Рынок недвижимости перегрет
Айдархан Кусаинов. Компания «Almagest» 23.02.2007, специально для ThinkTank.kz
http://www.thinktank.kz/analitika.php?PageLevelID=117#goprint
Рынок недвижимости перегрет
Исследование рынка недвижимости и его перспектив
Краткое содержание
В данной статье автор исследовал рынок недвижимости Алматы для целей оценки его состояния с точки зрения «перегретости» и соответствующих перспектив.
Базовым параметром для оценки рынка является определение некоей «базовой цены», что собственно является основой для рассуждений о справедливости текущих цен, а также для моделирования дальнейшего развития цен.
Автор не является сотрудником и не представляет интересы никаких организаций, связанных с рынком недвижимости, кроме того, исследование производилось в качестве хобби в течение последних пяти дней, в связи с чем, я оперирую общедоступными данными, найденными в Интернет, на сайтах компаний по недвижимости, некими цитатами, найденными там же. При использовании данных ссылки на веб-страницы указаны рядом.
Для оценки справедливой цены квадратного метра жилой площади в Алматы, автор использовал несколько оценок:
1. Стоимость аренды недвижимости. Такой подход удобен тем, что позволяет не пускаться в довольно «скользкие» рассуждения о среднем доходе, заработной плате и других макроэкономических параметрах. Рынок аренды это часть рынка недвижимости и их сопоставление самый удобный способ оценки. В этом способе рассмотрены два варианта оценки:
a. Вложения в недвижимость как в бизнес-актив. Предполагается, что недвижимость приобретается для сдачи в аренду, что означает, что доход от таких вложений должен превосходить доходы от банковского депозита.
b. Приобретение недвижимости в ипотеку. При такой оценке предполагается, что человек, снимающий квартиру в аренду, предпочтет оформить ипотеку и превратить арендные платежи в «покупные» платежи.
2. Коэффициент доступности жилья (housing affordability) и показатель среднедушевого дохода. Оценка, используемая ООН (программа Хабитат) для сравнения рынков недвижимости в мире.
Также приводится несколько размышлений по поводу предложения на рынке недвижимости, соображения по поводу себестоимости. Эти соображения важны для оценки перспектив развития и прогнозов по рынку недвижимости в ближайшем будущем.
Основные выводы исследования.
Перегрев рынка недвижимости начался около полугода назад во второй половине 2006. Равновесная цена недвижимости в настоящий момент составляет около 1800 – 2000 тыс. долларов за квадрат. В настоящее время рынок состоит из спекулятивных сделок. Коррекция произойдет в ближайшие 9-12 месяцев и будет не менее 40-50%, хотя в совсем краткосрочном периоде декларируемая (по объявлениям) стоимость может быстро расти.
Глава 1.
Спрос на квартиры и оценка верхней и нижней цены.
Структура спроса.
В данном исследовании я разделил спрос на недвижимость по целям приобретения квартир с точки зрения общей логики:
1) Необходимые приобретения. Покупка квартир именно с точки зрения проживания в городе Алматы. Это базовая группа, которая, по сути, и должна определять реальный спрос на квартиры. Такие покупки выводят квартиры с рынка и являются действительно долгосрочными инвестициями.
2) Улучшение условий. Покупка квартир с точки зрения улучшения условий проживания, как правило, сопровождается продажей старой квартиры. Такие приобретения также являются долгосрочными приобретениями и выводят площади с рынка, но в не такой степени как первые. В рынок возвращаются старые квартиры и речь здесь идет скорее о качественном улучшении условий проживания – лучший район, дом, планировка, некое прибавление площади.
3) Инвестиции. Покупка квартир для извлечения прибыли – сдачи в аренду. В этом случае квартиры с рынка не выводятся, а активно используются в обороте жилья, удовлетворяя потребности первой категории.
4) Спекуляции. Отличие от третьей категории заключается в том, что квартиры выводятся с рынка, но в спекулятивной манере. Выводятся с рынка они в связи с тем, что не сдаются в аренду, старые квартиры не продаются, предложение уменьшается. Спекулятивная манера проявляется в том, что фиксация прибыли происходит только в момент продажи, что очень важно для дальнейшего анализа.
