним из вернейших признаков приближающейся ценовой коррекции рынка жилья.
Во всех странах мира ипотека имеет смысл в том случае, если погашение займа сопоставимо с суммой арендной платы за съемное аналогичное жилье. В Алматы этого уже нет. Хотя еще полтора года назад выгоднее было покупать, а не снимать.
Спрос-то есть, да не про нашу честь
На прошлой неделе председатель совета Форума предпринимателей Раимбек Баталов заявил, что в настоящее время в Алматы спрос на недвижимость опережает предложение. Судя по ценам, с Баталовым спорить трудно.
Однако что это за спрос? Средняя зарплата по городу Алматы составляет 68138 тенге. Алматинцев с такими доходами от 70 до 85 процентов от общего числа горожан. Не рискну утверждать, что статистика «повышенного спроса» играет на повышение за счет приезжих, а потому мечтающих о жилье, гастарбайтеров, вкалывающих на барахолках и стройках.
Применительно к спросу трудно предположить – даже при условии того, что оба супруга работают, – что семья со среднестатистическими доходами может накопить 50 тысяч на первоначальный взнос, а потом еще ежемесячно выкраивать по 1200 долларов на погашение кредита.
Конечно, сейчас банки в погоне за новыми участниками пирамиды готовы кредитовать жилье без первоначального взноса. Но тогда и регулярный платеж увеличится примерно до 2000 тысяч.
Арифметика такого рода займов проста: ссужая 140 тысяч долларов, банк на выходе получит свои деньги обратно, да еще и наварится на 220 тысяч. Плюс к этому на счет аффилированной с банком страховой компании за 15 лет гарантированно упадут 5–7 тысяч долларов. Между тем статистика показывает, что спрос как бы есть на самом деле. Несмотря на то что каждый банк в своем кредитном портфеле должен ограничивать выдачу кредитов по направлениям в размере 17–18 процентов, у нас, например, по данным исполнительного директора Казахстанской ассоциации риэлторов Александра Калинина, Народный банк 50–55 процентов займов предоставляет под строительство и ипотеку. В БТА такой портфель на уровне 50 процентов. В Альянс Банке – до 60 процентов. То есть эти цифры прямо подтверждают правоту председателя совета Форума предпринимателей. Но…
По мнению Калинина, такой перебор уж
е сам по себе является кризисной ситуацией. Кроме того, такого рода статистика лишь констатирует факты, но ничего не объясняет. Тогда как есть серьезные подозрения, что, как минимум, каждый четвертый ипотечный кредит выдается отнюдь не под улучшение жилищных условий.
Дело в том, что мелкие и средние предприниматели давно уже оценили по достоинству преимущества ипотеки. Деньги длинные некоторые банки кредитуют уже и на сроки свыше 25 лет. Как преимущество, не последнюю роль играет и постоянная ставка на этот вид займа. В результате с каждым днем увеличивается количество бизнесменов, договаривающихся с родственниками или партнерами по поводу фиктивных покупок квартир и особняков. Пере- оформляют недвижимость на нового, но надежного владельца и берут кредиты до полумиллиона долларов, которые вкладывают в какой-нибудь бизнес.
Особенно часто этим грешат челноки и теневые ростовщики. Реже – полулегальные производители. Такой бизнес всегда был и будет рискованным. Правда, пока серьезных сбоев еще не было. Все вроде бы срастается. Деньги берутся, прокручиваются, и займы до- срочно погашаются. А статистика получает иллюзию высокого неудовлетворенного спроса на рынке жилья.
Гипотетический спрос действительно есть. Даже имеющие собственную крышу над головой никогда не откажутся от второй – для детей, на всякий случай, потому что все делают это и так далее. Такова человеческая психология. Но при существующем ценовом предложении уже и бесквартирные соглашаются с преимуществами аренды.
Что же касается относительного благополучия с мудреными ипотечными кредитами, то, возможно, вышеприведенный перечень нужд, на которые они фактически выдавались, не полный. Я сам был свидетелем того, как многие хваткие ребята, не занимавшиеся раньше никаким серьезным бизнесом, вдруг начали таскать из Японии по 50–60 подержанных автомобилей за раз.
Сейчас же, когда судьба праворулек фактически предопределена, только в Алматы насчитывается до двух десятков стихийных «пятаков», на которых без особого спроса и в будни и в праздники продаются несчастные японки. Не на ипотечные ли кредиты они закупались в Стране восходящего солнца?
(Продолжение в следующем номере)
Игорь НЕВОЛИН,Фото Сергея ХОДАНОВА,Алматы
http://www.liter.kz/print.php?lan=russian&id=151&pub=6662
