Алма-атинский пузырь

Алексей Щукин

http://www.expert.ru/printissues/d/2007/10/rynok_nedvizhimosti_kazahstana/print

Что представляет собой рынок недвижимости Казахстана и интересна ли местная недвижимость в качестве объекта для инвестиций, выяснял корреспондент D’

Московские квартиры, цены на которые вошли в стадию устойчивой коррекции, сегодня вряд ли интересны частному инвестору. Покупка подмосковных коттеджей пока привлекательна, но требует больших денежных ресурсов. Во что же тогда вкладывать? Один из вариантов — недвижимость в регионах. Аналитики уверены, что российские города повторяют московский сценарий с задержкой на год-два. Значит, можно найти места, где недвижимость еще недооценена. А может, пойти еще дальше и посмотреть постсоветские страны? В отличие от популярных среди наших инвесторов Черногории, Болгарии, ОАЭ (Дубай) и Испании постсоветские страны, с одной стороны, не избалованы рекламой, а с другой — близки нам ментально. Но какую страну выбрать? Украина уже слишком популярна. Во «вражеской» Эстонии рост цен в 2006 году составил аж 70%. Инвестировать в среднеазиатские республики, где квартиры очень дешевы, было бы слишком экстремально.

Наш взгляд упал на Казахстан. Стабильное государство, сходное с Россией структурой экономики (энергоносители плюс металлы). Русский язык — один из государственных, что весьма удобно для инвестора. В Алма-Ате проживает много русских. Сюда, как и в Москву, активно мигрирует население со всей страны, что создает условия для роста цен. К тому же о рынке Казахстана мало что известно в России, так что есть шанс попасть на нераскрученный, развивающийся рынок, где частный инвестор может снять сливки. Таким образом, на расстоянии Алма-Ата выглядит достаточно перспективным местом для инвестирования.

Рынок недвижимости Казахстана интересен еще и с познавательной точки зрения. Весь прошлый год представители Ассоциации строителей России рассказывали о «казахском строительном чуде» и о том, что «надо учиться у братьев-казахов». Слышать это было немного обидно: когда-то догоняли Америку, потом Португалию — и вот теперь смотрим в спину азиатским товарищам. Как обстоят дела в Казахстане, мы захотели увидеть собственными глазами.

Рекогносцировка на местности

Человека, настроенного на восточную экзотику, Алма-Ата слегка разочарует. Это не Бухара и не Самарканд: нет никаких исторических зданий, практически никакого местного колорита в архитектуре. Единственная изюминка — арыки, идущие вдоль улиц, по которым вода с гор питает городские деревья.

Алма-Ата — советский город. Дореволюционных особнячков здесь раз-два и обчелся: они не выдержали испытаний временем и землетрясениями. Структура города еще советская: центр, кварталы частных домов, затем идут промзоны, за ними — спальные районы многоэтажек. В центре — типичный советский строительный «винегрет» из стилей: панельные дома, трехэтажные «конструктивистские» постройки 1930−х годов, кирпичные здания. Готовность к землетрясениям, впрочем, позитивно отразилась на характере города. Улицы невероятно широки. Дома советского периода обычно не превышают четырех-шести этажей, и даже районы многоэтажек до недавнего времени не строили выше 9–12 этажей.

Здесь очень много зелени, и главное — город расположен у подножия гор, Заилийского Алатау. Всего 15–20 минут езды на машине из центра — и вы попадаете на Медео. Жить рядом с горами — особая благодать. Понятно, почему Алма-Ата считалась одним из самых приятных городов страны, а московские театры устраивали форменную драку за право приехать сюда в бархатный сезон. Впрочем, постсоветские времена не самым лучшим образом отразились на городе: появились пробки, что, в свою очередь, привело к повышению уровня запыленности и загазованности воздуха. Алма-Ата была спланирована так, что, несмотря на низинное расположение, город хорошо продувался. Так вот в последние 15 лет леса в предгорьях изрядно вырубили, на их месте поставили высокие дома, в результате были перекрыты воздушные коридоры, по которым раньше ночные бризы с гор освежали город.

Московские аналитики рынка недвижимости как-то делились секретами и рассказывали, что в новом городе первым делом смотрят на машины. Это самый верный индикатор того, «есть ли здесь деньги». В центре Алма-Аты с автопарком все в порядке: очень много новых иномарок, джипов. То есть деньги здесь есть. Значит, и рынок недвижимости должен быть живой. Еще бросается в глаза большое количество агентств недвижимости, чьи офисы расположены на первых этажах основных улиц в центре. В Москве риэлтеры не могут себе позволить сидеть в таких дорогих офисах.

Алмаатинцы могут гордиться своими новостройками. Однако двухчасовая прогулка по центру и окрестностям выявила всего три-четыре новых здания. Это были башенки с огороженной собственной территорией. Этажей в 15–20. В Москве построили бы выше. Невысокий улов новостроек нашел объяснение на следующий день. Как оказалось, алма-атинские новые проекты сконцентрированы в других местах.

Опоздали на год

Первые встречи на казахской земле обнаруживают два пренеприятнейших обстоятельства. Первое: оказывается, иностранцы, не проживающие постоянно на территории Казахстана, не имеют права покупать здесь недвижимость. Конечно, это можно обойти: купить квартиру на юридическое лицо или получить вид на жительство, а уже затем что-то купить. Но все равно досадное ограничение. Тем более что в мире полно стран, где иностранцу с деньгами будут страшно рады.

Впрочем, это ограничение меркнет перед второй неприятностью: похоже, мы опоздали на год. Именно прошлой весной начался сумасшедший рост цен на недвижимость. «В апреле мы купили трехкомнатную квартиру в непрестижном районе многоэтажек за 65 тыс. долларов. А уже к началу 2007 года она стоила 190 тыс.», — рассказал таксист Валерий. Если еще год назад квадратный метр можно было купить за 1000 долларов, то сегодня об этом остается лишь вспоминать.

Стремительно выросли цены и на элитное жилье, и на многоэтажки, и на землю. В результате сегодня в Алма-Ате, как говорят местные жители, «московские цены на квартиры». Это, конечно, перегиб, тем не менее цены кусаются. На окраине квадратный метр стоит 2,5–3 тыс. долларов. В центре — 5–7 тыс. Причем столько стоят метры и в новых элитных домах, и в панельках. Но более всего шокирует стоимость земли: 150–200 тыс. долларов за сотку. Это больше, чем на Рублевке! Как это понимать? Секрет раскрывается быстро: это не цены, по которым люди покупают землю, чтобы построить себе частный дом. Это цены, по которым застройщики выкупают у частников их земельные участки с домами, чтобы потом построить на этом месте многоквартирные дома.

Играют все

Одна из причин бурного роста цен на недвижимость — существование группы покупателей, которые, как говорят, скупают чуть ли не все подряд. Новые богатые казахи (их еще называют «казановами»), «запихав деньги в недвижимость», стремятся сэкономить на налогах. Дело в том, что сейчас в Казахстане объявлена легализация имущества. Заплатив сбор в 10% от суммы спрятанных денег, можно «обелить» ранее полученные доходы. Дату окончания легализации уже несколько раз переносили, теперь крайний срок — август 2007 года. После окончания этого процесса будет введено декларирование крупных расходов, а незадекларированные активы станет трудно использовать.

