Алма-атинский пузырь

Алексей Щукин

http://www.expert.ru/printissues/d/2007/10/rynok_nedvizhimosti_kazahstana/print

Что представляет собой рынок недвижимости Казахстана и интересна ли местная недвижимость в качестве объекта для инвестиций, выяснял корреспондент D’

Московские квартиры, цены на которые вошли в стадию устойчивой коррекции, сегодня вряд ли интересны частному инвестору. Покупка подмосковных коттеджей пока привлекательна, но требует больших денежных ресурсов. Во что же тогда вкладывать? Один из вариантов — недвижимость в регионах. Аналитики уверены, что российские города повторяют московский сценарий с задержкой на год-два. Значит, можно найти места, где недвижимость еще недооценена. А может, пойти еще дальше и посмотреть постсоветские страны? В отличие от популярных среди наших инвесторов Черногории, Болгарии, ОАЭ (Дубай) и Испании постсоветские страны, с одной стороны, не избалованы рекламой, а с другой — близки нам ментально. Но какую страну выбрать? Украина уже слишком популярна. Во «вражеской» Эстонии рост цен в 2006 году составил аж 70%. Инвестировать в среднеазиатские республики, где квартиры очень дешевы, было бы слишком экстремально.

Наш взгляд упал на Казахстан. Стабильное государство, сходное с Россией структурой экономики (энергоносители плюс металлы). Русский язык — один из государственных, что весьма удобно для инвестора. В Алма-Ате проживает много русских. Сюда, как и в Москву, активно мигрирует население со всей страны, что создает условия для роста цен. К тому же о рынке Казахстана мало что известно в России, так что есть шанс попасть на нераскрученный, развивающийся рынок, где частный инвестор может снять сливки. Таким образом, на расстоянии Алма-Ата выглядит достаточно перспективным местом для инвестирования.

Рынок недвижимости Казахстана интересен еще и с познавательной точки зрения. Весь прошлый год представители Ассоциации строителей России рассказывали о «казахском строительном чуде» и о том, что «надо учиться у братьев-казахов». Слышать это было немного обидно: когда-то догоняли Америку, потом Португалию — и вот теперь смотрим в спину азиатским товарищам. Как обстоят дела в Казахстане, мы захотели увидеть собственными глазами.

Рекогносцировка на местности

Человека, настроенного на восточную экзотику, Алма-Ата слегка разочарует. Это не Бухара и не Самарканд: нет никаких исторических зданий, практически никакого местного колорита в архитектуре. Единственная изюминка — арыки, идущие вдоль улиц, по которым вода с гор питает городские деревья.

Алма-Ата — советский город. Дореволюционных особнячков здесь раз-два и обчелся: они не выдержали испытаний временем и землетрясениями. Структура города еще советская: центр, кварталы частных домов, затем идут промзоны, за ними — спальные районы многоэтажек. В центре — типичный советский строительный «винегрет» из стилей: панельные дома, трехэтажные «конструктивистские» постройки 1930−х годов, кирпичные здания. Готовность к землетрясениям, впрочем, позитивно отразилась на характере города. Улицы невероятно широки. Дома советского периода обычно не превышают четырех-шести этажей, и даже районы многоэтажек до недавнего времени не строили выше 9–12 этажей.

Здесь очень много зелени, и главное — город расположен у подножия гор, Заилийского Алатау. Всего 15–20 минут езды на машине из центра — и вы попадаете на Медео. Жить рядом с горами — особая благодать. Понятно, почему Алма-Ата считалась одним из самых приятных городов страны, а московские театры устраивали форменную драку за право приехать сюда в бархатный сезон. Впрочем, постсоветские времена не самым лучшим образом отразились на городе: появились пробки, что, в свою очередь, привело к повышению уровня запыленности и загазованности воздуха. Алма-Ата была спланирована так, что, несмотря на низинное расположение, город хорошо продувался. Так вот в последние 15 лет леса в предгорьях изрядно вырубили, на их месте поставили высокие дома, в результате были перекрыты воздушные коридоры, по которым раньше ночные бризы с гор освежали город.

Московские аналитики рынка недвижимости как-то делились секретами и рассказывали, что в новом городе первым делом смотрят на машины. Это самый верный индикатор того, «есть ли здесь деньги». В центре Алма-Аты с автопарком все в порядке: очень много новых иномарок, джипов. То есть деньги здесь есть. Значит, и рынок недвижимости должен быть живой. Еще бросается в глаза большое количество агентств недвижимости, чьи офисы расположены на первых этажах основных улиц в центре. В Москве риэлтеры не могут себе позволить сидеть в таких дорогих офисах.

