Цены на жилье: Падают или просто приседают?

http://www.caravan.kz/article/?pid=90&aid=3720
Жанар КАНАФИНА, Тахир САСЫКОВ (фото)

увеличить изображение
Самый больной вопрос экономики – квартирный. Упадут цены на недвижимость или, наоборот, поднимутся? От этого зависит финансовая стабильность страны.

Те, кто не имеет жилья, надеются, что цены снизятся. Причем настолько, что станут по карману простым казахстанцам.

Те, кто зарабатывает на рынке недвижимости, любые слухи о падении цен решительно опровергают.

Как утверждают риелторы, “приседание” цен на рынке недвижимости произошло в начале мая, хотя остановку роста многие зафиксировали уже в марте–апреле. По словам вице-президента Ассоциации риелторов Казахстана Александра Кима, за последние два месяца сделок по купле-продаже недвижимости практически не совершалось. Отчасти риелторы объясняют это сезонным снижением покупательской активности, а также ростом курса доллара.

В числе причин снижения спроса на жилье еще и легализация. Раньше, мол, рынок был сильно перегрет, а сейчас приток свободных денег, которые срочно требовалось куда-нибудь вложить, прекратился. Уменьшились и объемы сносимого жилья – и соответственно спрос на квартиры тоже.

В результате цены по некоторым подсчетам в среднем снизились на 10–15 процентов.

Заметно снизили аппетиты на жилье и действия банкиров. В некоторых банках вообще ввели негласный мораторий на ипотеку. В других в одночасье повысили процентные ставки и ужесточили требования по ипотечным кредитам. Например, при оформлении кредита вновь стали требовать 30-процентный первоначальный взнос – а это не каждому по карману. Плюс всему резко снизилась рыночная оценка недвижимости, покупаемой в кредит, – примерно на 20 процентов. Тем самым на колени, по мнению Александра Кима, были поставлены заемщики, на чьи плечи банки сейчас перекладывают свои риски.

Система работает на повышение

Между тем известно, что платежеспособный спрос населения всегда был очень низким, за деньгами люди шли в банк, и ипотека составляла до 40–45 процентов в общей структуре сделок по недвижимости.

Мораторий на ипотеку резко снизил количество желающих обзавестись дешевеющей недвижимостью. С другой стороны, сократилось и количество инвесторов, вкладывавших свои сбережения в рынок недвижимости. В их числе и крупные банки. Они, по подсчетам экспертов, составляли львиную долю рынка – примерно 60 процентов.

Как полагает вице-президент Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, цены на недвижимость были искусственно раздуты банками. С одной стороны, они кредитовали строительство, с другой стороны – население при покупке этой самой недвижимости, при этом зачастую явно завышая рыночную цену залогового имущества.

– Банк инвестирует, застройщик строит, чиновник помогает тем, что разрешает снос, изымает землю, имея свой процент. Застройщик застраивает территорию, перепоручая риелтору продажу, – каждый имеет свой кусочек пирога, и цены взлетают до небес. Через застройку имеется дополнительная возможность отмывания черных денег, потому что строительство – это такая сфера деятельности, где сколько ни вкладывай, у тебя никто не спросит, где деньги взял, – объясняет Калинин. – То есть появилась отрасль, где соединились интересы чиновников, строителей, банкиров и риелторов. Ведь вся система работала только на повышение цен.

Кстати, после того, как он на одной из пресс-конференций рассказал о действительных, по его мнению, причинах роста цен на недвижимость – спекулятивная составляющая, доля чиновников при изъятии земельных участков для госнужд и другие, – к нему в личном порядке обращались инвесторы, у которых в собственности было до 200–300 квартир.

Кто скажет правду?

Сейчас никто не может сказать ничего определенного о реальной ситуации на рынке недвижимости – независимых исследований не проводится, а те, кто так или иначе работает в этом бизнесе, правды не говорят. Возможно, все решат ближайшие два-три месяца, в течение которых по самым пессимистическим прогнозам цены могут снизиться до 30 процентов.

Впрочем, представители Национальной ассоциации риелторов считают, что заявления о падении цен сильно преувеличены.

– Цены стабилизировались, – заметил на прошедшей на этой неделе пресс-конференции вице-президент Национальной ассоциации риелторов Олег Алферов. – Более того, активность потенциальных заемщиков в части спроса на ипотечное кредитование возросла за счет трудностей у банков второго эшелона, не входящих в первую тройку.