Скупая недвижимость — квартиры, дома, земельные участки, — «казановы» хотят сэкономить на налоге. Задекларировав недвижимость, они заплатят налог не с реальной суммы, а с оценочной. Грубо говоря, «со стоимости по справке БТИ».

В последний год рост цен на недвижимость привлек на рынок массу желающих, также стремящихся сыграть на повышение. Любят рассказывать о людях, которые скупают несколько квартир, потом берут под них кредиты и покупают еще порцию квартир. Всю эту недвижимость они сдают в аренду, что якобы позволяет им обслуживать взятые в банках займы. При нынешнем уровне цен такая операция уже вряд ли проходит. Кредиты весьма дорогие: эффективная ставка — 11% в тенге. В то же время аренда не так уж и велика: на окраине квартиру можно снять за 300 долларов в месяц. Впрочем, когда рынок начинал расти, такие операции были действительно невероятно прибыльны.

От бесед с алмаатинцами порой складывалось впечатление, что на недвижимости играет или собирается сыграть уже чуть ли не половина города. Впечатление это, конечно, обманчивое, так как львиная часть населения Казахстана не способна купить и пяти квадратных метров. Тем не менее часть алмаатинцев — в складчину с родственниками и привлекая заемные средства — вкладываются в недвижимость. Те, кто не имеет средств на покупку городского жилья, пытаются прокрутить сделки «купил-продал» с дачами, которые можно еще купить за 10–20 тыс. долларов. Уже упомянутый таксист Валерий, после того как квартира втрое выросла в цене, предложил жене продать ее и зафиксировать прибыль. А потом, когда цены упадут, снова купить квартиру, только уже дешевле. Жена отказалась, но сама ситуация симптоматична. Изюминка текущего момента в том, что практически все признают: на рынке недвижимости надулся пузырь. В какой-то момент цены пойдут вниз. Тем не менее спекулянты надеются успеть продать до того, как грянет гром.

Кстати, люди, экономящие на легализации, рискуют попасть с недвижимостью в неприятную ситуацию. Сэкономив 10%, они могут потерять гораздо больше: ведь неизвестно, по какой цене через год они смогут продать свою инвестиционную недвижимость. К тому же с 2008 года будет введен налог на недвижимость.

Причины роста

Но неужели одна лишь легализация доходов так раскрутила маховик роста цен? Чтобы докопаться до истины, я встретился с Александром Калининым, директором исполкома Ассоциации оценщиков Казахстана и одновременно вице-президентом ассоциации риэлтеров. Господин Калинин известен как наиболее последовательный критик нынешней спекулятивной ситуации на рынке, которая привела к надуванию пузыря. По его словам, 60–70% сделок с недвижимостью носят спекулятивный характер, без наличия конечного платежеспособного покупателя. «Вклад легализации активов в рост цен я оцениваю в 10%. Остальное — другие факторы», — говорит господин Калинин. И отмечает, что благодаря отличной конъюнктуре на мировых сырьевых рынках в Казахстане сегодня много денег. При этом структура собственности такова, что 1,5–2% населения владеют более 90% национального богатства. Фондового рынка в стране практически нет, поэтому эти люди вместе с чиновниками и топ-менеджерами либо выводят деньги из Казахстана (в Дубае казахи вместе с русскими сегодня главные покупатели), либо вкладываются в местную недвижимость.

Приток наличности из-за рубежа в сочетании с искаженной структурой собственности и быстрое развитие ипотеки — важные факторы, подстегивающие рост цен. Но есть и еще один, чисто казахский феномен. Застройщики, выкупая земельные участки с домами в центре города для будущего строительства, платят сегодня большие компенсации их владельцам. Переселять, как в Москве, на другую жилплощадь в Алма-Ате не принято. Выкуп проходит по ценам 150–200 тыс. долларов за сотку. Эти деньги также разогревают рынок, накачивая спрос.

Впрочем, все эти факторы меркнут перед главным механизмом раскрутки рынка — сговором застройщиков. Девелоперы весь год снимали квартиры с продажи и при этом через несколько крупных агентств недвижимости («Абсолют», Центр коммерческой недвижимости) и подконтрольные СМИ вели мощную пиар-кампанию. Каждую неделю печатались индексы и прогнозы цен, из которых следовало: «покупай или проиграешь». Так и создавался ажиотаж. Строительное лобби через монополизированную информационную сферу манипулировало рынком, а альтернативные мнения и цифры блокировались. Кстати, уже сейчас, по оценкам Ассоциации риэлтеров Казахстана и Агентства по статистике, цены реальных сделок на 10–30% ниже, чем те, что печатаются в газетах и используются в рейтингах.

Беседа с риэлтерами

С тенденциями все понятно. А чтобы разобраться с пространственной структурой города, я решил посетить риэлтеров. Они встретили вопросом: покупаю себе или инвестирую? Это еще больше убедило меня в мысли о спекулятивном характере роста цен. Вслед за этим риэлтеры настоятельно попросили подписать бумагу о том, что я обязуюсь покупать новостройки только через их компанию. Иначе они отказывались хоть что-то говорить или показывать какие-либо объекты. При этом честно признались, что будут брать комиссию и с продавца, и с покупателя. Такие вот местные нравы.

Структура города оказалась несложна. Как в приморских городах стоимость недвижимости напрямую зависит от близости к морю, так и в Алма-Ате цена прямо пропорциональна близости к горам. Чем выше в гору, тем чище воздух, тем дороже метры. Вдоль двух дорог, идущих в горы, расположились анклавы элитной недвижимости.

Покупка квартиры в центре города весьма рискованна. Идет активный снос старого фонда со строительством на его месте многоэтажных комплексов. Сносят, как и в Москве, не самое ветхое, а наиболее выгодное с коммерческой точки зрения. Так что, купив квартиру в весьма приличном доме, можно через некоторое время оказаться в положении выселяемого. При этом цена жилья в новостройке в центре равна стоимости старой квартиры.

В Алма-Ате действительно много строят. Причем панельных домов давно уже не возводят, только монолит. Сдают квартиры в эксплуатацию так же, как и у нас, без отделки. А вот в Астане уже принят закон, по которому апартаменты передаются покупателю с отделкой, как в Европе. Сейчас в Алма-Ате мода на жилые комплексы с инфраструктурой: бассейном, фитнес-клубом и т. д. Начали появляться и жилые комплексы под управлением гостиничных сетей. Этот вид недвижимости популярен в Европе и Америке, где покупатели жилья получают помимо крыши над головой еще и первоклассный гарантированный сервис.

Послесловие

Итак, миссия закончена. Если бы я был финансовым аналитиком, то по поводу алма-атинской недвижимости выдал рекомендацию: продавать. Впрочем, для чистоты эксперимента мы нашли все-таки несколько точек роста.

Первая — дачные кооперативы. Несколько лет назад дачи вообще не были нужны, их продавали за несколько сотен долларов. Сейчас этот вид недвижимости уже распробовали, но все равно потенциал роста цен на землю есть. Дешевая однокомнатная квартира стоит 60–70 тыс. долларов, а дачный домик рядом с городом можно купить за 10–15 тыс. Все больше алмаатинцев начинают жить постоянно за городом.