Алмаатинцы могут гордиться своими новостройками. Однако двухчасовая прогулка по центру и окрестностям выявила всего три-четыре новых здания. Это были башенки с огороженной собственной территорией. Этажей в 15–20. В Москве построили бы выше. Невысокий улов новостроек нашел объяснение на следующий день. Как оказалось, алма-атинские новые проекты сконцентрированы в других местах.

Опоздали на год

Первые встречи на казахской земле обнаруживают два пренеприятнейших обстоятельства. Первое: оказывается, иностранцы, не проживающие постоянно на территории Казахстана, не имеют права покупать здесь недвижимость. Конечно, это можно обойти: купить квартиру на юридическое лицо или получить вид на жительство, а уже затем что-то купить. Но все равно досадное ограничение. Тем более что в мире полно стран, где иностранцу с деньгами будут страшно рады.

Впрочем, это ограничение меркнет перед второй неприятностью: похоже, мы опоздали на год. Именно прошлой весной начался сумасшедший рост цен на недвижимость. «В апреле мы купили трехкомнатную квартиру в непрестижном районе многоэтажек за 65 тыс. долларов. А уже к началу 2007 года она стоила 190 тыс.», — рассказал таксист Валерий. Если еще год назад квадратный метр можно было купить за 1000 долларов, то сегодня об этом остается лишь вспоминать.

Стремительно выросли цены и на элитное жилье, и на многоэтажки, и на землю. В результате сегодня в Алма-Ате, как говорят местные жители, «московские цены на квартиры». Это, конечно, перегиб, тем не менее цены кусаются. На окраине квадратный метр стоит 2,5–3 тыс. долларов. В центре — 5–7 тыс. Причем столько стоят метры и в новых элитных домах, и в панельках. Но более всего шокирует стоимость земли: 150–200 тыс. долларов за сотку. Это больше, чем на Рублевке! Как это понимать? Секрет раскрывается быстро: это не цены, по которым люди покупают землю, чтобы построить себе частный дом. Это цены, по которым застройщики выкупают у частников их земельные участки с домами, чтобы потом построить на этом месте многоквартирные дома.

Играют все

Одна из причин бурного роста цен на недвижимость — существование группы покупателей, которые, как говорят, скупают чуть ли не все подряд. Новые богатые казахи (их еще называют «казановами»), «запихав деньги в недвижимость», стремятся сэкономить на налогах. Дело в том, что сейчас в Казахстане объявлена легализация имущества. Заплатив сбор в 10% от суммы спрятанных денег, можно «обелить» ранее полученные доходы. Дату окончания легализации уже несколько раз переносили, теперь крайний срок — август 2007 года. После окончания этого процесса будет введено декларирование крупных расходов, а незадекларированные активы станет трудно использовать.

Скупая недвижимость — квартиры, дома, земельные участки, — «казановы» хотят сэкономить на налоге. Задекларировав недвижимость, они заплатят налог не с реальной суммы, а с оценочной. Грубо говоря, «со стоимости по справке БТИ».

В последний год рост цен на недвижимость привлек на рынок массу желающих, также стремящихся сыграть на повышение. Любят рассказывать о людях, которые скупают несколько квартир, потом берут под них кредиты и покупают еще порцию квартир. Всю эту недвижимость они сдают в аренду, что якобы позволяет им обслуживать взятые в банках займы. При нынешнем уровне цен такая операция уже вряд ли проходит. Кредиты весьма дорогие: эффективная ставка — 11% в тенге. В то же время аренда не так уж и велика: на окраине квартиру можно снять за 300 долларов в месяц. Впрочем, когда рынок начинал расти, такие операции были действительно невероятно прибыльны.

От бесед с алмаатинцами порой складывалось впечатление, что на недвижимости играет или собирается сыграть уже чуть ли не половина города. Впечатление это, конечно, обманчивое, так как львиная часть населения Казахстана не способна купить и пяти квадратных метров. Тем не менее часть алмаатинцев — в складчину с родственниками и привлекая заемные средства — вкладываются в недвижимость. Те, кто не имеет средств на покупку городского жилья, пытаются прокрутить сделки «купил-продал» с дачами, которые можно еще купить за 10–20 тыс. долларов. Уже упомянутый таксист Валерий, после того как квартира втрое выросла в цене, предложил жене продать ее и зафиксировать прибыль. А потом, когда цены упадут, снова купить квартиру, только уже дешевле. Жена отказалась, но сама ситуация симптоматична. Изюминка текущего момента в том, что практически все признают: на рынке недвижимости надулся пузырь. В какой-то момент цены пойдут вниз. Тем не менее спекулянты надеются успеть продать до того, как грянет гром.

