Квадратные ветры

Квадратные ветры-2
Специалистам известна примерная дата стабилизации цен на рынке жилья

На прошлой неделе Всемирный банк назвал весьма рискованными российский и казахстанский ипотечные рынки. Это достаточно серьезный сигнал, на который мы должны бы отреагировать. Так как рейтинг ВБ запросто может повлиять на настроения западных заемщиков, дающих кредиты казахстанским банкам второго уровня.

В конце прошлого года московский рынок жилья, который реально мониторится, а не оценивается по прогнозам риэлторов, работающих в связке с банками и застройщиками, замер. Квадратные метры не росли и не падали в цене в течение нескольких месяцев. И вот, начиная с третьей декады марта, каждую неделю рыночная стоимость жилья начала медленно «отползать» вниз от рекордной отметки в 4200 долларов за метр.
Катастрофического обвала, конечно, еще нет. И «коррекция» со средней скоростью 0,1 процента в 7–10 дней у большинства игроков рынка еще не вызывает панику. Но все же эта ситуация развенчала самый главный обывательский миф на постсоветском пространстве – о том, что недвижимость – это вечный актив, стоимость которого с годами может только возрастать.
Можно ли провести аналогию между московским и алматинским рынками жилья? Полную – нет. Между нами есть определенные различия. Но в целом опыт россиян доказывает, что рыночная стоимость определяется в соответствии с экономическими законами, а не прогнозами заинтересованных контор и чьими-то желаниями играть на повышение.
Между тем на днях Агентство по статистике РК подвело итоги первого квартала 2007 года по строительной отрасли. На первый взгляд показатели этого сегмента экономики Казахстана если и не внушают оптимизма (так как усредненные данные демонстрируют рост объемов строительных работ по сравнению с январем–мартом прошлого года в 1,4 раза), то и не предрекают никакого кризиса. Поскольку в республике сейчас еще действительно строится много и, нередко, быстро. А именно: темпы строительства, как показывает практика Москвы, являются подтверждением того, что «в Багдаде все (или не все) спокойно» (как только в российской столице стоимость одного квадратного метра жилья замерла на отметке 4200 долларов, так москвичи вспомнили, что такое долгострой: застройщики замерли в ожидании).
Вместе с тем, если проанализировать статистические данные, становится очевидным, что у нас в последнее время произошло смещение акцентов из обеих столиц на провинцию. С начала года наибольшие темпы роста объема строительных работ зарегистрированы уже не в Алматы и Астане, где наиболее переоценено жилье, а в Павлодарской, Мангистауской, Акмолинской и Кызылординской областях.
По количеству возведенных квадратных метров жилья города Астана (рост 1,2 раза) и Алматы (1,5 раза) еще, конечно, недосягаемы для того же Павлодара (рост темпов 3,1 раза). Но эта ситуация с переносом акцентов – уже не знаю какой по счету звоночек для всех игроков данного рынка.
Кстати, теперь свои тревожные настроения больше не пытаются скрывать и сами застройщики. Например, 9 апреля президент «Астана групп» Нурлан Смагулов признал, что строительные предприятия уже испытывают серьезные трудности от продолжительного роста цен на недвижимость. По его мнению, нынешняя ситуация напоминает бег по кругу: вторичный рынок дорожает, соответственно, дорожает снос, что еще больше увеличивает в цене новостройки, с ориентировкой на которые у частников будут выкупаться следующие земельные участки.
Наглядным примером являются большие строительные площадки, так называемые площадки комплексной застройки, отданные крупным корпорациям. В Алматы жители окрестных микрорайонов уже обращают внимание на то, что в Тастаке и по улице Навои от Джандосова до Фрунзе небоскребы не только не растут прежними темпами, но и на самих стройплощадках пооставались одноэтажные строения, на выкуп или снос которых у застройщиков уже не хватает сил.
В сегодняшних условиях уже надо бы сойти с этой изнуряющей всех застройщиков беговой дорожки. Однако гиганты стройиндустрии все еще пытаются соревноваться друг с другом в конкурентоспособности. В то время как те, кто не рассчитывает ни на какие политические, родственные или административные ресурсы, начинают осваивать регионы, где земельные участки еще имеют разумную цену и рынки жилья не столь спекулятивны, как в том же Алматы.
Отсюда и чемпионские показатели темпов строительства в регионах.
Тем не менее, если даже допустить, что все строительные корпорации поймут пагубность «бега по кругу», или, как это можно еще назвать, «надувания пузырей», и это не спасет ситуацию. Так как общий кризис, судя по множеству характерных примет, уже не за горами.

Покупают только лохи

Сегодня в южной столице снять в аренду двухкомнатную меблированную квартиру (упакованную бытовой техникой) на длительный срок реально за 600–800 долларов в месяц. Это достаточно свежие данные сайта газеты «Крыша», причем нередко с пометкой «предложение такого-то центра недвижимости», что дает основание надеяться на более низкие цены в случае предложения из первых рук.
Стоимость съема трехкомнатной квартиры с мебелью варьирует от 700 до 2000 долларов. Здесь играет огромную роль район, наличие ремонта по европейским стандартам и уровень обустроенности жилья. Кроме того, разброс цен зависит и от того, что подобные жилые площади, с одной стороны, востребованы достаточно состоятельными людьми, а с другой – «трешки» не так часто встречаются в предложениях.
У нас в течение нескольких лет очень легко скупались однокомнатные и полуторки, причем в большинстве случаев их приобретали изначально для коммерческого использования. Тогда как «лишние» квартиры большей площадью, после завершения массового выезда в Россию русскоязычных, чаще всего попадали на рынок для того, чтобы решить какие-то проблемы владельцев. Например, потребовались деньги на свадьбу, на жилье или автомобиль подросшим детям. Такая продажа позволяла решить эти вопросы и на оставшиеся средства купить жилье более скромных размеров.
Еще меньше предложение четырех- и пятикомнатных квартир. Поэтому здесь разброс цен соответствующий: от полутора тысяч и практически до бесконечности (такое жилье нередко без всяких разрешительных документов сдается под офисы).
При аренде, естественно, не нужно делать никаких «первоначальных взносов» банку, страховать недвижимость и свою жизнь и много еще чего, что придется делать в том случае, если вам вдруг захотелось стать собственником жилья. Как не нужно думать о том, на какие средства делать капитальный ремонт в приобретаемом жилье и на что купить хотя бы самую необходимую мебель, холодильник, телевизор и так далее. Как правило, у представителей старшего поколения хоть какая-то своя крыша над головой есть, а вот у молодых нет не только ее, но и всех перечисленных атрибутов.
Кроме того, при аренде всегда имеетс
я возможность подобрать себе «семейный шанырак» поближе к месту работы, сэкономив на транспортных расходах, так как съемное жилье никто не берет на всю жизнь.
Уже в этом условия аренды выгодно отличаются от условий банков, готовых профинансировать ваши собственнические инстинкты.
Один из наших читателей, несмотря на требуемую кредитором конфиденциальность, представил копии реального кредитного договора об ипотеке (со всеми графиками выплат и квитанциями об оплате дополнительных банковских услуг), заключенного в феврале этого года с одним из ведущих казахстанских банков (называть его нет смысла, поскольку условия займов во всех финансовых институтах схожи).
В этом конкретном случае человек имел 50 тысяч долларов (продал квартиру в одном из областных центров). На покупку видавшей виды «недорогой двушки» в микрорайонах требовалось еще 90 тысяч. Банк, естественно, не отказал. Тут бы радоваться новому квартировладельцу, если бы не одно «но». Одно, но существенное: сумма ежемесячного платежа достигает почти 1200 долларов. И будет таковой в ближайшие 15 лет.
Есть разница: 50 тысяч отдано сразу и по 1200 долларов нужно отдавать ежемесячно или, как в случае аренды, и первоначальный взнос можно было куда-то пристроить, и платить за двухкомнатную пришлось бы в полтора, а то и в два раза меньше?
Прошло всего два месяца, а он уже сокрушается, что, несмотря на то, что уже семь лет жил в южной столице на съемных квартирах, сейчас, как лох, поддался на банковскую рекламу и уговоры жены. В итоге уже сегодня он платит на пределе возможностей, а через два года ему предстоит раскошелиться еще и на высшее образование для будущего наследника ипотечной квартиры. Если она когда-нибудь все-таки станет собственной.
В чем заемщик уже сомневается. По-этому и намерен, максимум, через год продать ее. Правда, он надеется, что к тому времени цены на жилье значительно вырастут. Но вырастут ли настолько, чтобы можно было рассчитаться с банком и на оставшиеся деньги купить домик в пригороде, о чем мечтает участник ипотечной программы? Возможно, ему повезет, но, скорее всего, ожиданиям нашего читателя по объективным причинам не суждено сбыться.
Возникший перекос в соотношении величины ежемесячного платежа по ипотечному кредиту к размерам платы за аренду жилья является одним из вернейших признаков приближающейся ценовой коррекции рынка жилья.
Во всех странах мира ипотека имеет смысл в том случае, если погашение займа сопоставимо с суммой арендной платы за съемное аналогичное жилье. В Алматы этого уже нет. Хотя еще полтора года назад выгоднее было покупать, а не снимать.

