Беспредельщики

Рост цен на недвижимость провоцируют риэлторы, банки, застройщики, страховщики и рекламные агентства
http://www.liter.kz/print.php?lan=russian&id=151&pub=6391

Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков, говорит, что еще два года назад экспертов его профиля банкиры безбоязненно приглашали на свои пресс-конференции и «круглые столы».

– Мы всегда говорили, что нужно читать классиков, так как при отсутствии реального платежеспособного спроса политика банков на рынке жилья – это пузырь. Мы же потом за эти кредиты будем рассчитываться не квадратными метрами, а деньгами. С процентами. Мне заявляли: «Николаевич, а вы в курсе, что цены на нефть растут?» – вспоминает сейчас Александр Николаевич, добавляя, что с недавнего времени практически все финансовые институты вдруг перестали приглашать независимых экспертов на свои мероприятия.
Что только придает вес опасениям оценщиков по поводу той фазы, к которой быстро приближается казахстанский рынок жилья.

– У многих экономистов создается впечатление, что рынок жилья уже достиг своего максимума, и поэтому в ближайшее время должна произойти хотя бы стабилизация цен. На этом фоне эксперты, представляющие крупные риэлторские компании, вдруг заговорили об очередном повышении цен. Даже называются даты, когда жилье подорожает еще на 30 процентов. Александр Николаевич, вам не кажется, что здесь есть что-то от лукавого, так как этот рынок уже не может иметь такого потенциала?

– Честно говоря, для ипотечников наступают не самые лучшие времена. Ситуация ведь всем хорошо известна: банки второго уровня за границей несколько лет брали кредиты под 4 процента, раздавая их внутри страны под 15–20 процентов. Благодаря чему казахстанский рынок жилья давно уже растет не за счет того, что в разы увеличиваются доходы казахстанцев, а за счет привлечения новых участников ипотечного кредитования.
Так без конца продолжаться не может. Пузырь рано или поздно лопнет. В определенный момент при стечении ряда неблагоприятных факторов подобная политика может легко привести к системному дефолту. Такие опасения еще больше усугубляются тем, что в Казахстан обычно привлекаются «короткие деньги» – самые рискованные займы.
Но самое интересное, что все влиятельные игроки на рынке, конечно же, понимают, к каким итогам приведет их деятельность, поскольку они люди грамотные.

– Что тогда подстегивает рынок?

– Мне кажется, что у рынка недвижимости уже нет потенциала к такому взлету, о котором говорят некоторые мои коллеги. Мы уже почти исчерпали все ресурсы. Только за последние два с половиной года цена сотки земли под застройку в Алматы с 5 тысяч долларов выросла до 55 тысяч (с учетом строений)! Это все результат спекулятивных сделок. Это обыкновенный сговор: все участники рынка недвижимости заинтересованы только в одном – в росте цен. Одни сидят на проценте, другие на прямой прибыли. Основные участники – банки, застройщики, риэлторы. Дальше в этой цепочке сидят страховщики и рекламщики.
Сейчас чаще всего такая картина: у одного спекулянта 20 квартир, у другого – 40. Они друг другу их и перепродают. Причем нередко с помощью моих коллег – недобросовестных риэлторов.
Кто в этом участвует? «Абсолют», ЦКН (Центр коммерческой недвижимости), а с недавнего времени и «Магазин квартир». Они давно монополизировали информационный рынок. Каждый день эти компании нас информируют о том, что цены на жилье опять подросли на столько-то процентов, приучая к мысли, что, кроме роста, ничего иного быть не может.
Это сейчас они говорят: «За прошлую неделю рост составил столько-то процентов». А в прошлом и позапрошлом году они работали еще грубее, сообщая, что на следующей неделе цена повысится на 2,5 процента.
По сути, это был сигнал застройщикам присоединяться к игре на повышение. Строительные компании, естественно, после таких прогнозов тут же понимающе реагировали.
Я считаю, что риэлторы «Абсолюта» и ЦКНа внесли «посильный» вклад в надувание жилищного пузыря. История показывает, что эти компании, скорее всего, являются операторами крупных строительных корпораций и банков второго уровня. Последняя отраслевая выставка еще раз показала, что у нас там, где присутствуют флагманы строительной индустрии и игроки ипотечного рынка, обязательно находятся и «Абсолют» с ЦКНом.
Это как раз такие компании, которые участвуют в самых различных сделках. Например, уже доказано, что в прошлом году они через Тексакабанк продали между собой 10 квартир.

– А что в этом противозаконного?

– Банк выделил свои деньги под квартиры, которые оценены и куплены одним и тем же юридическим лицом. Эта схема была раскрыта АФН и финансовой полицией. Но этот факт получил широкую огласку, а вообще, кто знает, сколько подобных нарушений?
Это нарушение закона об оценочной деятельности. Внутри компании сделать оценку и продать – это заинтересованность, о которой говорится в 10-й статье закона.

– Вы говорите и о других нарушениях. Например?

– В практике этих компаний есть такой раздел, как «эксклюзивные договоры». Что это такое?
Человек приходит в агентство и заявляет о намерении продать свою недвижимость. Риэлторы уговаривают клиента снизить цену до минимума и заключить с ними «эксклюзивный договор». Где сказано, что вы в течение месяца не имеете права обращаться в конкурирующие фирмы. Если нарушите условия договора, то сразу штраф – 3 тысячи долларов.
Чаще всего жилье обратившегося за этот месяц продастся за счет того, что договор составлен по цене ниже сложившейся, к тому же рынок за это время еще подрастет. Но клиент, связанный «эксклюзивным договором», не может остановить невыгодную для него сделку.

– Как в таком случае вы советуете поступать клиентам?

– Этот документ не имеет никакой юридической силы. Он придуман как психологический рычаг давления на сознание, рассчитанный на менталитет нашего обывателя. Любой адвокат скажет вам, что «эксклюзивный договор» – это чушь. Можно смело выбрасывать эту бумажку.
Но люди не знают об этом. И здесь нет ничего странного, поскольку весь информационный рынок монополизирован этими компаниями.

– Я правильно понял: СМИ также внесли свой вклад в надувание пузыря?

– Если сейчас всего на месяц названные компании получат «информационную паузу», то цены обязательно стабилизируются. Потому что для дальнейшего роста нет никаких объективных причин.
Мы подсчитали, что сейчас стоимость вновь возводимого жилья окупается при реализации потребителям по цене 820–850 долларов за квадратный метр. Здесь заложены все расходы, официальные и нет. И рентабельность для строительных компаний. А реализация идет сами знаете по каким расценкам.

– А сколько можно еще ждать стабилизации?

– Я давно пытаюсь привлечь внимание к тому, что все происходящее на рынке, в том числе и цены, – это беспредел.
Рынок так или иначе должен стабилизироваться, причем не только потому, что руководство страны требует этого, а потому, что уже сложились все объективные предпосылки. Могло это произойти уже в этом году. Теперь, скорее всего, сроки чуть-чуть сдвинутся. Так как была продлена акция по легализации капиталов и имущества.
Для того чтобы спекулировать на рынке недвижимости, нужны не только квадратные метры, но и капиталы. Причем теневые. Сейчас цена растет за счет того, что «серые» и «черные» деньги заполнили рынок. Там пока нет никакого контроля. Сейчас построй какое-нибудь здание стоимостью в сто миллионов долларов – и никто не спросит, откуда деньги.
Как только закончится легализация, к финансам, вернее, к источникам их происхождения будут предъявляться требования. После этого на рынке недвижимости возникнет дефицит денег. Тогда и отбалансируется соотношение «спрос – предложение».

Беседовал Игорь НЕВОЛИН, Алматы

Очень привлекателен и опасен

Очень привлекателен и опасен
Анастасия Моторина
http://www.expert.ru/printissues/kazakhstan/2007/11/rynok_nedvizhimosti_kazahstana/

Нынешний год может стать переломным для рынка недвижимости в том случае, если государство возьмет на себя роль регулятора, иначе велика опасность возникновения социального взрыва, несоизмеримо большего по масштабам, нежели события в «Шаныраке» и Бакае

Разговоры о том, что казахстанский рынок недвижимости сильно перегрет, ходят уже давно. Еще в 2005 году, когда цена за 1 квадратный метр на вторичном рынке составляла чуть более 1 тыс. долларов, аналитики прогнозировали, что дальше ценам расти некуда. Однако, как показал 2006 год, есть – летом цены перевалили за психологическую отметку в 2 тыс. долларов, а осенью – уже за 2,5 тыс. Некоторые эксперты в нынешнем году прогнозируют такую же динамику роста цен, часть из них даже уверена, что к концу года цена 1 квадратного метра нового жилья может составить 5–7 тыс. долларов.

Предложений мало и спрос невелик

С одной стороны, все обосновано: раз спрос значительно превышает предложение, то тот, кто предоставляет тот или иной товар, в данном случае недвижимость, и диктует цену. По нашим расчетам, при нормативных 20 квадратных метрах на человека дефицит жилья в Алматы составляет примерно 3,8 млн квадратов. Однако эти расчеты основаны на официальных данных о численности населения южной столицы, в которой, по данным Управления статистики города Алматы, проживает более 1,2 млн человек (по некоторым данным, в бывшей столице живет практически на 750 тыс. человек больше). В прошлом году было введено в эксплуатацию 829,7 тыс. квадратных метров, т.е. примерно по 0,66 квадратных метра на каждого жителя города. В Астане дефицит жилья на рынке еще острее – 6 млн квадратных метров. С другой стороны, как только цены зашкаливают и значительная часть потребителей отказывается от покупки товара, производители начинают производить большие объемы и снижают цены. Но в случае с рынком недвижимости представляется маловероятным, что производители смогут значительно повысить предложение, так как существует ограниченность производственных возможностей. Например, в Алматы наблюдается недостаток строительных площадок – свободной земли, так как в центре города большинство мест под застройку уже занято. Кроме того, ограничена и существующая в городе инфраструктура. И это актуально не только для Алматы и Астаны, но и для всех городов Казахстана. Другое дело, что именно в столицах – южной и северной – идет наиболее массовое строительство, поэтому и особенно «на виду» эта трудность в данных городах.

Но напрашивается вопрос – не подошли ли мы уже к той отметке, когда большая часть населения отказывается от покупки этого блага цивилизации? «В Казахстане крайне ограничен платежеспособный спрос населения на продаваемую по нынешним ценам недвижимость. Проблема – в деструктурированной собственности, когда 1,5–2% населения владеют более 90% национального богатства. Еще 5–7% – это чиновники высшего звена, топ-менеджеры и представители бизнес-элиты с высоким уровнем доходов. Но у данной категории населения вопросы с жильем решены, и не в одном поколении. Позволить себе ипотеку может дополнительно не более 3–5%. Следовательно, практически 80% населения и не мечтают о новом жилье. Если мы в центре Алматы у 10 прохожих спросим: «Хотите улучшить свои жилищные условия?», 8–9 ответят «да». На вопрос: «Имеете ли для этого возможности?» – может быть, один ответит утвердительно, и только потому, что опрос проводится в центре южной столицы», – сказал «Эксперту Казахстан» исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО), кандидат экономических наук Александр Калинин.