По словам риелторов, спрос на ипотеку вопреки всем ожиданиям сильно вырос, поскольку потенциальные заемщики, испугавшись ужесточения условий кредитования, прямо-таки побежали в банки за кредитами, невзирая на увеличившиеся проценты и первоначальный взнос. Правда, никаких доказательств на этот счет господин Алферов представить не смог, поскольку все данные были взяты экспертами ассоциации из инсайдерских источников в банках и… газетных объявлений, информация в которых, как отметили сами риелторы, очень далека от истины, то есть реальной цены сделок.

Но журналистам показали графики, в которых стоимость квадратного метра застыла на отметке 3600 долларов. При этом риелторы уточнили – мол, это так называемая “средняя температура по больнице”, но она, мол, очень хорошо отражает действительность. А мелкие игроки на рынке вроде владельцев вторичного жилья, которые сегодня не могут продать свою недвижимость, даже снизив цену на 10–20 процентов, вряд ли как-то могут повлиять на рынок.

Риелторы намекнули, что цена будет зависеть от игры, которую поведут крупные владельцы недвижимости (видимо, как раз те, у кого в собственности по 200–300 квартир). А они пока занимают выжидательную позицию.

Спокойно, это коррекция!

Посчитали нужным высказаться и банковские работники. По мнению топ-менеджера одного из крупнейших банков страны, цены зависят от баланса между количеством продавцов и количеством покупателей на местном рынке. И небольшое удорожание ипотечных кредитов не повлияет на цены, так как вопреки утверждениям риелторов подавляющее большинство сделок (около 80%) совершается за счет собственных средств, а не за счет ипотечного кредита.

– Очевидно, что после стольких лет быстрого роста должна наступить стабилизация или даже коррекция. При этом я не думаю, что падение цен будет драматическим, так как объем вводимого жилья может также сокращаться. Это связано, во-первых, с трудностями у строителей в приобретении лицензии на продажу строящегося жилья физическим лицам (т.е. долевое строительство). В этом году очень немногие компании смогли получить такую лицензию. Во-вторых, финансирование строительных компаний теперь резко сократится. В-третьих, снижение цен резко увеличит количество желающих приобрести квартиру или дом. В период снижения цен объем выдаваемых ипотечных кредитов сократится, но после стабилизации вновь начнет набирать обороты.

Риски лучше заморозить?

Но, несмотря на внешнее спокойствие, возможное падение цен на недвижимость не может не волновать банки. Поскольку у них в залоге слишком много недвижимости, резкое удешевление которой может привести к массовому невозврату кредитов – отдать квартиру банку может быть выгодней, чем долгие годы выплачивать дорогой кредит. По данным АФН, проблемные кредиты уже сегодня составляют около 40 процентов.

Сейчас высказываются самые разные предложения по тому, как не обрушить рынок и следом за ним финансовую систему Казахстана. Кандидат экономических наук Александр Калинин предлагает заморозить строительство новых объектов.

– Цель одна – рассчитаться с внешними долгами, чтобы не было крушения банковской системы. Ведь если сегодня существует негласный мораторий на ипотеку, то зачем давать деньги на долгострой? Так мы во много раз повышаем риски. Строительные компании и без того хорошо защищены, заложенная в стоимость квадрата маржа словно “подушка” застраховала их от всяческих падений.

Сегодняшний кризис, при котором ипотека и в целом рынок недвижимости сильно влияют на банковскую систему, – серьезная проверка для всей системы. Никому из нынешних руководителей банков не приходилось пока поработать в кризисной ситуации. И от того, как они из нее выйдут, зависит финансовое благополучие страны. Ни больше ни меньше.

На грани краха?