Спрос-то есть, да не про нашу честь

На прошлой неделе председатель совета Форума предпринимателей Раимбек Баталов заявил, что в настоящее время в Алматы спрос на недвижимость опережает предложение. Судя по ценам, с Баталовым спорить трудно.
Однако что это за спрос? Средняя зарплата по городу Алматы составляет 68138 тенге. Алматинцев с такими доходами от 70 до 85 процентов от общего числа горожан. Не рискну утверждать, что статистика «повышенного спроса» играет на повышение за счет приезжих, а потому мечтающих о жилье, гастарбайтеров, вкалывающих на барахолках и стройках.
Применительно к спросу трудно предположить – даже при условии того, что оба супруга работают, – что семья со среднестатистическими доходами может накопить 50 тысяч на первоначальный взнос, а потом еще ежемесячно выкраивать по 1200 долларов на погашение кредита.
Конечно, сейчас банки в погоне за новыми участниками пирамиды готовы кредитовать жилье без первоначального взноса. Но тогда и регулярный платеж увеличится примерно до 2000 тысяч.
Арифметика такого рода займов проста: ссужая 140 тысяч долларов, банк на выходе получит свои деньги обратно, да еще и наварится на 220 тысяч. Плюс к этому на счет аффилированной с банком страховой компании за 15 лет гарантированно упадут 5–7 тысяч долларов. Между тем статистика показывает, что спрос как бы есть на самом деле. Несмотря на то что каждый банк в своем кредитном портфеле должен ограничивать выдачу кредитов по направлениям в размере 17–18 процентов, у нас, например, по данным исполнительного директора Казахстанской ассоциации риэлторов Александра Калинина, Народный банк 50–55 процентов займов предоставляет под строительство и ипотеку. В БТА такой портфель на уровне 50 процентов. В Альянс Банке – до 60 процентов. То есть эти цифры прямо подтверждают правоту председателя совета Форума предпринимателей. Но…
По мнению Калинина, такой перебор уж
е сам по себе является кризисной ситуацией. Кроме того, такого рода статистика лишь констатирует факты, но ничего не объясняет. Тогда как есть серьезные подозрения, что, как минимум, каждый четвертый ипотечный кредит выдается отнюдь не под улучшение жилищных условий.
Дело в том, что мелкие и средние предприниматели давно уже оценили по достоинству преимущества ипотеки. Деньги длинные некоторые банки кредитуют уже и на сроки свыше 25 лет. Как преимущество, не последнюю роль играет и постоянная ставка на этот вид займа. В результате с каждым днем увеличивается количество бизнесменов, договаривающихся с родственниками или партнерами по поводу фиктивных покупок квартир и особняков. Пере- оформляют недвижимость на нового, но надежного владельца и берут кредиты до полумиллиона долларов, которые вкладывают в какой-нибудь бизнес.
Особенно часто этим грешат челноки и теневые ростовщики. Реже – полулегальные производители. Такой бизнес всегда был и будет рискованным. Правда, пока серьезных сбоев еще не было. Все вроде бы срастается. Деньги берутся, прокручиваются, и займы до- срочно погашаются. А статистика получает иллюзию высокого неудовлетворенного спроса на рынке жилья.
Гипотетический спрос действительно есть. Даже имеющие собственную крышу над головой никогда не откажутся от второй – для детей, на всякий случай, потому что все делают это и так далее. Такова человеческая психология. Но при существующем ценовом предложении уже и бесквартирные соглашаются с преимуществами аренды.
Что же касается относительного благополучия с мудреными ипотечными кредитами, то, возможно, вышеприведенный перечень нужд, на которые они фактически выдавались, не полный. Я сам был свидетелем того, как многие хваткие ребята, не занимавшиеся раньше никаким серьезным бизнесом, вдруг начали таскать из Японии по 50–60 подержанных автомобилей за раз.
Сейчас же, когда судьба праворулек фактически предопределена, только в Алматы насчитывается до двух десятков стихийных «пятаков», на которых без особого спроса и в будни и в праздники продаются несчастные японки. Не на ипотечные ли кредиты они закупались в Стране восходящего солнца?
(Продолжение в следующем номере)

Игорь НЕВОЛИН,Фото Сергея ХОДАНОВА,Алматы
http://www.liter.kz/print.php?lan=russian&id=151&pub=6662

Беспредельщики

Рост цен на недвижимость провоцируют риэлторы, банки, застройщики, страховщики и рекламные агентства
http://www.liter.kz/print.php?lan=russian&id=151&pub=6391

Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков, говорит, что еще два года назад экспертов его профиля банкиры безбоязненно приглашали на свои пресс-конференции и «круглые столы».

– Мы всегда говорили, что нужно читать классиков, так как при отсутствии реального платежеспособного спроса политика банков на рынке жилья – это пузырь. Мы же потом за эти кредиты будем рассчитываться не квадратными метрами, а деньгами. С процентами. Мне заявляли: «Николаевич, а вы в курсе, что цены на нефть растут?» – вспоминает сейчас Александр Николаевич, добавляя, что с недавнего времени практически все финансовые институты вдруг перестали приглашать независимых экспертов на свои мероприятия.
Что только придает вес опасениям оценщиков по поводу той фазы, к которой быстро приближается казахстанский рынок жилья.

– У многих экономистов создается впечатление, что рынок жилья уже достиг своего максимума, и поэтому в ближайшее время должна произойти хотя бы стабилизация цен. На этом фоне эксперты, представляющие крупные риэлторские компании, вдруг заговорили об очередном повышении цен. Даже называются даты, когда жилье подорожает еще на 30 процентов. Александр Николаевич, вам не кажется, что здесь есть что-то от лукавого, так как этот рынок уже не может иметь такого потенциала?

– Честно говоря, для ипотечников наступают не самые лучшие времена. Ситуация ведь всем хорошо известна: банки второго уровня за границей несколько лет брали кредиты под 4 процента, раздавая их внутри страны под 15–20 процентов. Благодаря чему казахстанский рынок жилья давно уже растет не за счет того, что в разы увеличиваются доходы казахстанцев, а за счет привлечения новых участников ипотечного кредитования.
Так без конца продолжаться не может. Пузырь рано или поздно лопнет. В определенный момент при стечении ряда неблагоприятных факторов подобная политика может легко привести к системному дефолту. Такие опасения еще больше усугубляются тем, что в Казахстан обычно привлекаются «короткие деньги» – самые рискованные займы.
Но самое интересное, что все влиятельные игроки на рынке, конечно же, понимают, к каким итогам приведет их деятельность, поскольку они люди грамотные.

– Что тогда подстегивает рынок?

– Мне кажется, что у рынка недвижимости уже нет потенциала к такому взлету, о котором говорят некоторые мои коллеги. Мы уже почти исчерпали все ресурсы. Только за последние два с половиной года цена сотки земли под застройку в Алматы с 5 тысяч долларов выросла до 55 тысяч (с учетом строений)! Это все результат спекулятивных сделок. Это обыкновенный сговор: все участники рынка недвижимости заинтересованы только в одном – в росте цен. Одни сидят на проценте, другие на прямой прибыли. Основные участники – банки, застройщики, риэлторы. Дальше в этой цепочке сидят страховщики и рекламщики.
Сейчас чаще всего такая картина: у одного спекулянта 20 квартир, у другого – 40. Они друг другу их и перепродают. Причем нередко с помощью моих коллег – недобросовестных риэлторов.
Кто в этом участвует? «Абсолют», ЦКН (Центр коммерческой недвижимости), а с недавнего времени и «Магазин квартир». Они давно монополизировали информационный рынок. Каждый день эти компании нас информируют о том, что цены на жилье опять подросли на столько-то процентов, приучая к мысли, что, кроме роста, ничего иного быть не может.
Это сейчас они говорят: «За прошлую неделю рост составил столько-то процентов». А в прошлом и позапрошлом году они работали еще грубее, сообщая, что на следующей неделе цена повысится на 2,5 процента.
По сути, это был сигнал застройщикам присоединяться к игре на повышение. Строительные компании, естественно, после таких прогнозов тут же понимающе реагировали.
Я считаю, что риэлторы «Абсолюта» и ЦКНа внесли «посильный» вклад в надувание жилищного пузыря. История показывает, что эти компании, скорее всего, являются операторами крупных строительных корпораций и банков второго уровня. Последняя отраслевая выставка еще раз показала, что у нас там, где присутствуют флагманы строительной индустрии и игроки ипотечного рынка, обязательно находятся и «Абсолют» с ЦКНом.
Это как раз такие компании, которые участвуют в самых различных сделках. Например, уже доказано, что в прошлом году они через Тексакабанк продали между собой 10 квартир.

– А что в этом противозаконного?

– Банк выделил свои деньги под квартиры, которые оценены и куплены одним и тем же юридическим лицом. Эта схема была раскрыта АФН и финансовой полицией. Но этот факт получил широкую огласку, а вообще, кто знает, сколько подобных нарушений?
Это нарушение закона об оценочной деятельности. Внутри компании сделать оценку и продать – это заинтересованность, о которой говорится в 10-й статье закона.

– Вы говорите и о других нарушениях. Например?

– В практике этих компаний есть такой раздел, как «эксклюзивные договоры». Что это такое?
Человек приходит в агентство и заявляет о намерении продать свою недвижимость. Риэлторы уговаривают клиента снизить цену до минимума и заключить с ними «эксклюзивный договор». Где сказано, что вы в течение месяца не имеете права обращаться в конкурирующие фирмы. Если нарушите условия договора, то сразу штраф – 3 тысячи долларов.
Чаще всего жилье обратившегося за этот месяц продастся за счет того, что договор составлен по цене ниже сложившейся, к тому же рынок за это время еще подрастет. Но клиент, связанный «эксклюзивным договором», не может остановить невыгодную для него сделку.

– Как в таком случае вы советуете поступать клиентам?