Ввиду отсутствия свободной земли в пределах города, вероятнее всего, в дальнейшем будет развиваться рынок загородной недвижимости и коттеджных городков. По данным председателя комитета по делам строительства Мининдустрии Кайсара Омарова, подача заявок на индивидуальное жилищное строительство постоянно возрастает. «Сейчас гражданами подано 552 тыс. заявлений на ИЖС, из них удовлетворено 154 тыс.», – заметил глава стройкомитета. При этом подчеркнул, что расходы на подведение коммуникаций возьмет на себя государство. По подсчетам, создание необходимой инфраструктуры для одного участка обойдется всего лишь в 4 тыс. долларов.

Корни роста

Только за первые два месяца нынешнего года цены на жилую недвижимость выросли на 20%, тогда как за этот же период в 2006−м этот показатель составлял 12%. Рост цен на недвижимость обусловлен рядом факторов, как объективных, так и субъективных, среди которых и неразвитость фондового рынка, и спекулятивная составляющая. Недавно заместитель председателя АФН Гани Узбеков, комментируя очередное ужесточение требований к внешним заимствованиям банков, заявил, что активные заимствования банков второго уровня являются одной из причин роста инфляции и перегрева экономики. «Если взглянуть на структуру ссудных портфелей банков, то сегодня они получают деньги в основном за счет рынков недвижимости, за счет строительства. Фактически те средства, которые они занимают за рубежом, еще усиливают давление на цены и на перегрев как на рынке недвижимости, так и строительства», – считает он. При этом г-н Узбеков добавил: «Рынок недвижимости у нас худо-бедно растет, но вдруг что-то случится в другом месте и это отразится на рынке недвижимости, на активах, на залоговой стоимости и так далее. Поэтому сегодня необходимо давать меньшую мотивацию для инвестирования банками в недвижимость и направлять эти средства, к примеру, в строительство инфраструктуры. Я не утверждаю, что рынок недвижимости и строительства – это плохо. Но там высоки риски, и к ним надо адекватно приготовиться».

Аналитики полагают, что в нынешнем году не имеет смысла ждать снижения цен на недвижимость. «Массовый невозврат ипотечных займов и выброс на рынок залоговой недвижимости в текущем году нам, вероятнее всего, не грозит. А это один из немногих факторов, способных (хоть и искусственно) приблизить рынок к более здоровому балансу «спрос–предложение» в двух-, трехлетней перспективе. Но даже случись это, мы столкнулись бы лишь со стабилизацией либо остановкой ценового роста. Но не падением, – считает Олег Алферов, директор по маркетингу агентства недвижимости «Абсолют». – Палитра основополагающих факторов перегрева ценовой конъюнктуры пока неизменна: доступность ипотечных заимствований, неразвитый фондовый рынок плюс спекулятивные инвестиции и иммиграционная активность. Рынок строящейся недвижимости, как известно, наиболее привлекателен по показателю низкой (по отношению к «вторичке») первоначальной капитализации и высокой доходности, потому особенно подвержен влиянию означенных обстоятельств».

Правда, по мнению г-на Калинина, нынешний взлет цен является не чем иным, как «агонией» рынка, т.е. сейчас некоторые инвесторы уже стали выбрасывать на рынок часть принадлежащей им недвижимости перед стабилизацией и последующим снижением цен на нее. «Проблема в том, что до 70% ипотечных кредитов и на строительство являются заемными средствами иностранных банков. Нет проблемы брать за границей деньги под 3–4% и отдавать у себя под 13–15%. Такие деньги опасны, потому что являются короткими (3–5 лет) и значительными по суммам. Ясно, что когда придет время отдавать иностранцам долги, потребуются не квадратные метры, но живые деньги, что может привести к банковскому кризису, а вслед за ним и к кризису всей финансовой системы и государственному дефолту. Все участники рынка недвижимости заинтересованы в одном – в росте цен, так как одни имеют прямую прибыль, другие сидят на процентах. Основными же действующими лицами являются банк – застройщик – недобросовестный риелтор. Расчеты показывают, что 60–70% сделок с недвижимостью носят спекулятивный характер без наличия конечного платежеспособного потребителя. Подобная ситуация имела место в 70−х годах в Японии и позднее в 80−х в Европе, где всеобщий кризис также начался с обрушения цен на рынках недвижимости», – говорит исполнительный директор КАО.

Кстати, не самую последнюю роль в нынешнем взлете цен сыграло изъятие земельных участков и недвижимости для государственных нужд. Так как, получая солидную компенсацию, которая, по данным Казахстанской ассоциации оценщиков, соответствует рыночной, а иногда и превышает ее, бывшие владельцы сносимой недвижимости выходят на рынок, тем самым еще больше подогревая его. А в связи с выплатой подобных компенсаций возрастают и расходы застройщиков, что в конечном итоге отражается на стоимости квадратных метров новостроек. Тогда как в мировой практике предусмотрено предоставление жилья владельцам изымаемой недвижимости в доме, построенном на месте снесенного или в том же районе. У нас же этого нет. Хотя в законе «О жилищных отношениях» сказано, что собственнику недвижимости при сносе его дома полагается либо иное жилье, либо компенсация. При этом если стоимость предоставляемой недвижимости превышает стоимость изымаемой, то эта разница не взимается с собственника, тогда как при противоположном варианте разница собственнику возмещается. Правда, предоставление жилья на месте сносимого происходит лишь в том случае, если на это согласен застройщик. Очевидно, что строительным компаниям это невыгодно, так как часто на месте сносимых дешевых «старушек» возводят дома элит— и бизнес-класса, где квартиры весьма дороги. И застройщикам выгоднее выплатить компенсацию, нежели предоставить бывшим жильцам квартиры в новых домах.

У застройщиков свои аргументы

Сейчас у застройщиков появился еще один повод для повышения цен на строящуюся недвижимость – закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Недавно представители строительных компаний заявили, что цены на жилую недвижимость вырастут на 30%, мотивируя это ужесточением требований к компаниям, которые возводят жилье за счет привлечения долевого капитала. По нашим данным, этот закон является результатом лоббирования крупных строительных компаний, желающих избавиться от конкуренции со стороны более мелких застройщиков. Так, только департаментом государственного архитектурно-строительного контроля города Алматы в 2006 году выдано 923 лицензии на право осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. И с самого начала было ясно, что его принятие приведет к повышению цен, в частности на первичном рынке недвижимости. Что мы сейчас и наблюдаем. «Со вступлением закона в силу большая часть застройщиков прекратила продажи до середины февраля, а в начале марта они «вернулись» на рынок с приростом в 5–30% к прежней цене. Для оставшихся строителей «выжидательный» период завершится в апреле–июне. Как ни прискорбно, покупателям он принесет не менее резкий ценовой скачок, чем февральский. Со 100−процентной уверенностью можно сказать, что в наступившем году мы станем свидетелями вывода с рынка застройщиков, не относящихся к числу лидеров, и их слияния. Результатом станет снижение уровня конкуренции и расширение возможностей застройщиков по ценовому контролю над рынком. Даже при деятельности, не выходящей за рамки антимонопольного законодательства, застройщикам будет легче теперь вести цены вверх», – считает Олег Алферов.

Одним из результатов принятия данного закона явился отзыв лицензий у 60 алматинских и 63 астанинских строительных компаний. Должно быть, в дальнейшем эта ситуация еще более обострится, и на рынке останутся лишь крупные строительные компании, которые чаще предпочитают строить без привлечения средств дольщиков.

В то же время сокращение числа строительных компаний может быть обусловлено еще одним моментом – переходом от точечных застроек к комплексным. «До 2006 года в южной столице преобладала точечная застройка, и на площади в 60 соток можно было возвести 9–12−этажный дом, получив до 300% прибыли. В настоящее время акиматом установлены требования комплексной застройки с привлечением крупных отечественных и иностранных инвесторов. Для освоения выделяются значительные по размерам земельные участки в 5–10 и более гектаров, возводятся многоэтажные кварталы и объекты социального назначения – торговые и развлекательные центры, школы, детские сады, дороги и т.д. Мелкие и средние строительные компании редко самостоятельно ведут такие проекты и обычно выступают субподрядчиками», – говорит Александр Калинин.

Также на увеличение цен на строящуюся недвижимость влияет удорожание строительных материалов, а 50–70% из них приходится на долю импортных. Однако если верить Агентству РК по статистике, то за последний год цены на строительные материалы и предметы домашнего обихода выросли всего на 0,3%, тогда как цены на недвижимость увеличились, как минимум, в два раза. Учитывая, что реальный сектор экономики, и в частности производство строительных материалов, пока развит недостаточно и растет не столь быстрыми темпами, как строительство, застройщикам либо придется мириться с зависимостью от импорта, либо создавать собственные дочерние предприятия, к чему, собственно, сейчас и прибегают практически все крупные игроки строительного рынка.

Здоровый баланс

И президент, и правительство неоднократно заявляли о необходимости стабилизировать обстановку на рынке недвижимости, так как практически вся система, так или иначе связанная с этим рынком, коррумпирована, существует так называемая система откатов. Последние события, в частности ситуация с ГКП «Алматыжер» и астанинским «Квартирным бюро», свидетельствуют о том, что власть от слов перешла к делу. Напомним, что в феврале нынешнего года генеральный прокурор Рашид Тусупбеков заявил, что деятельность данных организаций противоречит законодательству страны. «Акиматами городов Астаны и Алматы созданы специализированные предприятия по изъятию земель – «Квартирное бюро» и «Алматыжер», деятельность которых сводится к посредничеству между строительными фирмами и гражданами, тогда как, согласно земельному законодательству, застройщик должен самостоятельно достичь соглашения об условиях компенсации убытков с собственником», – сказал он.

Вряд ли можно добиться каких-то значимых подвижек на рынке недвижимости одним лишь упразднением этих организаций. Необходим комплексный подход. «Серьезным фактором стабилизации цен может явиться завершение процесса легализации имущества и принятия постановления правительства Казахстана о декларировании денежных средств при сделках с недвижимостью. Представляется необходимым также установить и контролировать экономически обоснованную стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости, на 20–30% превышающую ее себестоимость. К примеру, в южной столице себестоимость жилья эконом— и бизнес-класса не превышает 850 долларов за 1 квадратный метр. Относительно коммерческой недвижимости (офисы, магазины, аптеки и т.д.) следует утвердить решением акимата ставку капитализации, как это делается в крупнейших столицах мира. Принятие прогрессивного налога на излишки недвижимости (по примеру налога на богатство), как и 10−процентного налога на перепродажу недвижимости в течение года, дополнительно ограничит спекулятивные сделки. Одним словом, с ростом цен на квадратные метры вполне можно справиться при наличии четкой государственной политики и контроля», – считает Александр Калинин. Возможно, данные методы далеки от рыночных. Но не стоит забывать, что на карту в данном случае поставлена социальная стабильность в стране.