Вот в принципе основные типы покупателей и базовая структура спроса на жилые площади. Такое ранжирование будет полезным для целей дальнейшего анализа. Безусловно, различие между 2, и 4 группой достаточно условное, часто приобретается квартира для расширения, однако на время выплат ипотечного займа или просто с точки зрения денежных потоков сдается в аренду. Различие в поведении будет проявляться далее при анализе сценариев развития рынка. В связи с этим, различием разделение на такие категории представляется целесообразным.
Оценка равновесной стоимости квадратного метра жилья от аренды.
Обоснование и общие замечания.
Оценка от аренды основана на альтернативе аренда – покупка. Или стоимости актива от получаемых денежных потоков. В первую очередь соотносится с категориями 1 и 3 в приведенной выше классификации. Я предполагаю, что так можно получить наиболее востребовано-равновесно-оправданную цену:
1. Необходимость. Аренда квартир происходит точно от безысходности и реально отражает спрос на жилую площадь. Это реальная готовность платить свои кровные деньги ради проживания. (Востребованность)
2. Мобильность. При аренде отсутствуют эффекты обладания, что означает, что если есть возможность арендовать жилье сопоставимого качества дешевле, то арендатор гораздо легче мигрирует в новые условия. Картина может быть не так проста из-за условий поквартальной, полугодовой и годовой оплаты, но существенно этот фактор не влияет. Это намного проще продажи/покупки квартиры. (Равновесность).
3. С точки зрения предложения рынок аренды также более показателен. Заморозить 50 – 100 - 200 -300 тыс. без гарантированного вознаграждения (покупка или владение квартирой), в надежде на рост цен, или выплата по 500 – 1500 - 3000 долларов ежемесячно по ипотеке за пустую квартиру при имеющейся возможности наоборот получать дополнительный доход – это точно не признак среднего класса во всем мире. (Оправданность).
4. Рынок аренды является составляющей рынка недвижимости и рассматривается в том же городе. В этом случае нет необходимости анализировать покупательскую способность, предпочтения, средние доходы и прочее. Это наиболее простой и действенный метод оценки.
Оценка стоимости аренды квадратного метра жилой площади.
Используемые источники информации о текущих ставках аренды.
1. http://are.kz/rus/rates/ (для текущих ставок)
2. http://krisha.kz/content/article/303.html (для ретроспективных данных за 2003-2005 годы)
3. Данные за 2006 год были усреднены между данными на конец 2006 года и конец 2005 года в силу отсутствия информации у автора по динамике в течение года.
Принятые для расчета средние показатели, в случае если нет более точных данных и конкретных данных.
1. Площадь двухкомнатной квартиры 45 кв.м.
2. Площадь трехкомнатной квартиры – 70 кв.м.
3. Ставки аренды с http://are.kz/rus/rates/ получены делением нижнего порога аренды на минимальную площадь и верхнего на максимальную.
Итак.
Оценка месячной арендной ставки одного квадратного метра жилой площади на конец 2006 года по данным http://are.kz/rus/rates/.
обычный ремонт
евроремонт
эксклюзивный
2-комнатные
---
--
---
3-комнатные
20-22,25
20-14
17-20
4-комнатные
18,75-20
20-20
20-24
5 и более комнат
--
--
24-27
Для целей унификации мы приняли, что средняя арендная ставка за один квадратный метр равна 22 долларам.
Динамика арендной платы по данным http://krisha.kz/content/article/303.html с учетом принятых допущений по площади квартир. В долларах США.
В таблице сделаны допущения – прогнозы на 2007 год характер которых будет обсуждаться позднее.
Стоимость аренды
3 комн.
2 комн.