На грани краха?
Цены на недвижимость стали катастрофически падать

Стоимость жилья уже значительно снизилась во многих регионах Казахстана, и, судя по всему, это только начало. Намерение правительства взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости наверняка продолжит эту тенденцию. Вмешательство государства в рыночную экономику, может быть, не лучший, но в данной ситуации действенный способ остановить разгул цен. Кроме того, развитие института арендного жилья тоже будет способствовать падению цен на недвижимость. Весь цивилизованный мир живет в арендованном жилье, и европейцы не чувствуют себя от этого ущербными людьми.
Наиболее актуальный вопрос для каждого казахстанца: «Когда же все-таки надуется этот самый пузырь на рынке недвижимости и лопнет наконец?» При таком раскладе, рассчитывают граждане, они смогут приобрести крышу над головой, не прибегая к кабальной банковской ипотеке.
Казахстан на фоне тех же Германии, США, России, которые не так давно столкнулись с этим самым лопанием пузыря недвижимости, не отличается высоким уровнем доходов населения как основного фактора роста цен на жилье. Однако в вышеуказанных странах пузырь все же лопнул. Казахстан же, будто заговоренный, вопреки законам экономики сохраняет достаточно уверенный рост цен на недвижимость. Предпосылки для проявления стагнационных процессов здесь уже имеются. Причем их формирование происходит уже на протяжении приблизительно трех лет. Однако выстрелить им не дают, применяя для этого различные способы.
Если обратиться к опыту США, где процесс лопания пузыря наиболее свеж в памяти, то здесь ситуация в общем очень похожа на нашу. Единственный нюанс – в Казахстане эти процессы идут с небольшим запозданием.
До прошлого года цены на дома в Америке росли такими темпами, что банки стали предоставлять ссуды на их покупку лицам с не самой благополучной кредитной историей. Популярны были также ссуды с варьирующимся процентом, вначале соблазнительно низким, но потом резко повышавшимся. Банкам нужно было оправдывать средства, заимствованные за рубежом (в США доля внешних займов к активам составляет 94 процента, в Казахстане – 80 процентов). Аналогия с Казахстаном просматривается четко. Ежегодный прирост цен на недвижимость в республике превышает 120 процентов. И тот день, когда авантюристы-заемщики посчитают разницу в выгоде наличия собственного жилья по ипотеке и возможностью попросту арендовать его, – уже не за горами. К примеру, в Европе, да и в Америке, арендное жилье занимает порядка 70 процентов рынка.
Судите сами, уже сейчас из-за высоких цен на жилье арендатор вынужден платить отечественному арендодателю за квартиру 500–600 долларов в месяц. Однако, обладая крайне консервативным менталитетом, казахстанцы по-прежнему считают, что крыша над головой должна быть своя, а не арендованная. Поэтому рынок ипотеки выживает, несмотря ни на что.
При этом, если отбросить ментальную позицию и просто логически просчитать, выходит, что, арендуя, отдавать «дяде» 500 долларов в месяц намного выгоднее, нежели по ипотеке выплачивать «дяде» проценты в размере от 700 долларов и выше ежемесячно. При этом само вложение в будущую квартиру, как правило, не превышает 500–600 долларов. Этого осознавать никто не желает. Ипотека по-прежнему пользуется популярностью, а люди предпочитают иметь «свою» крышу над головой, отдавая дань сложившимся стереотипам.
Сравнивая нашу ситуацию с американской, становится понятно, почему банки были вынуждены пойти на крайние меры, чтобы в них нуждались. Такой привязанности к «своей крыше» – как у нас, в Америке нет. Тогда-то и, появились так называемые сверхрисковые кредиты subprime. Пока дома продолжали дорожать, особой проблемы не было. Но рост цен на недвижимость прекратился, а местами они пошли вниз, и число домовладельцев, которые не в состоянии, а на самом деле утратили стимул выплачивать ссуды, начало быстро расти. Таким образом, посредством ипотеки под лозунгом «Жилье для всех» банки сами надули пузырь на рынке недвижимости, сами же его лопнули, а сейчас с дрожью в голосе признают, что оказались неплатежеспособными.
Обратив свой взор на казахстанский банковский рынок, усматривается множество совпадений с ситуацией в США. Стоило банкам затаиться после ситуации в США и прекратить выдачу кредитов с целью корректировки ставок две недели назад, как в большинстве регионов Казахстана цены на недвижимость стали катастрофически падать. К примеру, если приличный дом в областном центре Жамбылского региона в июне стоил порядка 20–25 тысяч долларов, то сейчас его цена не превышает 8–10 тысяч долларов. Налицо настораживающая зависимость рынка жилья от банковской подпитки в виде ипотеки. В Алматы и Астане таких тенденций пока не наблюдается, однако и здесь рынок недвижимости сильно сдал за последний месяц.
– Банки стали более требовательно относиться к клиентам, которых мы к ним приводим, – говорит руководитель отдела продаж одного из агентств по недвижимости южной столицы Бектас Хусаинов. – Если раньше предварительное собеседование наших сотрудников с потенциальным покупателем жилья в девяноста процентах случаев давало положительную оценку банка, то теперь две трети запросов на ипотеку не удовлетворяются. Падают объемы продаж. Продавцы не хотят снижать цену, ожидая позитивных изменений, покупатели не могут купить, поскольку банки не хотят повторять ошибок западной ипотеки.
По мнению господина Хусаинова, если это продолжится больше трех месяцев, то снижение спроса неминуемо повлечет обвал на рынке недвижимости, подобный тому, что год назад наблюдался в Америке. И тогда банки либо начнут инвестировать экономику, что не менее рискованно, либо начнут давать кредиты subprime.