Наводя порядок на рынке недвижимости, государству необходимо соблюсти здоровый баланс между отстаиванием интересов народа с одной стороны и бизнеса – с другой. Тем более что государство рассчитывает и на иностранные инвестиции в эту сферу. А как известно, слишком жесткая правительственная политика отпугивает потенциальных инвесторов.

Текущая роль рынка недвижимости в экономике Казахстана

Айдархан Кусаинов. Компания «Almagest» .06.03.2006, специально для ThinkTank.kz
http://www.thinktank.kz/mneniya.php?PageLevelID=133#goprint

Текущая роль рынка недвижимости в экономике Казахстана
Сравнение рынка недвижимости с фондовым рынком
Рынок недвижимости - менее регулируемый, вернее вообще не регулируемый, однако обладает всеми свойствами биржевого рынка.
Товар унифицированный - особенно по новому жилью. При варианте реализации квартир в черновой отделке торгуются собственно квадратные метры. Существует публикуемый индекс, который является базой для оценки и мониторинга рынка. Стоимость квадратного метра квартир довольно унифицирована по застройщику и по географическому расположению (см. аналитику, приведенную в предыдущей статье).

Ниже приводятся ключевые показатели фондового рынка Казахстана и рынка недвижимости Алматы. В данной статье я подразумеваю под фондовым рынком только рынок негосударственных ценных бумаг, данные взяты с сайта Казахстанской Фондовой биржи.
Капитализация и торгуемый объем рынка
Капитализация фондового рынка (по негосударственным ценным бумагам) Казахстана - 78 млрд. долларов. Как считается: Если акции зарегистрированы на бирже, то цена акции в последней сделке, даже если продана одна акция, умножается на все акции этого выпуска и определяется капитализация.

При таком подходе капитализация рынка недвижимости в Алматы составляет 69 млрд. долларов США (все квадратные метры города по 3 тыс. долларов за квадрат).

Исходя из того, что из 68 млрд. долларов США по акциям предприятий листинга А и Б 60 млрд. приходится на 11 предприятий (4 банка: ККБ, БТА, Халык, АТФ, 4 нефтяные: ММГ, СНПС АМГ, КМГ РД, компании Казцинк, Казхром, Казахтелеком) то в принципе можно оценить торгуемый объем. От КМГ РД размещено 25%, ММГ - 2%, СНПС АМГ 10-15%, ККБ - 13-15%, БТА - 15-20% и т.д. Остальные бумаги принадлежат крупным стратегическим инвесторам, государству, пенсионным фондам или создателям Компаний. Короче, оценка в 20% от общей капитализации будет максимальной оценкой доступных к покупке бумаг. Оценки делал я сам, поиск более детальной информации занял бы долгое время, но для целей исследования он становится неважен, так как задача просто сопоставить рынки.

По рынку облигаций, максимальной оценкой торгуемого объема является порядка 20% от всей капитализации. По оценкам специалистов 75% сделок с облигациями составляет сделки РЕПО - это не продажи, а обычно краткосрочные займы по залог облигаций.
Итак, мы оцениваем максимальный торгуемый объем негосударственных ценных бумаг в 10-15 млрд. долларов США. Остальные бумаги в портфелях или у стратегических инвесторов, которые их на рынок ставить не собираются. В этом плане характерно ИПО Казкоммерцбанка, которое в открытую признавалось не совсем обычным ИПО, в ходе которого текущие акционеры сохранили свою долю в банке.

Торгуемый объем на рынке недвижимости Алматы оценивается в 3 млн. кв.м., а по данным Крыши и 4,5 млн. кв.м. (подробнее в предыдущей статье). Что составляет от 6 до 12 млрд. долларов США.
Оборот
Годовой оборот рынка негосударственных ценных бумаг составляет 5-10 млрд. долларов США. Точные данные не найдены, оценки получены исходя из еженедельного оборота в 100-200 млн. долларов США.

Годовой оборот рынка недвижимости Алматы только по первичному жилью составляет как минимум 2 млрд. долларов США - просто исходя из того, что только новых площадей за два последних года введено 1,5 млн. кв.м., даже исходя из средней цены в 1200 долларов США за квадрат. С учетом вторичной недвижимости мы оцениваем годовой оборот в минимум в 6 млрд. долларов США, исходя из оборота в 3 млн. кв.м. по 2000 долларов за квадрат. (Подробнее по оценкам смотри предыдущую статью).

Участники

На фондовом рынке - институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, в том числе и иностранные, доля ПИФов незначительна и частных инвесторов незначительная.

Рынок недвижимости Алматы - физические лица - доля юридических лиц незначительна.
Вывод:
1. В настоящее время рынок недвижимости Алматы сопоставим с рынком негосударственных ценных бумаг Казахстана.

2. В связи с тем, что на нем участвуют физические лица и с тем, его поведение гораздо сильнее сказывается на персональном богатстве каждого жителя.

3. Индекс недвижимости является гораздо более важным показателем для населения в оценке экономической ситуации, чем индекс казахстанской фондовой биржи.

4. В отличие от фондового рынка, где участвуют профессиональные инвесторы, рынок недвижимости базируется на предпочтениях и оценках широких слоев населения, а значит вероятность панического "стадного" поведения в нем гораздо выше. Причем как в сторону повышения, так и в сторону понижения.
Ключевым фактором в анализе является то, что рынок недвижимости стал реальным индикатором экономического состояния широких слоев населения. По своему влиянию на оценку собственного богатства индекс цен на жилую недвижимость несопоставим с индексами Казахстанской фондовой биржи. А оценка собственного богатства влияет на потребительское поведение людей.

Роль недвижимости в финансовом секторе

В соответствии с отчетом о финансовой стабильности, подготовленным Национальным Банком РК и Агентством Финансового Надзора доля кредитов, связанных с недвижимостью по состоянию на 01.10.06 составляет 33,6% от всех выданных кредитов.

Ниже приводится таблица с указанием объемов кредитов экономике, доли их в ВВП и доли кредитов, связанных с недвижимостью в ВВП.
01.10.06
01.01.07

ВВП
7077
9738

Кредиты банков экономике
3825
5992

Доля кредитов, связанных с недвижимостью
33,6%
33,6% (по аналогии)

Кредиты, связанные с недвижимостью к ВВП
18%
16%


Как видно, само по себе значение роли недвижимости очень велико и более того, она стабильно растет. Ниже приведена динамика доли займов под залог недвижимости в ссудном портфеле БВУ.

Рассмотрим динамику богатства среднего гражданина РК, и оценим его возможности как активного хозяйствующего субъекта.

Ниже приводится таблица роста депозитной базы физических лиц, объемов потребительского кредитования и объемов кредитов населению на строительство и приобретения жилья.

Будем считать, чистыми накоплениями граждан страны разницу между их депозитами, потребительскими кредитами и кредитами на строительство и приобретение жилья.
Млрд. тенге

01.12.2003
01.12.2004
01.12.2005
01.12.2006


Вклады в БВУ
343 268
447 976
596 848
1 055 194

Кредиты на потребительские цели
63 306
144 422
320 501
782 511

Строительство и приобретение
37 339
129 099
268 563
528 623

Чистые накопления
279 962
303 554
276 347
272 683

Чистые накопления со стройкой
242 623
174 455
7 784
- 255 940


Очевидно, что в последние два года чистые сбережения граждан Казахстана снижаются, т.е. средний гражданин не наращивает свои финансовые сбережения.

А с учетом строительства видно, что за последний год граждане Казахстана должны банковской системе. Т.е. реально благополучие среднего гражданина РК зависит от цены на недвижимость, причем эта зависимость критически важна. В случае существенной корректировки цен, средний гражданин РК может оказаться банкротом.

Ниже приводится динамика накоплений населения РК в БВУ.

Некоторые данные по Росту ВВП и кредитованию экономики.
По итогам 2006 года лидерами роста ВВП являлись:
Рост
(млрд. тенге)
Доля в ВВП 2006
прирост к 2005 году (млрд. тенге)

Финансовые услуги
43,4%
436,7
4,5%
132,2

Строительство
35,6%
868,8
8,9%
228,1

Связь
20,4%
207,4
2,1%
35,1

Гостиницы и рестораны
10,5%
89.9
0,9%
0,8

Операции с недвижимым имуществом,
9,9%
1471,5
15,1%
132,6

Торговля, ремонт авто и изделий
9,8%
1171,3
12%
104,5

Итого
4245,6
41,5%
633,3

В то же время только прирост потребительского кредитования в стране составил 450 млрд. тенге, а прирост ипотечного кредитования 250 млрд. тенге. Таким образом, основными причинами роста указанных секторов можно назвать кредитные ресурсы банков, направленные именно на потребление.

Каковы пределы роста?

В настоящем разделе используются данные следующих отчетов:
Отчет о финансовой стабильности (НацБанк РК совместно с АФН)
Отчет МВФ (IMF Country report 05/240 Июль 2005 года – найдено в Интернете, адрес указать не могу сейчас за давностью скачивания)
Статистические сборники Национального Банка.

В отчете о финансовой стабильности приведено сравнение финансовой систему РК с соответствующими системами стран Юго-Восточной Азии в предкризисный период.

Данные из отчета приведены ниже:

Активы финансового сектора к ВВП


Кредиты банков экономике в % от ВВП

Доля «нефункционирующих» кредитов. В соответствии с классификацией представлена доля безнадежных кредитов.

Роль и структура кредитования физических лиц

Исходя из данных по состоянию на 01.01.07 можно обновить приведенные данные и тогда приведенные выше показатели будут следующими:
Показатель
01.10.06
01.01.07

Активы финансового сектора к ВВП
97,2
Свыше 105 (без учета страховых организаций и кредитных товариществ)

Кредиты банков экономике
54,1%
62%

Доля кредитов физическим лицам
26,9%
30%


Таким образом, в настоящее время по показателям финансового сектора, Казахстан вплотную вошел в середину показателей стран предкризисного периода.

По оценкам МВФ медианный рост кредитов за три года, предшествующих пику кредитного бума составлял 17%. Кредитный бум в развивающихся экономиках длится 3,5 года с разбросом от 2 до 5 лет. Кредиты в Казахстане растут с 2000 года со скоростью 64%,30%,42%. При этом в 2005 году рост составил около 80% и в 2006 году 100%.
Классификация потребительских кредитов по сравнению с кредитами в целом по экономике.

Потребительское кредитование считается одним из наиболее рискованных видов кредитования, однако текущая структура кредитов по принятой классификации лучше, чем в среднем по системе:
Структура кредитов на 01.10.2006
По банкам в целом
Потребительское

Стандартные
59,2
72,8

Сомнительные
38,8
25,5

Безнадежные
2
1,8


Такое качество потребительского кредитования объясняется пока еще новизной этого продукта и его бурным ростом. В течение 2007 года качество будет ухудшаться, по объективным причинам.
Вывод.
Дальнейший рост кредитования ограничен по следующим причинам:
1. В настоящее время сальдо сбережений населения в банках второго уровня уже отрицательно.