Средневзвешенная
Конец 2002-начало 2003
8,571429
6,666667
7,83
2003
9,285714
6,666667
8,26
Конец 2003-начало 2004
9,285714
8,888889
9,13
2004
10
8,888889
9,57
Конец 2004 – начало 2005
12,85714
11,11111
12,17
2005
12,85714
11,11111
12,17
Конец 2005-начало 2006
15,71429
13,33333
14,78
2006
17,39
Конец 2006-начало 2007
20 (по АРЕ см. выше)
2007 (допущение)
25 (предположение)
Кон 2007 – нач 2008 (допущение)
27 (предположение)
Оценка стоимости жилья исходя из квартиры как бизнес-вложений с целью сдачи в аренду.
В случае приобретений квартиры для сдачи ее в аренду, покупатель планирует получить от такого приобретения доход, превышающий доход по депозиту в банке. Мы предполагаем, что необходимо получение 15% годовых в месяц. Тогда стоимость квадратного метра жилья оценивается просто:
Цена за квадрат= месячный арендный платеж за квадрат*12 мес/ставку доходности.
В своем рассмотрении мы несколько усложним подход.
Оценим верхнюю цену, при которой выгодно приобретение квартиры для сдачи в аренду. Максимальной ценой мы примем цену, при которой доход от аренды на 20% превышает доход от банковского депозита. Если цена квадрата ниже этой, то выгодным является приобретение квартиры и сдача ее в аренду. Назовем ее входной ценой в аренду. До этой цены инвесторы по нашей классификации очень активны.
Когда цена сравняется с ней или превысит, то такое приобретение становится не очень интересным: доходность только на 30% или менее процентов выше, чем от депозита, однако нужно искать квартиру, покупать ее, искать арендатора и прочее. В этой ситуации существующие арендодатели не выходят из бизнеса (доход все-таки сопоставим с банковскими процентами, но новые не появляются). Выше этой цены инвесторы не приобретают квартиры на рынке и выходят с рынка купли-продажи недвижимости, оставаясь в рынке аренды.
И, наконец, еще одна цена, при которой доходность от аренды на 30% ниже банковского процента. Тогда уже существующие арендаторы получают стимул продать квартиру, получить за нее цену и положить деньги в банк, где доход будет уже выше дохода от аренды. Назовем ее выходной ценой из аренды. Выше этой цены инвесторы становятся продавцами недвижимости.
Ниже приводится таблица соответствующих коэффициентов в разбивке по годам:
Оценка коэффициента от сдачи в аренду
Процентная ставка
Коэффициент стоимости
Банк
Вход для аренды
Выход из аренды
Входная цена аренды
Выходная цена аренды
Конец 2002-начало 2003
13,0%
16,9%
9,10%
71,0
132
2003
13,0%
16,9%
9,10%
71,0
132
Конец 2003-начало 2004
12,5%
16,3%
8,75%
73,8
137
2004
12,0%
15,6%
8,40%
76,9
143
Конец 2004 – начало 2005
11,5%
15,0%
8,05%
80,3
149
2005
11,0%
14,3%
7,70%
83,9
156
Конец 2005-начало 2006
10,5%
13,7%
7,35%
87,9
163
2006
10,0%
13,0%
7,00%
92,3
171
Конец 2006-начало 2007
9,5%
12,4%
6,65%
97,2
180
2007 (допущение)
9,0%
11,7%
6,30%
102,6
190
Кон 2007 – нач 2008 (допущение)
9,0%
11,7%
6,30%
102,6
190
Конец 2002-начало 2003
С применением имеющихся данных по коэффициентам и ставкам аренды мы можем сопоставить динамику цен, прогнозируемую по модели и фактическую.
На следующем графике приведена динамика цен вычисленных нами в наших предположениях и фактическая рыночная цена за квадрат. (Фактическая цена взята с http://krisha.kz/content/article/298.html и с индекса из Агенства Абсолют http://www.flat.kz/).