Вторая точка роста — Талгар. Недооцененный город в 30 километрах от Алма-Аты через год-два войдет в черту южной столицы Казахстана. Совсем недавно дом в Талгаре можно было купить за 50 тыс. долларов, что, конечно, недорого относительно стоимости квартир в Алма-Ате.

Казахстанское чудо

Чиновники Ассоциации строителей России весь прошлый год любили рассказывать о казахском строительном чуде, ставя его в пример. Но при ближайшем рассмотрении чуда выясняется, что вблизи оно выглядит не так, как издалека.

Один из элементов стройпрограммы Казахстана — программа дешевого социального жилья. По ней город предоставлял земельные участки, подводил к ним за свой счет коммуникации, а привлеченные подрядчики строили затем жилые дома себестоимостью не более 350 долларов за квадратный метр. Квартиры должны были быть заселены бюджетниками, им выдавались ипотечные кредиты. На практике же вышло, что качество таких дешевых домов плохое, да и вписаться в заявленную себестоимость не удается. Уже после возведения домов оказалось, что бюджетники даже с помощью ипотеки не потянут покупку жилья. Квартиры были как-то заселены, но последовавшая проверка обернулась скандалом: дешевые квартиры достались за взятки предпринимателям. Жилье было возвращено государству. Программа не остановлена: сегодня рассматривается возможность строительства домов себестоимостью до 400 долларов за квадратный метр. По неофициальным данным, чтобы добиться такой себестоимости, планируется использовать труд студентов и заключенных.

Вторая госпрограмма — «Каждому казахстанцу земельный участок в 10 соток». Ни один из встреченных мной алмаатинцев землю по ней не получил, хотя чиновники утверждают, что распределено уже более 150 тыс. участков.

Наконец, в Казахстане уже несколько лет действует система стройсберкасс. По этой системе гражданин сначала держит несколько лет депозит в стройсберкассе, а потом получает льготный кредит на покупку недвижимости. Система только начала разворачиваться, но уже сейчас понятно, что такая схема в условиях быстрого роста цен не действует: деньги на депозите за несколько лет сильно обесцениваются.

Все за город

Алма-Ата, как и Москва, живет за счет инфраструктуры еще советских времен. За последние 15 лет застройка все больше уплотняется, что делает жизнь в городе менее комфортной. В этой ситуации президент Казахстана Нурсултан Назарбаев меняет вектор развития: «Я подвожу к тому, чтобы запретить строительство внутри Алма-Аты и разрешить строить за ее пределами. Пусть живут там, в чистом месте, и пусть приезжают работать в город». Чтобы остановить дальнейшее уплотнение застройки в городе, принято решение о начале проекта G-4 — строительстве четырех больших городов-спутников южной столицы. Другой шаг по разгрузке города подразумевает вывод всех казино и игорных залов в спецзону: на берегу Капшагайского водохранилища будет построен город-спутник Алма-Аты, уже прозванный Каз-Вегас. В самом городе высота новых жилых комплексов теперь ограничена 16 этажами. Принято решение о переходе от точечной застройки к комплексной реконструкции кварталов со строительством новых школ, больниц и т. д. Наконец, принят план-регламент Алма-Аты, по которому ограничивается плотность застройки: не более 180 человек на 1 га. Параллельно правительство при участии прокуратуры пытается выяснить законность приобретения земельных участков различными структурами в Алма-Ате и Алма-атинской области.

Все дополнительные материалы:

Карта 1 Алма-Ата: карта города Алма-Ата: карта города
http://www.expert.ru/maps/d/2007/10/document289449/

Япона недвижимость...

Япона недвижимость...

№ 75 (16223) от 28.04.2007 С джентльменским приветом с майдана Незалежности Марк АЙСБЕРГ, Киев http://www.express-k.kz/show_article.php?art_id=8694

У казахстанской экономики, чудом избежавшей голландской болезни, появились симптомы так называемой японской недвижимости, в простонародье именуемой мыльным пузырем. Мыльная опера Типичные признаки этой коварной болезни таковы: сильное покраснение лица у покупателей при виде ценника на квартиру (земельный участок), интенсивная сыпь на коже (примерно 7000 пятен на квадратный метр). Потом идет появление радужных прыщиков, вырастающих в пузыри (величиной в щеки застройщиков), которые страшно зудят и просятся, чтобы их расчесали. Наконец пузыри с шумом лопаются, и экономика на долгие годы становится недвижимой. Как это было, например, в Японии в начале 90-х годов прошлого века. Обычно пузыри пускают гукающие младенцы. Но делают они это неосознанно и в одиночку. Другое дело, когда воздушные замки надувают группой и сознательно - то есть, выражаясь шершавым языком УПК, по предварительному сговору. Мы уже неоднократно предупреждали своих читателей, что, по сути дела, казахстанцы сейчас продолжают дружно скидываться на "пузырь". В смысле - мыльный. Но нет пророка в своем Отечестве, особенно когда банки вместе с застройщиками и риэлтерами несколько лет подряд дружно вздымают цены на недвижимость. На этой неделе советник японского посольства Масацугу Сэо-сан, свидетель (а возможно, и потерпевший) кризиса недвижимости 1990-1991 годов, прослушав пульс нашей экономики и ознакомившись с ее анализами, вежливо предупредил, что у нас налицо все симптомы этой нехорошей болезни, которая отбросила экономику Японии на десяток лет назад. - "Мыльный пузырь" - это значит, что рыночная стоимость имущества во много раз превышала его реальную, фактическую стоимость, - по-самурайски честно глядя в глаза нашему обозревателю Руслану Минулину, заявил Масацугу Сэо-сан. И такой диагноз уже потихоньку вызывает приступы медвежьей болезни у тех, кто долгое время с чрезмерным усердием раздувал цены на недвижимость. А не сбегать ли нам за пузырем? Между тем некоторые наши банки по-прежнему норовят "сбегать за пузырем" за границу: то есть получить там кредиты и запузырить их в уже близкий к кипению казахстанский рынок недвижимости. И в этой своей борьбе за куш они пускаются во все тяжкие. Хотя неиспользованные резервы в области пузырестроения еще есть. Вот, например, навскидку: поскольку рынок вновь построенного жилья начал потихоньку стагнировать, можно по аналогии с автомашинами ввести повышенное налогообложение на жилье старше 15 лет! Скажем, под соусом, что они ухудшают экологию страны. Особенно это касается подержанных частных домов с печным отоплением. Куда денутся жители? Правильно - поневоле станут покупать новые квартиры. Затем можно добиться запрета на владение теми домами, чьи парадные расположены по правую сторону, если смотреть с крыльца местного акимата. А это уже неправильно, это не соответствует нашему менталитету и традициям. Следом можно запретить эксплуатацию квартир с потолком ниже 320 сантиметров. Остальные приемы выживания клиентов я пока поостерегусь называть вслух, поскольку проживаю в квартире предпенсионного возраста... Может быть, именно поэтому столичные коммунисты обнаружили памятник Ленину лежащим лицом вниз среди мусорных контейнеров на окраине города: глаза бы не видели этой ценовой вакханалии. Некоторое утешение принесла мне благая весть о том, что в начале этой недели многие отечественные бизнесмены давали зуб, что вложат в ближайшее время огромные деньги в отечественную экономику. Причем деньги пойдут не на строительство казино или элитного жилья, а в реальный сектор. Видимо, чтобы слова не расходились с делом, президент нашей страны предложил правительству и отечественному бизнесу юридически оформить стратегию сотрудничества на ближайшие 5-10 лет. Примечательно, что глава государства назвал его джентльменским соглашением. А настоящие джентльмены слов, данных президенту страны, назад не берут.