2. Рост кредитования промышленности и частного сектора уже угрожает финансовой стабильности Республики.

3. Реальная оценка качества потребительского и ипотечного кредитования будет проявляться в 2007 году.

Другие факторы

Я предполагаю, что оценки темпов роста экономики Республики Казахстан значительно преувеличены в силу нескольких факторов.
1. В Казахстане существует кредитный бум. Прирост потребительских и ипотечных кредитов в размере около 1 трлн. тенге дал сильный толчок росту ВВП в 2006 году. Рост торгового оборота и рынка недвижимости в этом году во многом связан с переносом покупок товаров длительного пользования (холодильники, телевизоры, машины, недвижимость и прочее) с 2007 года на 2006. Можно предположить, что темпы роста торгового оборота в 2007 году будут меньше, в случае снижения прироста потребительского кредитования.
2. Рост услуг финансовой сферы также связан с бурной выдачей кредитов, так как комиссии банков и платежи, связанные с выдачей кредита выплачиваются перед получением кредитов. В случае снижения темпов прироста выдачи кредитов, этот показатель также может уменьшиться.
3. Такой сценарий основан на предположении, что темпы роста кредитования замедлятся. Я думаю, что это так по приведенным выше причинам.
4. Рост остальных секторов. Темпы роста нефтегазового и промышленного сектора также будут значительно меньше. В 2007 году не прогнозируется существенный рост добычи нефти и остальных экспортных позиций в физическом выражении. Также не предполагается существенный ценовой рост по этим позициям, в связи с тем, что в предыдущие годы они значительно выросли.
Цена на нефть, равно как и цена на многие металлы достигла своего максимума
В 2006 году цена на нефть достигла всех своих возможных исторических максимумов.


Замедление темпов роста приведет к замедлению темпов роста доходов населения, и самое главное к изменению ожиданий.

Как уже говорилось, необходимо время для того, чтобы привыкнуть, что экономика не растет двузначными цифрами, равно как и зарплаты, бонусы и т.д. Займы, которые делались в надежде на общий рост доходов и покупательский бум, который был в предыдущие годы, начнут ухудшаться.

Снижение качества потребительского кредитования повлечет за собой усложнение процессов получения займов, что еще более снизит покупательскую активность.

В условиях, когда недвижимость приобреталась и строилась на кредитные деньги банков, врем я «удержания» недвижимости становится критическим. Т.е. обязательства по погашению процентов и кредитов буду стимулировать инвесторов к продаже квартир, ограничивая время поиска выгодной цены. В связи с этим, стагнация на рынке недвижимости даже на полгода сделает возможным массовый сброс квартир, так как остановка цены означает реально снижение эффективности вложений.

Итак, рынок недвижимости становится одним из ключевых факторов в текущей финансовой стабильности РК.

Рынок недвижимости перегрет

Айдархан Кусаинов. Компания «Almagest» 23.02.2007, специально для ThinkTank.kz
http://www.thinktank.kz/analitika.php?PageLevelID=117#goprint

Рынок недвижимости перегрет
Исследование рынка недвижимости и его перспектив
Краткое содержание

В данной статье автор исследовал рынок недвижимости Алматы для целей оценки его состояния с точки зрения «перегретости» и соответствующих перспектив.

Базовым параметром для оценки рынка является определение некоей «базовой цены», что собственно является основой для рассуждений о справедливости текущих цен, а также для моделирования дальнейшего развития цен.

Автор не является сотрудником и не представляет интересы никаких организаций, связанных с рынком недвижимости, кроме того, исследование производилось в качестве хобби в течение последних пяти дней, в связи с чем, я оперирую общедоступными данными, найденными в Интернет, на сайтах компаний по недвижимости, некими цитатами, найденными там же. При использовании данных ссылки на веб-страницы указаны рядом.

Для оценки справедливой цены квадратного метра жилой площади в Алматы, автор использовал несколько оценок:

1. Стоимость аренды недвижимости. Такой подход удобен тем, что позволяет не пускаться в довольно «скользкие» рассуждения о среднем доходе, заработной плате и других макроэкономических параметрах. Рынок аренды это часть рынка недвижимости и их сопоставление самый удобный способ оценки. В этом способе рассмотрены два варианта оценки:

a. Вложения в недвижимость как в бизнес-актив. Предполагается, что недвижимость приобретается для сдачи в аренду, что означает, что доход от таких вложений должен превосходить доходы от банковского депозита.

b. Приобретение недвижимости в ипотеку. При такой оценке предполагается, что человек, снимающий квартиру в аренду, предпочтет оформить ипотеку и превратить арендные платежи в «покупные» платежи.

2. Коэффициент доступности жилья (housing affordability) и показатель среднедушевого дохода. Оценка, используемая ООН (программа Хабитат) для сравнения рынков недвижимости в мире.

Также приводится несколько размышлений по поводу предложения на рынке недвижимости, соображения по поводу себестоимости. Эти соображения важны для оценки перспектив развития и прогнозов по рынку недвижимости в ближайшем будущем.
Основные выводы исследования.

Перегрев рынка недвижимости начался около полугода назад во второй половине 2006. Равновесная цена недвижимости в настоящий момент составляет около 1800 – 2000 тыс. долларов за квадрат. В настоящее время рынок состоит из спекулятивных сделок. Коррекция произойдет в ближайшие 9-12 месяцев и будет не менее 40-50%, хотя в совсем краткосрочном периоде декларируемая (по объявлениям) стоимость может быстро расти.

Глава 1.
Спрос на квартиры и оценка верхней и нижней цены.
Структура спроса.

В данном исследовании я разделил спрос на недвижимость по целям приобретения квартир с точки зрения общей логики:

1) Необходимые приобретения. Покупка квартир именно с точки зрения проживания в городе Алматы. Это базовая группа, которая, по сути, и должна определять реальный спрос на квартиры. Такие покупки выводят квартиры с рынка и являются действительно долгосрочными инвестициями.

2) Улучшение условий. Покупка квартир с точки зрения улучшения условий проживания, как правило, сопровождается продажей старой квартиры. Такие приобретения также являются долгосрочными приобретениями и выводят площади с рынка, но в не такой степени как первые. В рынок возвращаются старые квартиры и речь здесь идет скорее о качественном улучшении условий проживания – лучший район, дом, планировка, некое прибавление площади.

3) Инвестиции. Покупка квартир для извлечения прибыли – сдачи в аренду. В этом случае квартиры с рынка не выводятся, а активно используются в обороте жилья, удовлетворяя потребности первой категории.

4) Спекуляции. Отличие от третьей категории заключается в том, что квартиры выводятся с рынка, но в спекулятивной манере. Выводятся с рынка они в связи с тем, что не сдаются в аренду, старые квартиры не продаются, предложение уменьшается. Спекулятивная манера проявляется в том, что фиксация прибыли происходит только в момент продажи, что очень важно для дальнейшего анализа.

Вот в принципе основные типы покупателей и базовая структура спроса на жилые площади. Такое ранжирование будет полезным для целей дальнейшего анализа. Безусловно, различие между 2, и 4 группой достаточно условное, часто приобретается квартира для расширения, однако на время выплат ипотечного займа или просто с точки зрения денежных потоков сдается в аренду. Различие в поведении будет проявляться далее при анализе сценариев развития рынка. В связи с этим, различием разделение на такие категории представляется целесообразным.

Оценка равновесной стоимости квадратного метра жилья от аренды.
Обоснование и общие замечания.

Оценка от аренды основана на альтернативе аренда – покупка. Или стоимости актива от получаемых денежных потоков. В первую очередь соотносится с категориями 1 и 3 в приведенной выше классификации. Я предполагаю, что так можно получить наиболее востребовано-равновесно-оправданную цену:

1. Необходимость. Аренда квартир происходит точно от безысходности и реально отражает спрос на жилую площадь. Это реальная готовность платить свои кровные деньги ради проживания. (Востребованность)

2. Мобильность. При аренде отсутствуют эффекты обладания, что означает, что если есть возможность арендовать жилье сопоставимого качества дешевле, то арендатор гораздо легче мигрирует в новые условия. Картина может быть не так проста из-за условий поквартальной, полугодовой и годовой оплаты, но существенно этот фактор не влияет. Это намного проще продажи/покупки квартиры. (Равновесность).

3. С точки зрения предложения рынок аренды также более показателен. Заморозить 50 – 100 - 200 -300 тыс. без гарантированного вознаграждения (покупка или владение квартирой), в надежде на рост цен, или выплата по 500 – 1500 - 3000 долларов ежемесячно по ипотеке за пустую квартиру при имеющейся возможности наоборот получать дополнительный доход – это точно не признак среднего класса во всем мире. (Оправданность).

4. Рынок аренды является составляющей рынка недвижимости и рассматривается в том же городе. В этом случае нет необходимости анализировать покупательскую способность, предпочтения, средние доходы и прочее. Это наиболее простой и действенный метод оценки.
Оценка стоимости аренды квадратного метра жилой площади.

Используемые источники информации о текущих ставках аренды.
1. http://are.kz/rus/rates/ (для текущих ставок)

2. http://krisha.kz/content/article/303.html (для ретроспективных данных за 2003-2005 годы)

3. Данные за 2006 год были усреднены между данными на конец 2006 года и конец 2005 года в силу отсутствия информации у автора по динамике в течение года.

Принятые для расчета средние показатели, в случае если нет более точных данных и конкретных данных.

1. Площадь двухкомнатной квартиры 45 кв.м.

2. Площадь трехкомнатной квартиры – 70 кв.м.

3. Ставки аренды с http://are.kz/rus/rates/ получены делением нижнего порога аренды на минимальную площадь и верхнего на максимальную.

Итак.

Оценка месячной арендной ставки одного квадратного метра жилой площади на конец 2006 года по данным http://are.kz/rus/rates/.
обычный ремонт
евроремонт
эксклюзивный

2-комнатные
---
--
---

3-комнатные
20-22,25
20-14
17-20

4-комнатные
18,75-20
20-20
20-24

5 и более комнат
--
--
24-27

Для целей унификации мы приняли, что средняя арендная ставка за один квадратный метр равна 22 долларам.

Динамика арендной платы по данным http://krisha.kz/content/article/303.html с учетом принятых допущений по площади квартир. В долларах США.
В таблице сделаны допущения – прогнозы на 2007 год характер которых будет обсуждаться позднее.
Стоимость аренды
3 комн.
2 комн.
Средневзвешенная

Конец 2002-начало 2003
8,571429
6,666667
7,83

2003
9,285714
6,666667
8,26

Конец 2003-начало 2004
9,285714
8,888889
9,13

2004
10
8,888889
9,57

Конец 2004 – начало 2005
12,85714
11,11111
12,17

2005
12,85714
11,11111
12,17

Конец 2005-начало 2006
15,71429
13,33333
14,78

2006
17,39

Конец 2006-начало 2007
20 (по АРЕ см. выше)

2007 (допущение)
25 (предположение)

Кон 2007 – нач 2008 (допущение)
27 (предположение)


Оценка стоимости жилья исходя из квартиры как бизнес-вложений с целью сдачи в аренду.