Артур БАЛИВАРОВ, Алматы

На рынке недвижимости может произойти резкое падение цен

В ожидании чуда
На рынке недвижимости может произойти резкое падение цен

В последнее время в обществе ходят слухи о возможном кризисе на рынке недвижимости, который повлечет за собой резкое падение цен. Эти опасения вызваны крахом американского рынка ипотеки – некоторые считают, что подобное возможно и у нас. Мнения экспертов по этому вопросу разделились: одни считают, что кризиса в республике не будет, другие – что он давно назрел. При этом все сходятся в одном: обвал цен на рынке жилья повлечет за собой неприятные последствия для экономики в целом. Однако рядовые казахстанцы видят и плюсы в возможном кризисе – шанс приобрести жилье. При нынешних ценах это сделать невозможно: по статистике, средняя стоимость одного квадратного метра нового жилья в Казахстане в июле 2007 года составила 153,4 тыс. тенге и выросла в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Цена перепродажи благоустроенного жилья равняется 133,1 тыс. тенге за квадрат – рост в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом, аренда благоустроенного жилья стоит 714 тенге за квадратный метр.
Некоторые эксперты объясняют сложившуюся ситуацию наличием ценового сговора среди участников рынка недвижимости. Его финансовая составляющая: инвесторы, банки и ипотечные компании. Следом идут строители и девелоперы, затем риэлторы, страховые компании и, наконец, специализированные рекламные издания. Три эти группы и формируют цену квадратного метра на рынке недвижимости.
Сегодня недвижимость приобрела отчетливую инвестиционную функцию: жилье и коммерческие объекты служат средством сохранения и выгодного приумножения денежных средств. Ведь, по сути, более надежной в понимании большинства казахстанцев «валюты» в стране сегодня нет. Кроме того, недвижимость – один из наиболее капиталоемких секторов экономики. Это один из основных активов современной банковской системы.
Однако в свете последних событий в мировой экономики, в частности, обвала на американском рынке ипотеки subprime, многие заговорили о том, что вскоре кризис затронет и казахстанский рынок недвижимости, и это приведет к резкому падению цен.
Но не все с этим согласны. Директор по маркетингу одной из риэлторских компаний Алматы Андриан Ю говорит: «Обвала цен не будет. Многие пытаются раздуть ситуацию на рынке недвижимости до размеров катастрофы, но если мы будем думать и рассуждать логически, обвал цен не выгоден сейчас никому, в том числе и государству. Согласен с тем мнением, что существует и будет продолжаться снижение темпов роста. Я считаю, что цены будут понижаться до тех пор, пока мы не достигнем реальной стоимости квадратного метра, и с того момента темпы роста будут зависеть только от реальной ситуации на рынке, цена будет складываться исключительно под влиянием общей экономической ситуации».
Эту позицию разделяет вице-президент Национальной ассоциации риэлторов Олег Алферов: «Как известно, Международный валютный фонд включил Казахстан в число наиболее рискованных рынков недвижимости наряду с США и Россией. Основные факторы риска на казахстанском рынке – это возможный в трехлетней перспективе кризис неплатежей по ипотечным займам и сценарий перепроизводства в строительной отрасли. Однако полномасштабный кризис в виде ценового обвала на рынке вряд ли возможен: Агентство по финансовому надзору и Национальный банк не допустят подобного развития событий. Мягкая поступательная коррекция стоимости переоцененных сегментов неизбежна, и она уже началась в весенний период. Как долго она будет продолжаться? При жесткой позиции госрегуляторов она может продолжиться и в следующем году. Если же темпы развития ипотеки не будут сбавлены, ценовая коррекция вниз может остановиться уже к концу текущего года».