Из графика видно, что квартиры были недооцененными вплоть до середины 2005. Далее до середины 2006 года, арендная стоимость квартир была сопоставима с банковскими депозитами. С середины 2006 года приобретение квартир для сдачи в аренду потеряло смысл. Т.е. группа инвесторов (по нашей классификации) ушла с рынка приобретения недвижимости. При достижении цены значения 3500-4000 можно ожидать, что эта группа предложит свои квартиры на продажу, т.е. перейдет в группу спекулянтов, получающих прибыль с продажи квартиры.
Оценка стоимости жилья приобретенного в ипотеку, как альтернатива аренде.
В этом подходе мы считаем величину месячной аренды квадратного метра жилья ежемесячным платежом по ипотеке, что позволяет нам вычислить соответствующую сумму займа по ипотеке. Первоначальный взнос прибавляется к сумме займа для получения окончательной цены.
Ниже приводятся соответствующие коэффициенты для различных вариантов ипотеки.
Оценка коэффициента от ипотеки
Коэффициент стоимости
Коэффициент стоимости
%ставка
10 лет
20 лет
Максимум дл 10 лет
Максимум для 20 лет
С взносом 30%
Без взноса
С взносом 30%
Без взноса
19,0%
76,59
53,56
88,32
61,76
76,59
88,32
2003
19,0%
76,59
53,56
88,32
61,76
76,59
88,32
18,0%
79,35
55,49
92,66
64,80
79,35
92,66
2004
18,0%
79,35
55,49
92,66
64,80
79,35
92,66
17,0%
82,27
57,53
97,48
68,17
82,27
97,48
2005
17,0%
82,27
57,53
97,48
68,17
82,27
97,48
16,0%
85,37
59,70
102,79
71,88
85,37
102,79
2006
16,0%
85,37
59,70
102,79
71,88
85,37
102,79
15,0%
88,63
61,98
108,59
75,94
88,63
108,59
2007
15,0%
88,63
61,98
108,59
75,94
88,63
108,59
15,0%
88,63
61,98
108,59
75,94
88,63
108,59
Снова график сопоставления смоделированных цен и фактических.
Как видно из графика до середины 2005 года желающие могли легко приобрести квартиры, вместо того чтобы их снимать (при условии оплаты первоначального взноса в 30%). К середине 2006 года это стало недоступным для тех, кто был не готов рисковать и принимать ипотеку на 10 лет и они согласно модели ушли с рынка покупки квартир. А к концу 2006 года ушли с рынка покупок и те, кто готовы были загрузиться на 20 лет.
Итак, на основании двух подходов, основанных на аренде как базы для вычисления стоимости квадратного метра, мы получили оценку возможных соотношений стоимости аренды и стоимости квадратного метра.
Оценка максимальной стоимости квадратного метра жилья от коэффициента доступности жилья.
Основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (Housing affordability rate). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок). Этот коэффициент показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.
В международной практике (http://www.demographia.com/dhi-ix2005q3.pdf) принята следующая классификация рынков жилья с точки зрения его доступности: (все данные взяты из исследования рынков США, Канады, Ирландии, Новой Зеландии, Великобритании (по состоянию на 3 квартал 2006 года).
Статистика рынков
До 3
жилье доступно (affordable)
59
От 3 до 4
жилье не очень доступно (moderately unaffordable)
22
От 4 до 5
приобретение жилья сложно (seriously unaffordable)
36
Свыше 5
серьезно недоступно (severely unaffordable)
42
Итого исследовано рынков
159
Для справки приводятся выборочные данные по этому показателю по самым дорогим городам.
Самые дорогие:
Лос-Анжелес
11.4
Сан-Диего
10.5
Сан-Франциско
10.1
Сидней
8.5
Лондон
8.3
Майами
7.6
Нью-Йорк
7.2
Минимальное значение показателя в этих странах - 2.0.