В случае приобретений квартиры для сдачи ее в аренду, покупатель планирует получить от такого приобретения доход, превышающий доход по депозиту в банке. Мы предполагаем, что необходимо получение 15% годовых в месяц. Тогда стоимость квадратного метра жилья оценивается просто:

Цена за квадрат= месячный арендный платеж за квадрат*12 мес/ставку доходности.

В своем рассмотрении мы несколько усложним подход.

Оценим верхнюю цену, при которой выгодно приобретение квартиры для сдачи в аренду. Максимальной ценой мы примем цену, при которой доход от аренды на 20% превышает доход от банковского депозита. Если цена квадрата ниже этой, то выгодным является приобретение квартиры и сдача ее в аренду. Назовем ее входной ценой в аренду. До этой цены инвесторы по нашей классификации очень активны.

Когда цена сравняется с ней или превысит, то такое приобретение становится не очень интересным: доходность только на 30% или менее процентов выше, чем от депозита, однако нужно искать квартиру, покупать ее, искать арендатора и прочее. В этой ситуации существующие арендодатели не выходят из бизнеса (доход все-таки сопоставим с банковскими процентами, но новые не появляются). Выше этой цены инвесторы не приобретают квартиры на рынке и выходят с рынка купли-продажи недвижимости, оставаясь в рынке аренды.

И, наконец, еще одна цена, при которой доходность от аренды на 30% ниже банковского процента. Тогда уже существующие арендаторы получают стимул продать квартиру, получить за нее цену и положить деньги в банк, где доход будет уже выше дохода от аренды. Назовем ее выходной ценой из аренды. Выше этой цены инвесторы становятся продавцами недвижимости.
Ниже приводится таблица соответствующих коэффициентов в разбивке по годам:
Оценка коэффициента от сдачи в аренду

Процентная ставка
Коэффициент стоимости

Банк
Вход для аренды
Выход из аренды
Входная цена аренды
Выходная цена аренды


Конец 2002-начало 2003
13,0%
16,9%
9,10%
71,0
132

2003
13,0%
16,9%
9,10%
71,0
132

Конец 2003-начало 2004
12,5%
16,3%
8,75%
73,8
137

2004
12,0%
15,6%
8,40%
76,9
143

Конец 2004 – начало 2005
11,5%
15,0%
8,05%
80,3
149

2005
11,0%
14,3%
7,70%
83,9
156

Конец 2005-начало 2006
10,5%
13,7%
7,35%
87,9
163

2006
10,0%
13,0%
7,00%
92,3
171

Конец 2006-начало 2007
9,5%
12,4%
6,65%
97,2
180

2007 (допущение)
9,0%
11,7%
6,30%
102,6
190

Кон 2007 – нач 2008 (допущение)
9,0%
11,7%
6,30%
102,6
190

Конец 2002-начало 2003



С применением имеющихся данных по коэффициентам и ставкам аренды мы можем сопоставить динамику цен, прогнозируемую по модели и фактическую.
На следующем графике приведена динамика цен вычисленных нами в наших предположениях и фактическая рыночная цена за квадрат. (Фактическая цена взята с http://krisha.kz/content/article/298.html и с индекса из Агенства Абсолют http://www.flat.kz/).
Из графика видно, что квартиры были недооцененными вплоть до середины 2005. Далее до середины 2006 года, арендная стоимость квартир была сопоставима с банковскими депозитами. С середины 2006 года приобретение квартир для сдачи в аренду потеряло смысл. Т.е. группа инвесторов (по нашей классификации) ушла с рынка приобретения недвижимости. При достижении цены значения 3500-4000 можно ожидать, что эта группа предложит свои квартиры на продажу, т.е. перейдет в группу спекулянтов, получающих прибыль с продажи квартиры.
Оценка стоимости жилья приобретенного в ипотеку, как альтернатива аренде.

В этом подходе мы считаем величину месячной аренды квадратного метра жилья ежемесячным платежом по ипотеке, что позволяет нам вычислить соответствующую сумму займа по ипотеке. Первоначальный взнос прибавляется к сумме займа для получения окончательной цены.

Ниже приводятся соответствующие коэффициенты для различных вариантов ипотеки.

Оценка коэффициента от ипотеки

Коэффициент стоимости
Коэффициент стоимости

%ставка
10 лет
20 лет
Максимум дл 10 лет
Максимум для 20 лет

С взносом 30%
Без взноса
С взносом 30%
Без взноса

19,0%
76,59
53,56
88,32
61,76
76,59
88,32

2003
19,0%
76,59
53,56
88,32
61,76
76,59
88,32

18,0%
79,35
55,49
92,66
64,80
79,35
92,66

2004
18,0%
79,35
55,49
92,66
64,80
79,35
92,66

17,0%
82,27
57,53
97,48
68,17
82,27
97,48

2005
17,0%
82,27
57,53
97,48
68,17
82,27
97,48

16,0%
85,37
59,70
102,79
71,88
85,37
102,79

2006
16,0%
85,37
59,70
102,79
71,88
85,37
102,79

15,0%
88,63
61,98
108,59
75,94
88,63
108,59

2007
15,0%
88,63
61,98
108,59
75,94
88,63
108,59

15,0%
88,63
61,98
108,59
75,94
88,63
108,59


Снова график сопоставления смоделированных цен и фактических.
Как видно из графика до середины 2005 года желающие могли легко приобрести квартиры, вместо того чтобы их снимать (при условии оплаты первоначального взноса в 30%). К середине 2006 года это стало недоступным для тех, кто был не готов рисковать и принимать ипотеку на 10 лет и они согласно модели ушли с рынка покупки квартир. А к концу 2006 года ушли с рынка покупок и те, кто готовы были загрузиться на 20 лет.

Итак, на основании двух подходов, основанных на аренде как базы для вычисления стоимости квадратного метра, мы получили оценку возможных соотношений стоимости аренды и стоимости квадратного метра.
Оценка максимальной стоимости квадратного метра жилья от коэффициента доступности жилья.

Основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (Housing affordability rate). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок). Этот коэффициент показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.

В международной практике (http://www.demographia.com/dhi-ix2005q3.pdf) принята следующая классификация рынков жилья с точки зрения его доступности: (все данные взяты из исследования рынков США, Канады, Ирландии, Новой Зеландии, Великобритании (по состоянию на 3 квартал 2006 года).
Статистика рынков

До 3
жилье доступно (affordable)
59

От 3 до 4
жилье не очень доступно (moderately unaffordable)
22

От 4 до 5
приобретение жилья сложно (seriously unaffordable)
36

Свыше 5
серьезно недоступно (severely unaffordable)
42

Итого исследовано рынков
159


Для справки приводятся выборочные данные по этому показателю по самым дорогим городам.
Самые дорогие:
Лос-Анжелес
11.4

Сан-Диего
10.5

Сан-Франциско
10.1

Сидней
8.5

Лондон
8.3

Майами
7.6

Нью-Йорк
7.2

Минимальное значение показателя в этих странах - 2.0.
Данные по Азии
http://globalpropertyguide.com//articleread.php?article_id=78&cid=



TABLE 1. CONDOMINIUM AFFORDABILITY IN ASIAN COUNTRIES


CITY
INCOME PER CAPITA (US$)1
CONDOMINIUM PRICE PER SQ M (US$)2
CONDOMINIUM PRICE(US$)3
PRICE TO INCOME RATIO4

Kuala Lumpur
6,991
1,222
21,996
3.14

Tokyo
45,425
8,000
144,000
3.2

Taipei
13,036
2,330
41,940
3.2

Hong Kong
27,670
5,998
107,964
3.9

Singapore
28,578
6,700
120,600
4.2

Bangkok
6,317
1,667
30,006
4.8

Seoul
10,305
3,300
59,400
5.8

Manila
2,217
1,300
23,400
10.6

Jakarta
1,861
1,250
22,500
12.1

Shanghai
2,474
2,200
39,600
16


1Data from “An East Asia Renaissance: Ideas for Economic Growth”, World Bank, 2006
2Data from The Global Property Guide, www.globalpropertyguide.com
3Assuming a 18 sq m condominium unit in city center
4Condominium price divided by income per capita




На основании приведенных выше данных мы будем считать, что коэффициент 12 является максимально возможным. Такое значение по принятой классификации характеризует труднодоступное жилье, однако предположим, что это значение отражает максимально логичную рыночную цену, не «перегретую – временную» цену. То есть при таком коэффициенте рынок может нормально функционировать сколько-нибудь разумное для этого рынка время и корректироваться без характерных для пузырей последствий.
Для определения некоей средней равновесной, рыночной цены мы выберем значение 5.

Итак, ниже приводятся показатели для города Алматы (подчеркнем не по Казахстану, а только по городу).
2003
2004
2005
2006

Средняя зар. плата
22 487
38 316
46 785
55 685

Среднедушевой доход
19 490
23 388
28 580
33 832

Курс доллара
150
136
133
126

ЗП в USD
150
282
352
442

Доход в USD
130
172
215
268

Итак, максимальная цена квадрата, вычисляется как годовой доход, деленный на 18 (международная норма жилья на человека, используемая при вычислении коэффициента) и умноженный на коэффициент 14.

Цена 2003 2004 2005 2006
Годовой доход 1 564 2 063 2 581 3 220
Максимальная цена (x14) 1216 1605 2007 2504
Равновесная цена (x7) 608 802 1004 1252
Минимальная цена (x2) 174 229 287 358

Ниже представлен коридор смоделированных цен и фактических.
Как видно, исходя из графика опять же, где-то до конца 2005 года цены были примерно в приемлемом районе – жилье труднодоступно, но в принципе сопоставимо с другими городами в относительных величинах. Однако в середине и, особенно к концу 2006 года стоимость взлетела к серьезным значениям, которые реально можно характеризовать как инвестиционный пузырь. Такие значения (14) не во всех исследованиях можно найти. (Для информации: В Москве коэффициент доступности жилья равный 14 соответствует цене в 9500 долларов за квадрат).

Вывод:

1. Рынок начал перегреваться с середины или осени прошлого года. Вплоть до середины 2006 года темпы роста цен на недвижимость имеют измеримое экономическое обоснование.

2. Равновесная или некая пороговая цена квадратного метра на конец 2006 года, исходя из приведенных выше воображений, составляет 1773 – 2172. При этой цене на рынке еще присутствуют покупатели квартир, руководствующиеся долгосрочными соображениями. Она является пороговой для инвестиций в недвижимость с целью получения разумного дохода, а также для приобретения ее в ипотеку на 10-20 лет с существующими условиями.

3. Цена выше названной будет основана в основном на спекулятивных ожиданиях (ожидании сохранения дальнейших темпов роста) и малоизмеримых понятиях престижа, ощущения владения собственностью и т.д.

4. Необходимая минимальная коррекция составляет около 30%. Практически весь рост недвижимости с середины 2006 года носил сугубо спекулятивный характер.
5. В текущих ценах на рынке отсутствуют нормальные покупатели, приобретающие квартиру на долгий период. Основной рынок сейчас формируют спекулянты, и, скорее всего доля спекулятивных сделок на рынке готовых квартир выросла до 90-100%.
Глава 2. Предложение.