Вместе с тем эксперты, не имеющие непосредственного отношения к рынку недвижимости, высказывают несколько иное мнение. К примеру, директор департамента информации и анализа казахстанской фондовой биржи KASE Андрей Цалюк считает: «Возможно все! Но снижение цен вероятнее их дальнейшего роста. И для банковской системы принципиально важно, будет ли это снижение постепенным или произойдет обвал, так сказать «лопанье пузыря». Но, по большому счету, рынок прогнозировать довольно сложно. Ярким тому примером служит то, что даже международные рейтинговые агентства не предвидели кризис американской банковской системы».
В свою очередь известный экономист Канат Берентаев считает, что обвал цен произойдет, более того, он говорил об этом еще в середине весны. «Цены на жилье должны упасть на 30–40 процентов. Эта ситуация назревала давно. Все уже поняли, что стоимость недвижимости сильно завышена из-за деятельности спекулянтов, и простые казахстанцы не могут приобрести жилье. Ипотечный кризис в США, который хоть и не произвел непосредственного влияния на казахстанский рынок недвижимости, показал направление дальнейшего развития событий. Теперь важную роль будут играть не экономические факторы, а скорее психологические: одно неосторожное высказывание высокопоставленного чиновника или банкира может вызвать бурную реакцию в секторе недвижимости».
В пользу этой версии говорит даже поверхностный анализ рынка. II–III кварталы этого года ознаменовались ростом объемов рыночного предложения в южной столице. Собственники объектов, приобретенных в краткосрочных инвестиционных (т.е. спекулятивных) целях, пришли к мысли, что ценовой «потолок» уже близко и пора фиксировать прибыль на пути к отметке 4000 долларов за квадратный метр. Масса выброшенной на рынок недвижимости потянула ценовую конъюнктуру вниз. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости, переоцененной в фазе ценовой гонки, демонстрировала поступательное снижение.
Сейчас жилой сектор находится в состоянии колебательной стабилизации, вероятно, ожидая высказываний чиновников или банкиров. Если кризис все-таки произойдет и цены на жилье резко снизятся, это отрицательно отразится на экономике, потому что в нынешней структуре ВВП рынок недвижимости лидирует наряду с сырьевым сектором.
Но это не значит, что квартиры всегда будут стоить дорого. Существует много способов снижения цен, минуя кризис. В руках государства фискальные инструменты, которые способны ограничить пыл спекулянтов: через повышение налогового бремени в случае перепродажи, при условии обязательной независимой оценки рыночной стоимости. Нет препятствий к вводу дифференцированного, прогрессивного налогообложения, к примеру, второй и последующих квартир в собственности одного лица.
Кроме того, популяризация других инструментов инвестирования и развитие инвестиционного рынка в целом могут кардинально повлиять на нынешнюю ситуацию. Население должно отойти от вложения денег в недвижимость. Казахстанский рынок молод и не может адекватно реагировать на всплески и резкие изменения микро- и макроэкономической ситуации, и в данном случае гарантом финансовой стабильности должно выступать государство.

Абзал САМАНОВ, фото Александра КАНЦЕДАЛОВА, Алматы

Теорема о сумме квадратов

Мы неоднократно рассуждали о том, какому риску подвергают себя казахстанские банки, увлекшись финансированием рынка недвижимости. И вот они пожинают плоды своей неразумной политики.
А теперь стоит задаться вопросом: какой будет обратная связь? Как кризис ликвидности, с которым столкнулись казахстанские банки, отразится на стоимости квартир и земли?