– Этот документ не имеет никакой юридической силы. Он придуман как психологический рычаг давления на сознание, рассчитанный на менталитет нашего обывателя. Любой адвокат скажет вам, что «эксклюзивный договор» – это чушь. Можно смело выбрасывать эту бумажку.
Но люди не знают об этом. И здесь нет ничего странного, поскольку весь информационный рынок монополизирован этими компаниями.

– Я правильно понял: СМИ также внесли свой вклад в надувание пузыря?

– Если сейчас всего на месяц названные компании получат «информационную паузу», то цены обязательно стабилизируются. Потому что для дальнейшего роста нет никаких объективных причин.
Мы подсчитали, что сейчас стоимость вновь возводимого жилья окупается при реализации потребителям по цене 820–850 долларов за квадратный метр. Здесь заложены все расходы, официальные и нет. И рентабельность для строительных компаний. А реализация идет сами знаете по каким расценкам.

– А сколько можно еще ждать стабилизации?

– Я давно пытаюсь привлечь внимание к тому, что все происходящее на рынке, в том числе и цены, – это беспредел.
Рынок так или иначе должен стабилизироваться, причем не только потому, что руководство страны требует этого, а потому, что уже сложились все объективные предпосылки. Могло это произойти уже в этом году. Теперь, скорее всего, сроки чуть-чуть сдвинутся. Так как была продлена акция по легализации капиталов и имущества.
Для того чтобы спекулировать на рынке недвижимости, нужны не только квадратные метры, но и капиталы. Причем теневые. Сейчас цена растет за счет того, что «серые» и «черные» деньги заполнили рынок. Там пока нет никакого контроля. Сейчас построй какое-нибудь здание стоимостью в сто миллионов долларов – и никто не спросит, откуда деньги.
Как только закончится легализация, к финансам, вернее, к источникам их происхождения будут предъявляться требования. После этого на рынке недвижимости возникнет дефицит денег. Тогда и отбалансируется соотношение «спрос – предложение».

Беседовал Игорь НЕВОЛИН, Алматы

Очень привлекателен и опасен

Очень привлекателен и опасен
Анастасия Моторина
http://www.expert.ru/printissues/kazakhstan/2007/11/rynok_nedvizhimosti_kazahstana/

Нынешний год может стать переломным для рынка недвижимости в том случае, если государство возьмет на себя роль регулятора, иначе велика опасность возникновения социального взрыва, несоизмеримо большего по масштабам, нежели события в «Шаныраке» и Бакае

Разговоры о том, что казахстанский рынок недвижимости сильно перегрет, ходят уже давно. Еще в 2005 году, когда цена за 1 квадратный метр на вторичном рынке составляла чуть более 1 тыс. долларов, аналитики прогнозировали, что дальше ценам расти некуда. Однако, как показал 2006 год, есть – летом цены перевалили за психологическую отметку в 2 тыс. долларов, а осенью – уже за 2,5 тыс. Некоторые эксперты в нынешнем году прогнозируют такую же динамику роста цен, часть из них даже уверена, что к концу года цена 1 квадратного метра нового жилья может составить 5–7 тыс. долларов.

Предложений мало и спрос невелик

С одной стороны, все обосновано: раз спрос значительно превышает предложение, то тот, кто предоставляет тот или иной товар, в данном случае недвижимость, и диктует цену. По нашим расчетам, при нормативных 20 квадратных метрах на человека дефицит жилья в Алматы составляет примерно 3,8 млн квадратов. Однако эти расчеты основаны на официальных данных о численности населения южной столицы, в которой, по данным Управления статистики города Алматы, проживает более 1,2 млн человек (по некоторым данным, в бывшей столице живет практически на 750 тыс. человек больше). В прошлом году было введено в эксплуатацию 829,7 тыс. квадратных метров, т.е. примерно по 0,66 квадратных метра на каждого жителя города. В Астане дефицит жилья на рынке еще острее – 6 млн квадратных метров. С другой стороны, как только цены зашкаливают и значительная часть потребителей отказывается от покупки товара, производители начинают производить большие объемы и снижают цены. Но в случае с рынком недвижимости представляется маловероятным, что производители смогут значительно повысить предложение, так как существует ограниченность производственных возможностей. Например, в Алматы наблюдается недостаток строительных площадок – свободной земли, так как в центре города большинство мест под застройку уже занято. Кроме того, ограничена и существующая в городе инфраструктура. И это актуально не только для Алматы и Астаны, но и для всех городов Казахстана. Другое дело, что именно в столицах – южной и северной – идет наиболее массовое строительство, поэтому и особенно «на виду» эта трудность в данных городах.

Но напрашивается вопрос – не подошли ли мы уже к той отметке, когда большая часть населения отказывается от покупки этого блага цивилизации? «В Казахстане крайне ограничен платежеспособный спрос населения на продаваемую по нынешним ценам недвижимость. Проблема – в деструктурированной собственности, когда 1,5–2% населения владеют более 90% национального богатства. Еще 5–7% – это чиновники высшего звена, топ-менеджеры и представители бизнес-элиты с высоким уровнем доходов. Но у данной категории населения вопросы с жильем решены, и не в одном поколении. Позволить себе ипотеку может дополнительно не более 3–5%. Следовательно, практически 80% населения и не мечтают о новом жилье. Если мы в центре Алматы у 10 прохожих спросим: «Хотите улучшить свои жилищные условия?», 8–9 ответят «да». На вопрос: «Имеете ли для этого возможности?» – может быть, один ответит утвердительно, и только потому, что опрос проводится в центре южной столицы», – сказал «Эксперту Казахстан» исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО), кандидат экономических наук Александр Калинин.

Ввиду отсутствия свободной земли в пределах города, вероятнее всего, в дальнейшем будет развиваться рынок загородной недвижимости и коттеджных городков. По данным председателя комитета по делам строительства Мининдустрии Кайсара Омарова, подача заявок на индивидуальное жилищное строительство постоянно возрастает. «Сейчас гражданами подано 552 тыс. заявлений на ИЖС, из них удовлетворено 154 тыс.», – заметил глава стройкомитета. При этом подчеркнул, что расходы на подведение коммуникаций возьмет на себя государство. По подсчетам, создание необходимой инфраструктуры для одного участка обойдется всего лишь в 4 тыс. долларов.

Корни роста

Только за первые два месяца нынешнего года цены на жилую недвижимость выросли на 20%, тогда как за этот же период в 2006−м этот показатель составлял 12%. Рост цен на недвижимость обусловлен рядом факторов, как объективных, так и субъективных, среди которых и неразвитость фондового рынка, и спекулятивная составляющая. Недавно заместитель председателя АФН Гани Узбеков, комментируя очередное ужесточение требований к внешним заимствованиям банков, заявил, что активные заимствования банков второго уровня являются одной из причин роста инфляции и перегрева экономики. «Если взглянуть на структуру ссудных портфелей банков, то сегодня они получают деньги в основном за счет рынков недвижимости, за счет строительства. Фактически те средства, которые они занимают за рубежом, еще усиливают давление на цены и на перегрев как на рынке недвижимости, так и строительства», – считает он. При этом г-н Узбеков добавил: «Рынок недвижимости у нас худо-бедно растет, но вдруг что-то случится в другом месте и это отразится на рынке недвижимости, на активах, на залоговой стоимости и так далее. Поэтому сегодня необходимо давать меньшую мотивацию для инвестирования банками в недвижимость и направлять эти средства, к примеру, в строительство инфраструктуры. Я не утверждаю, что рынок недвижимости и строительства – это плохо. Но там высоки риски, и к ним надо адекватно приготовиться».

Аналитики полагают, что в нынешнем году не имеет смысла ждать снижения цен на недвижимость. «Массовый невозврат ипотечных займов и выброс на рынок залоговой недвижимости в текущем году нам, вероятнее всего, не грозит. А это один из немногих факторов, способных (хоть и искусственно) приблизить рынок к более здоровому балансу «спрос–предложение» в двух-, трехлетней перспективе. Но даже случись это, мы столкнулись бы лишь со стабилизацией либо остановкой ценового роста. Но не падением, – считает Олег Алферов, директор по маркетингу агентства недвижимости «Абсолют». – Палитра основополагающих факторов перегрева ценовой конъюнктуры пока неизменна: доступность ипотечных заимствований, неразвитый фондовый рынок плюс спекулятивные инвестиции и иммиграционная активность. Рынок строящейся недвижимости, как известно, наиболее привлекателен по показателю низкой (по отношению к «вторичке») первоначальной капитализации и высокой доходности, потому особенно подвержен влиянию означенных обстоятельств».

Правда, по мнению г-на Калинина, нынешний взлет цен является не чем иным, как «агонией» рынка, т.е. сейчас некоторые инвесторы уже стали выбрасывать на рынок часть принадлежащей им недвижимости перед стабилизацией и последующим снижением цен на нее. «Проблема в том, что до 70% ипотечных кредитов и на строительство являются заемными средствами иностранных банков. Нет проблемы брать за границей деньги под 3–4% и отдавать у себя под 13–15%. Такие деньги опасны, потому что являются короткими (3–5 лет) и значительными по суммам. Ясно, что когда придет время отдавать иностранцам долги, потребуются не квадратные метры, но живые деньги, что может привести к банковскому кризису, а вслед за ним и к кризису всей финансовой системы и государственному дефолту. Все участники рынка недвижимости заинтересованы в одном – в росте цен, так как одни имеют прямую прибыль, другие сидят на процентах. Основными же действующими лицами являются банк – застройщик – недобросовестный риелтор. Расчеты показывают, что 60–70% сделок с недвижимостью носят спекулятивный характер без наличия конечного платежеспособного потребителя. Подобная ситуация имела место в 70−х годах в Японии и позднее в 80−х в Европе, где всеобщий кризис также начался с обрушения цен на рынках недвижимости», – говорит исполнительный директор КАО.