Квадратные ветры

Квадратные ветры-2
Специалистам известна примерная дата стабилизации цен на рынке жилья

На прошлой неделе Всемирный банк назвал весьма рискованными российский и казахстанский ипотечные рынки. Это достаточно серьезный сигнал, на который мы должны бы отреагировать. Так как рейтинг ВБ запросто может повлиять на настроения западных заемщиков, дающих кредиты казахстанским банкам второго уровня.

В конце прошлого года московский рынок жилья, который реально мониторится, а не оценивается по прогнозам риэлторов, работающих в связке с банками и застройщиками, замер. Квадратные метры не росли и не падали в цене в течение нескольких месяцев. И вот, начиная с третьей декады марта, каждую неделю рыночная стоимость жилья начала медленно «отползать» вниз от рекордной отметки в 4200 долларов за метр.
Катастрофического обвала, конечно, еще нет. И «коррекция» со средней скоростью 0,1 процента в 7–10 дней у большинства игроков рынка еще не вызывает панику. Но все же эта ситуация развенчала самый главный обывательский миф на постсоветском пространстве – о том, что недвижимость – это вечный актив, стоимость которого с годами может только возрастать.
Можно ли провести аналогию между московским и алматинским рынками жилья? Полную – нет. Между нами есть определенные различия. Но в целом опыт россиян доказывает, что рыночная стоимость определяется в соответствии с экономическими законами, а не прогнозами заинтересованных контор и чьими-то желаниями играть на повышение.
Между тем на днях Агентство по статистике РК подвело итоги первого квартала 2007 года по строительной отрасли. На первый взгляд показатели этого сегмента экономики Казахстана если и не внушают оптимизма (так как усредненные данные демонстрируют рост объемов строительных работ по сравнению с январем–мартом прошлого года в 1,4 раза), то и не предрекают никакого кризиса. Поскольку в республике сейчас еще действительно строится много и, нередко, быстро. А именно: темпы строительства, как показывает практика Москвы, являются подтверждением того, что «в Багдаде все (или не все) спокойно» (как только в российской столице стоимость одного квадратного метра жилья замерла на отметке 4200 долларов, так москвичи вспомнили, что такое долгострой: застройщики замерли в ожидании).
Вместе с тем, если проанализировать статистические данные, становится очевидным, что у нас в последнее время произошло смещение акцентов из обеих столиц на провинцию. С начала года наибольшие темпы роста объема строительных работ зарегистрированы уже не в Алматы и Астане, где наиболее переоценено жилье, а в Павлодарской, Мангистауской, Акмолинской и Кызылординской областях.
По количеству возведенных квадратных метров жилья города Астана (рост 1,2 раза) и Алматы (1,5 раза) еще, конечно, недосягаемы для того же Павлодара (рост темпов 3,1 раза). Но эта ситуация с переносом акцентов – уже не знаю какой по счету звоночек для всех игроков данного рынка.
Кстати, теперь свои тревожные настроения больше не пытаются скрывать и сами застройщики. Например, 9 апреля президент «Астана групп» Нурлан Смагулов признал, что строительные предприятия уже испытывают серьезные трудности от продолжительного роста цен на недвижимость. По его мнению, нынешняя ситуация напоминает бег по кругу: вторичный рынок дорожает, соответственно, дорожает снос, что еще больше увеличивает в цене новостройки, с ориентировкой на которые у частников будут выкупаться следующие земельные участки.
Наглядным примером являются большие строительные площадки, так называемые площадки комплексной застройки, отданные крупным корпорациям. В Алматы жители окрестных микрорайонов уже обращают внимание на то, что в Тастаке и по улице Навои от Джандосова до Фрунзе небоскребы не только не растут прежними темпами, но и на самих стройплощадках пооставались одноэтажные строения, на выкуп или снос которых у застройщиков уже не хватает сил.
В сегодняшних условиях уже надо бы сойти с этой изнуряющей всех застройщиков беговой дорожки. Однако гиганты стройиндустрии все еще пытаются соревноваться друг с другом в конкурентоспособности. В то время как те, кто не рассчитывает ни на какие политические, родственные или административные ресурсы, начинают осваивать регионы, где земельные участки еще имеют разумную цену и рынки жилья не столь спекулятивны, как в том же Алматы.
Отсюда и чемпионские показатели темпов строительства в регионах.
Тем не менее, если даже допустить, что все строительные корпорации поймут пагубность «бега по кругу», или, как это можно еще назвать, «надувания пузырей», и это не спасет ситуацию. Так как общий кризис, судя по множеству характерных примет, уже не за горами.

Покупают только лохи

Сегодня в южной столице снять в аренду двухкомнатную меблированную квартиру (упакованную бытовой техникой) на длительный срок реально за 600–800 долларов в месяц. Это достаточно свежие данные сайта газеты «Крыша», причем нередко с пометкой «предложение такого-то центра недвижимости», что дает основание надеяться на более низкие цены в случае предложения из первых рук.
Стоимость съема трехкомнатной квартиры с мебелью варьирует от 700 до 2000 долларов. Здесь играет огромную роль район, наличие ремонта по европейским стандартам и уровень обустроенности жилья. Кроме того, разброс цен зависит и от того, что подобные жилые площади, с одной стороны, востребованы достаточно состоятельными людьми, а с другой – «трешки» не так часто встречаются в предложениях.
У нас в течение нескольких лет очень легко скупались однокомнатные и полуторки, причем в большинстве случаев их приобретали изначально для коммерческого использования. Тогда как «лишние» квартиры большей площадью, после завершения массового выезда в Россию русскоязычных, чаще всего попадали на рынок для того, чтобы решить какие-то проблемы владельцев. Например, потребовались деньги на свадьбу, на жилье или автомобиль подросшим детям. Такая продажа позволяла решить эти вопросы и на оставшиеся средства купить жилье более скромных размеров.
Еще меньше предложение четырех- и пятикомнатных квартир. Поэтому здесь разброс цен соответствующий: от полутора тысяч и практически до бесконечности (такое жилье нередко без всяких разрешительных документов сдается под офисы).
При аренде, естественно, не нужно делать никаких «первоначальных взносов» банку, страховать недвижимость и свою жизнь и много еще чего, что придется делать в том случае, если вам вдруг захотелось стать собственником жилья. Как не нужно думать о том, на какие средства делать капитальный ремонт в приобретаемом жилье и на что купить хотя бы самую необходимую мебель, холодильник, телевизор и так далее. Как правило, у представителей старшего поколения хоть какая-то своя крыша над головой есть, а вот у молодых нет не только ее, но и всех перечисленных атрибутов.
Кроме того, при аренде всегда имеетс
я возможность подобрать себе «семейный шанырак» поближе к месту работы, сэкономив на транспортных расходах, так как съемное жилье никто не берет на всю жизнь.
Уже в этом условия аренды выгодно отличаются от условий банков, готовых профинансировать ваши собственнические инстинкты.
Один из наших читателей, несмотря на требуемую кредитором конфиденциальность, представил копии реального кредитного договора об ипотеке (со всеми графиками выплат и квитанциями об оплате дополнительных банковских услуг), заключенного в феврале этого года с одним из ведущих казахстанских банков (называть его нет смысла, поскольку условия займов во всех финансовых институтах схожи).
В этом конкретном случае человек имел 50 тысяч долларов (продал квартиру в одном из областных центров). На покупку видавшей виды «недорогой двушки» в микрорайонах требовалось еще 90 тысяч. Банк, естественно, не отказал. Тут бы радоваться новому квартировладельцу, если бы не одно «но». Одно, но существенное: сумма ежемесячного платежа достигает почти 1200 долларов. И будет таковой в ближайшие 15 лет.
Есть разница: 50 тысяч отдано сразу и по 1200 долларов нужно отдавать ежемесячно или, как в случае аренды, и первоначальный взнос можно было куда-то пристроить, и платить за двухкомнатную пришлось бы в полтора, а то и в два раза меньше?
Прошло всего два месяца, а он уже сокрушается, что, несмотря на то, что уже семь лет жил в южной столице на съемных квартирах, сейчас, как лох, поддался на банковскую рекламу и уговоры жены. В итоге уже сегодня он платит на пределе возможностей, а через два года ему предстоит раскошелиться еще и на высшее образование для будущего наследника ипотечной квартиры. Если она когда-нибудь все-таки станет собственной.
В чем заемщик уже сомневается. По-этому и намерен, максимум, через год продать ее. Правда, он надеется, что к тому времени цены на жилье значительно вырастут. Но вырастут ли настолько, чтобы можно было рассчитаться с банком и на оставшиеся деньги купить домик в пригороде, о чем мечтает участник ипотечной программы? Возможно, ему повезет, но, скорее всего, ожиданиям нашего читателя по объективным причинам не суждено сбыться.
Возникший перекос в соотношении величины ежемесячного платежа по ипотечному кредиту к размерам платы за аренду жилья является одним из вернейших признаков приближающейся ценовой коррекции рынка жилья.
Во всех странах мира ипотека имеет смысл в том случае, если погашение займа сопоставимо с суммой арендной платы за съемное аналогичное жилье. В Алматы этого уже нет. Хотя еще полтора года назад выгоднее было покупать, а не снимать.