Из документа «О Государственной программе развития города Алматы на 2003-2010 годы»

«По состоянию на 1 января 2002 года общий жилой фонд города Алматы составил 21,2 млн. кв.м. ...к несейсмостойким зданиям отнесено 5,6 млн. кв. метров жилья, или 26,5% общей площади жилого фонда города, к особо сейсмоопасным - соответственно 2,3 млн. кв. метров, или 11%;

951 жилой дом общей площадью 488 тыс. кв. метров, где проживают 50 тыс. человек, находится в аварийном состоянии, срок службы этих домов превысил 50 лет, основу этой категории домов составляют объекты с низким нормативным сроком службы (каркасно-камышитовые, деревянные и саманные);»

Ввод жилья на территории города Алматы на период 2005-2007 годы, тыс. кв.
метров


№
Показатели
2003

г.

факт.
2004

г. факт.
Прогноз

п/п
2005г.
2006г.
2007г.
за 2005-2007г.

1
2
3
5
6
7
8
9

1.1
Строительство жилья за счет государственных средств, в том числе:
13,5
12,5
141,7
160,3
210,2
512,2

-с использованием ипотечного кредитования
-
-
127,5
127,5
127,5
382,5

-жилищно-строительные сбережения
-
-
-
-
45,6
45,6

-республиканский бюджет
-
-
8,1
8,1
8,1
24,3

-местный бюджет
13,5
12,5
6,1
24,7
29.0
59,8

1.2
Строительство жилья за счет средств коммерческих и индивидуальных застройщиков
278,5
299,2
300,8
429,7
527,3
1257,8

Всего:
292,0
311,7
442,5
590,0
737,5
1770

Факт
291,5
311,7
605
830
1079 (оценка)

Отклонение от плана
0
0
37%
40%
35%

В процентах от жилого фонда (21,2 млн. кв.м.)
1,2
1,47
2,85
3,91
4,7%

Прирост к предыдущему году в %
6,9%
94%
37%
30% (оценка)


В этой таблице я сделал оценку по фактическому прогнозу по вводимым площадям. В моем предположении рост вводимых площадей составит 30% и мне представляется, что это в целом консервативная оценка. Реальный рост может быть больше. В качестве обоснования приведу цитату:

«25.10.2006 Интерфакс Казахстан

«Правительство Казахстана прогнозирует, что за период 2005-2009 годы в республике будет введено в эксплуатацию более 31 млн кв. м жилья.
"В целом мы предполагаем, что суммарный ввод (жилья - "ИФ-К") с 2005 года по 2009 год превзойдет все наши оптимистичные прогнозы и составит свыше 31 миллиона квадратных метров", - заявил премьер-министр Даниал Ахметов во вторник на совещании в правительстве. При этом он выразил уверенность, что госпрограмма жилищного строительства, рассчитанная на 2005-2007 годы, "будет выполнена за два года". Как известно, в рамках этой программы в стране запланировано построить не менее 12 млн. кв. м жилья. "Я убежден, что 2007-2008 годы дадут еще большую динамику, поскольку мы вкладываем большие ресурсы в подготовку и развитие инфраструктуры", - отметил премьер.»
Итак, ниже следуют мои оценки возможного предложения на рынке недвижимости.

Для начала оценим собственно рынок торгуемой недвижимости. Значительный объем жилого фонда не участвует в рынке недвижимости по разным причинам. Такими причинами могут быть: нежелание или невозможность для владельца продавать квартиру, возможность и желание сохранять статус-кво в течение длительного времени и т.д.

При оценке рынка недвижимости мы исходим из следующих предположений:

1. Аварийные дома и особо сейсмоопасные дома также не участвуют в рынке, так
как в нормальном рынке это неправильные объекты в рынке и их покупают по
неправильным ценам и не для проживания.

2. Оставшаяся нормальная площадь меняет своих владельцев раз в десять лет. Это
означает, что среднестатистическая семья меняет квартиру раз в 10 лет. В
принципе достаточно высокий показатель, однако для оценки верхнего уровня
рынка подойдет.

В таком случае объем нормального жилого фонда уменьшается на 13% и составляет 18.4 млн. кв.м.
Торгуемый фонд недвижимости в наших предположениях составляет 1,2 млн. кв.м.

Итак, для нашей оценки предложения недвижимости мы выберем базу в 1,8 млн. кв.м.

В связи с тем, что вводимое жилье однозначно попадает в предложение в текущем году, оценка объема рынка недвижимости с учетом вводимого жилья будет следующей:
2003
2004
2005
2006
2007

Предложение (млн. кв.м.)
2,1
2,1
1,4
2,6
2,8

Таким образом, объем предложения за последние три года растет по 15% в год. Что в целом должно замедлять рост цены и удовлетворять растущие потребности.

Для справки:

Предполагая, что на основании объявлений в «Крыше» квартира продается за месяц с момента первой подачи объявления (иными словами, объявление годовой объем рынка соответствует 12 кратному среднему предложению в крыше), рынок недвижимости можно оценить следующим образом:


2003
2004
2005
2006

Предложение в Крыше (тыс. кв.м.)
150
200
250
370 (усреднено по показателю на конец 2006)

Предложение (млн. кв.м.)
1,800
2,400
3000
4400


Как видно, рынок предложений по «Крыше» растет значительно быстрее, чем нами оцениваемый рынок, и здесь даже не вопрос наших предположений, а просто объективная данность, что косвенно может подтверждать предположение о том, что часть площадей, заявленных, в газете на самом деле не продается. Т.е. время ожидания продажи после подачи заявления серьезно выросло.
Ниже приведен график предложения на рынке:
Заключение.

На основании вышеизложенного, я пришел к следующим заключениям:

Стремительный рост цен на недвижимость 2003 - 2005 годам был закономерен по следующим причинам:

1. В начале 2003 года стоимость квадратного метра жилья была недооценена как по соотношению доходов, так и по соотношению арендных плат примерно на 30-50%.

2. Рост номинальных доходов в 2003 -2005 году практически на 80% в долларовом выражении (комбинация падения курса доллара и роста номинальных доходов) привело к тому, что только для корректировки соотношения доходов, аренды и ипотеки (как следствия комбинации двух факторов) стоимость квадратного метра к началу 2005 года должна была вырасти в 3,6 раза, или по 50-60 % ежегодно.

Однако такой рост естественным образом привлек спекулятивный интерес и в настоящее время (где-то с середины 2006 года рост цены носит инерционный и сугубо спекулятивный характер).

Темп роста предложения жилой площади только набирает темпы (естественное отставание составляет около года). Однако, несмотря на то, что в исследовании я заложил консервативные оценки по темпам роста в 2007 году (30%), я предполагаю, что рост будет еще выше. Быть может, меры направленные на уменьшение количества строительных организаций и хоть в какой-то степени сдержат темпы роста. Тем не менее, существующие строительные компании непрерывно повышают свою эффективность как с точки зрения сроков строительства, так и с точки зрения расширения парка оборудования и трудовых ресурсов. Так что я оцениваю темпы роста предложения в 30-50%.

В связи с недавним отрывом цен от земли (около полугода), я предполагаю следующий сценарий по рынку недвижимости:

1. Еще небольшой рост от текущего значения 3100, может быть процентов на 5-7 до лета.

2. Затем стагнацию, некое снижение, которую все будут связывать с сезонностью, летними отпусками и т.д. и т.п.

3. Осенью может быть еще один небольшой всплеск на месяц - два. Затем на рынке появятся новые готовые к продаже квартиры.

4. В ноябре - декабре будет опять стагнация и растерянность к новому году цены начнут снижаться. При этом появятся основные аргументы, что это предновогоднее снижение цен.

5. В январе - феврале следующего года начнутся массовые распродажи жилой недвижимости.

6. Окончательная цена составит 1000-1300 долларов США и следующее оживление будет к концу 2008 года.

Больший интерес вызывает построение более развернутого сценария о влиянии такого поведения рынка недвижимости на общую экономическую ситуацию. Однако об этом быть может, в другой статье.

Замки на песке

Как известно, есть время разбрасывать камни и время собирать их. Этот год не принес на рынок недвижимости кардинальных изменений и не был богат на сюрпризы. Но тенденции, наметившиеся в секторе недвижимости, запущенные проекты и принятые законы в 2007 году вполне могут обернуться изменениями в структуре предложения и спроса и ценообразовании

Юля Семыкина
Алматы
http://mail.continent.kz/2006/24/10.htm


В прошлом году, примерно в этот же период, средняя цена квадратного метра жилья в Алматы составляла, по оценкам различных риэлторских структур и газеты «Крыша», от 1380 до 1480 долларов. Многие задавались вопросом: достигли ли цены своего потолка и что ожидает рынок недвижимости? Платежеспособность населения не безгранична, даже несмотря на экономический рост в стране. А инвестиции в квартиры, которые в отсутствие других эффективных финансовых инструментов стали так популярны в последние годы, имеют смысл только при постоянном росте цен на жилье. И этот рост, поддерживаемый всеми правдами и неправдами, в нынешнем году продолжался. Смысл рекламной и маркетинговой политики практически всех строительных компаний сводился к тому, чтобы убедить потенциальных покупателей, что покупать нужно сегодня, так как завтра будет дороже. А крупные риэлторы с телеэкранов и страниц печатных СМИ не уставали давать прогнозы о дальнейшем росте цен на жилье. В результате летом средние цены на квадратный метр жилья преодолели психологический барьер в 2000 долларов. А в целом рост цен в этом году составил более 65 процентов. Но рынок натянут как струна, и к концу года появилась-таки «первая ласточка» – информация о снижении цен.

Так, по данным агентства «Казахстан тудей», правда без ссылки на какой-либо источник, за четвертую неделю ноября индекс стоимости жилья в Алматы уменьшился на 1,05 процента, или на 25,76 доллара, и составил 2422 доллара за квадратный метр. Затем в прессе появилось сообщение со ссылкой на Центр коммерческой недвижимости, согласно которому в начале декабря средние цены на квадратный метр жилья в южной столице снизились на 2,21 процента, что в денежном выражении составляет 54 доллара. Средняя цена, по версии ЦКН, составила 2380 долларов. Правда, средние цены не характеризуют точного состояния рынка, и снижение произошло в основном за счет вторичного жилья, а цена на элитное жилье и квартиры в новостройках вроде бы продолжает расти, или, во всяком случае, остается стабильной. Но сам факт снижения после долгого периода постоянного роста и кратких периодов стабилизации весьма показателен.