Данные по Азии
http://globalpropertyguide.com//articleread.php?article_id=78&cid=
TABLE 1. CONDOMINIUM AFFORDABILITY IN ASIAN COUNTRIES
CITY
INCOME PER CAPITA (US$)1
CONDOMINIUM PRICE PER SQ M (US$)2
CONDOMINIUM PRICE(US$)3
PRICE TO INCOME RATIO4
Kuala Lumpur
6,991
1,222
21,996
3.14
Tokyo
45,425
8,000
144,000
3.2
Taipei
13,036
2,330
41,940
3.2
Hong Kong
27,670
5,998
107,964
3.9
Singapore
28,578
6,700
120,600
4.2
Bangkok
6,317
1,667
30,006
4.8
Seoul
10,305
3,300
59,400
5.8
Manila
2,217
1,300
23,400
10.6
Jakarta
1,861
1,250
22,500
12.1
Shanghai
2,474
2,200
39,600
16
1Data from “An East Asia Renaissance: Ideas for Economic Growth”, World Bank, 2006
2Data from The Global Property Guide, www.globalpropertyguide.com
3Assuming a 18 sq m condominium unit in city center
4Condominium price divided by income per capita
На основании приведенных выше данных мы будем считать, что коэффициент 12 является максимально возможным. Такое значение по принятой классификации характеризует труднодоступное жилье, однако предположим, что это значение отражает максимально логичную рыночную цену, не «перегретую – временную» цену. То есть при таком коэффициенте рынок может нормально функционировать сколько-нибудь разумное для этого рынка время и корректироваться без характерных для пузырей последствий.
Для определения некоей средней равновесной, рыночной цены мы выберем значение 5.
Итак, ниже приводятся показатели для города Алматы (подчеркнем не по Казахстану, а только по городу).
2003
2004
2005
2006
Средняя зар. плата
22 487
38 316
46 785
55 685
Среднедушевой доход
19 490
23 388
28 580
33 832
Курс доллара
150
136
133
126
ЗП в USD
150
282
352
442
Доход в USD
130
172
215
268
Итак, максимальная цена квадрата, вычисляется как годовой доход, деленный на 18 (международная норма жилья на человека, используемая при вычислении коэффициента) и умноженный на коэффициент 14.
Цена 2003 2004 2005 2006
Годовой доход 1 564 2 063 2 581 3 220
Максимальная цена (x14) 1216 1605 2007 2504
Равновесная цена (x7) 608 802 1004 1252
Минимальная цена (x2) 174 229 287 358
Ниже представлен коридор смоделированных цен и фактических.
Как видно, исходя из графика опять же, где-то до конца 2005 года цены были примерно в приемлемом районе – жилье труднодоступно, но в принципе сопоставимо с другими городами в относительных величинах. Однако в середине и, особенно к концу 2006 года стоимость взлетела к серьезным значениям, которые реально можно характеризовать как инвестиционный пузырь. Такие значения (14) не во всех исследованиях можно найти. (Для информации: В Москве коэффициент доступности жилья равный 14 соответствует цене в 9500 долларов за квадрат).
Вывод:
1. Рынок начал перегреваться с середины или осени прошлого года. Вплоть до середины 2006 года темпы роста цен на недвижимость имеют измеримое экономическое обоснование.
2. Равновесная или некая пороговая цена квадратного метра на конец 2006 года, исходя из приведенных выше воображений, составляет 1773 – 2172. При этой цене на рынке еще присутствуют покупатели квартир, руководствующиеся долгосрочными соображениями. Она является пороговой для инвестиций в недвижимость с целью получения разумного дохода, а также для приобретения ее в ипотеку на 10-20 лет с существующими условиями.
3. Цена выше названной будет основана в основном на спекулятивных ожиданиях (ожидании сохранения дальнейших темпов роста) и малоизмеримых понятиях престижа, ощущения владения собственностью и т.д.
4. Необходимая минимальная коррекция составляет около 30%. Практически весь рост недвижимости с середины 2006 года носил сугубо спекулятивный характер.
5. В текущих ценах на рынке отсутствуют нормальные покупатели, приобретающие квартиру на долгий период. Основной рынок сейчас формируют спекулянты, и, скорее всего доля спекулятивных сделок на рынке готовых квартир выросла до 90-100%.
Глава 2. Предложение.