Кстати, не самую последнюю роль в нынешнем взлете цен сыграло изъятие земельных участков и недвижимости для государственных нужд. Так как, получая солидную компенсацию, которая, по данным Казахстанской ассоциации оценщиков, соответствует рыночной, а иногда и превышает ее, бывшие владельцы сносимой недвижимости выходят на рынок, тем самым еще больше подогревая его. А в связи с выплатой подобных компенсаций возрастают и расходы застройщиков, что в конечном итоге отражается на стоимости квадратных метров новостроек. Тогда как в мировой практике предусмотрено предоставление жилья владельцам изымаемой недвижимости в доме, построенном на месте снесенного или в том же районе. У нас же этого нет. Хотя в законе «О жилищных отношениях» сказано, что собственнику недвижимости при сносе его дома полагается либо иное жилье, либо компенсация. При этом если стоимость предоставляемой недвижимости превышает стоимость изымаемой, то эта разница не взимается с собственника, тогда как при противоположном варианте разница собственнику возмещается. Правда, предоставление жилья на месте сносимого происходит лишь в том случае, если на это согласен застройщик. Очевидно, что строительным компаниям это невыгодно, так как часто на месте сносимых дешевых «старушек» возводят дома элит— и бизнес-класса, где квартиры весьма дороги. И застройщикам выгоднее выплатить компенсацию, нежели предоставить бывшим жильцам квартиры в новых домах.

У застройщиков свои аргументы

Сейчас у застройщиков появился еще один повод для повышения цен на строящуюся недвижимость – закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Недавно представители строительных компаний заявили, что цены на жилую недвижимость вырастут на 30%, мотивируя это ужесточением требований к компаниям, которые возводят жилье за счет привлечения долевого капитала. По нашим данным, этот закон является результатом лоббирования крупных строительных компаний, желающих избавиться от конкуренции со стороны более мелких застройщиков. Так, только департаментом государственного архитектурно-строительного контроля города Алматы в 2006 году выдано 923 лицензии на право осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. И с самого начала было ясно, что его принятие приведет к повышению цен, в частности на первичном рынке недвижимости. Что мы сейчас и наблюдаем. «Со вступлением закона в силу большая часть застройщиков прекратила продажи до середины февраля, а в начале марта они «вернулись» на рынок с приростом в 5–30% к прежней цене. Для оставшихся строителей «выжидательный» период завершится в апреле–июне. Как ни прискорбно, покупателям он принесет не менее резкий ценовой скачок, чем февральский. Со 100−процентной уверенностью можно сказать, что в наступившем году мы станем свидетелями вывода с рынка застройщиков, не относящихся к числу лидеров, и их слияния. Результатом станет снижение уровня конкуренции и расширение возможностей застройщиков по ценовому контролю над рынком. Даже при деятельности, не выходящей за рамки антимонопольного законодательства, застройщикам будет легче теперь вести цены вверх», – считает Олег Алферов.

Одним из результатов принятия данного закона явился отзыв лицензий у 60 алматинских и 63 астанинских строительных компаний. Должно быть, в дальнейшем эта ситуация еще более обострится, и на рынке останутся лишь крупные строительные компании, которые чаще предпочитают строить без привлечения средств дольщиков.

В то же время сокращение числа строительных компаний может быть обусловлено еще одним моментом – переходом от точечных застроек к комплексным. «До 2006 года в южной столице преобладала точечная застройка, и на площади в 60 соток можно было возвести 9–12−этажный дом, получив до 300% прибыли. В настоящее время акиматом установлены требования комплексной застройки с привлечением крупных отечественных и иностранных инвесторов. Для освоения выделяются значительные по размерам земельные участки в 5–10 и более гектаров, возводятся многоэтажные кварталы и объекты социального назначения – торговые и развлекательные центры, школы, детские сады, дороги и т.д. Мелкие и средние строительные компании редко самостоятельно ведут такие проекты и обычно выступают субподрядчиками», – говорит Александр Калинин.

Также на увеличение цен на строящуюся недвижимость влияет удорожание строительных материалов, а 50–70% из них приходится на долю импортных. Однако если верить Агентству РК по статистике, то за последний год цены на строительные материалы и предметы домашнего обихода выросли всего на 0,3%, тогда как цены на недвижимость увеличились, как минимум, в два раза. Учитывая, что реальный сектор экономики, и в частности производство строительных материалов, пока развит недостаточно и растет не столь быстрыми темпами, как строительство, застройщикам либо придется мириться с зависимостью от импорта, либо создавать собственные дочерние предприятия, к чему, собственно, сейчас и прибегают практически все крупные игроки строительного рынка.

Здоровый баланс

И президент, и правительство неоднократно заявляли о необходимости стабилизировать обстановку на рынке недвижимости, так как практически вся система, так или иначе связанная с этим рынком, коррумпирована, существует так называемая система откатов. Последние события, в частности ситуация с ГКП «Алматыжер» и астанинским «Квартирным бюро», свидетельствуют о том, что власть от слов перешла к делу. Напомним, что в феврале нынешнего года генеральный прокурор Рашид Тусупбеков заявил, что деятельность данных организаций противоречит законодательству страны. «Акиматами городов Астаны и Алматы созданы специализированные предприятия по изъятию земель – «Квартирное бюро» и «Алматыжер», деятельность которых сводится к посредничеству между строительными фирмами и гражданами, тогда как, согласно земельному законодательству, застройщик должен самостоятельно достичь соглашения об условиях компенсации убытков с собственником», – сказал он.

Вряд ли можно добиться каких-то значимых подвижек на рынке недвижимости одним лишь упразднением этих организаций. Необходим комплексный подход. «Серьезным фактором стабилизации цен может явиться завершение процесса легализации имущества и принятия постановления правительства Казахстана о декларировании денежных средств при сделках с недвижимостью. Представляется необходимым также установить и контролировать экономически обоснованную стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости, на 20–30% превышающую ее себестоимость. К примеру, в южной столице себестоимость жилья эконом— и бизнес-класса не превышает 850 долларов за 1 квадратный метр. Относительно коммерческой недвижимости (офисы, магазины, аптеки и т.д.) следует утвердить решением акимата ставку капитализации, как это делается в крупнейших столицах мира. Принятие прогрессивного налога на излишки недвижимости (по примеру налога на богатство), как и 10−процентного налога на перепродажу недвижимости в течение года, дополнительно ограничит спекулятивные сделки. Одним словом, с ростом цен на квадратные метры вполне можно справиться при наличии четкой государственной политики и контроля», – считает Александр Калинин. Возможно, данные методы далеки от рыночных. Но не стоит забывать, что на карту в данном случае поставлена социальная стабильность в стране.

Наводя порядок на рынке недвижимости, государству необходимо соблюсти здоровый баланс между отстаиванием интересов народа с одной стороны и бизнеса – с другой. Тем более что государство рассчитывает и на иностранные инвестиции в эту сферу. А как известно, слишком жесткая правительственная политика отпугивает потенциальных инвесторов.

Текущая роль рынка недвижимости в экономике Казахстана

Айдархан Кусаинов. Компания «Almagest» .06.03.2006, специально для ThinkTank.kz
http://www.thinktank.kz/mneniya.php?PageLevelID=133#goprint

Текущая роль рынка недвижимости в экономике Казахстана
Сравнение рынка недвижимости с фондовым рынком
Рынок недвижимости - менее регулируемый, вернее вообще не регулируемый, однако обладает всеми свойствами биржевого рынка.
Товар унифицированный - особенно по новому жилью. При варианте реализации квартир в черновой отделке торгуются собственно квадратные метры. Существует публикуемый индекс, который является базой для оценки и мониторинга рынка. Стоимость квадратного метра квартир довольно унифицирована по застройщику и по географическому расположению (см. аналитику, приведенную в предыдущей статье).

Ниже приводятся ключевые показатели фондового рынка Казахстана и рынка недвижимости Алматы. В данной статье я подразумеваю под фондовым рынком только рынок негосударственных ценных бумаг, данные взяты с сайта Казахстанской Фондовой биржи.
Капитализация и торгуемый объем рынка
Капитализация фондового рынка (по негосударственным ценным бумагам) Казахстана - 78 млрд. долларов. Как считается: Если акции зарегистрированы на бирже, то цена акции в последней сделке, даже если продана одна акция, умножается на все акции этого выпуска и определяется капитализация.

При таком подходе капитализация рынка недвижимости в Алматы составляет 69 млрд. долларов США (все квадратные метры города по 3 тыс. долларов за квадрат).

Исходя из того, что из 68 млрд. долларов США по акциям предприятий листинга А и Б 60 млрд. приходится на 11 предприятий (4 банка: ККБ, БТА, Халык, АТФ, 4 нефтяные: ММГ, СНПС АМГ, КМГ РД, компании Казцинк, Казхром, Казахтелеком) то в принципе можно оценить торгуемый объем. От КМГ РД размещено 25%, ММГ - 2%, СНПС АМГ 10-15%, ККБ - 13-15%, БТА - 15-20% и т.д. Остальные бумаги принадлежат крупным стратегическим инвесторам, государству, пенсионным фондам или создателям Компаний. Короче, оценка в 20% от общей капитализации будет максимальной оценкой доступных к покупке бумаг. Оценки делал я сам, поиск более детальной информации занял бы долгое время, но для целей исследования он становится неважен, так как задача просто сопоставить рынки.