Кстати, люди, экономящие на легализации, рискуют попасть с недвижимостью в неприятную ситуацию. Сэкономив 10%, они могут потерять гораздо больше: ведь неизвестно, по какой цене через год они смогут продать свою инвестиционную недвижимость. К тому же с 2008 года будет введен налог на недвижимость.

Причины роста

Но неужели одна лишь легализация доходов так раскрутила маховик роста цен? Чтобы докопаться до истины, я встретился с Александром Калининым, директором исполкома Ассоциации оценщиков Казахстана и одновременно вице-президентом ассоциации риэлтеров. Господин Калинин известен как наиболее последовательный критик нынешней спекулятивной ситуации на рынке, которая привела к надуванию пузыря. По его словам, 60–70% сделок с недвижимостью носят спекулятивный характер, без наличия конечного платежеспособного покупателя. «Вклад легализации активов в рост цен я оцениваю в 10%. Остальное — другие факторы», — говорит господин Калинин. И отмечает, что благодаря отличной конъюнктуре на мировых сырьевых рынках в Казахстане сегодня много денег. При этом структура собственности такова, что 1,5–2% населения владеют более 90% национального богатства. Фондового рынка в стране практически нет, поэтому эти люди вместе с чиновниками и топ-менеджерами либо выводят деньги из Казахстана (в Дубае казахи вместе с русскими сегодня главные покупатели), либо вкладываются в местную недвижимость.

Приток наличности из-за рубежа в сочетании с искаженной структурой собственности и быстрое развитие ипотеки — важные факторы, подстегивающие рост цен. Но есть и еще один, чисто казахский феномен. Застройщики, выкупая земельные участки с домами в центре города для будущего строительства, платят сегодня большие компенсации их владельцам. Переселять, как в Москве, на другую жилплощадь в Алма-Ате не принято. Выкуп проходит по ценам 150–200 тыс. долларов за сотку. Эти деньги также разогревают рынок, накачивая спрос.

Впрочем, все эти факторы меркнут перед главным механизмом раскрутки рынка — сговором застройщиков. Девелоперы весь год снимали квартиры с продажи и при этом через несколько крупных агентств недвижимости («Абсолют», Центр коммерческой недвижимости) и подконтрольные СМИ вели мощную пиар-кампанию. Каждую неделю печатались индексы и прогнозы цен, из которых следовало: «покупай или проиграешь». Так и создавался ажиотаж. Строительное лобби через монополизированную информационную сферу манипулировало рынком, а альтернативные мнения и цифры блокировались. Кстати, уже сейчас, по оценкам Ассоциации риэлтеров Казахстана и Агентства по статистике, цены реальных сделок на 10–30% ниже, чем те, что печатаются в газетах и используются в рейтингах.

Беседа с риэлтерами

С тенденциями все понятно. А чтобы разобраться с пространственной структурой города, я решил посетить риэлтеров. Они встретили вопросом: покупаю себе или инвестирую? Это еще больше убедило меня в мысли о спекулятивном характере роста цен. Вслед за этим риэлтеры настоятельно попросили подписать бумагу о том, что я обязуюсь покупать новостройки только через их компанию. Иначе они отказывались хоть что-то говорить или показывать какие-либо объекты. При этом честно признались, что будут брать комиссию и с продавца, и с покупателя. Такие вот местные нравы.

Структура города оказалась несложна. Как в приморских городах стоимость недвижимости напрямую зависит от близости к морю, так и в Алма-Ате цена прямо пропорциональна близости к горам. Чем выше в гору, тем чище воздух, тем дороже метры. Вдоль двух дорог, идущих в горы, расположились анклавы элитной недвижимости.

Покупка квартиры в центре города весьма рискованна. Идет активный снос старого фонда со строительством на его месте многоэтажных комплексов. Сносят, как и в Москве, не самое ветхое, а наиболее выгодное с коммерческой точки зрения. Так что, купив квартиру в весьма приличном доме, можно через некоторое время оказаться в положении выселяемого. При этом цена жилья в новостройке в центре равна стоимости старой квартиры.