Вне всяких сомнений, банковские проблемы отразятся на рынке недвижимости Алматы. Здесь с апреля наблюдается коррекция, которую в первый момент назвали началом кризиса. Проще говоря, цены снижаются, но пока не критически. Обвала не наблюдается, рынок замер в ожидании. Что означает это снижение цен на жилье? И главный вопрос: что же будет дальше? Ведь банки, скорее всего, снизят объемы кредитования рынка недвижимости и ужесточат условия выдачи кредитов.
С просьбой прокомментировать ситуацию и дать прогноз мы обратились к вице-президенту Национальной ассоциации риэлторов Олегу Алферову:
- Ползучая стабилизация, начавшаяся во втором квартале этого года, продолжается. Причем должен заметить, что дешевеет переоцененная недвижимость. То есть неадекватно дорогая. Цены же на востребованные категории жилой и коммерческой недвижимости и сегодня демонстрируют поступательный рост. Таким образом, происходит ценовое расслоение в разрезе классов, за счет коррекции секторов рынка, необоснованно перегретых на волне ценовой гонки 2005-2006 годов. Это симптом взросления рынка.
Весной рост объема предложения спровоцировал стабилизацию цен (то есть остановку роста), а затем коррекцию (снижение, обусловленное объективными причинами). И этот процесс продолжается.
Что будет дальше? Ответ зависит от будущего курса кредитной политики отечественных банков. Вопрос доступности ипотеки здесь имеет решающее значение, ведь именно ипотека обеспечивает высокий спрос, люди берут деньги на покупку недвижимости у банков.


Условия ипотечных программ таких игроков, как БТА, Казком, Евразийский Банк, уже потеряли былую привлекательность с повышением ставок в отношении вновь привлекаемых заемщиков. В то же время названные финансовые институты всерьез рассматривают планы по изменению условий кредитования в рамках ранее выданных займов.
Ряд банков второго эшелона на время вышел с рынка ипотеки, либо в республиканских масштабах, либо в отдельных регионах.
Сегодняшний оплот прежних, “докризисных” ставок - Халык Банк в ближайшее время вполне может последовать примеру соседей по первой тройке, скорректировав нынешнюю ставку в 11 процентов. Пока же Народный дает заемщикам конкурентов фактически безальтернативную возможность рефинансирования на прежних условиях.
Наибольшие опасения вызывает сценарий, при котором будут пересмотрены сроки кредитования в отношении ранее привлеченных заемщиков. Это чревато ростом суммы текущих обязательств для тех людей, кто уже взял кредит.
Условия предоставления ипотечных займов в краткосрочной перспективе будут ужесточаться. Рано или поздно кризис на мировых рынках капитала будет исчерпан. Но очевидно, что даже по возвращении к прежней стоимости фондирования (то есть привлечения денег из-за рубежа) доступность ипотечных займов может оказаться ниже докризисного уровня. Так что объем платежеспособного спроса будет сокращен в ближайшее время.
Кроме того, снижение темпов роста кредитных портфелей коммерческих банков служит фактором, сдерживающим рост экономики. Следовательно, реальные доходы населения не смогут демонстрировать те темпы роста, которые мы наблюдали ранее.
Насколько сократится покупательная способность? В данном случае это будет напрямую зависеть от реакции отечественных госрегуляторов.
Так или иначе, вероятное снижение спроса не совместимо с прежними темпами роста цен на недвижимость. Это факт. Возможно продолжение коррекции и даже ускорение ее темпов. Иными словами, сценарий удешевления недвижимости допустим. Однако, если кризис на рынках капитала не затянется или же если не окажет существенного влияния на привлекательность казахстанской ипотеки, мы ожидаем некоторого оживления на рынке недвижимости уже осенью.
Как я уже говорил, в апреле начиналась стабилизация цен. И конец весны - начало лета были ознаменованы легкой паникой, число сделок резко сократилось. Крупные рыночные игроки и рядовые участники рынка ждали развития событий. Но в течение лета ситуация стабилизировалась, наметилась тенденция к восстановлению деловой активности. И с началом нового сезона (если не окажут своего пагубного влияния макроэкономические факторы) ожидается рост числа сделок. Но той активности, которая наблюдалась в фазе ажиотажного ценового роста 2005-2006 года, ждать не стоит.
Итак, ситуация на мировых рынках, реакция казахстанских банков, государственных органов и настроение аналитиков свидетельствуют: на рынке банковских услуг и на рынке недвижимости однозначно произошел перелом. Период безудержного роста завершился, и в ближайшее время мы будем пожинать его плоды. Теперь недвижимость уже не будет так дорожать, как раньше, не исключено, что продолжится снижение цен. А условия предоставления ипотечных займов ужесточатся.
Однако велика вероятность того, что банковский сектор при поддержке государства сможет противостоять возникшим сложностям. А что касается недвижимости, то обвала, по всей видимости, ждать рано. Происходит выравнивание ситуации.
Алматинская недвижимость по-прежнему будет дорогой. Но есть шанс, что теперь она будет разумно, а не безумно дорогой. И это радует. В любом случае, мы пришли к тому, что было давно предсказано, к чему страна психологически была готова. Важно, чтобы не воплотились в жизнь пессимистические сценарии развития ситуации, когда проблемы банковского сектора отразятся на всей экономике страны. Однако на данный момент складывается впечатление, что у Казахстана есть все шансы выйти из этой ситуации с минимальными потерями.