По рынку облигаций, максимальной оценкой торгуемого объема является порядка 20% от всей капитализации. По оценкам специалистов 75% сделок с облигациями составляет сделки РЕПО - это не продажи, а обычно краткосрочные займы по залог облигаций.
Итак, мы оцениваем максимальный торгуемый объем негосударственных ценных бумаг в 10-15 млрд. долларов США. Остальные бумаги в портфелях или у стратегических инвесторов, которые их на рынок ставить не собираются. В этом плане характерно ИПО Казкоммерцбанка, которое в открытую признавалось не совсем обычным ИПО, в ходе которого текущие акционеры сохранили свою долю в банке.

Торгуемый объем на рынке недвижимости Алматы оценивается в 3 млн. кв.м., а по данным Крыши и 4,5 млн. кв.м. (подробнее в предыдущей статье). Что составляет от 6 до 12 млрд. долларов США.
Оборот
Годовой оборот рынка негосударственных ценных бумаг составляет 5-10 млрд. долларов США. Точные данные не найдены, оценки получены исходя из еженедельного оборота в 100-200 млн. долларов США.

Годовой оборот рынка недвижимости Алматы только по первичному жилью составляет как минимум 2 млрд. долларов США - просто исходя из того, что только новых площадей за два последних года введено 1,5 млн. кв.м., даже исходя из средней цены в 1200 долларов США за квадрат. С учетом вторичной недвижимости мы оцениваем годовой оборот в минимум в 6 млрд. долларов США, исходя из оборота в 3 млн. кв.м. по 2000 долларов за квадрат. (Подробнее по оценкам смотри предыдущую статью).

Участники

На фондовом рынке - институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, в том числе и иностранные, доля ПИФов незначительна и частных инвесторов незначительная.

Рынок недвижимости Алматы - физические лица - доля юридических лиц незначительна.
Вывод:
1. В настоящее время рынок недвижимости Алматы сопоставим с рынком негосударственных ценных бумаг Казахстана.

2. В связи с тем, что на нем участвуют физические лица и с тем, его поведение гораздо сильнее сказывается на персональном богатстве каждого жителя.

3. Индекс недвижимости является гораздо более важным показателем для населения в оценке экономической ситуации, чем индекс казахстанской фондовой биржи.

4. В отличие от фондового рынка, где участвуют профессиональные инвесторы, рынок недвижимости базируется на предпочтениях и оценках широких слоев населения, а значит вероятность панического "стадного" поведения в нем гораздо выше. Причем как в сторону повышения, так и в сторону понижения.
Ключевым фактором в анализе является то, что рынок недвижимости стал реальным индикатором экономического состояния широких слоев населения. По своему влиянию на оценку собственного богатства индекс цен на жилую недвижимость несопоставим с индексами Казахстанской фондовой биржи. А оценка собственного богатства влияет на потребительское поведение людей.

Роль недвижимости в финансовом секторе

В соответствии с отчетом о финансовой стабильности, подготовленным Национальным Банком РК и Агентством Финансового Надзора доля кредитов, связанных с недвижимостью по состоянию на 01.10.06 составляет 33,6% от всех выданных кредитов.

Ниже приводится таблица с указанием объемов кредитов экономике, доли их в ВВП и доли кредитов, связанных с недвижимостью в ВВП.
01.10.06
01.01.07

ВВП
7077
9738

Кредиты банков экономике
3825
5992

Доля кредитов, связанных с недвижимостью
33,6%
33,6% (по аналогии)

Кредиты, связанные с недвижимостью к ВВП
18%
16%


Как видно, само по себе значение роли недвижимости очень велико и более того, она стабильно растет. Ниже приведена динамика доли займов под залог недвижимости в ссудном портфеле БВУ.

Рассмотрим динамику богатства среднего гражданина РК, и оценим его возможности как активного хозяйствующего субъекта.

Ниже приводится таблица роста депозитной базы физических лиц, объемов потребительского кредитования и объемов кредитов населению на строительство и приобретения жилья.

Будем считать, чистыми накоплениями граждан страны разницу между их депозитами, потребительскими кредитами и кредитами на строительство и приобретение жилья.
Млрд. тенге

01.12.2003
01.12.2004
01.12.2005
01.12.2006


Вклады в БВУ
343 268
447 976
596 848
1 055 194

Кредиты на потребительские цели
63 306
144 422
320 501
782 511

Строительство и приобретение
37 339
129 099
268 563
528 623

Чистые накопления
279 962
303 554
276 347
272 683

Чистые накопления со стройкой
242 623
174 455
7 784
- 255 940


Очевидно, что в последние два года чистые сбережения граждан Казахстана снижаются, т.е. средний гражданин не наращивает свои финансовые сбережения.

А с учетом строительства видно, что за последний год граждане Казахстана должны банковской системе. Т.е. реально благополучие среднего гражданина РК зависит от цены на недвижимость, причем эта зависимость критически важна. В случае существенной корректировки цен, средний гражданин РК может оказаться банкротом.

Ниже приводится динамика накоплений населения РК в БВУ.

Некоторые данные по Росту ВВП и кредитованию экономики.
По итогам 2006 года лидерами роста ВВП являлись:
Рост
(млрд. тенге)
Доля в ВВП 2006
прирост к 2005 году (млрд. тенге)

Финансовые услуги
43,4%
436,7
4,5%
132,2

Строительство
35,6%
868,8
8,9%
228,1

Связь
20,4%
207,4
2,1%
35,1

Гостиницы и рестораны
10,5%
89.9
0,9%
0,8

Операции с недвижимым имуществом,
9,9%
1471,5
15,1%
132,6

Торговля, ремонт авто и изделий
9,8%
1171,3
12%
104,5

Итого
4245,6
41,5%
633,3

В то же время только прирост потребительского кредитования в стране составил 450 млрд. тенге, а прирост ипотечного кредитования 250 млрд. тенге. Таким образом, основными причинами роста указанных секторов можно назвать кредитные ресурсы банков, направленные именно на потребление.

Каковы пределы роста?

В настоящем разделе используются данные следующих отчетов:
Отчет о финансовой стабильности (НацБанк РК совместно с АФН)
Отчет МВФ (IMF Country report 05/240 Июль 2005 года – найдено в Интернете, адрес указать не могу сейчас за давностью скачивания)
Статистические сборники Национального Банка.

В отчете о финансовой стабильности приведено сравнение финансовой систему РК с соответствующими системами стран Юго-Восточной Азии в предкризисный период.

Данные из отчета приведены ниже:

Активы финансового сектора к ВВП


Кредиты банков экономике в % от ВВП

Доля «нефункционирующих» кредитов. В соответствии с классификацией представлена доля безнадежных кредитов.

Роль и структура кредитования физических лиц

Исходя из данных по состоянию на 01.01.07 можно обновить приведенные данные и тогда приведенные выше показатели будут следующими:
Показатель
01.10.06
01.01.07

Активы финансового сектора к ВВП
97,2
Свыше 105 (без учета страховых организаций и кредитных товариществ)

Кредиты банков экономике
54,1%
62%

Доля кредитов физическим лицам
26,9%
30%


Таким образом, в настоящее время по показателям финансового сектора, Казахстан вплотную вошел в середину показателей стран предкризисного периода.

По оценкам МВФ медианный рост кредитов за три года, предшествующих пику кредитного бума составлял 17%. Кредитный бум в развивающихся экономиках длится 3,5 года с разбросом от 2 до 5 лет. Кредиты в Казахстане растут с 2000 года со скоростью 64%,30%,42%. При этом в 2005 году рост составил около 80% и в 2006 году 100%.
Классификация потребительских кредитов по сравнению с кредитами в целом по экономике.

Потребительское кредитование считается одним из наиболее рискованных видов кредитования, однако текущая структура кредитов по принятой классификации лучше, чем в среднем по системе:
Структура кредитов на 01.10.2006
По банкам в целом
Потребительское

Стандартные
59,2
72,8

Сомнительные
38,8
25,5

Безнадежные
2
1,8


Такое качество потребительского кредитования объясняется пока еще новизной этого продукта и его бурным ростом. В течение 2007 года качество будет ухудшаться, по объективным причинам.
Вывод.
Дальнейший рост кредитования ограничен по следующим причинам:
1. В настоящее время сальдо сбережений населения в банках второго уровня уже отрицательно.

2. Рост кредитования промышленности и частного сектора уже угрожает финансовой стабильности Республики.

3. Реальная оценка качества потребительского и ипотечного кредитования будет проявляться в 2007 году.

Другие факторы

Я предполагаю, что оценки темпов роста экономики Республики Казахстан значительно преувеличены в силу нескольких факторов.
1. В Казахстане существует кредитный бум. Прирост потребительских и ипотечных кредитов в размере около 1 трлн. тенге дал сильный толчок росту ВВП в 2006 году. Рост торгового оборота и рынка недвижимости в этом году во многом связан с переносом покупок товаров длительного пользования (холодильники, телевизоры, машины, недвижимость и прочее) с 2007 года на 2006. Можно предположить, что темпы роста торгового оборота в 2007 году будут меньше, в случае снижения прироста потребительского кредитования.
2. Рост услуг финансовой сферы также связан с бурной выдачей кредитов, так как комиссии банков и платежи, связанные с выдачей кредита выплачиваются перед получением кредитов. В случае снижения темпов прироста выдачи кредитов, этот показатель также может уменьшиться.
3. Такой сценарий основан на предположении, что темпы роста кредитования замедлятся. Я думаю, что это так по приведенным выше причинам.
4. Рост остальных секторов. Темпы роста нефтегазового и промышленного сектора также будут значительно меньше. В 2007 году не прогнозируется существенный рост добычи нефти и остальных экспортных позиций в физическом выражении. Также не предполагается существенный ценовой рост по этим позициям, в связи с тем, что в предыдущие годы они значительно выросли.
Цена на нефть, равно как и цена на многие металлы достигла своего максимума
В 2006 году цена на нефть достигла всех своих возможных исторических максимумов.