В Алма-Ате действительно много строят. Причем панельных домов давно уже не возводят, только монолит. Сдают квартиры в эксплуатацию так же, как и у нас, без отделки. А вот в Астане уже принят закон, по которому апартаменты передаются покупателю с отделкой, как в Европе. Сейчас в Алма-Ате мода на жилые комплексы с инфраструктурой: бассейном, фитнес-клубом и т. д. Начали появляться и жилые комплексы под управлением гостиничных сетей. Этот вид недвижимости популярен в Европе и Америке, где покупатели жилья получают помимо крыши над головой еще и первоклассный гарантированный сервис.

Послесловие

Итак, миссия закончена. Если бы я был финансовым аналитиком, то по поводу алма-атинской недвижимости выдал рекомендацию: продавать. Впрочем, для чистоты эксперимента мы нашли все-таки несколько точек роста.

Первая — дачные кооперативы. Несколько лет назад дачи вообще не были нужны, их продавали за несколько сотен долларов. Сейчас этот вид недвижимости уже распробовали, но все равно потенциал роста цен на землю есть. Дешевая однокомнатная квартира стоит 60–70 тыс. долларов, а дачный домик рядом с городом можно купить за 10–15 тыс. Все больше алмаатинцев начинают жить постоянно за городом.

Вторая точка роста — Талгар. Недооцененный город в 30 километрах от Алма-Аты через год-два войдет в черту южной столицы Казахстана. Совсем недавно дом в Талгаре можно было купить за 50 тыс. долларов, что, конечно, недорого относительно стоимости квартир в Алма-Ате.

Казахстанское чудо

Чиновники Ассоциации строителей России весь прошлый год любили рассказывать о казахском строительном чуде, ставя его в пример. Но при ближайшем рассмотрении чуда выясняется, что вблизи оно выглядит не так, как издалека.

Один из элементов стройпрограммы Казахстана — программа дешевого социального жилья. По ней город предоставлял земельные участки, подводил к ним за свой счет коммуникации, а привлеченные подрядчики строили затем жилые дома себестоимостью не более 350 долларов за квадратный метр. Квартиры должны были быть заселены бюджетниками, им выдавались ипотечные кредиты. На практике же вышло, что качество таких дешевых домов плохое, да и вписаться в заявленную себестоимость не удается. Уже после возведения домов оказалось, что бюджетники даже с помощью ипотеки не потянут покупку жилья. Квартиры были как-то заселены, но последовавшая проверка обернулась скандалом: дешевые квартиры достались за взятки предпринимателям. Жилье было возвращено государству. Программа не остановлена: сегодня рассматривается возможность строительства домов себестоимостью до 400 долларов за квадратный метр. По неофициальным данным, чтобы добиться такой себестоимости, планируется использовать труд студентов и заключенных.

Вторая госпрограмма — «Каждому казахстанцу земельный участок в 10 соток». Ни один из встреченных мной алмаатинцев землю по ней не получил, хотя чиновники утверждают, что распределено уже более 150 тыс. участков.

Наконец, в Казахстане уже несколько лет действует система стройсберкасс. По этой системе гражданин сначала держит несколько лет депозит в стройсберкассе, а потом получает льготный кредит на покупку недвижимости. Система только начала разворачиваться, но уже сейчас понятно, что такая схема в условиях быстрого роста цен не действует: деньги на депозите за несколько лет сильно обесцениваются.

Все за город

Алма-Ата, как и Москва, живет за счет инфраструктуры еще советских времен. За последние 15 лет застройка все больше уплотняется, что делает жизнь в городе менее комфортной. В этой ситуации президент Казахстана Нурсултан Назарбаев меняет вектор развития: «Я подвожу к тому, чтобы запретить строительство внутри Алма-Аты и разрешить строить за ее пределами. Пусть живут там, в чистом месте, и пусть приезжают работать в город». Чтобы остановить дальнейшее уплотнение застройки в городе, принято решение о начале проекта G-4 — строительстве четырех больших городов-спутников южной столицы. Другой шаг по разгрузке города подразумевает вывод всех казино и игорных залов в спецзону: на берегу Капшагайского водохранилища будет построен город-спутник Алма-Аты, уже прозванный Каз-Вегас. В самом городе высота новых жилых комплексов теперь ограничена 16 этажами. Принято решение о переходе от точечной застройки к комплексной реконструкции кварталов со строительством новых школ, больниц и т. д. Наконец, принят план-регламент Алма-Аты, по которому ограничивается плотность застройки: не более 180 человек на 1 га. Параллельно правительство при участии прокуратуры пытается выяснить законность приобретения земельных участков различными структурами в Алма-Ате и Алма-атинской области.

Все дополнительные материалы:

Карта 1 Алма-Ата: карта города Алма-Ата: карта города
http://www.expert.ru/maps/d/2007/10/document289449/