Конец иглы

Амина Джалилова

Еще пару лет назад мы так хотели, так ждали снижения цен на недвижимость. Но сегодня для казахстанской экономики нет ничего страшнее стабилизации стоимости квартир и земли. Ведь она приведет к кризису банковской системы, которая повлечет за собой всеобъемлющий экономический кризис. Казахстану теперь, подобно наркоману, необходимо постоянное увеличение дозы, цены на недвижимость должны быть все выше и выше. Иначе – обвал. Но всем уже ясно, что рост этот не может быть вечным. Что уже очень скоро ЭТО произойдет. И тогда «попадут на большие деньги» все – не только строительные компании и банки, но и миллионы казахстанцев, а также государственный бюджет

Сумма внешнего долга Казахстана с каждым днем становится все более шокирующей. По данным на конец прошлого года, он составляет уже более 82 процентов от ВВП (сейчас цифра наверняка больше). По словам главы Счетного комитета Омархана Оксикбаева, этот показатель превышает критерий экономической безопасности страны уже в полтора раза. Треть валового долга приходится на банковский сектор (по данным Нацбанка, на конец 2006 года банки были должны 33,3 миллиарда долларов). И практически каждый месяц тот или иной крупный банк объявляет об очередном привлечении зарубежного займа. Похоже, остановиться уже нереально. В 2007 году, по прогнозам Нацбанка, коммерческие банки направят на погашение своих долгов 14 миллиардов долларов. Эта сумма равна тому, что скоплено за все годы в Нацфонде. Так что в случае обвала сбережений этой государственной копилки на черный день хватит уж точно ненадолго.
Можно долго спорить о том, когда это произойдет – через год или через пять лет. Оптимистично настроенные аналитики говорят, что еще как минимум три года цены будут расти. А это значит, что надо взять кредит, вложить деньги, построить, дорого продать и получить сверхприбыль. Главное – успеть. Именно такой стратегии придерживаются сегодня сотни строительных компаний Казахстана.
Банки же боятся, но делают. Понятно, что когда ипотека и кредиты на строительство занимают уже больше половины кредитного портфеля, когда должны занимать процентов 17 – 18, это очень опасно. И понятно, что надо бы ограничить кредитование этого сектора экономики. Но такой спрос, что просто не устоять. Да и конкуренты давят. Если один из банков первой десятки за небольшой срок выбился в лидеры именно благодаря ипотеке, как же другим игнорировать это направление? Поэтому они знают об угрозе, но продолжают занимать деньги на Западе и инвестировать их в недвижимость.
От 30 до 60 процентов привлеченных средств инвестируется в строительство и ипотеку. Как правило, те, кто берут такие кредиты, возвращают суммы уже в два-три раза больше. Для ипотечного кредита это норма, когда сегодня клиент занимает у банка 150 тысяч, а к моменту погашения через 25 лет он отдает уже 500 тысяч долларов. Конечно, если срок меньше, то и сумма не такая, но, как правило, строительные компании отдают банкам от 160 до 200 процентов. Это значит, что и стоимость недвижимости, которую они строят и продают, должна быть в несколько раз выше реальных затрат. Иначе как отдать кредит?
А кто покупает эти дома и квартиры? Сколько бы ни говорили об огромной спекулятивной составляющей на рынке недвижимости, все-таки у квартир должен быть конечный реальный потребитель – тот, кто способен купить ее для проживания или хотя бы снимать в аренду. Кому по карману двухкомнатная квартира за 200 тысяч долларов? Если исключить небольшой пока процент собственников сносимого жилья, то таких людей очень немного. Это должны быть городские жители (в идеале проживающие в Алматы, Астане, Атырау или Актау), представители среднего класса, имеющие собственный бизнес или высокую зарплату. А высокую зарплата, как правило, достается людям с хорошим образованием. Следовательно, таковых на всю страну наберется тысяч двести, вряд ли больше. Кроме того, это должны быть люди, у которых нет собственной недвижимости и у которых есть достаточная смелость, чтобы решиться на ипотеку. Согласитесь, таковых в масштабах страны найдется немного. И с ростом стоимости квартир становится все меньше. Так что уже очень скоро темпы удорожания жилья замедлятся.
Уже в этом году такая тенденция наметилась. Если в 2005-2006-м еженедельно квартиры в Алматы дорожали на 3 процента в неделю, то сегодня менее чем на один. На прошлой неделе и вовсе, по данным газеты «Крыша», рост составил 0,20 процента. В один прекрасный момент они задержатся на определенном уровне (как произошло в Москве) и поползут вниз. Что ждет в этом случае Казахстан?
Строительные компании столкнуться с невозможностью отдать кредиты. Учитывая сомнительность большинства таких контор, основанных в виде ТОО и имеющих в штате пять сотрудников, они будут объявлены банкротами. Люди предпочтут вернуть квартиры, отданные в залог, чем выплачивать кредит. Ведь на сэкономленные можно будет купить две-три квартиры. Банки потеряют деньги, выданные в виде ипотечных кредитов и кредитов на строительство. А так как у некоторых из них эти кредиты составляют от 30 до 60 процентов портфеля, многие банки под давлением кредиторов из-за рубежа будут разорены.
А ведь банковская система, наряду с нефтебизнесом, является одним из столпов казахстанской экономики. Люди потеряют свои сбережения на депозитах. За потери придется отвечать государству, ведь оно поддерживает банки и ипотеку через несколько фондов. Это и Фонд гарантирования вкладов населения, и Фонд гарантирования ипотечных кредитов, и Казахстанская ипотечная компания. Также государству нужно будет срочно наладить нормальную систему выдачи зарплат, пенсий, стипендий, которые сейчас выплачиваются через коммерческие банки. Более того, крах ВТБ показал, что нередко государственные органы хранят свои деньги даже в тех банках, которым не стоит доверять. И именно государство имеет самый маленький шанс вернуть свои деньги. Ведь в случае ликвидации банка в первую очередь сбережения возвращают населению, потом - основным кредиторам, а если уже что-то останется… Впрочем, это вряд ли.
Понятно, что правительство предпримет все усилия, чтобы долги частных банков иностранным кредиторам были возвращены: рейтинги и имидж страны дороже, чем финансовые потери. Так что пострадает прежде всего государственный бюджет. А значит, и все мы. Те, кто хранил деньги в банках, кто получал пенсии или зарплаты через банки, кто зависит от социальной политики государства… Наш сценарий может показаться пессимистичным, но он логичен. И угрозу эту понимают как сами банки, так и государственные органы, и правительство, и президент. Сейчас Агентство по финансовому надзору ужесточило условия для банков. И международные рейтинговые агентства уже признали эти ужесточения позитивными для экономики страны. Тем не менее, ситуация не переломилась. Внешний долг, ипотечное кредитование, темпы строительства – все это растет в геометрической прогрессии. И гром грянет уже очень скоро.
Впрочем, один плюс в этом сценарии все же имеется. Жилье станет дешевле. Как, в общем, и сама жизнь.