Спрос-то есть, да не про нашу честь

На прошлой неделе председатель совета Форума предпринимателей Раимбек Баталов заявил, что в настоящее время в Алматы спрос на недвижимость опережает предложение. Судя по ценам, с Баталовым спорить трудно.
Однако что это за спрос? Средняя зарплата по городу Алматы составляет 68138 тенге. Алматинцев с такими доходами от 70 до 85 процентов от общего числа горожан. Не рискну утверждать, что статистика «повышенного спроса» играет на повышение за счет приезжих, а потому мечтающих о жилье, гастарбайтеров, вкалывающих на барахолках и стройках.
Применительно к спросу трудно предположить – даже при условии того, что оба супруга работают, – что семья со среднестатистическими доходами может накопить 50 тысяч на первоначальный взнос, а потом еще ежемесячно выкраивать по 1200 долларов на погашение кредита.
Конечно, сейчас банки в погоне за новыми участниками пирамиды готовы кредитовать жилье без первоначального взноса. Но тогда и регулярный платеж увеличится примерно до 2000 тысяч.
Арифметика такого рода займов проста: ссужая 140 тысяч долларов, банк на выходе получит свои деньги обратно, да еще и наварится на 220 тысяч. Плюс к этому на счет аффилированной с банком страховой компании за 15 лет гарантированно упадут 5–7 тысяч долларов. Между тем статистика показывает, что спрос как бы есть на самом деле. Несмотря на то что каждый банк в своем кредитном портфеле должен ограничивать выдачу кредитов по направлениям в размере 17–18 процентов, у нас, например, по данным исполнительного директора Казахстанской ассоциации риэлторов Александра Калинина, Народный банк 50–55 процентов займов предоставляет под строительство и ипотеку. В БТА такой портфель на уровне 50 процентов. В Альянс Банке – до 60 процентов. То есть эти цифры прямо подтверждают правоту председателя совета Форума предпринимателей. Но…
По мнению Калинина, такой перебор уж
е сам по себе является кризисной ситуацией. Кроме того, такого рода статистика лишь констатирует факты, но ничего не объясняет. Тогда как есть серьезные подозрения, что, как минимум, каждый четвертый ипотечный кредит выдается отнюдь не под улучшение жилищных условий.
Дело в том, что мелкие и средние предприниматели давно уже оценили по достоинству преимущества ипотеки. Деньги длинные некоторые банки кредитуют уже и на сроки свыше 25 лет. Как преимущество, не последнюю роль играет и постоянная ставка на этот вид займа. В результате с каждым днем увеличивается количество бизнесменов, договаривающихся с родственниками или партнерами по поводу фиктивных покупок квартир и особняков. Пере- оформляют недвижимость на нового, но надежного владельца и берут кредиты до полумиллиона долларов, которые вкладывают в какой-нибудь бизнес.
Особенно часто этим грешат челноки и теневые ростовщики. Реже – полулегальные производители. Такой бизнес всегда был и будет рискованным. Правда, пока серьезных сбоев еще не было. Все вроде бы срастается. Деньги берутся, прокручиваются, и займы до- срочно погашаются. А статистика получает иллюзию высокого неудовлетворенного спроса на рынке жилья.
Гипотетический спрос действительно есть. Даже имеющие собственную крышу над головой никогда не откажутся от второй – для детей, на всякий случай, потому что все делают это и так далее. Такова человеческая психология. Но при существующем ценовом предложении уже и бесквартирные соглашаются с преимуществами аренды.
Что же касается относительного благополучия с мудреными ипотечными кредитами, то, возможно, вышеприведенный перечень нужд, на которые они фактически выдавались, не полный. Я сам был свидетелем того, как многие хваткие ребята, не занимавшиеся раньше никаким серьезным бизнесом, вдруг начали таскать из Японии по 50–60 подержанных автомобилей за раз.
Сейчас же, когда судьба праворулек фактически предопределена, только в Алматы насчитывается до двух десятков стихийных «пятаков», на которых без особого спроса и в будни и в праздники продаются несчастные японки. Не на ипотечные ли кредиты они закупались в Стране восходящего солнца?
(Продолжение в следующем номере)

Игорь НЕВОЛИН,Фото Сергея ХОДАНОВА,Алматы
http://www.liter.kz/print.php?lan=russian&id=151&pub=6662

Беспредельщики

Рост цен на недвижимость провоцируют риэлторы, банки, застройщики, страховщики и рекламные агентства
http://www.liter.kz/print.php?lan=russian&id=151&pub=6391

Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков, говорит, что еще два года назад экспертов его профиля банкиры безбоязненно приглашали на свои пресс-конференции и «круглые столы».

– Мы всегда говорили, что нужно читать классиков, так как при отсутствии реального платежеспособного спроса политика банков на рынке жилья – это пузырь. Мы же потом за эти кредиты будем рассчитываться не квадратными метрами, а деньгами. С процентами. Мне заявляли: «Николаевич, а вы в курсе, что цены на нефть растут?» – вспоминает сейчас Александр Николаевич, добавляя, что с недавнего времени практически все финансовые институты вдруг перестали приглашать независимых экспертов на свои мероприятия.
Что только придает вес опасениям оценщиков по поводу той фазы, к которой быстро приближается казахстанский рынок жилья.