Замедление темпов роста приведет к замедлению темпов роста доходов населения, и самое главное к изменению ожиданий.

Как уже говорилось, необходимо время для того, чтобы привыкнуть, что экономика не растет двузначными цифрами, равно как и зарплаты, бонусы и т.д. Займы, которые делались в надежде на общий рост доходов и покупательский бум, который был в предыдущие годы, начнут ухудшаться.

Снижение качества потребительского кредитования повлечет за собой усложнение процессов получения займов, что еще более снизит покупательскую активность.

В условиях, когда недвижимость приобреталась и строилась на кредитные деньги банков, врем я «удержания» недвижимости становится критическим. Т.е. обязательства по погашению процентов и кредитов буду стимулировать инвесторов к продаже квартир, ограничивая время поиска выгодной цены. В связи с этим, стагнация на рынке недвижимости даже на полгода сделает возможным массовый сброс квартир, так как остановка цены означает реально снижение эффективности вложений.

Итак, рынок недвижимости становится одним из ключевых факторов в текущей финансовой стабильности РК.

Рынок недвижимости перегрет

Айдархан Кусаинов. Компания «Almagest» 23.02.2007, специально для ThinkTank.kz
http://www.thinktank.kz/analitika.php?PageLevelID=117#goprint

Рынок недвижимости перегрет
Исследование рынка недвижимости и его перспектив
Краткое содержание

В данной статье автор исследовал рынок недвижимости Алматы для целей оценки его состояния с точки зрения «перегретости» и соответствующих перспектив.

Базовым параметром для оценки рынка является определение некоей «базовой цены», что собственно является основой для рассуждений о справедливости текущих цен, а также для моделирования дальнейшего развития цен.

Автор не является сотрудником и не представляет интересы никаких организаций, связанных с рынком недвижимости, кроме того, исследование производилось в качестве хобби в течение последних пяти дней, в связи с чем, я оперирую общедоступными данными, найденными в Интернет, на сайтах компаний по недвижимости, некими цитатами, найденными там же. При использовании данных ссылки на веб-страницы указаны рядом.

Для оценки справедливой цены квадратного метра жилой площади в Алматы, автор использовал несколько оценок:

1. Стоимость аренды недвижимости. Такой подход удобен тем, что позволяет не пускаться в довольно «скользкие» рассуждения о среднем доходе, заработной плате и других макроэкономических параметрах. Рынок аренды это часть рынка недвижимости и их сопоставление самый удобный способ оценки. В этом способе рассмотрены два варианта оценки:

a. Вложения в недвижимость как в бизнес-актив. Предполагается, что недвижимость приобретается для сдачи в аренду, что означает, что доход от таких вложений должен превосходить доходы от банковского депозита.

b. Приобретение недвижимости в ипотеку. При такой оценке предполагается, что человек, снимающий квартиру в аренду, предпочтет оформить ипотеку и превратить арендные платежи в «покупные» платежи.

2. Коэффициент доступности жилья (housing affordability) и показатель среднедушевого дохода. Оценка, используемая ООН (программа Хабитат) для сравнения рынков недвижимости в мире.

Также приводится несколько размышлений по поводу предложения на рынке недвижимости, соображения по поводу себестоимости. Эти соображения важны для оценки перспектив развития и прогнозов по рынку недвижимости в ближайшем будущем.
Основные выводы исследования.

Перегрев рынка недвижимости начался около полугода назад во второй половине 2006. Равновесная цена недвижимости в настоящий момент составляет около 1800 – 2000 тыс. долларов за квадрат. В настоящее время рынок состоит из спекулятивных сделок. Коррекция произойдет в ближайшие 9-12 месяцев и будет не менее 40-50%, хотя в совсем краткосрочном периоде декларируемая (по объявлениям) стоимость может быстро расти.

Глава 1.
Спрос на квартиры и оценка верхней и нижней цены.
Структура спроса.

В данном исследовании я разделил спрос на недвижимость по целям приобретения квартир с точки зрения общей логики:

1) Необходимые приобретения. Покупка квартир именно с точки зрения проживания в городе Алматы. Это базовая группа, которая, по сути, и должна определять реальный спрос на квартиры. Такие покупки выводят квартиры с рынка и являются действительно долгосрочными инвестициями.

2) Улучшение условий. Покупка квартир с точки зрения улучшения условий проживания, как правило, сопровождается продажей старой квартиры. Такие приобретения также являются долгосрочными приобретениями и выводят площади с рынка, но в не такой степени как первые. В рынок возвращаются старые квартиры и речь здесь идет скорее о качественном улучшении условий проживания – лучший район, дом, планировка, некое прибавление площади.

3) Инвестиции. Покупка квартир для извлечения прибыли – сдачи в аренду. В этом случае квартиры с рынка не выводятся, а активно используются в обороте жилья, удовлетворяя потребности первой категории.

4) Спекуляции. Отличие от третьей категории заключается в том, что квартиры выводятся с рынка, но в спекулятивной манере. Выводятся с рынка они в связи с тем, что не сдаются в аренду, старые квартиры не продаются, предложение уменьшается. Спекулятивная манера проявляется в том, что фиксация прибыли происходит только в момент продажи, что очень важно для дальнейшего анализа.

Вот в принципе основные типы покупателей и базовая структура спроса на жилые площади. Такое ранжирование будет полезным для целей дальнейшего анализа. Безусловно, различие между 2, и 4 группой достаточно условное, часто приобретается квартира для расширения, однако на время выплат ипотечного займа или просто с точки зрения денежных потоков сдается в аренду. Различие в поведении будет проявляться далее при анализе сценариев развития рынка. В связи с этим, различием разделение на такие категории представляется целесообразным.

Оценка равновесной стоимости квадратного метра жилья от аренды.
Обоснование и общие замечания.

Оценка от аренды основана на альтернативе аренда – покупка. Или стоимости актива от получаемых денежных потоков. В первую очередь соотносится с категориями 1 и 3 в приведенной выше классификации. Я предполагаю, что так можно получить наиболее востребовано-равновесно-оправданную цену:

1. Необходимость. Аренда квартир происходит точно от безысходности и реально отражает спрос на жилую площадь. Это реальная готовность платить свои кровные деньги ради проживания. (Востребованность)

2. Мобильность. При аренде отсутствуют эффекты обладания, что означает, что если есть возможность арендовать жилье сопоставимого качества дешевле, то арендатор гораздо легче мигрирует в новые условия. Картина может быть не так проста из-за условий поквартальной, полугодовой и годовой оплаты, но существенно этот фактор не влияет. Это намного проще продажи/покупки квартиры. (Равновесность).

3. С точки зрения предложения рынок аренды также более показателен. Заморозить 50 – 100 - 200 -300 тыс. без гарантированного вознаграждения (покупка или владение квартирой), в надежде на рост цен, или выплата по 500 – 1500 - 3000 долларов ежемесячно по ипотеке за пустую квартиру при имеющейся возможности наоборот получать дополнительный доход – это точно не признак среднего класса во всем мире. (Оправданность).

4. Рынок аренды является составляющей рынка недвижимости и рассматривается в том же городе. В этом случае нет необходимости анализировать покупательскую способность, предпочтения, средние доходы и прочее. Это наиболее простой и действенный метод оценки.
Оценка стоимости аренды квадратного метра жилой площади.

Используемые источники информации о текущих ставках аренды.
1. http://are.kz/rus/rates/ (для текущих ставок)

2. http://krisha.kz/content/article/303.html (для ретроспективных данных за 2003-2005 годы)

3. Данные за 2006 год были усреднены между данными на конец 2006 года и конец 2005 года в силу отсутствия информации у автора по динамике в течение года.

Принятые для расчета средние показатели, в случае если нет более точных данных и конкретных данных.

1. Площадь двухкомнатной квартиры 45 кв.м.

2. Площадь трехкомнатной квартиры – 70 кв.м.

3. Ставки аренды с http://are.kz/rus/rates/ получены делением нижнего порога аренды на минимальную площадь и верхнего на максимальную.

Итак.

Оценка месячной арендной ставки одного квадратного метра жилой площади на конец 2006 года по данным http://are.kz/rus/rates/.
обычный ремонт
евроремонт
эксклюзивный

2-комнатные
---
--
---

3-комнатные
20-22,25
20-14
17-20

4-комнатные
18,75-20
20-20
20-24

5 и более комнат
--
--
24-27

Для целей унификации мы приняли, что средняя арендная ставка за один квадратный метр равна 22 долларам.

Динамика арендной платы по данным http://krisha.kz/content/article/303.html с учетом принятых допущений по площади квартир. В долларах США.
В таблице сделаны допущения – прогнозы на 2007 год характер которых будет обсуждаться позднее.
Стоимость аренды
3 комн.
2 комн.
Средневзвешенная

Конец 2002-начало 2003
8,571429
6,666667
7,83

2003
9,285714
6,666667
8,26

Конец 2003-начало 2004
9,285714
8,888889
9,13

2004
10
8,888889
9,57

Конец 2004 – начало 2005
12,85714
11,11111
12,17

2005
12,85714
11,11111
12,17

Конец 2005-начало 2006
15,71429
13,33333
14,78

2006
17,39

Конец 2006-начало 2007
20 (по АРЕ см. выше)

2007 (допущение)
25 (предположение)

Кон 2007 – нач 2008 (допущение)
27 (предположение)


Оценка стоимости жилья исходя из квартиры как бизнес-вложений с целью сдачи в аренду.