Амина Джалилова

Кризис начался в понедельник тринадцатого

Интернет-издание Позиция.kz (http://www.posit.kz)

Марат ШИБУТОВ

Как обычно развивается кризис? Сначала о нем говорят отдельные профессионалы, самые умные инвесторы выводят свои деньги из-под удара. Потом все профессиональное сообщество говорит об этом, но широкой публике пока еще ничего не известно. Затем об этом узнают журналисты и пишут в СМИ. Только тогда кризис можно считать начавшимся.

То, что наша финансовая система под угрозой, говорили еще в прошлом году, и АФН пыталось ограничить поток заимствований из-за рубежа. Но мощное банковское лобби долго сопротивлялось этому, и вакханалия с заимствованиями, которые потом раздавались под бешеные проценты, продолжалась.

Наши банкиры ухитрились набрать только за прошлый год 15,3 миллиарда долларов, и большинство из них было вложено или в строительство или в розничное кредитование. Строительство и банковская сфера составили практически 50% ВВП Казахстана.

Но наша страна не изолирована от внешнего рынка – наоборот, она в силу вышесказанного очень уязвима. Кризис, вызванный непродуманной политикой американской резервной системы и последующими невыплатами американцев по ипотеке, пришел и к нам.

Первым звонком стала статья в «Коммерсанте» «Ипотечный кризис достиг Казахстана». Затем прозвучал второй звонок – статья на «Банкир.Ру» «Полномасштабный банковский кризис в Казахстане может разразиться уже в этом году». Можно сказать, что это были наши «Мене, текел , фарес» во время пира.

И наружу выходят неприглядные факты, о которых обычно говорили только профессионалы: объем просроченных кредитов составляет больше 300 миллиардов тенге, ставки межбанковского кредитования растут, курс тенге резко падает. И теперь все проблемы с возвратом денег банки не смогут компенсировать новыми кредитами из-за рубежа, потому что те или не дадут их, или просто повысят проценты.

Мало того, теперь с нашего рынка акций иностранные инвесторы станут уводить свои деньги, и цены на акции будут падать. Начнется продажа наиболее привлекательных ликвидных активов, а значит цены на металлы, нефть и жилье тоже пойдут вниз. Причем жилья это будет касаться в большей мере. Пойдет мощная цепная реакция, рушащая практически все.

Чем это грозит казахстанцам?

1. Сильная инфляция за счет падения курса тенге и роста цен на импортные товары

2. Банковский кризис – самые слабые банки, видимо, обанкротятся

3. Оставшиеся банки введут гораздо более жесткую кредитную политику – о прежних объемах розничного и ипотечного кредитования можно будет забыть

4. Огромное количество долгов будет продано по минимальным ценам коллекторским агентствам, которые будут всеми способами выбивать деньги из должников

5. Продажи жилья и, соответственно, цены на него упадут очень сильно. Ведь спекуляции на этом рынке из-за отсутствия доступной ипотеки уже будут невозможны

6. Будет закрыта большая часть агентств по продаже недвижимости и кредитных организаций

7. Те застройщики, которые не имеют мощной производственной базы, прогорят тоже – ведь они уже заплатили за землю гигантские деньги, и как они вернут свои вложения, если цены на квартиры упадут даже на 30%?

Может ли это предотвратить наше правительство и финансовые организации? Видимо, нет. Потому что практически не осталось времени на срочные меры, да и альтернативы, кроме кредитов западных банков, у нас нет. Вследствие этого резко вырастет социальная напряженность – как выплачивать кредит за квартиру, которая стоит в 2 раза меньше, чем когда ты ее покупал? Тем более непонятно, какими могут быть политические последствия…