– У многих экономистов создается впечатление, что рынок жилья уже достиг своего максимума, и поэтому в ближайшее время должна произойти хотя бы стабилизация цен. На этом фоне эксперты, представляющие крупные риэлторские компании, вдруг заговорили об очередном повышении цен. Даже называются даты, когда жилье подорожает еще на 30 процентов. Александр Николаевич, вам не кажется, что здесь есть что-то от лукавого, так как этот рынок уже не может иметь такого потенциала?

– Честно говоря, для ипотечников наступают не самые лучшие времена. Ситуация ведь всем хорошо известна: банки второго уровня за границей несколько лет брали кредиты под 4 процента, раздавая их внутри страны под 15–20 процентов. Благодаря чему казахстанский рынок жилья давно уже растет не за счет того, что в разы увеличиваются доходы казахстанцев, а за счет привлечения новых участников ипотечного кредитования.
Так без конца продолжаться не может. Пузырь рано или поздно лопнет. В определенный момент при стечении ряда неблагоприятных факторов подобная политика может легко привести к системному дефолту. Такие опасения еще больше усугубляются тем, что в Казахстан обычно привлекаются «короткие деньги» – самые рискованные займы.
Но самое интересное, что все влиятельные игроки на рынке, конечно же, понимают, к каким итогам приведет их деятельность, поскольку они люди грамотные.

– Что тогда подстегивает рынок?

– Мне кажется, что у рынка недвижимости уже нет потенциала к такому взлету, о котором говорят некоторые мои коллеги. Мы уже почти исчерпали все ресурсы. Только за последние два с половиной года цена сотки земли под застройку в Алматы с 5 тысяч долларов выросла до 55 тысяч (с учетом строений)! Это все результат спекулятивных сделок. Это обыкновенный сговор: все участники рынка недвижимости заинтересованы только в одном – в росте цен. Одни сидят на проценте, другие на прямой прибыли. Основные участники – банки, застройщики, риэлторы. Дальше в этой цепочке сидят страховщики и рекламщики.
Сейчас чаще всего такая картина: у одного спекулянта 20 квартир, у другого – 40. Они друг другу их и перепродают. Причем нередко с помощью моих коллег – недобросовестных риэлторов.
Кто в этом участвует? «Абсолют», ЦКН (Центр коммерческой недвижимости), а с недавнего времени и «Магазин квартир». Они давно монополизировали информационный рынок. Каждый день эти компании нас информируют о том, что цены на жилье опять подросли на столько-то процентов, приучая к мысли, что, кроме роста, ничего иного быть не может.
Это сейчас они говорят: «За прошлую неделю рост составил столько-то процентов». А в прошлом и позапрошлом году они работали еще грубее, сообщая, что на следующей неделе цена повысится на 2,5 процента.
По сути, это был сигнал застройщикам присоединяться к игре на повышение. Строительные компании, естественно, после таких прогнозов тут же понимающе реагировали.
Я считаю, что риэлторы «Абсолюта» и ЦКНа внесли «посильный» вклад в надувание жилищного пузыря. История показывает, что эти компании, скорее всего, являются операторами крупных строительных корпораций и банков второго уровня. Последняя отраслевая выставка еще раз показала, что у нас там, где присутствуют флагманы строительной индустрии и игроки ипотечного рынка, обязательно находятся и «Абсолют» с ЦКНом.
Это как раз такие компании, которые участвуют в самых различных сделках. Например, уже доказано, что в прошлом году они через Тексакабанк продали между собой 10 квартир.

– А что в этом противозаконного?

– Банк выделил свои деньги под квартиры, которые оценены и куплены одним и тем же юридическим лицом. Эта схема была раскрыта АФН и финансовой полицией. Но этот факт получил широкую огласку, а вообще, кто знает, сколько подобных нарушений?
Это нарушение закона об оценочной деятельности. Внутри компании сделать оценку и продать – это заинтересованность, о которой говорится в 10-й статье закона.

– Вы говорите и о других нарушениях. Например?

– В практике этих компаний есть такой раздел, как «эксклюзивные договоры». Что это такое?
Человек приходит в агентство и заявляет о намерении продать свою недвижимость. Риэлторы уговаривают клиента снизить цену до минимума и заключить с ними «эксклюзивный договор». Где сказано, что вы в течение месяца не имеете права обращаться в конкурирующие фирмы. Если нарушите условия договора, то сразу штраф – 3 тысячи долларов.
Чаще всего жилье обратившегося за этот месяц продастся за счет того, что договор составлен по цене ниже сложившейся, к тому же рынок за это время еще подрастет. Но клиент, связанный «эксклюзивным договором», не может остановить невыгодную для него сделку.

– Как в таком случае вы советуете поступать клиентам?

– Этот документ не имеет никакой юридической силы. Он придуман как психологический рычаг давления на сознание, рассчитанный на менталитет нашего обывателя. Любой адвокат скажет вам, что «эксклюзивный договор» – это чушь. Можно смело выбрасывать эту бумажку.
Но люди не знают об этом. И здесь нет ничего странного, поскольку весь информационный рынок монополизирован этими компаниями.

– Я правильно понял: СМИ также внесли свой вклад в надувание пузыря?

– Если сейчас всего на месяц названные компании получат «информационную паузу», то цены обязательно стабилизируются. Потому что для дальнейшего роста нет никаких объективных причин.
Мы подсчитали, что сейчас стоимость вновь возводимого жилья окупается при реализации потребителям по цене 820–850 долларов за квадратный метр. Здесь заложены все расходы, официальные и нет. И рентабельность для строительных компаний. А реализация идет сами знаете по каким расценкам.

– А сколько можно еще ждать стабилизации?

– Я давно пытаюсь привлечь внимание к тому, что все происходящее на рынке, в том числе и цены, – это беспредел.
Рынок так или иначе должен стабилизироваться, причем не только потому, что руководство страны требует этого, а потому, что уже сложились все объективные предпосылки. Могло это произойти уже в этом году. Теперь, скорее всего, сроки чуть-чуть сдвинутся. Так как была продлена акция по легализации капиталов и имущества.
Для того чтобы спекулировать на рынке недвижимости, нужны не только квадратные метры, но и капиталы. Причем теневые. Сейчас цена растет за счет того, что «серые» и «черные» деньги заполнили рынок. Там пока нет никакого контроля. Сейчас построй какое-нибудь здание стоимостью в сто миллионов долларов – и никто не спросит, откуда деньги.
Как только закончится легализация, к финансам, вернее, к источникам их происхождения будут предъявляться требования. После этого на рынке недвижимости возникнет дефицит денег. Тогда и отбалансируется соотношение «спрос – предложение».