Из документа «О Государственной программе развития города Алматы на 2003-2010 годы»
«По состоянию на 1 января 2002 года общий жилой фонд города Алматы составил 21,2 млн. кв.м. ...к несейсмостойким зданиям отнесено 5,6 млн. кв. метров жилья, или 26,5% общей площади жилого фонда города, к особо сейсмоопасным - соответственно 2,3 млн. кв. метров, или 11%;
951 жилой дом общей площадью 488 тыс. кв. метров, где проживают 50 тыс. человек, находится в аварийном состоянии, срок службы этих домов превысил 50 лет, основу этой категории домов составляют объекты с низким нормативным сроком службы (каркасно-камышитовые, деревянные и саманные);»
Ввод жилья на территории города Алматы на период 2005-2007 годы, тыс. кв.
метров
№
Показатели
2003
г.
факт.
2004
г. факт.
Прогноз
п/п
2005г.
2006г.
2007г.
за 2005-2007г.
1
2
3
5
6
7
8
9
1.1
Строительство жилья за счет государственных средств, в том числе:
13,5
12,5
141,7
160,3
210,2
512,2
-с использованием ипотечного кредитования
-
-
127,5
127,5
127,5
382,5
-жилищно-строительные сбережения
-
-
-
-
45,6
45,6
-республиканский бюджет
-
-
8,1
8,1
8,1
24,3
-местный бюджет
13,5
12,5
6,1
24,7
29.0
59,8
1.2
Строительство жилья за счет средств коммерческих и индивидуальных застройщиков
278,5
299,2
300,8
429,7
527,3
1257,8
Всего:
292,0
311,7
442,5
590,0
737,5
1770
Факт
291,5
311,7
605
830
1079 (оценка)
Отклонение от плана
0
0
37%
40%
35%
В процентах от жилого фонда (21,2 млн. кв.м.)
1,2
1,47
2,85
3,91
4,7%
Прирост к предыдущему году в %
6,9%
94%
37%
30% (оценка)
В этой таблице я сделал оценку по фактическому прогнозу по вводимым площадям. В моем предположении рост вводимых площадей составит 30% и мне представляется, что это в целом консервативная оценка. Реальный рост может быть больше. В качестве обоснования приведу цитату:
«25.10.2006 Интерфакс Казахстан
«Правительство Казахстана прогнозирует, что за период 2005-2009 годы в республике будет введено в эксплуатацию более 31 млн кв. м жилья.
"В целом мы предполагаем, что суммарный ввод (жилья - "ИФ-К") с 2005 года по 2009 год превзойдет все наши оптимистичные прогнозы и составит свыше 31 миллиона квадратных метров", - заявил премьер-министр Даниал Ахметов во вторник на совещании в правительстве. При этом он выразил уверенность, что госпрограмма жилищного строительства, рассчитанная на 2005-2007 годы, "будет выполнена за два года". Как известно, в рамках этой программы в стране запланировано построить не менее 12 млн. кв. м жилья. "Я убежден, что 2007-2008 годы дадут еще большую динамику, поскольку мы вкладываем большие ресурсы в подготовку и развитие инфраструктуры", - отметил премьер.»
Итак, ниже следуют мои оценки возможного предложения на рынке недвижимости.
Для начала оценим собственно рынок торгуемой недвижимости. Значительный объем жилого фонда не участвует в рынке недвижимости по разным причинам. Такими причинами могут быть: нежелание или невозможность для владельца продавать квартиру, возможность и желание сохранять статус-кво в течение длительного времени и т.д.
При оценке рынка недвижимости мы исходим из следующих предположений:
1. Аварийные дома и особо сейсмоопасные дома также не участвуют в рынке, так
как в нормальном рынке это неправильные объекты в рынке и их покупают по
неправильным ценам и не для проживания.
2. Оставшаяся нормальная площадь меняет своих владельцев раз в десять лет. Это
означает, что среднестатистическая семья меняет квартиру раз в 10 лет. В
принципе достаточно высокий показатель, однако для оценки верхнего уровня
рынка подойдет.
В таком случае объем нормального жилого фонда уменьшается на 13% и составляет 18.4 млн. кв.м.