Правда, газета «Крыша» не согласна с тем, что цены снизились. По ее данным, они продолжают расти и на прошлой неделе средняя цена квадратного метра жилья увеличилась с 2450 долларов до 2514, то есть плюс 2,61 процента. Но те, кто давал объявления в «Крышу», хорошо знают, как формируются цены в этой газете. Предлагается ориентироваться на среднюю цену на прошлой неделе плюс учесть постоянный рост и выставить цену немного выше, чем было семь дней назад. Кроме того, объявления в «Крыше» – это цена предложения, но никак не покупки. Информация же о количестве сделок у нас по-прежнему закрытая. Но по косвенным признакам можно сделать вывод о спаде активности на рынке. Например, один наш знакомый присмотрел себе летом по объявлениям три квартиры. Он не спешит покупать недвижимость, так как считает, что рост цен практически достиг своих пределов и дальше цены могут только снижаться. Но при этом он регулярно звонит по облюбованным объявлениям и убеждается, что квартиры еще не проданы. А в ноябре-декабре хозяева этих квартир изъявили готовность несколько снизить цену. Но потенциальный покупатель пока занял выжидательную позицию, и ждет более существенного снижения цены. Другой наш знакомый не мог продать квартиру в Медеуском районе несколько месяцев, при этом не забывал повышать цену на нее, в соответствии с рекомендациями риэлторов. В результате он сумел продать недвижимость своему соседу этажом ниже, который решил обустроить квартиру в двух уровнях, правда, уступить квартиру пришлось на 15 процентов дешевле, чем планировалось.

Что касается растущих цен в новостройках, то у казахстанских строительных компаний выработался свой принцип ценообразования, который они пока не собираются менять. Он на 50 процентов состоит из психологических «трюков» и предполагает еженедельную или ежемесячную корректировку цен в сторону повышения, периодическую приостановку продаж и так далее. То есть сначала продается какой-то блок квартир, а цены на квадратные метры регулярно повышаются. Затем продажи приостанавливаются, а через некоторое время на продажу выставляется следующий блок квартир опять с еженедельным или ежемесячным ростом цен. В результате у покупателей, во-первых, создается ощущение, что недвижимость постоянно дорожает. А во-вторых, появляется иллюзия, что на рынке существует дефицит квартир. Но никто точно не знает, до каких пор можно нагнетать ситуацию и когда наступит тот критический момент, когда покупать перестанут.

Пора продавать?

Уже не секрет, что рынок новостроек держится в основном на покупателях инвестиционных квартир. Так, по оценкам президента Ассоциации риэлторов Казахстана Александра Кима, доля инвестиционных покупок квартир составляет порядка 60 процентов от общего количества сделок купли-продажи, и этот процент постоянно растет. Но инвестиции в недвижимость становятся все более рискованными, и наиболее осторожные инвесторы уже пробуют выставлять свои квартиры на продажу. Пока этот процесс не приобрел массового характера, и не вызвал обвала цен. Но вполне возможно, что тех, кто решит именно сейчас зафиксировать свою прибыль, станет на порядок больше, и тогда уже цены неминуемо поползут вниз. Кроме инвесторов, реально платежеспособных казахстанцев, которым действительно нужна жилплощадь, на рынке не так уж много. Ведь рост цен на недвижимость в этом году вымыл с рынка еще один социальный слой потенциальных покупателей, с доходом от 1500 до 2000 тысяч долларов на семью, и для большинства сделал нереальной покупку собственной квартиры даже в ипотеку. Среди потребителей усилились ожидания падения цен, и многие из тех, кому позволяют обстоятельства, решили повременить с покупкой квартиры. О чем, кстати, косвенно свидетельствует и заметная активизация рынка аренды жилья, которая наблюдалась в этом году.

«На аренду квартиры я трачу в год четыре тысячи долларов. Чтобы купить самую простенькую однокомнатную квартиру, мне потребуется 80 тысяч долларов, а по ипотеке я в конечном итоге должен буду выплатить 160 тысяч долларов. На эти деньги я смогу 40 лет арендовать жилье. Конечно, собственная квартира всегда хорошо, и я хотел бы ее иметь, но не по таким же нереальным ценам. Цены на недвижимость должны упасть, но даже если этого не произойдет, я, возможно, смогу как-то решить свою жилищную проблему, ведь государство старается принимать определенные меры. Я слышал, что будет продлена государственная жилищная программа, планируется выдача земельных участков под ИЖС. В любом случае, не один экономист не советует что-либо покупать на пике цен, будь то валюта, акции или недвижимость», – считает алматинец Данияр Тасмуканов. И мнения, подобные этому, становятся все более типичными.

Первый ажиотаж с ипотекой, который подхлестнула активная реклама, начал спадать, и люди постепенно осознают, насколько тяжело ежемесячно отдавать большую часть своих доходов банку. К тому же одно дело было брать в кредит 30 тысяч долларов на покупку квартиры три года назад, и совсем другое – получить у банка 100 тысяч на приобретение недвижимости сегодня. Вице-президент Палаты оценщиков Казахстана Александр Калинин считает, что «проблемы с выплатами ипотечных кредитов начинаются на третий-четвертый год. И при сохранении нынешней ситуации цены на недвижимость могут обрушиться, как это произошло в 1970–80-е годы в Японии и США. Исследования показывают, что в Казахстане лишь 10–12 процентов населения способны без проблем купить жилье. А многие из тех, кто взял ипотеку в банках, скоро не смогут оплачивать высокие проценты по кредитам».

У нас уже есть случаи, когда люди понимают, что не могут выплачивать ипотеку. Пока они не массовые, поэтому квартиру может по приемлемой цене забрать себе банк, и продать ее собственным же сотрудникам. Но если несостоятельных плательщиков будет много, то незаинтересованные в непрофильных активах банки будут вынуждены выставлять недвижимость в открытую продажу, что опять же поспособствует снижению цен.

Кстати, в Москве в сентябре этого года впервые зафиксировано падение спроса на ипотеку, хотя традиционно осенью спрос на такие кредиты, напротив, возрастает. Две трети банков из опрошенных газетой «Ведомости» отметили, что спрос на ипотечные кредиты снизился, так как люди не хотят покупать квартиры по существующим ценам. В Москве цены в этом году, как и у нас, выросли на 65 процентов, а усредненный индекс жилья превысил 4000 долларов за квадрат. Но осенью цены приостановились и по некоторым категориям жилья стали снижаться. Наиболее смелые российские эксперты прогнозируют падение цен к лету следующего года. К тому же после многочисленных проверок участников строительного рынка, прошедших в России, выявлены ценовые сговоры, что также повлияло на дестабилизацию рынка. В Казахстане же подобных проверок пока не проводится. Но если раньше о спекулятивном росте цен предпочитали говорить только в кулуарах и неофициально, то сейчас об искусственном создании ажиотажа на рынке и неоправданно раздутых ценах открыто говорят многие официальные лица. Например, министр финансов Наталья Коржова, председатель Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК Кайсар Омаров и даже Президент Казахстана.

На прошедшем в этом году VI Конгрессе финансистов РК Нурсултан Назарбаев отметил и то, что в Казахстане рост кредитования сопровождается ухудшением качества ссудного портфеля. По его информации, в прошлом году размер сомнительных и безнадежных обязательств банков возрос на 61 процент, а за 9 месяцев текущего года на 47 процентов, и их доля в ссудном портфеле составляет порядка 40 процентов. Львиную долю в структуре кредитных портфелей банков занимает именно ипотека. Кстати, некоторое ухудшение качества кредитных портфелей наметилось и в структуре казахстанских ипотечных организаций. Так, по состоянию на 1 ноября, у ипотечных организаций процент стандартных кредитов составляет 95,1, сомнительных – 4,7, а безнадежных – 0,2 проц. По данным же на 1 октября, сомнительных кредитов было 4,3 процента, а по информации на 1 мая – всего 0,9 проц.

И тут уместно вспомнить, что кризис экономик стран Юго-Восточной Азии 1998 года начался именно с невыплат по банковским кредитам. Сегодня даже для того, чтобы приобрести жилье эконом-класса, нужно иметь как минимум три, а лучше четыре тысячи долларов дохода на семью из трех человек, в которой ребенок, понятное дело, не работает. А несмотря на ежегодный рост зарплат казахстанцев, таким доходом все-таки может похвастаться достаточно небольшой процент нашего населения. Число желающих впрячься в ипотечную кабалу в самое ближайшее время может уменьшиться, хотя банки и привлекают клиентов продлением сроков кредита и активной рекламой.

Исполнительный директор Colliers International kz Изабелла Пластовец: На 30–40 процентов можно обосновать рост цен на жилье объективными косвенными факторами. Но на остальные 60–70 процентов он не объясним и не оправдан. В Алматы приезжает много студентов из регионов, и если у них состоятельные родители, то они стараются приобретать детям квартиры в южной столице. Вообще среди состоятельных граждан из регионов престижно иметь недвижимость в Алматы. Идет естественная миграция населения в город, который привлекателен как с точки зрения работы и ведения бизнеса, так и просто для жизни. Кроме того, большой объем жилых площадей предназначен под снос. Люди получают достойные компенсации и идут с ними на рынок. Идет прирост населения, многие стремятся улучшить жилищные условия и из старого жилого фонда с маленькими квартирами перебираются в современные квартиры большей площади. Цены же в старом фонде растут, так как определенной категории казахстанцев по средствам только квартиры небольшой площади на вторичном рынке, которые обходятся дешевле, чем просторные и соответственно более дорогие квартиры в новостройках. Но, несмотря на естественную миграцию населения как в масштабах страны, так и в пределах города, основной рост цен провоцируют сделки спекулятивного характера. Я не знаю ни одной консалтинговой компании, которая могла бы более или менее точно спрогнозировать когда наступит предел роста цен. Мы тоже дальше чем на полгода вперед не заглядываем, но считаем, что в течение этого периода обвала цен не произойдет.

Цены на квартиры в Алматы стали стремительно расти, когда покупка недвижимости из способа решения жилищного вопроса превратилась в финансовый инструмент. То есть чтобы спекулятивный рост остановился, должны появиться альтернативные недвижимости инструменты для вложения средств. И они в общем-то появляются. В частности, в Казахстане пока медленно, но верно развиваются паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В среднем они предлагают доходность порядка 30 процентов, но есть ПИФы, которые показывают доходность порядка 60 процентов в год, что уже сопоставимо с ростом цен на недвижимость и при этом не столь рискованно. Вполне вероятно, что более активно начнет развиваться и фондовый рынок, так как масса пенсионных денег давит на рынок. И уже очень явно назрела необходимость искать новые инструменты для инвестирования этих пенсионных накоплений, чтобы не дискредитировать саму идею накопительной пенсионной системы. Но развитие фондового рынка – это вопрос не ближайших месяцев, поэтому некоторые эксперты склонны предполагать, что у цен на недвижимость еще есть потенциал роста. Хотя наш дикий, неструктурированный и хрупкий рынок недвижимости может отреагировать падением цен на любое потрясение, а такие потрясения потенциально уже назрели.

В этом году принят закон «О долевом участии в жилищном строительстве», который вступит в силу с 1 января грядущего года. Он оговаривает размер неустойки за нарушение сроков сдачи жилья – 0,1 процента от суммы, уплаченной по договору за каждый день просрочки. Сейчас же застройщики в основном включают в свои договора с дольщиками неустойку в размере 0,01 процента. Согласно новому закону, собственный капитал строительной компании не должен быть меньше 12 процентов от общей стоимости здания. Застройщики также будут проверяться на благонадежность, прежде чем им выдадут лицензию на привлечение долевых средств. Законом установлен и срок гарантии зданий, который не должен быть меньше двух лет со дня сдачи дома в эксплуатацию.