Беседовал Игорь НЕВОЛИН, Алматы

Очень привлекателен и опасен

Очень привлекателен и опасен
Анастасия Моторина
http://www.expert.ru/printissues/kazakhstan/2007/11/rynok_nedvizhimosti_kazahstana/

Нынешний год может стать переломным для рынка недвижимости в том случае, если государство возьмет на себя роль регулятора, иначе велика опасность возникновения социального взрыва, несоизмеримо большего по масштабам, нежели события в «Шаныраке» и Бакае

Разговоры о том, что казахстанский рынок недвижимости сильно перегрет, ходят уже давно. Еще в 2005 году, когда цена за 1 квадратный метр на вторичном рынке составляла чуть более 1 тыс. долларов, аналитики прогнозировали, что дальше ценам расти некуда. Однако, как показал 2006 год, есть – летом цены перевалили за психологическую отметку в 2 тыс. долларов, а осенью – уже за 2,5 тыс. Некоторые эксперты в нынешнем году прогнозируют такую же динамику роста цен, часть из них даже уверена, что к концу года цена 1 квадратного метра нового жилья может составить 5–7 тыс. долларов.

Предложений мало и спрос невелик

С одной стороны, все обосновано: раз спрос значительно превышает предложение, то тот, кто предоставляет тот или иной товар, в данном случае недвижимость, и диктует цену. По нашим расчетам, при нормативных 20 квадратных метрах на человека дефицит жилья в Алматы составляет примерно 3,8 млн квадратов. Однако эти расчеты основаны на официальных данных о численности населения южной столицы, в которой, по данным Управления статистики города Алматы, проживает более 1,2 млн человек (по некоторым данным, в бывшей столице живет практически на 750 тыс. человек больше). В прошлом году было введено в эксплуатацию 829,7 тыс. квадратных метров, т.е. примерно по 0,66 квадратных метра на каждого жителя города. В Астане дефицит жилья на рынке еще острее – 6 млн квадратных метров. С другой стороны, как только цены зашкаливают и значительная часть потребителей отказывается от покупки товара, производители начинают производить большие объемы и снижают цены. Но в случае с рынком недвижимости представляется маловероятным, что производители смогут значительно повысить предложение, так как существует ограниченность производственных возможностей. Например, в Алматы наблюдается недостаток строительных площадок – свободной земли, так как в центре города большинство мест под застройку уже занято. Кроме того, ограничена и существующая в городе инфраструктура. И это актуально не только для Алматы и Астаны, но и для всех городов Казахстана. Другое дело, что именно в столицах – южной и северной – идет наиболее массовое строительство, поэтому и особенно «на виду» эта трудность в данных городах.

Но напрашивается вопрос – не подошли ли мы уже к той отметке, когда большая часть населения отказывается от покупки этого блага цивилизации? «В Казахстане крайне ограничен платежеспособный спрос населения на продаваемую по нынешним ценам недвижимость. Проблема – в деструктурированной собственности, когда 1,5–2% населения владеют более 90% национального богатства. Еще 5–7% – это чиновники высшего звена, топ-менеджеры и представители бизнес-элиты с высоким уровнем доходов. Но у данной категории населения вопросы с жильем решены, и не в одном поколении. Позволить себе ипотеку может дополнительно не более 3–5%. Следовательно, практически 80% населения и не мечтают о новом жилье. Если мы в центре Алматы у 10 прохожих спросим: «Хотите улучшить свои жилищные условия?», 8–9 ответят «да». На вопрос: «Имеете ли для этого возможности?» – может быть, один ответит утвердительно, и только потому, что опрос проводится в центре южной столицы», – сказал «Эксперту Казахстан» исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО), кандидат экономических наук Александр Калинин.

Ввиду отсутствия свободной земли в пределах города, вероятнее всего, в дальнейшем будет развиваться рынок загородной недвижимости и коттеджных городков. По данным председателя комитета по делам строительства Мининдустрии Кайсара Омарова, подача заявок на индивидуальное жилищное строительство постоянно возрастает. «Сейчас гражданами подано 552 тыс. заявлений на ИЖС, из них удовлетворено 154 тыс.», – заметил глава стройкомитета. При этом подчеркнул, что расходы на подведение коммуникаций возьмет на себя государство. По подсчетам, создание необходимой инфраструктуры для одного участка обойдется всего лишь в 4 тыс. долларов.

Корни роста

Только за первые два месяца нынешнего года цены на жилую недвижимость выросли на 20%, тогда как за этот же период в 2006−м этот показатель составлял 12%. Рост цен на недвижимость обусловлен рядом факторов, как объективных, так и субъективных, среди которых и неразвитость фондового рынка, и спекулятивная составляющая. Недавно заместитель председателя АФН Гани Узбеков, комментируя очередное ужесточение требований к внешним заимствованиям банков, заявил, что активные заимствования банков второго уровня являются одной из причин роста инфляции и перегрева экономики. «Если взглянуть на структуру ссудных портфелей банков, то сегодня они получают деньги в основном за счет рынков недвижимости, за счет строительства. Фактически те средства, которые они занимают за рубежом, еще усиливают давление на цены и на перегрев как на рынке недвижимости, так и строительства», – считает он. При этом г-н Узбеков добавил: «Рынок недвижимости у нас худо-бедно растет, но вдруг что-то случится в другом месте и это отразится на рынке недвижимости, на активах, на залоговой стоимости и так далее. Поэтому сегодня необходимо давать меньшую мотивацию для инвестирования банками в недвижимость и направлять эти средства, к примеру, в строительство инфраструктуры. Я не утверждаю, что рынок недвижимости и строительства – это плохо. Но там высоки риски, и к ним надо адекватно приготовиться».

Аналитики полагают, что в нынешнем году не имеет смысла ждать снижения цен на недвижимость. «Массовый невозврат ипотечных займов и выброс на рынок залоговой недвижимости в текущем году нам, вероятнее всего, не грозит. А это один из немногих факторов, способных (хоть и искусственно) приблизить рынок к более здоровому балансу «спрос–предложение» в двух-, трехлетней перспективе. Но даже случись это, мы столкнулись бы лишь со стабилизацией либо остановкой ценового роста. Но не падением, – считает Олег Алферов, директор по маркетингу агентства недвижимости «Абсолют». – Палитра основополагающих факторов перегрева ценовой конъюнктуры пока неизменна: доступность ипотечных заимствований, неразвитый фондовый рынок плюс спекулятивные инвестиции и иммиграционная активность. Рынок строящейся недвижимости, как известно, наиболее привлекателен по показателю низкой (по отношению к «вторичке») первоначальной капитализации и высокой доходности, потому особенно подвержен влиянию означенных обстоятельств».

Правда, по мнению г-на Калинина, нынешний взлет цен является не чем иным, как «агонией» рынка, т.е. сейчас некоторые инвесторы уже стали выбрасывать на рынок часть принадлежащей им недвижимости перед стабилизацией и последующим снижением цен на нее. «Проблема в том, что до 70% ипотечных кредитов и на строительство являются заемными средствами иностранных банков. Нет проблемы брать за границей деньги под 3–4% и отдавать у себя под 13–15%. Такие деньги опасны, потому что являются короткими (3–5 лет) и значительными по суммам. Ясно, что когда придет время отдавать иностранцам долги, потребуются не квадратные метры, но живые деньги, что может привести к банковскому кризису, а вслед за ним и к кризису всей финансовой системы и государственному дефолту. Все участники рынка недвижимости заинтересованы в одном – в росте цен, так как одни имеют прямую прибыль, другие сидят на процентах. Основными же действующими лицами являются банк – застройщик – недобросовестный риелтор. Расчеты показывают, что 60–70% сделок с недвижимостью носят спекулятивный характер без наличия конечного платежеспособного потребителя. Подобная ситуация имела место в 70−х годах в Японии и позднее в 80−х в Европе, где всеобщий кризис также начался с обрушения цен на рынках недвижимости», – говорит исполнительный директор КАО.