Торгуемый фонд недвижимости в наших предположениях составляет 1,2 млн. кв.м.
Итак, для нашей оценки предложения недвижимости мы выберем базу в 1,8 млн. кв.м.
В связи с тем, что вводимое жилье однозначно попадает в предложение в текущем году, оценка объема рынка недвижимости с учетом вводимого жилья будет следующей:
2003
2004
2005
2006
2007
Предложение (млн. кв.м.)
2,1
2,1
1,4
2,6
2,8
Таким образом, объем предложения за последние три года растет по 15% в год. Что в целом должно замедлять рост цены и удовлетворять растущие потребности.
Для справки:
Предполагая, что на основании объявлений в «Крыше» квартира продается за месяц с момента первой подачи объявления (иными словами, объявление годовой объем рынка соответствует 12 кратному среднему предложению в крыше), рынок недвижимости можно оценить следующим образом:
2003
2004
2005
2006
Предложение в Крыше (тыс. кв.м.)
150
200
250
370 (усреднено по показателю на конец 2006)
Предложение (млн. кв.м.)
1,800
2,400
3000
4400
Как видно, рынок предложений по «Крыше» растет значительно быстрее, чем нами оцениваемый рынок, и здесь даже не вопрос наших предположений, а просто объективная данность, что косвенно может подтверждать предположение о том, что часть площадей, заявленных, в газете на самом деле не продается. Т.е. время ожидания продажи после подачи заявления серьезно выросло.
Ниже приведен график предложения на рынке:
Заключение.
На основании вышеизложенного, я пришел к следующим заключениям:
Стремительный рост цен на недвижимость 2003 - 2005 годам был закономерен по следующим причинам:
1. В начале 2003 года стоимость квадратного метра жилья была недооценена как по соотношению доходов, так и по соотношению арендных плат примерно на 30-50%.
2. Рост номинальных доходов в 2003 -2005 году практически на 80% в долларовом выражении (комбинация падения курса доллара и роста номинальных доходов) привело к тому, что только для корректировки соотношения доходов, аренды и ипотеки (как следствия комбинации двух факторов) стоимость квадратного метра к началу 2005 года должна была вырасти в 3,6 раза, или по 50-60 % ежегодно.
Однако такой рост естественным образом привлек спекулятивный интерес и в настоящее время (где-то с середины 2006 года рост цены носит инерционный и сугубо спекулятивный характер).
Темп роста предложения жилой площади только набирает темпы (естественное отставание составляет около года). Однако, несмотря на то, что в исследовании я заложил консервативные оценки по темпам роста в 2007 году (30%), я предполагаю, что рост будет еще выше. Быть может, меры направленные на уменьшение количества строительных организаций и хоть в какой-то степени сдержат темпы роста. Тем не менее, существующие строительные компании непрерывно повышают свою эффективность как с точки зрения сроков строительства, так и с точки зрения расширения парка оборудования и трудовых ресурсов. Так что я оцениваю темпы роста предложения в 30-50%.
В связи с недавним отрывом цен от земли (около полугода), я предполагаю следующий сценарий по рынку недвижимости:
1. Еще небольшой рост от текущего значения 3100, может быть процентов на 5-7 до лета.
2. Затем стагнацию, некое снижение, которую все будут связывать с сезонностью, летними отпусками и т.д. и т.п.
3. Осенью может быть еще один небольшой всплеск на месяц - два. Затем на рынке появятся новые готовые к продаже квартиры.
4. В ноябре - декабре будет опять стагнация и растерянность к новому году цены начнут снижаться. При этом появятся основные аргументы, что это предновогоднее снижение цен.
5. В январе - феврале следующего года начнутся массовые распродажи жилой недвижимости.
6. Окончательная цена составит 1000-1300 долларов США и следующее оживление будет к концу 2008 года.
Больший интерес вызывает построение более развернутого сценария о влиянии такого поведения рынка недвижимости на общую экономическую ситуацию. Однако об этом быть может, в другой статье.