В случае приобретений квартиры для сдачи ее в аренду, покупатель планирует получить от такого приобретения доход, превышающий доход по депозиту в банке. Мы предполагаем, что необходимо получение 15% годовых в месяц. Тогда стоимость квадратного метра жилья оценивается просто:

Цена за квадрат= месячный арендный платеж за квадрат*12 мес/ставку доходности.

В своем рассмотрении мы несколько усложним подход.

Оценим верхнюю цену, при которой выгодно приобретение квартиры для сдачи в аренду. Максимальной ценой мы примем цену, при которой доход от аренды на 20% превышает доход от банковского депозита. Если цена квадрата ниже этой, то выгодным является приобретение квартиры и сдача ее в аренду. Назовем ее входной ценой в аренду. До этой цены инвесторы по нашей классификации очень активны.

Когда цена сравняется с ней или превысит, то такое приобретение становится не очень интересным: доходность только на 30% или менее процентов выше, чем от депозита, однако нужно искать квартиру, покупать ее, искать арендатора и прочее. В этой ситуации существующие арендодатели не выходят из бизнеса (доход все-таки сопоставим с банковскими процентами, но новые не появляются). Выше этой цены инвесторы не приобретают квартиры на рынке и выходят с рынка купли-продажи недвижимости, оставаясь в рынке аренды.

И, наконец, еще одна цена, при которой доходность от аренды на 30% ниже банковского процента. Тогда уже существующие арендаторы получают стимул продать квартиру, получить за нее цену и положить деньги в банк, где доход будет уже выше дохода от аренды. Назовем ее выходной ценой из аренды. Выше этой цены инвесторы становятся продавцами недвижимости.
Ниже приводится таблица соответствующих коэффициентов в разбивке по годам:
Оценка коэффициента от сдачи в аренду

Процентная ставка
Коэффициент стоимости

Банк
Вход для аренды
Выход из аренды
Входная цена аренды
Выходная цена аренды


Конец 2002-начало 2003
13,0%
16,9%
9,10%
71,0
132

2003
13,0%
16,9%
9,10%
71,0
132

Конец 2003-начало 2004
12,5%
16,3%
8,75%
73,8
137

2004
12,0%
15,6%
8,40%
76,9
143

Конец 2004 – начало 2005
11,5%
15,0%
8,05%
80,3
149

2005
11,0%
14,3%
7,70%
83,9
156

Конец 2005-начало 2006
10,5%
13,7%
7,35%
87,9
163

2006
10,0%
13,0%
7,00%
92,3
171

Конец 2006-начало 2007
9,5%
12,4%
6,65%
97,2
180

2007 (допущение)
9,0%
11,7%
6,30%
102,6
190

Кон 2007 – нач 2008 (допущение)
9,0%
11,7%
6,30%
102,6
190

Конец 2002-начало 2003



С применением имеющихся данных по коэффициентам и ставкам аренды мы можем сопоставить динамику цен, прогнозируемую по модели и фактическую.
На следующем графике приведена динамика цен вычисленных нами в наших предположениях и фактическая рыночная цена за квадрат. (Фактическая цена взята с http://krisha.kz/content/article/298.html и с индекса из Агенства Абсолют http://www.flat.kz/).
Из графика видно, что квартиры были недооцененными вплоть до середины 2005. Далее до середины 2006 года, арендная стоимость квартир была сопоставима с банковскими депозитами. С середины 2006 года приобретение квартир для сдачи в аренду потеряло смысл. Т.е. группа инвесторов (по нашей классификации) ушла с рынка приобретения недвижимости. При достижении цены значения 3500-4000 можно ожидать, что эта группа предложит свои квартиры на продажу, т.е. перейдет в группу спекулянтов, получающих прибыль с продажи квартиры.
Оценка стоимости жилья приобретенного в ипотеку, как альтернатива аренде.

В этом подходе мы считаем величину месячной аренды квадратного метра жилья ежемесячным платежом по ипотеке, что позволяет нам вычислить соответствующую сумму займа по ипотеке. Первоначальный взнос прибавляется к сумме займа для получения окончательной цены.

Ниже приводятся соответствующие коэффициенты для различных вариантов ипотеки.

Оценка коэффициента от ипотеки

Коэффициент стоимости
Коэффициент стоимости

%ставка
10 лет
20 лет
Максимум дл 10 лет
Максимум для 20 лет

С взносом 30%
Без взноса
С взносом 30%
Без взноса

19,0%
76,59
53,56
88,32
61,76
76,59
88,32

2003
19,0%
76,59
53,56
88,32
61,76
76,59
88,32

18,0%
79,35
55,49
92,66
64,80
79,35
92,66

2004
18,0%
79,35
55,49
92,66
64,80
79,35
92,66

17,0%
82,27
57,53
97,48
68,17
82,27
97,48

2005
17,0%
82,27
57,53
97,48
68,17
82,27
97,48

16,0%
85,37
59,70
102,79
71,88
85,37
102,79

2006
16,0%
85,37
59,70
102,79
71,88
85,37
102,79

15,0%
88,63
61,98
108,59
75,94
88,63
108,59

2007
15,0%
88,63
61,98
108,59
75,94
88,63
108,59

15,0%
88,63
61,98
108,59
75,94
88,63
108,59


Снова график сопоставления смоделированных цен и фактических.
Как видно из графика до середины 2005 года желающие могли легко приобрести квартиры, вместо того чтобы их снимать (при условии оплаты первоначального взноса в 30%). К середине 2006 года это стало недоступным для тех, кто был не готов рисковать и принимать ипотеку на 10 лет и они согласно модели ушли с рынка покупки квартир. А к концу 2006 года ушли с рынка покупок и те, кто готовы были загрузиться на 20 лет.

Итак, на основании двух подходов, основанных на аренде как базы для вычисления стоимости квадратного метра, мы получили оценку возможных соотношений стоимости аренды и стоимости квадратного метра.
Оценка максимальной стоимости квадратного метра жилья от коэффициента доступности жилья.

Основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (Housing affordability rate). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок). Этот коэффициент показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.

В международной практике (http://www.demographia.com/dhi-ix2005q3.pdf) принята следующая классификация рынков жилья с точки зрения его доступности: (все данные взяты из исследования рынков США, Канады, Ирландии, Новой Зеландии, Великобритании (по состоянию на 3 квартал 2006 года).
Статистика рынков

До 3
жилье доступно (affordable)
59

От 3 до 4
жилье не очень доступно (moderately unaffordable)
22

От 4 до 5
приобретение жилья сложно (seriously unaffordable)
36

Свыше 5
серьезно недоступно (severely unaffordable)
42

Итого исследовано рынков
159


Для справки приводятся выборочные данные по этому показателю по самым дорогим городам.
Самые дорогие:
Лос-Анжелес
11.4

Сан-Диего
10.5

Сан-Франциско
10.1

Сидней
8.5

Лондон
8.3

Майами
7.6

Нью-Йорк
7.2

Минимальное значение показателя в этих странах - 2.0.
Данные по Азии
http://globalpropertyguide.com//articleread.php?article_id=78&cid=



TABLE 1. CONDOMINIUM AFFORDABILITY IN ASIAN COUNTRIES


CITY
INCOME PER CAPITA (US$)1
CONDOMINIUM PRICE PER SQ M (US$)2
CONDOMINIUM PRICE(US$)3
PRICE TO INCOME RATIO4

Kuala Lumpur
6,991
1,222
21,996
3.14

Tokyo
45,425
8,000
144,000
3.2

Taipei
13,036
2,330
41,940
3.2

Hong Kong
27,670
5,998
107,964
3.9

Singapore
28,578
6,700
120,600
4.2

Bangkok
6,317
1,667
30,006
4.8

Seoul
10,305
3,300
59,400
5.8

Manila
2,217
1,300
23,400
10.6

Jakarta
1,861
1,250
22,500
12.1

Shanghai
2,474
2,200
39,600
16


1Data from “An East Asia Renaissance: Ideas for Economic Growth”, World Bank, 2006
2Data from The Global Property Guide, www.globalpropertyguide.com
3Assuming a 18 sq m condominium unit in city center
4Condominium price divided by income per capita




На основании приведенных выше данных мы будем считать, что коэффициент 12 является максимально возможным. Такое значение по принятой классификации характеризует труднодоступное жилье, однако предположим, что это значение отражает максимально логичную рыночную цену, не «перегретую – временную» цену. То есть при таком коэффициенте рынок может нормально функционировать сколько-нибудь разумное для этого рынка время и корректироваться без характерных для пузырей последствий.
Для определения некоей средней равновесной, рыночной цены мы выберем значение 5.

Итак, ниже приводятся показатели для города Алматы (подчеркнем не по Казахстану, а только по городу).
2003
2004
2005
2006

Средняя зар. плата
22 487
38 316
46 785
55 685

Среднедушевой доход
19 490
23 388
28 580
33 832

Курс доллара
150
136
133
126

ЗП в USD
150
282
352
442

Доход в USD
130
172
215
268

Итак, максимальная цена квадрата, вычисляется как годовой доход, деленный на 18 (международная норма жилья на человека, используемая при вычислении коэффициента) и умноженный на коэффициент 14.