Закон о долевом участии призван организовать казахстанский строительный сектор и сделать его более цивилизованным, но за то время, пока права дольщиков не были у нас защищены на законодательном уровне, на рынке назрело немало скандалов. Они могут разразиться как раз в следующем году и стать тем самым дестабилизирующим фактором, который вызовет волнения на рынке. В Астане уже были примеры проектов, дольщики которых остались у разбитого корыта. В Алматы громких скандалов пока не случилось, но они уже намечаются. Многие строительные компании не выдерживают взятых на себя нагрузок, и не справляются с объемами. Причины, объясняющие нарушения сроков сдачи жилых комплексов в эксплуатацию, выдвигаются самые различные, но все происходящее напоминает классическую пирамиду. Застройщик привлекает деньги дольщиков на строительство определенного объекта. Затем часть денег он направляет на закладку нового объекта, чтобы уже под него привлечь деньги новых дольщиков. И так может продолжаться до бесконечности, но только при условии, что недвижимость активно раскупается. И то, что в ряде компаний назревают скандалы, а сроки сдачи превышены на год и более, свидетельствует о снижении активности на рынке. Квартиры перестали раскупаться как горячие пирожки, и некоторые компании уже не смогут замять конфликт с дольщиками.

Например, компания APS Constraction, аффилированная с компанией «Алматыпромстрой», превысила сроки сдачи своего жилого комплекса «Акмарал» на Нурмакова–Виноградова больше, чем на год. Комплекс должны были сдать еще осенью 2005 года, но дом пока готов только на 70 процентов. Компания латает финансовые дыры в одном месте, но они появляются в другом. В результате застройщик пытается идти на переговоры с дольщиками, и обратился к ним с просьбой дополнительно вложиться еще по 2,5 тысячи долларов. Но у многих в памяти московский пример обманутых дольщиков, который показал, что вкладываться дополнительно финансовыми ресурсами дольщикам противопоказано. Поэтому дольщики просто заключили со строительной компанией дополнительное соглашение еще на полгода, где прописаны штрафные санкции, которые в перспективе должен выплатить застройщик. Подавать же в суд на застройщика не имеет никакого смысла, так как суд парализует строительную деятельность компании. Все работы встанут, и дольщики еще на какой-то срок потеряют надежду дождаться вожделенных квадратных метров. Кстати, три года назад квадратный метр в комплексе «Акмарал» продавался по 800 с небольшим долларов. И теперь представители компании даже умудряются утверждать, что в свое время продали квартиры по нереально низкой цене, и именно поэтому денег на завершение строительства не хватает.

Квартиры в другом жилом комплексе – на Сейфулина–Шевченко – по договору с компанией A-Corp., входящей в Atameken Holding, дольщики должны были получить в конце декабря прошлого года. В общем-то дом практически готов, но он до сих пор не сдан в эксплуатацию, и у дольщиков нет на руках документов о том, что они являются собственниками квартир. К тому же новоселье обернулось бесконечным устранением таких изъянов, как протекающие навесные фасады и потолки, лопнувшие трубы и так далее. Вместо положенных по договору двойных деревянных стеклопакетов жильцы обнаружили дешевые пластиковые, а ключи от дверей некоторым новоселам предлагали в обмен на подписанное заявление о том, что финансовых претензий к компании они не имеют. Впрочем, жильцы этого дома имеют вполне реальный шанс, что все-таки станут полноправными обладателями квартир. А, скажем, строительство жилого комплекса на Мустафина–Рыскулбекова, которое ведет компания «Казстрой», постоянно приостанавливается, и сроки сдачи скоро также будут превышены на год. Будущие жильцы, воодушевляемые тем, что стройка периодически оживает, пока покорно ждут своих квартир. Но если строительство в очередной раз заморозится, их чаша терпения может переполниться.

Консультант департамента исследований и аналитики Colliers International Гульмира Пазилова: Пока ситуации с задержками сроков строительства умалчиваются, и не достигли критической массы, но скандалы в любой момент могут разразиться. Психологически дольщик может ждать своей квартиры год, но он вряд ли будет дожидаться ее два года. Моральные и материальные ресурсы дольщиков не безграничны. Кто-то просчитывает, насколько невыгодно платить за аренду съемной квартиры, когда уже давно должна быть готова собственная. Другие, например молодые семьи, устают жить с родственниками и пребывать в чемоданном настроении. Вполне вероятно, что в следующем году алматинский рынок недвижимости потрясет ряд скандалов.

Вопрос цен на недвижимость сегодня волнует очень многих, и читатели обычно ждут от статей о недвижимости конкретного ответа: когда остановится рост цен? Вряд ли кто-то знает это точно, а те, кто обладает определенной информацией о количестве сделок на рынке, об истинном соотношении платежеспособного спроса и предложения, и о реальных суммах сделок, не заинтересован в оглашении этих данных. И тем не менее, учитывая все вышесказанное, а также большие объемы возводимого коммерческого жилья, которое будет сдано в эксплуатацию в следующем году, и сообщения пусть о незначительном, но все-таки снижении цен, можно предположить, что именно следующий год будет переломным на рынке жилья.

Коммерческая недвижимость

Основная тенденция этого года на рынке коммерческой и офисной недвижимости – это появление большого количества новых, грандиозных по масштабам проектов. Заявлен ряд крупных объектов, относящихся к торговой, офисной и другой коммерческой недвижимости. Это в основном объекты класса А, соответствующие международным стандартам и имеющие градообразующее значение. В частности, можно назвать такие проекты, как «Есентай-парк», Finantial Plaza, «Тулебаев-парк». Также многие компании уже имеют земельные участки и готовые концепции, но официально о своих не менее крупномасштабных проектах пока не заявляли.

«Ввод в эксплуатацию новых масштабных объектов коммерческой недвижимости начнется в 2008 году, и только тогда они смогут как-то повлиять на соотношение спроса и предложения на рынке и, возможно, на цены. Но пока говорить об этом преждевременно. Хотя каждый из запущенных в этом году проектов предполагает не менее 50 тысяч квадратных метров арендных площадей. В этом же году в эксплуатацию вводились только небольшие в масштабах города проекты, которые имели локальное значение и, безусловно, помогли в корректировке рынка, но не способствовали каким-то глобальным изменениям в формировании тенденций и цен на рынке», – считает Изабелла Пластовец.

В этом году стало известно, что в Алматы в ближайшем будущем появятся новые пяти- и четырехзвездочные отели. Заложено строительство пятизвездочных Kempinski и Mariott, а на пересечении улиц Тимирязева–Дзержинского уже близится к завершению четырехзвездочный отель Holliday Inn. У международных гостиничных операторов казахстанский рынок вызывает большой интерес, и можно предположить, что в ближайшем будущем список отелей еще пополнится.

Что касается офисных помещений, то их в Алматы по-прежнему не хватает, причем как класса «А» и «В», так и экономичных современных офисов класса «С». Ныне существующие офисы класса «С» в старом жилищном фонде, имеющие какой-то потенциал, в ближайшие годы, вероятно, будут ремонтироваться и доводиться до уровня «В–». Что касается офисов класса «В», то их строительство у нас практически не планируется. При нынешней дороговизне земли девелоперам выгоднее строить офисные здания класса «А», прибыль от сдачи в аренду которых больше. Но требования, предъявляемые к офисам класса «А», ежегодно растут, и с появлением новых современных офисных зданий в 2008 году некоторые из ныне существующих офисов класса «А», скорее всего, перейдут в разряд офисов класса «В». Бизнес в Алматы развивается, к тому же южная столица стремится стать региональным финансовым центром, а значит, все возводимые офисы, в отличие от многочисленных жилых проектов, с большой долей вероятности обретут своих хозяев.

Несмотря на открытие нынешней осенью огромного торгово-развлекательного центра «Мега Алма-Ата», потребность города как в торговых площадях, так и в развлекательных заведениях еще не удовлетворена. Потребительский спрос на товары и услуги ежегодно растет, а заодно растут и требования к качеству этих услуг. Именно поэтому в Алматы ощущается нехватка продуманных и грамотно спроектированных торговых площадей. Вместе с тем все более назревает необходимость смены концепции во многих уже существующих торговых центрах, которые оказались нежизнеспособными. Если появятся новые торгово-развлекательные центры с более конкурентной концепцией и эффективным управлением, то ситуация для уже существующих торговых домов, которые изначально выбрали неправильную стратегию, только усугубится. А наиболее яркие примеры таких неудачных проектов – это «Ритц-Палас», «Мерей», «Сити-плюс» (на улице Утеген-батыра – бывшая Мате Залки), который уже несколько раз менял концепцию, но так и не решил своих проблем. Для успешной работы любому торговому центру нужны правильно выбранные концепция и направление, которые должны основываться на грамотно составленном портрете потенциальных покупателей. Но, к сожалению, далеко не все подходят у нас к реализации проектов продуманно и взвешенно, отсюда и невысокое качество большинства проектов.

Число развлекательных заведений в Алматы может возрасти после принятия в Казахстане закона об игорном бизнесе и планируемого переноса игорных заведений в Капшагай, которое должно быть осуществлено до 1 апреля 2007 года (Ассоциация игорного бизнеса Казахстана просит продлить срок переноса до трех лет). По данным на 1 октября 2006-го, в целом по республике насчитывалось 132 казино и 2023 зала игровых автоматов. В Алматы 37 казино, а открытой для широкой публики статистики по игровым залам не существует. Если же предположить, по аналогии с казино, что порядка 30 процентов всех игровых залов сосредоточено в южной столице, получается, что в городе около 600 этих заведений. И многие из них должны освободиться в связи с переездом игорного бизнеса на капчагайские берега.

Гульмира Пазилова: То количество казино и залов игровых автоматов, которое имеется в городе, не настолько критическая масса, чтобы повлиять на цены на коммерческую недвижимость. Кажется, что их много, но большинство игорных заведений находится в центральной части города, в старых домах, которые рассматриваются под снос. Поэтому большая часть помещений не будет представлять интереса. Есть, конечно, отдельно стоящие здания, которые наверняка заинтересуют потенциальных покупателей. Но планировка и отделка помещений, предназначенных под игорный бизнес, очень специфичны, и перепрофилировать их можно, прежде всего, под различные развлекательные заведения: рестораны, залы торжеств и так далее. Спрос на такие заведения в городе есть.

В целом, получается, что основные изменения на рынке недвижимости у нас еще впереди. И есть все основания предположить, что в ближайшие пару лет спокойно на нем не будет. А расставить все точки над «и» под силу только времени. Мы же в свою очередь можем лишь пообещать отслеживать ситуацию, а также пожелать читателям, чтобы в новом году они все-таки сумели решить все свои вопросы, связанные с недвижимостью!