Кстати, не самую последнюю роль в нынешнем взлете цен сыграло изъятие земельных участков и недвижимости для государственных нужд. Так как, получая солидную компенсацию, которая, по данным Казахстанской ассоциации оценщиков, соответствует рыночной, а иногда и превышает ее, бывшие владельцы сносимой недвижимости выходят на рынок, тем самым еще больше подогревая его. А в связи с выплатой подобных компенсаций возрастают и расходы застройщиков, что в конечном итоге отражается на стоимости квадратных метров новостроек. Тогда как в мировой практике предусмотрено предоставление жилья владельцам изымаемой недвижимости в доме, построенном на месте снесенного или в том же районе. У нас же этого нет. Хотя в законе «О жилищных отношениях» сказано, что собственнику недвижимости при сносе его дома полагается либо иное жилье, либо компенсация. При этом если стоимость предоставляемой недвижимости превышает стоимость изымаемой, то эта разница не взимается с собственника, тогда как при противоположном варианте разница собственнику возмещается. Правда, предоставление жилья на месте сносимого происходит лишь в том случае, если на это согласен застройщик. Очевидно, что строительным компаниям это невыгодно, так как часто на месте сносимых дешевых «старушек» возводят дома элит— и бизнес-класса, где квартиры весьма дороги. И застройщикам выгоднее выплатить компенсацию, нежели предоставить бывшим жильцам квартиры в новых домах.

У застройщиков свои аргументы

Сейчас у застройщиков появился еще один повод для повышения цен на строящуюся недвижимость – закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Недавно представители строительных компаний заявили, что цены на жилую недвижимость вырастут на 30%, мотивируя это ужесточением требований к компаниям, которые возводят жилье за счет привлечения долевого капитала. По нашим данным, этот закон является результатом лоббирования крупных строительных компаний, желающих избавиться от конкуренции со стороны более мелких застройщиков. Так, только департаментом государственного архитектурно-строительного контроля города Алматы в 2006 году выдано 923 лицензии на право осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. И с самого начала было ясно, что его принятие приведет к повышению цен, в частности на первичном рынке недвижимости. Что мы сейчас и наблюдаем. «Со вступлением закона в силу большая часть застройщиков прекратила продажи до середины февраля, а в начале марта они «вернулись» на рынок с приростом в 5–30% к прежней цене. Для оставшихся строителей «выжидательный» период завершится в апреле–июне. Как ни прискорбно, покупателям он принесет не менее резкий ценовой скачок, чем февральский. Со 100−процентной уверенностью можно сказать, что в наступившем году мы станем свидетелями вывода с рынка застройщиков, не относящихся к числу лидеров, и их слияния. Результатом станет снижение уровня конкуренции и расширение возможностей застройщиков по ценовому контролю над рынком. Даже при деятельности, не выходящей за рамки антимонопольного законодательства, застройщикам будет легче теперь вести цены вверх», – считает Олег Алферов.

Одним из результатов принятия данного закона явился отзыв лицензий у 60 алматинских и 63 астанинских строительных компаний. Должно быть, в дальнейшем эта ситуация еще более обострится, и на рынке останутся лишь крупные строительные компании, которые чаще предпочитают строить без привлечения средств дольщиков.

В то же время сокращение числа строительных компаний может быть обусловлено еще одним моментом – переходом от точечных застроек к комплексным. «До 2006 года в южной столице преобладала точечная застройка, и на площади в 60 соток можно было возвести 9–12−этажный дом, получив до 300% прибыли. В настоящее время акиматом установлены требования комплексной застройки с привлечением крупных отечественных и иностранных инвесторов. Для освоения выделяются значительные по размерам земельные участки в 5–10 и более гектаров, возводятся многоэтажные кварталы и объекты социального назначения – торговые и развлекательные центры, школы, детские сады, дороги и т.д. Мелкие и средние строительные компании редко самостоятельно ведут такие проекты и обычно выступают субподрядчиками», – говорит Александр Калинин.

Также на увеличение цен на строящуюся недвижимость влияет удорожание строительных материалов, а 50–70% из них приходится на долю импортных. Однако если верить Агентству РК по статистике, то за последний год цены на строительные материалы и предметы домашнего обихода выросли всего на 0,3%, тогда как цены на недвижимость увеличились, как минимум, в два раза. Учитывая, что реальный сектор экономики, и в частности производство строительных материалов, пока развит недостаточно и растет не столь быстрыми темпами, как строительство, застройщикам либо придется мириться с зависимостью от импорта, либо создавать собственные дочерние предприятия, к чему, собственно, сейчас и прибегают практически все крупные игроки строительного рынка.

Здоровый баланс

И президент, и правительство неоднократно заявляли о необходимости стабилизировать обстановку на рынке недвижимости, так как практически вся система, так или иначе связанная с этим рынком, коррумпирована, существует так называемая система откатов. Последние события, в частности ситуация с ГКП «Алматыжер» и астанинским «Квартирным бюро», свидетельствуют о том, что власть от слов перешла к делу. Напомним, что в феврале нынешнего года генеральный прокурор Рашид Тусупбеков заявил, что деятельность данных организаций противоречит законодательству страны. «Акиматами городов Астаны и Алматы созданы специализированные предприятия по изъятию земель – «Квартирное бюро» и «Алматыжер», деятельность которых сводится к посредничеству между строительными фирмами и гражданами, тогда как, согласно земельному законодательству, застройщик должен самостоятельно достичь соглашения об условиях компенсации убытков с собственником», – сказал он.

Вряд ли можно добиться каких-то значимых подвижек на рынке недвижимости одним лишь упразднением этих организаций. Необходим комплексный подход. «Серьезным фактором стабилизации цен может явиться завершение процесса легализации имущества и принятия постановления правительства Казахстана о декларировании денежных средств при сделках с недвижимостью. Представляется необходимым также установить и контролировать экономически обоснованную стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости, на 20–30% превышающую ее себестоимость. К примеру, в южной столице себестоимость жилья эконом— и бизнес-класса не превышает 850 долларов за 1 квадратный метр. Относительно коммерческой недвижимости (офисы, магазины, аптеки и т.д.) следует утвердить решением акимата ставку капитализации, как это делается в крупнейших столицах мира. Принятие прогрессивного налога на излишки недвижимости (по примеру налога на богатство), как и 10−процентного налога на перепродажу недвижимости в течение года, дополнительно ограничит спекулятивные сделки. Одним словом, с ростом цен на квадратные метры вполне можно справиться при наличии четкой государственной политики и контроля», – считает Александр Калинин. Возможно, данные методы далеки от рыночных. Но не стоит забывать, что на карту в данном случае поставлена социальная стабильность в стране.

Наводя порядок на рынке недвижимости, государству необходимо соблюсти здоровый баланс между отстаиванием интересов народа с одной стороны и бизнеса – с другой. Тем более что государство рассчитывает и на иностранные инвестиции в эту сферу. А как известно, слишком жесткая правительственная политика отпугивает потенциальных инвесторов.