Цена 2003 2004 2005 2006
Годовой доход 1 564 2 063 2 581 3 220
Максимальная цена (x14) 1216 1605 2007 2504
Равновесная цена (x7) 608 802 1004 1252
Минимальная цена (x2) 174 229 287 358

Ниже представлен коридор смоделированных цен и фактических.
Как видно, исходя из графика опять же, где-то до конца 2005 года цены были примерно в приемлемом районе – жилье труднодоступно, но в принципе сопоставимо с другими городами в относительных величинах. Однако в середине и, особенно к концу 2006 года стоимость взлетела к серьезным значениям, которые реально можно характеризовать как инвестиционный пузырь. Такие значения (14) не во всех исследованиях можно найти. (Для информации: В Москве коэффициент доступности жилья равный 14 соответствует цене в 9500 долларов за квадрат).

Вывод:

1. Рынок начал перегреваться с середины или осени прошлого года. Вплоть до середины 2006 года темпы роста цен на недвижимость имеют измеримое экономическое обоснование.

2. Равновесная или некая пороговая цена квадратного метра на конец 2006 года, исходя из приведенных выше воображений, составляет 1773 – 2172. При этой цене на рынке еще присутствуют покупатели квартир, руководствующиеся долгосрочными соображениями. Она является пороговой для инвестиций в недвижимость с целью получения разумного дохода, а также для приобретения ее в ипотеку на 10-20 лет с существующими условиями.

3. Цена выше названной будет основана в основном на спекулятивных ожиданиях (ожидании сохранения дальнейших темпов роста) и малоизмеримых понятиях престижа, ощущения владения собственностью и т.д.

4. Необходимая минимальная коррекция составляет около 30%. Практически весь рост недвижимости с середины 2006 года носил сугубо спекулятивный характер.
5. В текущих ценах на рынке отсутствуют нормальные покупатели, приобретающие квартиру на долгий период. Основной рынок сейчас формируют спекулянты, и, скорее всего доля спекулятивных сделок на рынке готовых квартир выросла до 90-100%.
Глава 2. Предложение.

Из документа «О Государственной программе развития города Алматы на 2003-2010 годы»

«По состоянию на 1 января 2002 года общий жилой фонд города Алматы составил 21,2 млн. кв.м. ...к несейсмостойким зданиям отнесено 5,6 млн. кв. метров жилья, или 26,5% общей площади жилого фонда города, к особо сейсмоопасным - соответственно 2,3 млн. кв. метров, или 11%;

951 жилой дом общей площадью 488 тыс. кв. метров, где проживают 50 тыс. человек, находится в аварийном состоянии, срок службы этих домов превысил 50 лет, основу этой категории домов составляют объекты с низким нормативным сроком службы (каркасно-камышитовые, деревянные и саманные);»

Ввод жилья на территории города Алматы на период 2005-2007 годы, тыс. кв.
метров


№
Показатели
2003

г.

факт.
2004

г. факт.
Прогноз

п/п
2005г.
2006г.
2007г.
за 2005-2007г.

1
2
3
5
6
7
8
9

1.1
Строительство жилья за счет государственных средств, в том числе:
13,5
12,5
141,7
160,3
210,2
512,2

-с использованием ипотечного кредитования
-
-
127,5
127,5
127,5
382,5

-жилищно-строительные сбережения
-
-
-
-
45,6
45,6

-республиканский бюджет
-
-
8,1
8,1
8,1
24,3

-местный бюджет
13,5
12,5
6,1
24,7
29.0
59,8

1.2
Строительство жилья за счет средств коммерческих и индивидуальных застройщиков
278,5
299,2
300,8
429,7
527,3
1257,8

Всего:
292,0
311,7
442,5
590,0
737,5
1770

Факт
291,5
311,7
605
830
1079 (оценка)

Отклонение от плана
0
0
37%
40%
35%

В процентах от жилого фонда (21,2 млн. кв.м.)
1,2
1,47
2,85
3,91
4,7%

Прирост к предыдущему году в %
6,9%
94%
37%
30% (оценка)


В этой таблице я сделал оценку по фактическому прогнозу по вводимым площадям. В моем предположении рост вводимых площадей составит 30% и мне представляется, что это в целом консервативная оценка. Реальный рост может быть больше. В качестве обоснования приведу цитату:

«25.10.2006 Интерфакс Казахстан

«Правительство Казахстана прогнозирует, что за период 2005-2009 годы в республике будет введено в эксплуатацию более 31 млн кв. м жилья.
"В целом мы предполагаем, что суммарный ввод (жилья - "ИФ-К") с 2005 года по 2009 год превзойдет все наши оптимистичные прогнозы и составит свыше 31 миллиона квадратных метров", - заявил премьер-министр Даниал Ахметов во вторник на совещании в правительстве. При этом он выразил уверенность, что госпрограмма жилищного строительства, рассчитанная на 2005-2007 годы, "будет выполнена за два года". Как известно, в рамках этой программы в стране запланировано построить не менее 12 млн. кв. м жилья. "Я убежден, что 2007-2008 годы дадут еще большую динамику, поскольку мы вкладываем большие ресурсы в подготовку и развитие инфраструктуры", - отметил премьер.»
Итак, ниже следуют мои оценки возможного предложения на рынке недвижимости.

Для начала оценим собственно рынок торгуемой недвижимости. Значительный объем жилого фонда не участвует в рынке недвижимости по разным причинам. Такими причинами могут быть: нежелание или невозможность для владельца продавать квартиру, возможность и желание сохранять статус-кво в течение длительного времени и т.д.

При оценке рынка недвижимости мы исходим из следующих предположений:

1. Аварийные дома и особо сейсмоопасные дома также не участвуют в рынке, так
как в нормальном рынке это неправильные объекты в рынке и их покупают по
неправильным ценам и не для проживания.

2. Оставшаяся нормальная площадь меняет своих владельцев раз в десять лет. Это
означает, что среднестатистическая семья меняет квартиру раз в 10 лет. В
принципе достаточно высокий показатель, однако для оценки верхнего уровня
рынка подойдет.

В таком случае объем нормального жилого фонда уменьшается на 13% и составляет 18.4 млн. кв.м.
Торгуемый фонд недвижимости в наших предположениях составляет 1,2 млн. кв.м.

Итак, для нашей оценки предложения недвижимости мы выберем базу в 1,8 млн. кв.м.

В связи с тем, что вводимое жилье однозначно попадает в предложение в текущем году, оценка объема рынка недвижимости с учетом вводимого жилья будет следующей:
2003
2004
2005
2006
2007

Предложение (млн. кв.м.)
2,1
2,1
1,4
2,6
2,8

Таким образом, объем предложения за последние три года растет по 15% в год. Что в целом должно замедлять рост цены и удовлетворять растущие потребности.

Для справки:

Предполагая, что на основании объявлений в «Крыше» квартира продается за месяц с момента первой подачи объявления (иными словами, объявление годовой объем рынка соответствует 12 кратному среднему предложению в крыше), рынок недвижимости можно оценить следующим образом:


2003
2004
2005
2006

Предложение в Крыше (тыс. кв.м.)
150
200
250
370 (усреднено по показателю на конец 2006)

Предложение (млн. кв.м.)
1,800
2,400
3000
4400


Как видно, рынок предложений по «Крыше» растет значительно быстрее, чем нами оцениваемый рынок, и здесь даже не вопрос наших предположений, а просто объективная данность, что косвенно может подтверждать предположение о том, что часть площадей, заявленных, в газете на самом деле не продается. Т.е. время ожидания продажи после подачи заявления серьезно выросло.
Ниже приведен график предложения на рынке:
Заключение.

На основании вышеизложенного, я пришел к следующим заключениям:

Стремительный рост цен на недвижимость 2003 - 2005 годам был закономерен по следующим причинам:

1. В начале 2003 года стоимость квадратного метра жилья была недооценена как по соотношению доходов, так и по соотношению арендных плат примерно на 30-50%.

2. Рост номинальных доходов в 2003 -2005 году практически на 80% в долларовом выражении (комбинация падения курса доллара и роста номинальных доходов) привело к тому, что только для корректировки соотношения доходов, аренды и ипотеки (как следствия комбинации двух факторов) стоимость квадратного метра к началу 2005 года должна была вырасти в 3,6 раза, или по 50-60 % ежегодно.

Однако такой рост естественным образом привлек спекулятивный интерес и в настоящее время (где-то с середины 2006 года рост цены носит инерционный и сугубо спекулятивный характер).

Темп роста предложения жилой площади только набирает темпы (естественное отставание составляет около года). Однако, несмотря на то, что в исследовании я заложил консервативные оценки по темпам роста в 2007 году (30%), я предполагаю, что рост будет еще выше. Быть может, меры направленные на уменьшение количества строительных организаций и хоть в какой-то степени сдержат темпы роста. Тем не менее, существующие строительные компании непрерывно повышают свою эффективность как с точки зрения сроков строительства, так и с точки зрения расширения парка оборудования и трудовых ресурсов. Так что я оцениваю темпы роста предложения в 30-50%.

В связи с недавним отрывом цен от земли (около полугода), я предполагаю следующий сценарий по рынку недвижимости:

1. Еще небольшой рост от текущего значения 3100, может быть процентов на 5-7 до лета.

2. Затем стагнацию, некое снижение, которую все будут связывать с сезонностью, летними отпусками и т.д. и т.п.

3. Осенью может быть еще один небольшой всплеск на месяц - два. Затем на рынке появятся новые готовые к продаже квартиры.

4. В ноябре - декабре будет опять стагнация и растерянность к новому году цены начнут снижаться. При этом появятся основные аргументы, что это предновогоднее снижение цен.

5. В январе - феврале следующего года начнутся массовые распродажи жилой недвижимости.

6. Окончательная цена составит 1000-1300 долларов США и следующее оживление будет к концу 2008 года.

Больший интерес вызывает построение более развернутого сценария о влиянии такого поведения рынка недвижимости на общую экономическую ситуацию. Однако об этом быть может, в другой статье.